TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

Immeuble [12]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 9]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 24/10614

N° Portalis DB3S-W-B7I-2HEI

Minute : 886/25

S.A. D’HLM ICF LA SABLIERE

Représentant : Maître Paul-Gabriel CHAUMANET,

avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101

C/

Monsieur [C] [S]

Représentant : M^e Laurent NIVET, avocat au

barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 83

Madame [G] [L] [K] épouse [S]

Monsieur [V] [A]

Monsieur [D] [N] [M]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e CHAUMANET

Copie, dossier, délivrés à :

M^e NIVET

Copie délivrée à :

MME [S]

M. [A]

M. [M]

Le 19 Août 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 04 Août 2025, par délibéré prorogé ;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 12 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM ICF LA SABLIERE, dont le siège social est sis [Adresse 7]

Représentée par Maître Judith CHAPULUT-AUFFRET,Avocat au Barreau de Paris, substituant Maître Paul-Gabriel CHAUMANET,du même Barreau

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [C] [S], demeurant [Adresse 6]

Représenté par Maître Laurent NIVET, Avocat au Barreau de Seine-Saint-Denis

Madame [G] [L] [K] épouse [S], demeurant [Adresse 6]

Comparante en personne

Monsieur [V] [A], demeurant [Adresse 5]

Comparant en personne

Monsieur [D] [N] [M], demeurant [Adresse 8]

Comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrats en date des 23 février 2011 et 2 avril 2012, la société anonyme d’HLM ICF La Sablière a donné à bail à M. [C] [S] et Mme [G] [L] [K] un local à usage d’habitation et un emplacement de stationnement situés au [Adresse 3] à [Localité 14] (escalier 1, étage 12, porte 1122, parking 576), pour des loyers mensuels de 369,38 et 15,45 euros, outre une provision mensuelle sur charges et des dépôts de garantie d’un montant de 369 et 15 euros.

La société anonyme ICF La Sablière a ensuite fait assigner M. [C] [S] et Mme [G] [L] [K] ainsi que M. [V] [A] et M. [D] [N] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 11 octobre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

Après un renvoi aux fins de mise en état, l’affaire a été appelée à l’audience du 12 mai 2025.

A cette date, la société anonyme d’HLM ICF La Sablière, représentée, se réfère à ses conclusions déposées à l’audience. Elle demande :

— le rejet des demandes des défendeurs ;

— le prononcé de la résiliation des baux ;

— l’expulsion des défendeurs ;

— la condamnation in solidum des défendeurs au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation ;

— la condamnation solidaire de M. [C] [S] et Mme [G] [L] [K] au paiement des loyers et charges jusqu’au prononcé de la résiliation du bail ;

— la condamnation solidaire de M. [C] [S] et Mme [G] [L] [K] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts et 21 000 euros en restitution des sommes indûment encaissées ;

— et la condamnation in solidum des défendeurs à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Elle expose, sur le fondement des articles 1 et 78 de la loi du 1er septembre 1948, 582, 1227, 1231-1, 1231-2 et 1729 du code civil et L412-1 du code de procédure civile, que les lieux ne sont plus occupés par les locataires mais sous-loués à MM. [A] et [M] de façon abusive, ce qui justifie la suppression du délai de deux mois à l’issue de la délivrance du commandement de quitter les lieux. Elle ajoute qu’en vertu des dispositions de l’article 582 du code civil, elle a seule droit à la perception des fruits du bien perçus indûment par les locataires à hauteur de 21 000 euros. Enfin, elle fait valoir que les locataires ont violé le contrat et gravement enfreint la législation alors que les listes d’attente des demandeurs de logement social sont longues et qu’ils ont ainsi entravé sa mission de service public.

M. [C] [S] comparaît, représenté. Il se réfère à ses conclusions déposées à l’audience et sollicite :

— le rejet des demandes du bailleur ;

— et la condamnation de ce dernier à lui payer la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Il fait valoir que le domicile conjugal a été abandonné soudainement par Mme [S], que le couple s’est séparé et que Mme [S] a obtenu un autre logement social [Localité 11] en utilisant son nom à son insu. Il ajoute rencontrer des difficultés de santé et avoir sollicité M. [M] pour lui porter assistance, explique que ce dernier a introduit M. [A] dans les lieux et qu’ils ont quitté l’appartement en le laissant dans un état déplorable. Il conteste avoir sous-loué l’appartement dans lequel il est toujours resté, pour lequel il a toujours réglé un loyer et qui lui permet d’accueillir ses enfants.

Mme [K] comparaît. Elle confirme s’être séparée au mois de mars 2022 et vivre [Localité 11] avec ses deux enfants qui rendent visite à leur père dans leur ancien appartement. Elle sollicite le rejet des demandes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

M. [A] comparaît. Il explique que tout le monde savait qu’il était dans les lieux depuis le mois de juillet 2023 jusqu’au mois d’août 2024. Il dit avoir quitté le logement car il était devenu invivable. Il explique que M. [S] voulait couper le courant. Il précise que M. [Z] était également dans les lieux. Il affirme avoir réglé un loyer en espèces. Il sollicite le rejet de la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

M. [M] comparaît. Il explique qu’il payait 750 euros en espèces à M. [S], soit plus que le loyer normal, qu’il payait l’électricité mais qu’il y avait des coupures, qu’il a donné son relevé d’identité bancaire à Mme [K], que le logement était sale et encombré, que M. [Z] occupait également les lieux et que les locataires ont loué le parking à un tiers. Il sollicite le rejet des demandes formées à son encontre.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 juillet 2025, délibéré prorogé au 4 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la demande de résiliation du bail

L’article 8 de la loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur. Il résulte en outre des dispositions de l’article R353-37 du code de la construction et de l’habitation que les logements conventionnés sont loués à nu à des personnes physiques à titre de résidence principale et occupés au moins 8 mois par an. Par ailleurs, aux termes des dispositions de l’article 1224 du code civil, la résiliation du contrat peut être judiciairement prononcée en cas d’inexécution suffisamment grave d’une obligation contractuelle.

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de constat du 22 juillet 2024 qu’une voisine a indiqué au commissaire de justice que la famille qui vivait dans le logement objet du litige a déménagé et qu’y vivaient maintenant un ou deux hommes discrets. Selon constat du 25 juillet 2024, le commissaire de justice a rencontré M. [M] dans les lieux qui lui a indiqué qu’il payait avec M. [A] la somme de 750 euros par mois en contrepartie de l’occupation du logement et que M. [W] occupe la troisième pièce. Le lendemain, le commissaire de justice constate que les noms [S] et [K] figurent sur la boîte aux lettres du logement situé au [Adresse 6] et qu’un salarié de la société Immobilière 3F lui indique que les époux [S] [K] habitent les lieux selon contrat de location à effet au 24 mars 2022. Par ailleurs, le 10 juillet 2024, M. [A] a effectué une déclaration de main-courante dans laquelle il expose que M. [C] [S] lui sous-loue le logement litigieux avec M. [M] mais qu’il a introduit une troisième personne dans les lieux qui essaye de les faire partir, que son loyer a augmenté pendant les jeux olympiques, que M. [S] est locataire d’un autre logement situé à côté de la mairie [Localité 11] et qu’il leur met la pression pour les faire partir. Enfin, l’assignation délivrée le 11 octobre 2024 mentionne que le nom de M. [C] [S] est inscrit sur la boîte aux lettre du logement situé au [Adresse 6] et que cette adresse est confirmée par Mme [S].

Il résulte également des pièces produites aux débats qu’une convention de divorce par consentement mutuel a été établie entre les époux [S] le 16 janvier 2025 et déposée le 3 février 2025. Il y est indiqué que le couple est séparé depuis le 22 avril 2022, que M. [S] est demeuré au sein du domicile conjugal et que Mme [S] a fixé sa résidence aux [13]. M. [S] produit en outre un certificat médical du docteur [I] mentionnant la nécessité pour lui de rester dans son logement, un contrat de travail du 27 janvier 2024 mentionnant l’adresse du logement situé à [Localité 14], un avis de saisie administrative à tiers détenteur du 7 novembre 2024 délivré à son adresse à [Localité 14], une facture d’électricité à son nom du mois de mai 2024 concernant le logement situé à [Localité 14] et un avis d’échéance d’assurance automobile au nom de Mme [K] pour le premier semestre 2025 mentionnant à nouveau l’adresse de [Localité 14]. Il produit également une attestation de M. [R] par laquelle ce dernier indique que M. [M] s’est installé dans le domicile en profitant du handicap de M. [S] et y a introduit M. [A].

Des constats effectués au mois de juillet 2024 par le commissaire de justice et des déclarations constantes de MM. [A] et [M], il ressort cependant que M. [C] [S] a sous-loué le logement social dont il était locataire. Les déclarations de Mme [K], les mentions inscrites dans leur convention de divorce, la réception de documents administratifs à l’adresse du bien ou encore l’attestation de M. [R] ne sont pas de nature à rapporter la preuve contraire dès lors que Mme [K] n’explique pas pourquoi elle a confirmé l’adresse de son ex-époux [Localité 11] le jour de la délivrance de l’assignation, ni pourquoi elle n’a jamais donné congé, que les mentions inscrites dans une convention de divorce ou la réception de documents administratifs à une adresse ne sont pas de nature à rapporter la preuve de l’occupation effective des lieux et que les déclarations de M. [E] [H] [Z] [R] sont imprécises et ne sont corroborées par aucune plainte.

Ainsi, il est suffisamment rapporté la preuve que M. [C] [S] a illégalement sous-loué le logement social dont il était locataire et que Mme [G] [L] [K] n’occupe plus les lieux.

Ces fautes contractuelles sont suffisamment graves pour justifier la résiliation du contrat.

Dès lors, le bail sera judiciairement résilié à compter du 12 mai 2025.

L’expulsion de M. [C] [S] et Mme [G] [L] [K] et de tous occupants de leurs chefs, et notamment M. [V] [A] et M. [D] [N] [M], sera en conséquence ordonnée.

L’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L412-3 à L412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, les locataires, qui ont sciemment sous-loué leur logement, sont de mauvaise foi.

En conséquence, le délai de deux mois laissé aux défendeurs pour partir à l’issue de la délivrance du commandement de quitter les lieux sera supprimé.

II – Sur la demande de condamnation au paiement des loyers et d’une indemnité d’occupation

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables. L’article 1240 du code civil dispose en outre que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, le bailleur ne produit aucun décompte locatif actualisé et il n’est pas contesté que le loyer est réglé.

En conséquence, la demande de condamnation au paiement des loyers et charges jusqu’au prononcé de la résiliation du bail sera rejetée.

En revanche et compte tenu de la résiliation du contrat de bail, M. [C] [S] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 12 mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Il est suffisamment démontré par les déclarations des parties à l’audience et les modalités de délivrance de l’assignation que Mme [K], M. [M] et M. [A] n’occupent plus les lieux. En conséquence, la demande de condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation formée à leur encontre sera rejetée.

III – Sur la demande de condamnation au paiement des fruits civils

Il résulte des articles 546 et 547 du code civil que la propriété d’une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement. Ce droit s’appelle « droit d’accession ». Les fruits naturels ou industriels de la terre, les fruits civils et le croît des animaux, appartiennent au propriétaire par droit d’accession.

En l’espèce, il résulte suffisamment des déclarations de MM. [M] et [A], de la déclaration de main-courante et de la date de conclusion du bail du logement situé [Localité 11] que MM. [M] et [A] ont occupé tous les deux les lieux depuis le mois de juillet 2022 en contrepartie de la somme de 750 euros par mois et qu’ils ont quitté les lieux au mois d’août 2024.

En conséquence, M. [C] [S] sera condamné à restituer au bailleur la somme de 18 000 euros (750€ x 24 mois), correspondant aux fruits civils qu’il a indûment perçus.

IV – Sur la demande de réparation du préjudice

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, le demandeur ne rapporte la preuve d’aucun préjudice personnel distinct de l’absence de paiement de l’arriéré locatif, déjà suffisamment réparé par la condamnation à le régler.

En conséquence, la demande sera rejetée.

V – Sur les mesures de fin de jugement

M. [C] [S], partie perdante et seul occupant des lieux, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société anonyme d’HLM ICF La Sablière, M. [C] [S] sera condamné à lui payer une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

PRONONCE la résiliation judiciaire des baux conclus les 23 février 2011 et 2 avril 2012 entre la société anonyme d’HLM ICF La Sablière et M. [C] [S] et Mme [G] [L] [K] concernant le local à usage d’habitation et l’emplacement de stationnement situés au [Adresse 3] à [Localité 14] (escalier 1, étage 12, porte 1122, parking 576) à compter du 12 mai 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [C] [S] et Mme [G] [L] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [C] [S] et Mme [G] [L] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société anonyme d’HLM ICF La Sablière pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leurs chefs, et notamment M. [V] [A] et M. [D] [N] [M], y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

ORDONNE la suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux à compter de la délivrance du commandement de quitter les lieux ;

REJETTE la demande de condamnation au paiement des loyers et des charges ;

CONDAMNE M. [C] [S] à payer à la société anonyme d’HLM ICF La Sablière les loyers et charges dus ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail du 12 mai 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ;

CONDAMNE M. [C] [S] à verser à la société anonyme d’HLM ICF La Sablière la somme de 18 000 euros au titre de la restitution des fruits civils ;

DEBOUTE la société anonyme d’HLM ICF La Sablière de sa demande de réparation du préjudice ;

CONDAMNE M. [C] [S] à verser à la société anonyme d’HLM ICF La Sablière une somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE M. [C] [S] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 4 août 2025.

LE GREFFIER LE JUGE