TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Télécopie : [XXXXXXXX01]

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REFERENCES : N° RG 24/10741 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2HU4

Minute :

Association ACCUEIL HOTELIER SOCIAL SEDES

Représentant : M^e Nathalie MARTINS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0316

C/

Monsieur [F] [Y]

Madame [L] [H] [U]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e MARTIN

Copie délivrée à :

M.[Y] et Mme [H] [U]

Le 27 mars 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 27 mars 2025;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 10 février 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Association accueil hôtelier social SEDES, ayant son siège social [Adresse 5]

représentée par M^e Nathalie MARTINS, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [Y], demeurant [Adresse 4]

Madame [L] [H] [U], demeurant [Adresse 4]

non comparants

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 1 décembre 2023, Association Soliha Est Parisien de la Saine-Saint-Denis, aux droits de laquelle vient Association Accueil Hôtelier Social SEDES a donné à bail à M. [F] [Y] et Mme [L] [H] [U] un logement situé [Adresse 4], pour redevance de 556,72 €, outre une participation au mobilier fixée à la somme de 42,00 €.

Des redevances étant impayées, par courrier recommandé en date du 31 juillet 2024, Association Accueil Hôtelier Social SEDES a fait mis en demeure M. [F] [Y] et Mme [L] [H] [U], de payer une somme de 1 304,60 € au titre des arriérés de redevance dans le délai d’un mois. A défaut, elle a fait part de son intention de se prévaloir de la clause résolutoire. Ce courrier est revenu avec la mention « pli avisé non réclamé ».

Par exploit de commissaire de justice en date du 25 octobre 2024, Association Accueil Hôtelier Social SEDES a fait assigner M. [F] [Y] et Mme [L] [H] [U] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 10 février 2025 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de redevances et l’expulsion des occupants.

Association Accueil Hôtelier Social SEDES, comparante, représentée, soutient oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

o à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

o en tout état de cause :

? ordonner l’expulsion de M. [F] [Y] et Mme [L] [H] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

? dire que le sort des meubles sera régi dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution ;

? condamner M. [F] [Y] et Mme [L] [H] [U] à payer :

? la somme de 2 541,00 € à valoir sur l’arriéré des redevances arrêté au 23 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 8 août 2024 ;

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant des redevances qui auraient été payées en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 1 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les articles 1728 et suivants du code civil, rappelle que le contrat en date du 1 décembre 2023 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [F] [Y] et Mme [L] [H] [U] n’ont pas exécuté régulièrement leurs obligations, qu’ils ont été mis en demeure d’y procéder par lettre recommandé avec accusé de réception, qu’ils n’y ont pas déféré, qu’en tout état de cause le manquement au paiement des redevances constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail.

M. [F] [Y] et Mme [L] [H] [U], assignés à étude, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [F] [Y] et Mme [L] [H] [U] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

o Sur la demande en paiement de l’arriéré des redevances

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie.

En l’espèce, il ressort du contrat en date du 1 décembre 2023 que M. [F] [Y] et Mme [L] [H] [U] doivent payer une redevance d’un montant de 556,72 € hors charges, augmenté d’une participation au mobilier d’un montant de 42,00 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [F] [Y] et Mme [L] [H] [U] restaient devoir la somme de 2 451,00 € euros à la date du 23 septembre 2024, terme de septembre 2024 inclus.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [F] [Y] et Mme [L] [H] [U] au paiement d’une somme de 2 451,00 €, avec les intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2024, date de l’assignation.

o Sur l’absence d’acquisition des effets de clause résolutoire

L’article 1225 du code civil dispose que la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

L’article L. 633-2 du code de la construction et de l’habitation dispose que la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire peut intervenir en cas d’inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat.

L’article R. 633-3 du code de la construction et de l’habitation dispose que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis d’un mois pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

En l’espèce, le bail conclu le 1 décembre 2023 contient telle une clause résolutoire en son article 12. Celle-ci prévoit que le contrat de bail est résilié un mois après la date de notification par lettre recommandée.

Par courrier recommandé en date du 31 juillet 2024, le demandeur a mis en demeure les occupants de s’acquitter d’une somme de 1 304,60 euros dans le délai d’un mois, et a invoqué la clause résolutoire.

Cependant, le courrier recommandé en cause a été adressé de façon indistincte aux défendeurs, de sorte qu’il n’identifie pas précisément son destinataire. Par ailleurs, il est revenu avec la mention « pli avisé non réclamé ». Aussi, et pour l’une et l’autre de ces raisons, il ne saurait être regardé comme une notification valablement effectuée.

En conséquence, il convient de considérer que la clause résolutoire n’est pas acquise.

o Sur la résiliation judiciaire

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie.

L’article 1224 du code civil rappelle le principe selon lequel la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Le paiement de la redevance étant une obligation essentielle du contrat de mise à disposition, ce défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, il ressort du contrat en date du 1 décembre 2023 que M. [F] [Y] et Mme [L] [H] [U] doivent payer une redevance d’un montant de 556,72 € hors charges, augmenté d’une participation au mobilier d’un montant de 42,00 €.

Il ressort des éléments versés aux débats par le demandeur que les preneurs présentent un arriéré locatif d’un montant de 2 541,00 €, soit plus de quatre redevances courantes.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée, qui justifie la résiliation du contrat aux torts exclusifs des défendeurs, au 30 septembre 2024.

L’expulsion de M. [F] [Y] et Mme [L] [H] [U] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

o Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de M. [F] [Y] et Mme [L] [H] [U] après la résiliation du contrat intervenue le 30 septembre 2024 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’une redevance, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat en date du 1 décembre 2023.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant de la redevance mensuelle qui aurait été payée en l’absence de résiliation du contrat.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [F] [Y] et Mme [L] [H] [U] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant des redevances qui auraient été payées en l’absence de résiliation du bail à compter de l’échéance du 01 octobre 2024, terme d’octobre 2024 et ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

o Sur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 10 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les défendeurs y seront condamnés in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE conjointement M. [F] [Y] et Mme [L] [H] [U] à verser à Association Accueil Hôtelier Social SEDES la somme de 2 451,00 €, au titre de l’arriéré des redevances arrêté au 23 septembre 2024, terme de septembre 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2024, date de l’assignation ;

REJETTE la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat conclu le 1 décembre 2023 entre Association Soliha Est Parisien de la Saine-Saint-Denis, aux droits de laquelle vient Association Accueil Hôtelier Social SEDES et M. [F] [Y] et Mme [L] [H] [U] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 1 décembre 2023 entre Association Soliha Est Parisien de la Saine-Saint-Denis, aux droits de laquelle vient Association Accueil Hôtelier Social SEDES et M. [F] [Y] et Mme [L] [H] [U] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] au 30 septembre 2024 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [F] [Y] et Mme [L] [H] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [F] [Y] et Mme [L] [H] [U] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant de la redevance mensuelle qui aurait été due en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE conjointement M. [F] [Y] et Mme [L] [H] [U] à payer à Association Accueil Hôtelier Social SEDES l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE in solidum M. [F] [Y] et Mme [L] [H] [U] à payer à Association Accueil Hôtelier Social SEDES une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [F] [Y] et Mme [L] [H] [U] au paiement des entiers dépens de la procédure ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 27 mars 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION