TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 2]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : 01 48 13 37 92

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/11892 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2M4T

Minute : 25/00167

Monsieur [J] [Z] [F]

Représentant : M^e Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 403

C/

Madame [H] [B]

Monsieur [R] [V]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Copie certifiée conforme délivrée à :

Le

JUGEMENT DU 12 Février 2025

Jugement rendu par décision Réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 12 Février 2025;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;

Après débats à l’audience publique du 13 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;

ENTRE DEMANDEUR(S) :

Monsieur [J] [Z] [F]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par M^e Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 403

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR(S) :

Madame [H] [B]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 7]

non comparante

Monsieur [R] [V]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 7]

non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 13 janvier 2018, Monsieur [J] [F] a donné à bail à Madame [H] [B] et Monsieur [R] [V] un appartement meublé à usage d’habitation et un garage situés au [Adresse 4] ([Adresse 6]), pour un loyer mensuel de 1.250 euros outre 150 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [J] [F] a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 4.200 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme d’août 2024 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 8 août 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 octobre 2024, Monsieur [J] [F] a fait assigner Monsieur Madame [H] [B] et Monsieur [R] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989

— ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner solidairement Madame [H] [B] et Monsieur [R] [V] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 7.231,87 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi, avec intérêts légaux,

— condammner solidairement Madame [H] [B] et Monsieur [R] [V] au paiement de la clause pénale conformément au contrat de bail,

— condammner solidairement Madame [H] [B] et Monsieur [R] [V] à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

— condamner solidairement Madame [H] [B] et Monsieur [R] [V] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [J] [F] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 8 août 2024.

A l’audience du 13 janvier 2025, Monsieur [J] [F], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 11.200 euros, selon décompte en date du 13 janvier 2025.

Bien que régulièrement assignés à l’étude du commissaire de justice, Madame [H] [B] et Monsieur [R] [V] n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 14 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 13 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [J] [F] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 9 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 11 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le commandement de payer ayant été délivré pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 13 janvier 2018 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 août 2024, pour la somme en principal de 4.200 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois , de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 octobre 2025 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Si, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, aux locataires en situation de régler leur dette locative, c’est à la condition, notamment, que ceux-ci aient repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Cependant, le défaut par Madame [H] [B] et Monsieur [R] [V] de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience empêche le juge de leur octroyer d’office de tels délais de paiement.

De surcroit, les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire d’office, faute pour les locataires de le solliciter, alors au surplus que le décompte actualisé des loyers et charges produit par le bailleur à l’audience permet de constater que Madame [H] [B] et Monsieur [R] [V] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité et l’expulsion sera ordonnée, sans accorder de délais de paiement.

Madame [H] [B] et Monsieur [R] [V] étant sans droit ni titre depuis le 9 octobre 2025, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [H] [B] et Monsieur [R] [V] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Monsieur [J] [F] produit un décompte démontrant que Madame [H] [B] et Monsieur [R] [V] restent lui devoir la somme de 11.200 euros à la date du 13 janvier 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Madame [H] [B] et Monsieur [R] [V], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Ils seront donc condamnés au paiement de la somme de 11.200 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4.200 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la clause de solidarité contenue dans le bail.

Madame [H] [B] et Monsieur [R] [V] seront aussi condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 14 janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Monsieur [J] [F] ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur la clause pénale

Aux termes de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble ;

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause qui prévoit une majoration de plein droit des sommes dues en cas de non paiement au terme convenu, à hauteur de 10 %.

La clause prévoyant une majoration, exprimée en pourcentage, en cas de non-paiement des loyers et des charges à leurs échéances s’analyse en une clause pénale. Les clauses pénales, régies par l’article 1231-5 du code civil dans sa version postérieure au 1er octobre 2016 sont, aux termes de ces dispositions, qualifiées de « peine » ou de « pénalité ». Ce type de clause constitue dès lors une pénalité au sens de l 'article 4 de la loi du 6 juillet1989. Ainsi, cette clause, contraire aux dispositions d’ordre public précitées, est réputée non écrite.

En conséquence il convient de rejeter les demandes formulées en application de cette clause contractuelle.

Sur les demandes accessoires

Madame [H] [B] et Monsieur [R] [V], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [J] [F] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 600 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 janvier 2018 entre Monsieur [J] [F] et Madame [H] [B] et Monsieur [R] [V] concernant l’appartement à usage d’habitation et le garage, situés au [Adresse 4]) sont réunies à la date du 8 octobre 2025 ;

Ordonne en conséquence à Madame [H] [B] et Monsieur [R] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour Madame [H] [B] et Monsieur [R] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [J] [F] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne solidairement Madame [H] [B] et Monsieur [R] [V] à verser à Monsieur [J] [F] la somme de 11.200 euros (décompte arrêté au 13 janvier 2025, incluant la mensualité de janvier 2025), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 8 août 2024 sur la somme de 4.200 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Condamne solidairement Madame [H] [B] et Monsieur [R] [V] à verser à Monsieur [J] [F] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit à ce jour 1.400 euros), à compter du 14 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion)

Déboute Monsieur [J] [F] de sa demande de dommages et intérêts ;

Déboute Monsieur [J] [F] de sa demande de condamnation au titre de la clause pénale ;

Condamne in solidum Madame [H] [B] et Monsieur [R] [V] à verser à Monsieur [J] [F] une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Madame [H] [B] et Monsieur [R] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection