TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/01006 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3BOA

Minute : 25/00570

S.A.R.L. MPM

Représentant : M^e Hugues LE GALL, avocat au barreau de PARIS,

C/

Monsieur [W] [J]

Madame [T] [B]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 03 Octobre 2025

DEMANDEUR :

S.A.R.L. MPM

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par Maître Hugues LE GALL, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [J]

[Adresse 4]

[Localité 9]

comparant en personne

Madame [T] [B]

[Adresse 4]

[Localité 9]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 05 Septembre 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 03 Octobre 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 1er août 2021, la société MPM, a donné à bail à M. [W] [J] et Mme [T] [B] un pavillon à usage d’habitation situé [Adresse 4], [Localité 9], moyennant un loyer mensuel initial de 1 000 euros.

Suite à des impayés de loyers, la société MPM, par acte de commissaire de justice en date du 27 décembre 2024 a fait signifier à M. [W] [J] et Mme [T] [B] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 10 180 euros au titre des loyers.

Cette situation d’impayés avait été notifiée par acte de commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 27 décembre 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 20 mars 2025, la société MPM a fait assigner M. [W] [J] et Mme [T] [B] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience du 5 septembre 2025, au visa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, du code civil et du code de procédure civile notamment ses articles 699, 700, 834 et 835 et aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclut le 1er août 2021 à la suite du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire délivré le 27 décembre 2024 demeuré infructueux,

Ordonner en conséquence l’expulsion de M. [W] [J] et Mme [T] [B], ainsi que tout occupant de leur chef, du local à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 9], avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier,

Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués, soit sur place, soit dans tel garde-meuble au choix des époux [F], et aux frais, risques et périls de M. [W] [J] et Mme [T] [B] et ce en garantie des loyers, indemnités d’occupation et réparations locatives qui resteraient dues,

Fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à compter de l’acquisition de la clause résolutoire à la somme de 1 000 euros jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés,

Condamner solidairement M. [W] [J] et Mme [T] [B] à verser à la SARL MPM la somme provisionnelle de 12 180 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, somme à parfaire à la date de l’audience,

Condamner in solidum M. [W] [J] et Mme [T] [B] à verser à la SARL MPM la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 21 mars 2025.

A l’audience du 5 septembre 2025, la société MPM, représentée par son conseil, a maintenu les termes de son assignation et a actualisé la dette à la somme de 15 403 euros. Elle a indiqué qu’elle était favorable à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

M. [W] [J] et Mme [T] [B] ont comparu en personne. Ils n’ont pas contesté la dette. Ils ont précisé que leurs revenus mensuels étaient de 2500 euros et ont demandé des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire proposant de régler une somme mensuelle de 300 euros en plus de leur loyer.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 octobre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur les demandes principales

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, au soutien de ses demandes, la société MPM produit le bail signé le 1er août 2021, le commandement de payer délivré le 27 décembre 2024 et un décompte de la créance actualisé au 4 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse mentionnant un arriéré locatif de 15 403 euros. L’obligation au paiement des locataires est donc démontrée.

Le bail stipule à l’article XXII de ses conditions générales que « pour l’exécution de toutes les obligations résultant du présent contrat, il y aura solidarité et indivisibilité entre les parties ci-dessus désignée sous le vocable 'le locataire'. »

En conséquence, il convient de condamner solidairement M. [W] [J] et Mme [T] [B] à payer la société MPM la somme provisionnelle de 15 403 euros arrêtée au 4 septembre 2025 échéance de septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, des paiements étant intervenus depuis le commandement de payer et depuis l’assignation.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, la société MPM justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 27 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 mars 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 21 mars 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de la société MPM aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient une clause, à l’article X de ses conditions générales qui prévoit que « le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, un mois après un commandement demeure infructueux, c’est-à-dire sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice, dans les cas suivants : à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges. »

Au jour du contrat, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dont les dispositions protectrices sont d’ordre public prévoyait que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. » Dès lors, il convient, pour faire jouer la clause résolutoire, d’appliquer le délai de deux mois prévu par ce texte et non le délai d’un mois.

Au jour du contrat, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dont les dispositions protectrices sont d’ordre public prévoyait que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. » D’ailleurs le commandement de payer du 27 décembre 2024 visait le délai de deux mois pour régler la somme due. Dès lors, il convient, pour faire jouer la clause résolutoire, d’appliquer le délai de deux mois prévu par ce texte et non le délai contractuel d’un mois.

La société MPM a fait signifier à M. [W] [J] et Mme [T] [B] le 27 décembre 2024 un commandement de payer un arriéré locatif dans le délai de deux mois.

Il résulte des débats, que ce commandement de payer est resté infructueux dans le délai de deux mois, il y a lieu de constater que le bail est résilié à la date du 28 février 2025.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, M. [W] [J] et Mme [T] [B] ont demandé que des délais de paiement accompagnés de la suspension de la clause résolutoire lui soient accordés. Ils ont proposé de payer la somme mensuelle de 300 euros en plus du loyer. Les défendeurs ont repris le paiement du loyer et des charges et le bailleur s’est déclaré favorable à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [W] [J] et Mme [T] [B] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la période des délais de paiement ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, si M. [W] [J] et Mme [T] [B] ne respectent pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera réputée acquise et le bail sera résilié. M. [W] [J] et Mme [T] [B] devront quitter les lieux et à défaut d’exécution volontaire, la société MPM sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi qu’au transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

La société MPM ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers alors que, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visent qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire et prévoient une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Dans l’hypothèse où M. [W] [J] et Mme [T] [B] ne respecteraient pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, ils devront indemniser in solidum le propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement, à compter du 28 février 2025, d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié, déduction faite des sommes déjà versées, jusqu’à leur départ définitif des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion, ou de reprise.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [W] [J] et Mme [T] [B] qui succombent, supporteront in solidum les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 27 décembre 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société, la totalité des frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’elle ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. M. [W] [J] et Mme [T] [B] seront condamnés à payer cette somme in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de la société MPM aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 1er août 2021 entre la société MPM d’une part et M. [W] [J] et Mme [T] [B] d’autre part, concernant le pavillon situé [Adresse 4], [Localité 9], sont réunies à la date du 28 février 2025,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Condamne solidairement M. [W] [J] et Mme [T] [B] à payer à la société MPM la somme provisionnelle de 15 403 euros arrêté au 4 septembre 2025 échéance de septembre 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Accorde un délai à M. [W] [J] et Mme [T] [B] pour le paiement de cette somme,

Autorise M. [W] [J] et Mme [T] [B] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 300 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

Dit que le premier versement devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que le paiement de chaque loyer et charges en cours,

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

Rappelle que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

Dit qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité de la dette à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra ses effets et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

Ordonne en ce cas, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du pavillon à usage d’habitation situé [Adresse 4], [Localité 9] de M. [W] [J] et Mme [T] [B] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Rejette la demande visant à voir ordonner la séquestration des meubles en garanties des sommes restant dues,

Condamne en ce cas, M. [W] [J] et Mme [T] [B] à payer in solidum à la société MPM une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant des loyers révisés augmenté des charges récupérables qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 28 février 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, déduction faite des paiements déjà intervenus,

Condamne in solidum M. [W] [J] et Mme [T] [B] au paiement des entiers dépens de la procédure qui comprendront le coût du commandement de payer du 27 décembre 2024,

Condamne in solidum M. [W] [J] et Mme [T] [B] à payer à la société MPM une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe 3 octobre 2025.

Le Greffier Le Juge