TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 12]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 9]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : 01 48 96 07 52

@ : [Courriel 11]

REFERENCES : N° RG 24/01756

N° Portalis DB3S-W-B7I-Y4T6

Minute : 1189/25

Monsieur [O] [L]

Représentant : M^e Bruno TURBE, avocat

au barreau de PARIS, vestiaire : B0237

Madame [K] [E]

Représentant : M^e Noureddine HABIBI ALAOUI,

avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS,

vestiaire : BOB 93

C/

Monsieur [J] [M]

Madame [N] [M]

Représentant : M^e Doriane LALANDE, avocat

au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 150

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e TURBE

Me [Localité 13]

Copie délivrée à :

M^e HABIBI ALAOUI

Le 3 Novembre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 03 Novembre 2025 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 22 Septembre 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [O] [L], demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e MASKHARACHVILI, avocat au barreau de Paris, substituant M^e Bruno TURBE, du même Cabinet

Madame [K] [E], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne assistée de M^e Noureddine HABIBI ALAOUI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [J] [M], demeurant [Adresse 4]

Madame [N] [M], demeurant [Adresse 5]

représentés par M^e Doriane LALANDE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

M. [O] [L] et Mme [K] [E] sont propriétaires d’un immeuble situé [Adresse 6].

Par acte sous signature privée en date du 1er février 2021, M. [O] [L] a donné à bail à M. [J] [M] et Mme [N] [M] un immeuble situé [Adresse 6], pour un loyer de 1 500 euros par mois.

Par courriel du 20 janvier 2023, M. [J] [M] a indiqué à M. [O] [L] que son logement était humide, sollicitant des travaux de sa part pour mettre fin en sa situation compte de l’obligation de délivrance d’un logement décent de la part du bailleur.

Par exploit de commissaire de justice en date du 5 juillet 2023, M. [O] [L] et Mme [K] [E] fait signifier à M. [J] [M] et Mme [N] [M] un congé pour reprise à effet au 29 février 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 15 novembre 2023, M. [O] [L] et Mme [K] [E] ont fait signifier à M. [J] [M] et Mme [N] [M] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour une somme en principale de 6 000 euros.

Par exploit de commissaire de justice en date du 31 janvier 2024, M. [O] [L] et Mme [K] [E] ont fait assigner, par l’intermédiaire de l’étude de commissaires de justice EXLOBO M. [J] [M] et Mme [N] [M] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny à l’audience du 29 avril 2024, aux fins, principalement, d’obtenir le paiement de diverses sommes et l’expulsion des locataires.

M. [J] [M] et Mme [N] [M] ont remis les clefs à l’étude de commissaires de justice EXLOBO le 22 mars 2024.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée à l’audience du 22 septembre 2025.

A l’audience, M. [O] [L], comparant, représenté, actualise oralement le contenu de ses dernières conclusions et demande au juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

o débouter M. [J] [M] et Mme [N] [M] de leurs demandes ;

o écarter la pièce n°8 fournie à la cause par M. [J] [M] et Mme [N] [M] ;

o condamner solidairement M. [J] [M] et Mme [N] [M] au paiement :

? d’une somme de 11 709,67 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 22 mars 2024 ;

? d’une somme de 24 145 euros à titre de dommages et intérêts ;

? d’une somme de 2 000 euros au titre de dommages et intérêts ;

? d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? des dépens de la procédure, comprenant le congé en date du 5 juillet 2023, le commandement du 15 novembre 2023 et le procès-verbal de constat en date du 11 mars 2024.

Au soutien de ses demandes relatives à la pièce adverse n°8, il mentionne l’article 202 du code de procédure civile, rappelle qu’il s’agit d’un faux, qu’elle ne respecte pas les prescriptions réglementaires pour servir d’attestation, que les travaux mentionnés n’ont pas été réalisés, que le bailleur ne saurait être tenu au paiement d’aucune somme à ce titre.

Au soutien de sa demande en paiement de l’arriéré des loyers et des charges, il rappelle que le contrat conclu entre les parties fait force de loi, qu’ils ont quitté les lieux sans payer l’intégralité des loyers appelés.

Au soutien de sa demande en paiement de dommages et intérêts, il rappelle l’article 1731 du code civil, souligne qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été établi, que les défendeurs échouent à renverser la présomption prévue par l’article précédent, qu’il ne saurait être tenu argument de l’attestation versée aux débats, qu’ils ont cherché à obtenir de faux témoignages, que des travaux d’amélioration avaient été réalisés avant la mise en location du bien, que le bailleur a souhaité faire installer une VMC, que les locataires s’y sont opposés, que les lieux ont été restitués en mauvais état, qu’ils sont donc responsables du préjudice subi par le bailleur, outre des tracas engendrés par la présente procédure.

Mme [K] [E], comparante, assistée, demande d’être admise provisoirement au bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire et rejoint les prétentions et les moyens de M. [O] [L]. Interrogée en personne par le juge, elle a reconnu avoir signée l’attestation datée du 6 février 2024 produite à la cause par les défendeurs et conteste avoir reçu de l’argent de leur part.

M. [J] [M] et Mme [N] [M], comparants, représentés, soutiennent oralement leurs dernières conclusions et demandent au juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

o à titre principal, débouter M. [O] [L] et Mme [K] [E] de leurs demandes ;

o à titre subsidiaire :

? condamner M. [O] [L] à leur verser une somme de 8 900 euros ;

? leur octroyer un délai de paiement de 24 mois ;

o en tout état de cause, condamner M. [O] [L] à leur verser :

? une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

? une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les dépens de la procédure.

Pour s’opposer aux demandes en paiement formées à leur encontre, ils rappellent les articles de la loi du 6 juillet 1989, outre l’article 1343-5 du code civil, soutiennent que Mme [K] [E] n’a pas la qualité de bailleur, qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été réalisé, qu’ils ont pris possession du logement alors qu’il se trouvait en mauvais état, qu’ils ont réalisé des travaux de 8 900 euros qui devaient leur être remboursés, que la rénovation du toit, de la salle de bain et de la VMC n’ont pas été exécutés par le bailleur malgré son engagement, qu’ils ne sont pas opposés à la réalisation de travaux, qu’ils ont finalement cessé de payer leurs loyers pour se rembourser des sommes dues par le bailleur, mais également en raison de la présence de rongeurs dans le logement, qu’ils ont restitué le logement le 22 mars 2024, qu’ils ne sont pas à l’origine de ce mauvais état, qu’il n’est pas démontré que des travaux ont été réalisés par le bailleur, que Mme [K] [E] ne peut soutenir souffrir de tracas puisqu’elle ignorait que son bien était en location, que M. [O] [L] n’en justifie pas davantage.

Au soutien de leurs demandes en paiement, ils invoquent l’article 1240 du code de procédure civile, précisent qu’ils ont engagé des travaux pour réhabiliter la maison, qu’ils ont vécu dans un logement indécent en raison de problème d’humidité, à l’origine de moisissures, ce qui a entraîné des problèmes de santé y compris pour leurs enfants.

L’affaire a été mise en délibéré au 03 novembre 2025.

MOTIFS

o Sur le rejet de la demande d’admission provisoire à l’aide juridictionnelle

L’article 20 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 dispose que l’admission provisoire à l’aide juridictionnelle peut, dans les cas d’urgence, sous réserve de l’application des règles relatives aux commissions ou désignations d’office, être prononcée par la juridiction compétente ou son président. L’admission provisoire à l’aide juridictionnelle peut également être accordée lorsque la procédure met en péril les conditions essentielles de vie de l’intéressé, notamment en cas d’exécution forcée emportant saisie de biens ou expulsion.

En l’espèce, Mme [K] [E] intervient en demande dans la présente procédure, après qu’une assignation a été délivrée initialement le 15 novembre 2023. Aucune urgence n’est donc caractérisée.

En conséquence, il convient de rejeter cette demande.

o Sur le rejet des demandes relatives à la pièce n°8 des défendeurs

L’article 135 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter du débat les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile.

L’article 202 du code de procédure civile dispose que l’attestation contient la relation des faits auxquels son auteur a assisté ou qu’il a personnellement constatés. Elle mentionne les nom, prénoms, date et lieu de naissance, demeure et profession de son auteur ainsi que, s’il y a lieu, son lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles. Elle indique en outre qu’elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu’une fausse attestation de sa part l’expose à des sanctions pénales. L’attestation est écrite, datée et signée de la main de son auteur. Celui-ci doit lui annexer, en original ou en photocopie, tout document officiel justifiant de son identité et comportant sa signature.

Il ressort de cet article qu’il appartient au juge du fond d’apprécier souverainement si l’attestation qui ne répond pas aux conditions de l’article précité présente des garanties suffisantes pour emporter sa conviction (1ère Civ. 29 avril 1981, n°80-11.172).

En l’espèce, les demandeurs ne soutiennent pas que cette pièce, en l’occurrence une attestation de témoignage signée par Mme [K] [E] le 06 février 2024, n’a pas été communiquée en temps utile.

Par ailleurs, Mme [K] [E] a reconnu, sur question du magistrat, être l’autrice de la signature apposée au bas de cette pièce, de sorte qu’il ne s’agit pas d’un faux, contrairement aux allégations de M. [O] [L].

Si Mme [K] [E] soutient par l’intermédiaire de son conseil, ne pas avoir compris le contenu de l’attestation signée, elle n’en conteste néanmoins pas la perfection par sa signature.

Surtout, elle n’explique ni les raisons qui l’ont poussée à parfaire ce document de sa signature, ni celles qui l’ont conduite à confirmer ses déclarations par courriel adressé aux défendeurs en date du 8 décembre 2024, soit près de 10 mois après qu’il a été rédigé. Cette confirmation a posteriori remet d’ailleurs en cause l’incompréhension alléguée du contenu du document. Elle conteste d’ailleurs avoir reçu de l’argent en échange.

L’attestation établie par M. [I] [H] en date du 26 septembre 2024, produite par M. [O] [L] ne relève que la tentative par les locataires d’obtenir une attestation dans leur sens auprès de lui. Il n’est néanmoins nullement fait mention d’une promesse de remise d’argent en échange.

Aussi, le simple fait que cette attestation ne comprenne pas de mentions relatives à sa production en justice, à l’adresse et son domicile, ne suffisent pas, à eux seuls, à remettre en cause le contenu de cette attestation qu’il convient de conserver dans les débats.

En conséquence, il convient de rejeter cette demande.

o Sur le rejet de la demande reconventionnelle en paiement d’une somme de 8 900 euros

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il ressort de l’article 1376 du code civil que la reconnaissance de dette est réalisée par le débiteur et non par un tiers.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, M. [J] [M] et Mme [N] [M] ne démontrent pas avoir effectué des travaux dans le logement donné à bail pour un montant de 8 900 euros.

Si Mme [K] [E] indique dans l’attestation signée par elle le 06 février 2024 qu’une somme de 8 900 euros avait été promise aux locataires par M. [O] [L] au titre de travaux effectués dans le logement, elle ne peut néanmoins reconnaître l’existence d’une dette pour autrui.

En conséquence, il convient de rejeter cette demande.

o Sur la demande en paiement d’une somme de 11 709,67 euros

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites

L’article 1219 du code civil dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, par acte sous signature privée en date du 1er février 2021, M. [O] [L] a donné à bail à M. [J] [M] et Mme [N] [M] un immeuble situé [Adresse 6], pour un loyer de 1 500 euros par mois.

Il ressort de ce contrat que seul M. [O] [L] est désigné en qualité de bailleur. Si ce bail comporte deux signatures sous la mention bailleur figurant en fin de bail, rien ne démontre que celle-ci se rapporte à celle de Mme [K] [E]. Surtout, dans l’attestation établie le 06 février 2024, Mme [K] [E] a reconnu ne pas avoir signé ce contrat. Elle n’a donc pas la qualité de bailleresse.

Les parties s’entendent pour admettre que les lieux ont été restitués le 22 mars 2024 de sorte que le bail a pris fin à cette date.

M. [O] [L] produit un décompte au terme duquel M. [J] [M] et Mme [N] [M] restent devoir la somme de 11 709,67 euros, arrêtée au 22 mars 2024, terme de mars 2024 inclus.

Il ressort toutefois du procès-verbal de constat en date du 29 janvier 2024 que des excréments similaires à ceux d’un rongeur ont été repérés dans la chambre gauche et la cuisine de l’immeuble. Ces éléments caractérisent un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent.

Toutefois, la présence de rongeurs n’est pas établie dans l’intégralité du logement. Elle ne peut donc être considérée comme l’ayant rendu inhabitable. En tout état de cause, le manquement n’est pas d’une nature telle qu’il justifiait la suspension complète par le locataire de son obligation de paiement du loyer.

Il a été démontré que M. [J] [M] et Mme [N] [M] n’établissent pas l’existence d’une créance d’un montant de 8 900 euros.

En conséquence, ils seront condamnés au paiement d’une somme de 11 709,67 euros au bénéfice de M. [O] [L] au titre de l’arriéré des loyers et des charges arrêté au 22 mars 2024, terme de mars 2024 inclus.

En application de l’article 1310 du code civil, cette condamnation sera prononcée solidairement en application de l’article VII du contrat de bail.

o Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [J] [M] et Mme [N] [M] ne justifient pas de leur situation financière de sorte qu’il n’est pas possible d’évaluer la nécessité, pour eux, d’obtenir un rééchelonnement de leurs dettes.

En conséquence, il convient de rejeter leur demande.

o Sur le rejet de la demande en paiement d’une somme de 24 145 euros

L’article 1731 du code civil dispose que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, les parties s’entendent pour admettre qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été réalisé par les parties lors de la conclusion du contrat de bail. Les locataires sont donc réputés avoir reçu les lieux loués en bon état.

Toutefois, il ressort de l’attestation établie par Mme [K] [E] le 06 février 2024 que celle-ci indique que le logement n’était pas en bon état lorsqu’il a été mis en location.

Si M. [O] [L] indique que celui-ci était au contraire refait à neuf à l’entrée des locataires par la réalisation de travaux en sens, il n’en justifie pas. La seule mention de travaux avant l’entrée dans les lieux, figurant sur le contrat de bail, non étayée, est imprécise.

Ce faisant, M. [J] [M] et Mme [N] [M] doivent être regardés comme ayant renversé la présomption prévue par l’article 1731 du code civil.

Or, et de fait, faute de produire un état des lieux d’entrée ou tout élément permettant d’établir l’état du logement lors de la prise à bail, M. [O] [L] échoue à imputer les dégradations qu’il allègue aux défendeurs.

En conséquence, sa demande en paiement sera rejetée.

o Sur le rejet de la demande en paiement d’une somme de 2 000 euros

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, faute de démontrer que les désordres allégués du logement donné à bail sont imputables aux locataires, le demandeur a seulement été accueilli dans sa demande en paiement de l’arriéré des loyers.

Or, il échoue à démontrer l’existence d’un préjudice distinct du seul retard dans le paiement de cette somme d’argent.

En conséquence, il convient de rejeter cette demande.

o Sur la demande reconventionnelle en paiement d’une somme de 3 000 euros

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites.

L’article 1721 du code civil dispose qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

L’article 7, e, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour l’exécution de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En l’espèce, dès le 20 janvier 2023, par courriel, M. [J] [M] a signalé à son bailleur la présence d’humidité et de moisissures dans son logement.

Il ressort des échanges de mail faisant suite à ce premier courriel, outre d’un devis adressé par mail le 6 décembre 2022, que dans le même temps, M. [O] [L] a envisagé la même année la pose d’une VMC et d’aérations dans certaines pièces du logement, outre la reprise de la peinture, ce qui corrobore l’existence des désordres allégués par M. [J] [M].

La persistance de ces désordres est corroborée par le procès-verbal de constat en date du 29 janvier 2024, lequel fait état de moisissures et d’infiltrations dans la chambre 1, de moisissures dans la chambre gauche, de moisissures dans le dégagement.

Si le demandeur indique que les locataires se sont opposés à la réalisation de travaux, il ne justifie pas d’une notification préalable dans les formes prévues par la loi.

La présence de moisissures dans le logement a exposé les locataires à des risques pour leur santé de sorte qu’ils caractérisent un manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent.

Ces moisissures ont exposé les locataires à des risques de développer des maladies ou une inquiétude, qui excède les inconforts habituels de la vie, ce qui caractérise un préjudice moral, qu’il convient d’évaluer souverainement à la somme de 3 000 euros.

En conséquence, M. [O] [L] sera condamné à leur payer une somme de 3 000 euros.

o Sur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui ne comprendront ni le congé en date du 5 juillet 2023, ni le commandement du 15 novembre 2023, ni le procès-verbal de constat en date du 11 mars 2024, non nécessaires à la présente procédure.

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

REJETTE la demande d’admission provisoire à l’aide juridictionnelle formée par Mme [K] [E] ;

REJETTE la demande tendant à écarter la pièce n°8 fournie par M. [J] [M] et Mme [N] [M] ;

REJETTE la demande en paiement d’une somme de 11 709,67 euros formée par Mme [K] [E] ;

CONDAMNE solidairement M. [J] [M] et Mme [N] [M] à payer à M. [O] [L] la somme de 11 709,67 euros au titre de l’arriéré des loyers et des charges arrêté au 22 mars 2024, terme de mars 2024 inclus ;

REJETTE la demande de délais de paiement ;

REJETTE la demande en paiement d’une somme de 24 145 euros formée par M. [O] [L] et Mme [K] [E] ;

REJETTE la demande en paiement d’une somme de 2 000 euros formée par M. [O] [L] et me [K] [E] ;

REJETTE la demande en paiement d’une somme de 8 900 euros formée par M. [J] [M] et Mme [N] [M] ;

CONDAMNE M. [O] [L] à payer à payer à M. [J] [M] et Mme [N] [M] une somme de 3 000 euros au titre de leur préjudice moral ;

REJETTE la demande en paiement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile formée par M. [O] [L] et Mme [K] [E] ;

REJETTE la demande en paiement d’une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile formée par M. [J] [M] et Mme [N] [M] ;

CONDAMNE in solidum M. [J] [M] et Mme [N] [M] au paiement des dépens, qui ne comprendront ni le congé en date du 5 juillet 2023, ni le commandement du 15 novembre 2023, ni le procès-verbal de constat en date du 11 mars 2024 ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

Ainsi fait et jugé à [Localité 10] le 3 novembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION