TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/04455 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZKAH

Minute : 25/97

Madame [R] [G] [Y] [M] épouse [B]

Représentant : M^e Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1811

Monsieur [X] [P] [B]

Représentant : M^e Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1811

C/

Madame [N] [U]

Monsieur [H] [J]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 27 janvier 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 25 novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Madame [R] [G] [Y] [M] épouse [B], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [X] [P] [B],

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [N] [U],

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [H] [J],

demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 décembre 2021, Madame [R] [G] [Y] [M] épouse [B] et Monsieur [X] [P] [B] ont donné à bail à Madame [N] [U] un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 2] (rez-de-chaussée), pour un loyer mensuel de 669,41 euros, et 84,00 euros de provisions sur charges.

Par acte du 21 décembre 2021, Monsieur [H] [J] a conclu un cautionnement pour le paiement des obligations de Madame [N] [U] au bénéfice du bailleur, pour une durée de 3 ans, tacitement reconductible et dans la limite de 12 ans et de la somme de 27122,76 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 décembre 2023, Madame [R] [G] [Y] [M] épouse [B] et Monsieur [X] [P] [B] ont fait signifier à Madame [N] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3266,25 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

Ce commandement de payer a été dénoncé à Monsieur [H] [J], en date du 8 janvier 2024.

Par notification électronique du 2 janvier 2024 Madame [R] [G] [Y] [M] épouse [B] et Monsieur [X] [P] [B] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date des 2 et 6 mai 2024, Madame [R] [G] [Y] [M] épouse [B] et Monsieur [X] [P] [B] ont fait assigner Madame [N] [U] et Monsieur [H] [J] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Madame [N] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,ordonner, à défaut d’enlèvement volontaire, la séquestration de tous les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés dans tel garde meuble qu’il plaira aux demandeurs et ce aux frais, risques et périls de la défenderesse, ou dire que le sort de ce mobilier sera régi par les dispositions des articles du code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement Madame [N] [U] et Monsieur [H] [J] au paiement de la somme de 3243,70 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au mois de mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 décembre 2023 sur la somme de 3266,25 euros et des présentes pour le surplus, condamner solidairement Madame [N] [U] et Monsieur [H] [J] au paiement de l’indemnité d’occupation à compter de la date du jugement à intervenir fixée au montant du loyer contractuel augmenté de la provision pour charges et indexation contractuelle, jusqu’à libération des lieux,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [N] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,ordonner, à défaut d’enlèvement volontaire, la séquestration de tous les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés dans tel garde meuble qu’il plaira aux demandeurs et ce aux frais, risques et périls de la défenderesse, ou dire que le sort de ce mobilier sera régi par les dispositions des articles du code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement Madame [N] [U] et Monsieur [H] [J] au paiement de la somme de 3243,70 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au mois de mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 décembre 2023 sur la somme de 3266,25 euros et des présentes pour le surplus, condamner solidairement Madame [N] [U] et Monsieur [H] [J] au paiement des loyers à échoir entre le 1er avril 2024 et la date de résiliation effective,condamner solidairement Madame [N] [U] et Monsieur [H] [J] au paiement de l’indemnité d’occupation à compter de la date du jugement à intervenir fixée au montant du loyer contractuel augmenté de la provision pour charges et indexation contractuelle, jusqu’à libération des lieux,en tout état de cause,les condamner solidairement au paiement de la somme de 720 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra permettre de l’écarter.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 8 mai 2024.

À l’audience du 25 novembre 2024, Madame [R] [G] [Y] [M] épouse [B] et Monsieur [X] [P] [B], représentés, maintiennent leurs demandes. Ils sont opposés à l’octroi de délais de paiement d’office.

Ils soutiennent, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [N] [U] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 29 décembre 2023. À titre subsidiaire, ils soutiennent que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [N] [U], régulièrement assignée par procès verbal de recherches infructueuses, selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, ne comparait pas et n’est pas représentée. La lettre recommandée envoyée par le commissaire de justice à la dernière adresse connue est revenue avec la mention destinataire inconnu à l’adresse.

