TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/09703 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2CXQ

Minute :

S.C.I. CK2

Représentant : M^e Olivier DOUEK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1939

C/

Madame [R] [S]

Monsieur [C] [T]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e DOUEK

Copie délivrée à :

Mme [S] et M. [T]

Le 07 février 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 07 février 2025;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 09 décembre 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU,juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. CK2, ayant son siège social [Adresse 7]

représentée par M^e Olivier DOUEK, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [R] [S], demeurant [Adresse 4] [Adresse 5]

comparante en personne

Monsieur [C] [T], demeurant [Adresse 4] [Adresse 5]

non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 20 juin 2013, la société L’Immobilière ACL PME aux droits de laquelle vient SCI CK2 a donné à bail à Mme [R] [S] et M. [C] [T] un logement situé [Adresse 2], pour un loyer hors charges de 614,38 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 133,97 €.

Des loyers étant demeurés impayés, SCI CK2 a fait signifier à Mme [R] [S] et M. [C] [T], par exploits de commissaire de justice des 03 et 07 mai 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 10 104,72 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 1 octobre 2024, SCI CK2 a fait assigner Mme [R] [S] et M. [C] [T] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 9 décembre 2024 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion des locataires.

SCI CK2, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

o constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

o ordonner l’expulsion corps et biens de Mme [R] [S] et M. [C] [T] dès la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

o condamner solidairement Mme [R] [S] et M. [C] [T] à payer :

? la somme de 4 381,44 € à valoir sur l’arriéré des loyers échu, outre les loyers à échoir jusqu’à la résiliation du contrat ;

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 350,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

? une somme de 550,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement et de l’assignation ;

o ordonner l’exécution provisoire de la présente décision.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 20 juin 2013 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que Mme [R] [S] et M. [C] [T] n’ont pas exécuté régulièrement leurs obligations, qu’ils ont été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’ils n’y ont pas déféré. Au regard de la production d’une attestation d’assurance à l’audience, elle ne soutient pas ses demandes formulées sur ce fondement.

Mme [R] [S], comparante, demande au juge des contentieux de la protection de lui octroyer des délais de paiement d’un montant de 50,00 € par mois, suspensifs des effets de la clause résolutoire, en actualisant sa situation personnelle et financière.

M. [C] [T], assigné en la forme d’un procès-verbal de recherches, n’a pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au Tribunal avant l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 février 2025.

Par note en délibéré autorisée par le juge, transmise au greffe du Tribunal le 15 janvier 2025, SCI CK2 a justifié de sa qualité de propriétaire des lieux donnés à bail.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Mme [R] [S] et M. [C] [T] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 20 juin 2013 que Mme [R] [S] et M. [C] [T] doivent payer un loyer d’un montant de 614,38 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 133,97 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 841,83 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [R] [S] et M. [C] [T] restaient devoir la somme de 4 381,44 € euros à la date du 08 décembre, terme décembre 2024 inclus.

Cependant, alors que ledit compte récapitulatif fait état d’une dette arrêtée à la somme de 3 897,95 euros au jour de l’assignation, le corps de celle-ci fait état d’une somme de 3 372,19 euros arrêté à la même date. Faute d’explication, il convient de déduire la différence d’un montant de 525,76 € de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 3 855,68 €, arrêtée au 8 décembre 2024, terme de décembre 2024 inclus, avant paiement du loyer pour le mois, ce qui correspond à la dette déclarée par la défenderesse à la barre une fois le loyer courant payé.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [R] [S] et M. [C] [T] au paiement d’une somme de 3 855,68 €, au titre de l’arriéré des loyers et des charges arrêté au 08 décembre 2024, terme de décembre 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 398,72 euros à compter du 03 mai 2024, sur la somme de 447,98 € à compter du 1 octobre 2024 et sur le surplus à compter du 7 février 2025, date du jugement.

Conformément à l’article 1310 du code civil, cette condamnation sera solidaire dès lors que le contrat de bail prévoit une clause de solidarité.

o Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la cause prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le bail conclu le 20 juin 2013 contient telle une clause résolutoire en son article 9.1. et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 03 et 07 mai 2024 pour la somme en principal de 10 104,72 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 juillet 2024.

Toutefois, Mme [R] [S] propose de régler une somme de 50 euros par mois pour apurer sa dette.

Il ressort des déclarations à l’audience et du diagnostic social et financier adressé au tribunal que Mme [R] [S] perçoit des ressources qui lui permettent d’assurer le paiement de ses charges courantes et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire qui le placent en situation de régler la dette locative. Mme [R] [S] justifie de la reprise du paiement du loyer courant avant l’audience.

Compte tenu de ces éléments et de l’absence d’opposition du bailleur, Mme [R] [S] est autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Des délais de paiement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont ainsi suspendus à son égard pendant le cours desdits délais.

Si ce plan de remboursement est respecté par Mme [R] [S] dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer et des charges courants, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Et au contraire, il convient d’attirer solennellement l’attention de Mme [R] [S] sur le fait qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer et des charges courants, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, SCI CK2 pourra faire procéder à l’expulsion de Mme [R] [S] et M. [C] [T]. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs à Mme [R] [S] du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, de payer à SCI CK2 une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux. Le défendeur n’y sera pas condamné dès lors qu’il est acquis qu’il a déjà quitté les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

o Sur les modalités de l’expulsion

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

o Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, SCI CK2 n’établit pas l’existence d’un préjudice particulier, autre que celui résultant du retard dans les paiements et de la nécessité d’agir en justice.

Il en résulte que sa demande de dommages-intérêts ne peut aboutir et sera rejetée.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 juin 2013 entre Immobilière ACL PME aux droits de laquelle vient SCI CK2 et Mme [R] [S] et M. [C] [T] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] (lot 18), 93130 [Adresse 10] sont réunies à la date du 9 juillet 2024 ;

CONDAMNE solidairement Mme [R] [S] et M. [C] [T] à verser à SCI CK2 la somme de 3 855,68 €, au titre de l’arriéré des loyers et charges arrêté au 08 décembre 2024, terme de décembre 2024 inclus avec les intérêts au taux légal sur la somme de 398,72 euros à compter du 03 mai 2024, sur la somme de 447,98 € à compter du 1 octobre 2024 et sur le surplus à compter du 7 février 2025, date du jugement ;

AUTORISE Mme [R] [S] à s’acquitter de sa dette, savoir la somme de 3 855,68 euros euros, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire à l’égard de Mme [R] [S] pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

EN CE CAS

CONDAMNE Mme [R] [S] au paiement des loyers et charges dus au titre du contrat de bail conclu le 20 juin 2013 entre Immobilière ACL PME, aux droits de laquelle vient SCI CK2 et Mme [R] [S] et M. [C] [T] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] (lot 18), 93130 [Adresse 10], sur la période courant du 01 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus, jusqu’à l’acquisition effective des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [R] [S] et M. [C] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [R] [S] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE Mme [R] [S] à payer à SCI CK2 l’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation effective du contrat et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE SCI CK2 de sa demande en paiement d’une somme de 350 euros à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE SCI CK2 de sa demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [R] [S] et M. [C] [T] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 7 février 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION