MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/00044 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GSOW

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DU JUGE DES RÉFÉRÉS

EN DATE DU 14 Mai 2025

DEMANDERESSE :

LE :

Copie simple à :

— M^e GLAENTZLIN

— M^e GALLET

— M^e GIRARD

— 

Copie exécutoire à :

— M^e GLAENTZIN

— 

S.C.I. SANTONS,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Benoit GLAENTZLIN, avocat au barreau de POITIERS,

DEFENDEURS :

SAS LANCERDEHACHE [Localité 6]

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Me [E], mandataire liquidateur

représentée par M^e Nuné RAVALIAN, avocat au barreau d’Orléans, avocat plaidant et M^e Mélanie GIRARD, avocat au barreau de POITIERS, avocat postulant,

S.A.R.L. HACHE AND B, H AND B

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Henri-Noël GALLET de la SCP GALLER ALLERIT WAGNER, avocat au barreau de POITIERS,

Monsieur [S] [K]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Nuné RAVALIAN, avocat au barreau d’Orléans, avocat plaidant et M^e Mélanie GIRARD, avocat au barreau de POITIERS, avocat postulant,

Madame [U] [M] épouse [K]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Nuné RAVALIAN, avocat au barreau d’Orléans, avocat plaidant et M^e Mélanie GIRARD, avocat au barreau de POITIERS, avocat postulant,

COMPOSITION :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Cyril BOUSSERON, Président

GREFFIER : Marie PALEZIS, lors des débats,

Edith GABORIT lors de la mise à disposition

Débats tenus à l’audience publique de référés du : 09 Avril 2025.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé, la SCI SANTONS a conclu un bail commercial avec M. [C] [F] agissant au nom et pour le compte de la SARL LE LANCER DE HACHES POITIERS à constituer portant sur un local commercial situé [Adresse 4] à Poitiers pour un loyer annuel de 23 400 euros HT à compter du 19 septembre 2019.

Par acte sous seing privé du 13, 14 et 15 mars 2024, la SARL HACHE AND B, H AND B a cédé son fonds de commerce exploité dans les lieux loués à la SAS LANCERDEHACHE [Localité 6] en présence de M. [S] [K] et de Mme [U] [M] épouse [K].

Par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2024, la SCI SANTONS a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SAS LANCERDEHACHE POITIERS.

Par acte de commissaire de justice du 21, 24 et 28 janvier, la SCI SANTONS a fait citer à comparaitre la SARL HACHE AND B, H AND B, M. [S] [K], Mme [U] [K] née [M] et la SAS LANCERDEHACHE POITIERS devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Poitiers.

Par jugement du tribunal de commerce du 3 avril 2025 la SAS LANCERDEHACHE POITIERS a été placée en liquidation judiciaire et Me [E] a été désigné liquidateur.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 7 avril 2025 la SCI SANTONS sollicite que soit :

Constater le désistement de la SCI SANTONS des demandes formées uniquement à l’égard de la SAS LANCERDEHACHE POITIERS en liquidation judiciaire. Condamner solidairement à titre de provisionnel la SARL HACHE AND B, H AND B, Mme [U] [M] épouse [K] et M. [S] [K] au paiement de : La somme de 15969,60 euros au regard des arrières de loyers dus au 9 avril 2025 majorés des intérêts de retard au taux égal à 3 fois le taux légal en vigueur. La somme de 864 euros TTC au titre des arriérés de charges. La somme de 1240,20 euros TTC au titre des arriérés de taxe foncière. La somme de 1807,38 euros TTC au titre de la clause pénale. La somme de 240 euros au titre de l’indemnité forfaitaire de recouvrement. Débouter la SAS LANCERDEHACHE [Localité 6], la SARL HACHE AND B, H AND B, Mme [U] [M] épouse [K] et M. [S] [K] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions. Condamner solidairement la SARL HACHE AND B, H AND B, Mme [U] [M] épouse [K] et M. [S] [K] à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Condamner solidairement la SARL HACHE AND, H AND B, Mme [U] [M] épouse [K] et M. [S] [K] aux entiers dépens en ce compris ceux liés à l’établissement du commandement de payer. En réponse à la fin de non-recevoir soulevée pour défaut d’intérêt et qualité à agir au motif de l’absence d’acte de cautionnement, elle soutient que l’acte de cession du fonds de commerce en date des 13, 14 et 15 mars 2024 comprend une clause où Mme [U] [M] épouse [K] et M. [S] [K], en qualité d’associés de la SAS LANCERDEHACHE POITIERS, se sont engagés solidairement au paiement des loyers et accessoires dus à la SCI SANTONS pendant une durée de trois ans à compter de la signature de l’acte de cession.

En réponse au moyen titré de la nullité des engagements de caution, elle expose que la clause de garantie solidaire prévue dans un acte de cession de fonds de commerce est valide en application de l’article L145-16-2 du code de commerce et n’a pas à respecter les exigences de l’article 2297 du code civil. Elle fait valoir que cette clause est une clause d’usage et non un cautionnement. Elle en déduit qu’aucun engagement de caution ne devait être régularisé alors que la SCI SANTONS n’est pas un professionnel et que les dispositions du code civil en matière de cautionnement ne s’appliquent pas. Elle soutient que la signature apposée sur l’acte est valable en application de l’article 1366 du code civil.

Elle relève que le régime civil du cautionnement ne s’applique pas à la clause de garantie solidaire d’un acte de cession de fonds de commerce, notamment l’article 2300 du code civil, relatif à la disproportion des engagements, l’article 2299 du code civil relatif à l’obligation de mise en garde et l’article 2303 du code civil relatif à l’obligation d’information. Elle fait valoir qu’il ne lui a jamais été fait part avant l’instance d’un défaut de délivrance du local, obligation prévue à l’article 1719 du code civil. Enfin, elle expose que les défenderesses ne justifient pas de l’existence d’une obligation d’information des impayés de loyers à la charge de la SCI SANTONS.

Elle soutient qu’il serait inéquitable de lui laisse la charge de l’instance.

Par conclusions signifiées le 8 avril 2024 la SAS LANCERDEHACHE POITIERS, représentée par son liquidateur judiciaire Me [E], M. [S] [K] et Mme [U] [K] soutiennent l’existence de contestations sérieuses au sens des articles 834 et 835 du code de procédure civile aux demandes de la SCI SANTONS. Ils exposent que la SCI SANTONS n’a ni intérêt, ni qualité à agir au sens de l’article 122 du code de procédure civile.

Ils font valoir que le désistement de la SCI SANTONS à l’égard de la SAS LANCERDEHACHE entraine l’inexistence de la dette et l’absence de titre exécutoire fixant le montant de la créance. Ils en déduisent n’avoir aucune obligation établie à l’encontre du bailleur.

Ils exposent que l’acte de cession de fonds de commerce ne remplit pas les conditions d’une garantie autonome, au sens de l’article 2321 du code civil, et d’un acte de cautionnement. Concernant l’acte de cautionnement, elle fait valoir en application des articles 2294, 2297, 2299, 2300 et 2303 du code civil, l’absence de mention manuscrite, la disproportion des engagements invoqués, leur absence d’information par le bailleur à la première défaillance et le défaut de mise en garde.

Concernant la garantie due ils font valoir que les consorts [K] ne sont pas cessionnaires et que la signature de l’acte est en lien avec leur qualité de représentant légal de la SAS LANCERDEHACHE [Localité 6].

Elle soutient l’existence d’un manquement à son obligation de délivrance par la SCI SANTONS en raison d’une occupation illégale de la terrasse louée. Elle fait valoir qu’il serait inéquitable de mettre à sa charge ses frais de procédure.

Ils sollicitent :

Le rejet de l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la SCI SANTONSDe :Constater qu’il existe en l’espère des contestations sérieuses nécessitant un débat au fond, Se déclarer incompétent, Renvoyer la SCI SANTONS à mieux se pourvoir et à la débouter de ses demandesConstater la nullité des engagements invoquésA titre subsidiaire : Débouter la SCI SANTONS de ses demandesA titre reconventionnel : Condamner à titre de provision la SCI SANTONS à payer et porter la somme de 15 969,60 euros TTC à la SAS LANCERDEHACHE POITIERS la somme de 15969,60 euros TTC couvrant les arriérés de loyers, charges et accessoires. Ordonner compensation des sommes dues réciproquement. Rejeter toutes demandes plus amples ou contraires. En tout état de cause : Condamner la SCI SANTONS à payer et porter aux consorts [K] la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Condamner la SCI SANTONS à payer et porter à la SAS LANCERDEHACHE POITIERS la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Condamner la SCI SANTONS aux entiers dépens. Par conclusions signifiées le 7 avril 2025 la SARL HACHE AND B, H AND B sollicite que l’ensemble des demandes de la SCI SANTONS soient rejetées et qu’elle soit condamnée à lui payer une provision de 30 000 euros, la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Elle fait valoir l’existence de contestations sérieuses au sens de l’article 834 et 835 du code de procédure civile. Elle soutient que la société « LANCEUR DE HACHE » démontre que les réclamations de la SCI SANTONS ne sont pas recevables à son égard pour défaut de délivrance du bailleur et que son absence d’information par le bailleur lui cause un préjudice, alors que l’article 5.1.2.7 de l’acte de cession oblige son information dans un délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée. Elle soutient qu’il serait inéquitable de lui laisser la charge de ses frais de procédure.

Par une note en délibéré du 24 avril 2025, autorisée par le juge à l’audience, la SCI SANTONS a transmis une déclaration de créance au passif de la liquidation judiciaire de la SAS LANCERDEHACHE POITIERS.

Motifs de la décision :

Liminairement il convient de préciser qu’aux termes de l’article 446-2 du code de procédure civile Le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. La SAS LANCERDEHACHE [Localité 6], représentée par son liquidateur judiciaire Me [E], M. [S] [K] et Mme [U] [K], bien que soulevant des moyens d’irrecevabilité ne forment aucune demande d’irrecevabilité dans le dispositif de leurs conclusions et il n’y a donc pas lieu à trancher ces points.

Sur la demande de « constater » la nullité des engagements :

M. [S] [K] et Mme [U] [K] font valoir la nullité de leur engagement de garantie de l’acte de cession du bail et sollicitent de « constater » celle-ci. Les nullités alléguées nécessitent cependant d’être prononcées ce qui relève exclusivement du juge du fond.

Il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les demandes de la SAS LANCERDEHACHE:

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile,

« Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Aux termes de l’article 1725 du code civil,

« Le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel. »

A titre reconventionnel, la SAS LANCERDEHACHE POITIERS sollicite la condamnation de la SCI SANTONS à lui payer une provision à hauteur de 15969,60 euros TTC en raison de manquement à son obligation de délivrance.

Elle produit une ordonnance de référé du tribunal de commerce de Poitiers en date du 30 septembre 2024 condamnant la SAS TEXAS CHICKEN GRILL à libérer la terrasse faisant partie du bail commercial de la SAS LANCERDEHACHE.

Néanmoins, le bailleur ne manque pas à son obligation de délivrance lorsqu’un tiers empêche l’occupation du bien.

Par ailleurs la SAS LANCERDEHACHE ne démontre aucunement avoir averti son bailleur de cette occupation avant cette procédure.

Dès lors, il existe une contestation sérieuse à l’existence d’une obligation d’indemnisation par la SCI SANTONS.

Il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision et sur la demande subséquent de compensation.

Sur les demandes de la SCI SANTONS :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile,

« Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

L’acte de cession de fonds de commerce du 13, 14, 15 mars 2024 prévoit que le cessionnaire la SARL HACHE AND B, H AND B sera responsable solidairement avec le cédant la SAS LANCERDEHACHE des loyers et charges et accessoires des clauses et conditions du bail pour une période limitée à 3 ans à compter de la cession. Prévue à l’article 5.1.2.7 de l’acte, cet engagement est conforme à l’article 14 du bail commercial du 27 octobre 2016.

Cet engagement est également conforme aux articles L 145-16-1 et L 145-16-2 du code de commerce.

Le montant des arriérés de loyers, de charges, de taxe foncière, de clause pénale et d’indemnité forfaitaire de recouvrement n’est pas contesté par la SARL HACHE AND B, H AND B qui fait valoir cependant la réclamation relative à l’obligation de délivrance formée par la SAS LANCERDEHACHE et sa non information du défaut de paiement du preneur qui lui a causé un préjudice. La réclamation de la SAS LANCERDEHACHE a cependant été rejetée précédemment et la SARL HACHE AND B, H AND B a formé une demande reconventionnelle pour le préjudice subi en raison de la non information qui sera tranchée par ailleurs.

Dès lors il n y a a pas de contestation sérieuse quant à l’obligation de paiement des sommes impayées par le preneur et la SARL HACHE AND B, H AND B sera condamnée à payer à la SCI SANTONS, à titre provisionnel, la somme de 15969,60 euros au titre des arriérés de loyers dus au 9 avril 2025 majorés des intérêts de retard au taux égal à 3 fois le taux légal en vigueur, la somme de 864 euros TTC au titre des arriérés de charges, la somme de 1240,20 euros TTC au titre des arriérés de taxe foncière, la somme de 1807,38 euros TTC au titre de la clause pénale et la somme de 240 euros au titre de l’indemnité forfaitaire de recouvrement.

S’agissant M. [S] [K] et Mme [U] [K] l’acte de cession de fonds de commerce du 13, 14, 15 mars 2024 prévoit qu’ils s’engagent solidairement avec le cédant la SAS LANCERDEHACHE, le cessionnaire et solidairement entre eux au paiement des loyers et charges et accessoires des clauses et conditions du bail pour une période de 3 ans à compter de la cession.

Associés du cédant la SAS LANCERDEHACHE ils ne sont cependant pas ce cédant et les dispositions des articles 1216 du code civil et L 145-16-1 et L 145-16-2 du code de commerce sont inapplicables à leur engagement. Dès lors la contestation de la requalification de leur engagement en cautionnement par des personnes physiques et de l’application de l’article 2297 du code civil sur les conditions de validité de cet engagement, qui relève des juges du fond, est une contestation sérieuse.

Il n’y pas lieu à référé à leur égard.

Sur les demandes de la SARL HACHE AND B, H AND B :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile,

« Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Selon l’article L 145-16-1 du code de commerce « Si la cession du bail commercial est accompagnée d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, ce dernier informe le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci » disposition conforme à l’article 14 du bail commercial.

La SCI SANTONS ne justifie pas avoir informé la SARL HACHE AND B, H AND B dans le délai d’un mois après le premier loyer impayé soit en décembre 2024 et a donc manqué à cette obligation.

La SARL HACHE AND B, H AND B ne justifie cependant pas de son préjudice, qu’elle allègue uniquement être certain et direct et constitué par le fait de se trouver assignée en référé sans avoir été avisée, alors au demeurant que cette assignation a été réalisée très rapidement, le 24 janvier 2025.

Il n’y a pas lieu à référé.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile,

« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

La SARL HACHE AND B, H AND B succombe à l’instance. Elle supportera les dépens qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer dès lors que la demanderesse a renoncé à sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile,

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat. »

La SARL HACHE AND B, H AND B est tenue aux dépens et sa demande sur le fondement de l’article 700 CPC ne peut qu’être rejetée tout comme celles de la SAS LANCERDEHACHE POITIERS et de M. [S] [K] et Mme [U] [K] car formées à l’égard de la SCI SANTONS, non condamnée aux dépens.

Il est par ailleurs équitable de ne pas laisser à la charge de la demanderesse les frais non compris dans les dépens. La SARL HACHE AND B, H AND B sera condamnée à lui payer à ce titre la somme de 800 euros.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des référés, statuant par ordonnance de référé mise à la disposition des parties, contradictoire, après débats en audience publique, en premier ressort,

Vu l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile,

Condamnons la SARL HACHE AND B, H AND B à payer à la SCI SANTONS, à titre provisionnel, la somme de 15969,60 euros au titre des arriérés de loyers dus au 9 avril 2025 majorés des intérêts de retard au taux égal à 3 fois le taux légal en vigueur, la somme de 864 euros TTC au titre des arriérés de charges, la somme de 1240,20 euros TTC au titre des arriérés de taxe foncière, la somme de 1807,38 euros TTC au titre de la clause pénale et la somme de 240 euros au titre de l’indemnité forfaitaire de recouvrement.

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes.

Condamnons la SARL HACHE AND B, H AND B à payer à la SCI SANTONS la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et rejetons les autres demandes sur ce fondement.

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision de plein droit.

Rappelons qu’il sera procédé à la signification de la présente ordonnance par la partie la plus diligente.

Condamnons la SARL HACHE AND B, H AND B aux dépens.

La présente ordonnance de référé a été mise à disposition des parties le 14 mai 2025, par Monsieur Cyril BOUSSERON, Président du Tribunal Judiciaire, assisté d’Edith GABORIT, Greffier, et signé par eux.

Le Greffier Le Président