Monsieur [H] [J], régulièrement assigné à l’étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n’est pas représenté.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

En l’espèce, les défendeurs n’ont pas été assignés à personne et ne comparaissent ni ne sont représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 8 mai 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, les demandes de Madame [R] [G] [Y] [M] épouse [B] et Monsieur [X] [P] [B] aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, s’il ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002), s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 21 décembre 2021 pour une durée de trois ans, soit avant le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 29 décembre 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte mentionne le délai de six semaines prévu à l’article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Or, les modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire sont encadrées par la loi du 6 juillet 1989, d’ordre public. Ces modalités résultent de l’effet de la loi et sont indépendantes de la volonté des parties. Dès lors, la clause résolutoire ne mentionnant aucun délai, doit néanmoins être appliquée, selon les modalités de ce texte, dans sa version en vigueur au moment de la mise en œuvre de la clause.

Il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, mentionné dans le commandement de payer.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 9 février 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 21 décembre 2021 à compter du 10 février 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [N] [U] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient en conséquence de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [N] [U] à son paiement à compter de 10 février 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 21 décembre 2021, du commandement de payer délivré le 29 décembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 14 mars 2024 que Madame [R] [G] [Y] [M] épouse [B] et Monsieur [X] [P] [B] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Conformément à la clause du contrat de bail, à l’article 7, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner Madame [N] [U] à payer à Madame [R] [G] [Y] [M] épouse [B] et Monsieur [X] [P] [B] la somme de 3243,70 euros, au titre des sommes dues au 14 mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 décembre 2023 sur la somme de 466,25 euros, de l’assignation du 2 mai 2024 sur le surplus.

Sur les demandes à l’encontre de Monsieur [H] [J]

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 22-1 du la loi du 6 juillet 1989 fixe des conditions particulières à la validité des cautionnements conclus en garantie des obligations du locataire d’un bail d’habitation.

Il résulte de ce texte, dans sa version applicable au contrat, que La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, Monsieur [H] [J] s’est porté caution pour le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation dues par la locataire, pour la durée du bail de 3 ans dans la limite de 27122,76 euros.

En conséquence, il convient de faire droit aux demandes à l’encontre de la caution.

Par ailleurs, le commandement de payer du 29 décembre 2023 a été régulièrement dénoncé à Monsieur [H] [J] le 8 janvier 2024.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [H] [J] à payer 3243,70 euros au bailleur avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 décembre 2023 sur la somme de 466,25 euros, de l’assignation du 2 mai 2024 sur le surplus.

Le contrat de cautionnement comportant l’obligation pour la caution de garantir le paiement des indemnités d’occupation, il n’y a pas lieu de condamner Monsieur [H] [J] solidairement avec la locataire au paiement des indemnités d’occupation au bailleur, mais uniquement de le condamner, conformément au contrat et dans la limite du cautionnement, à garantir le bailleur à ce titre.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Madame [N] [U] et Monsieur [H] [J] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Madame [N] [U] et Monsieur [H] [J] à payer à Madame [R] [G] [Y] [M] épouse [B] et Monsieur [X] [P] [B] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de Madame [R] [G] [Y] [M] épouse [B] et Monsieur [X] [P] [B] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 21 décembre 2021 entre Madame [R] [G] [Y] [M] épouse [B] et Monsieur [X] [P] [B] d’une part, et Madame [N] [U] d’autre part, concernant le logement et l’emplacement de stationnement situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 10 février 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [N] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [N] [U] à compter du 10 février 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Madame [N] [U] à payer à Madame [R] [G] [Y] [M] épouse [B] et Monsieur [X] [P] [B] la somme de 3243,70 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 14 mars 2024 échéance de mars 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 décembre 2023 sur la somme de 466,25 euros et de l’assignation du 2 mai 2024 sur le surplus,

CONDAMNE Madame [N] [U] à payer à Madame [R] [G] [Y] [M] épouse [B] et Monsieur [X] [P] [B] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de l’échéance d’avril 2024, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE Monsieur [H] [J] solidairement avec Madame [N] [U], dans la limite de son engagement de caution, au paiement de 3243,70 euros avec intérêts au taux légal à compter du 29 décembre 2023 sur la somme de 466,25 euros et à compter du 2 mai 2024 sur le surplus, sommes dues au bailleur arrêtées au 14 mars 2024,

CONDAMNE Monsieur [H] [J] solidairement avec Madame [N] [U], dans la limite de son engagement de caution, au paiement des sommes dues au bailleur au titre des indemnités d’occupation,

CONDAMNE in solidum Madame [N] [U] et Monsieur [H] [J] à payer à Madame [R] [G] [Y] [M] épouse [B] et Monsieur [X] [P] [B] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Madame [N] [U] et Monsieur [H] [J] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 29 décembre 2023 et de sa dénonciation, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE