TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 25/01353 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3JTY

Minute : 25/00328

Monsieur [C] [S]

Représentant : M^e Mélanie HIRSCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0835

Madame [U] [P] épouse [S]

Représentant : M^e Mélanie HIRSCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0835

C/

Monsieur [F] [N]

Représentant : M^e Clarisse CAROUNANIDY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 152

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Mélanie HIRSCH

Copie certifiée conforme délivrée à :

M^e Clarisse CAROUNANIDY

Le

ORDONNANCE DE REFERE

DU 06 Novembre 2025

Ordonnance rendue par décision Contradictoire et en premier ressort et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 06 Novembre 2025;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité assistée de M^me Majida ALOUSSI, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 29 Septembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES, juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité, assistée de M^me Majida ALOUSSI, greffier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [C] [S]

chez mandataire SAS ALTEREA GESTION IMMOBILIERE

[Adresse 5]

non comparant

représenté par M^e Mélanie HIRSCH, avocat au barreau de PARIS, substituée par M^e Hassna ZAHRI, avocat au barreau SEINE-SAINT-DENIS

Madame [U] [P] épouse [S]

Mandataire SAS ALTEREA GESTION IMMOBILIERE

[Adresse 5]

non comparant

représentée par M^e Mélanie HIRSCH, avocat au barreau de PARIS, substituée par M^e Hassna ZAHRI, avocat au barreau SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [N]

[Adresse 4]

[Localité 6]

comparant

assisté par M^e Clarisse CAROUNANIDY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 152, substituée par M^e Amelle BENREJDAL, avocat au barreau SEINE-SAINT-DENIS

D’AUTRE PART

Par acte du 25 juin 2024, Monsieur [C] [S] et Madame [U] [S] née [P] ont donné à bail à Monsieur [F] [N] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 820 euros, outre une provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [C] [S] et Madame [U] [S] née [P] ont fait signifier à Monsieur [F] [N] par acte de commissaire de justice du 15 janvier 2025 un commandement de payer la somme de 2 006,11 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois de janvier 2025 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 25 mars 2025, Monsieur [C] [S] et Madame [U] [S] née [P] ont fait assigner Monsieur [F] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis statuant en référé aux fins de :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [N] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner Monsieur [F] [N] à leur payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 17 mars 2025, soit la somme de 2 906,11 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer et majoration de 10 %, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au double du montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— faire constater et estimer les réparations locatives,

— condamner Monsieur [F] [N] à leur payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Appelée à l’audience du 16 jun 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 29 septembre 2025.

A l’audience du 29 septembre 2025, Monsieur [C] [S] et Madame [U] [S] née [P], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes, ont actualisé celle relative à la provision au titre de l’arriéré de loyers à la somme de 4 990,58 euros et se sont opposés à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés ainsi qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire, soulignant leur qualité de bailleur privé ayant besoin du paiement régulier du loyer.

Comparant en personne et assisté de son conseil, Monsieur [F] [N] a reconnu la dette et a sollicité des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, ayant repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience et estimant être en capacité de régler sa dette locative. Il a affirmé avir été licencié économiquement en octobre 2024 et être activement en recherche d’emploi depuis. Il souligne que ses revenus s’élèvent à 1 400 euros par mois et qu’il a été indemnisé par la justice en juin 2025 d’un précédent licenciement abusif pour lequel il va percevoir plus de 2 000 euros. Il a ajouté qu’il a constitué un dossier auprès du FSL. Il a proposé de verser la somme de 100 euros par mois en sus du loyer courant pour apurer la dette.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera intégralement renvoyé à l’assignation de Monsieur [C] [S] et Madame [U] [S] née [P] pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

La décision sera contradictoire. A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 6 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 mars 2025 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 16 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 mars 2025.

En conséquence, l’action introduite par Monsieur [C] [S] et Madame [U] [S] née [P] est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 25 juin 2024 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 janvier 2025, pour la somme en principal de 2 006,11 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme. Contrairement aux termes du commandement, le délai légal de 6 semaines pour payer la dette inscrite au commandement, d’ordre public, sera retenu.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 février 2025 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de désigner un commissaire de justice aux fins de constat des réparations locatives, en l’absence de tout litige relatif à l’établissement de l’état des lieux de sortie, qui s’effectue au jour de la remise des clefs, et dont les modalités sont prévues à l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 et ne nécessite aucune autorisation judiciaire.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Monsieur [F] [N] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce Monsieur [C] [S] et Madame [U] [S] née [P] produisent un décompte faisant apparaître que Monsieur [F] [N] restait devoir la somme de 4 990,58 euros à la date du 24 septembre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse.

Pour la somme au principal, Monsieur [F] [N] n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné à titre de provision au paiement de la somme de 4990,58 euros arrêtée au 24 septembre 2025, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 006,11 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil. En application de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, la clause contractuelle qui stipule la majoration du montant du loyer en cas d’impayé s’analyse en une clause pénale illicite. Aussi la majoration de 10 % du montant de la dette réclamée est sérieusement contestable et il sera dit n’y avoir lieu à référé au titre de cette demande.

Monsieur [F] [N] sera également condamné au paiement à compter du 25 septembre 2025, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu’à la libération effective des lieux. En application de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 et en l’absence de preuve d’un préjudice supérieur au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation, il sera dit n’y avoir lieu à référé au titre de la demande de majoration de l’indemnité d’occupation provisionnelle.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [F] [N] a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience et démontre être en capacité de régler sa dette locative alors qu’il va percevoir une indemnisation qui couvrira une partie de la dette. Il justifie également de démarches actives de recherche d’emploi. Les besoins des bailleurs ne sont pas connus. Aussi, des délais de paiement lui seront octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision et les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Faute pour Monsieur [F] [N] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées ou de ne pas payer le montant intégral du loyer courant à compter de l’audience, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion avec si nécessaire l’assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [F] [N] partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [C] [S] et Madame [U] [S] née [P] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 600 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 juin 2024 entre Monsieur [C] [S] et Madame [U] [S] née [P] et Monsieur [F] [N], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 26 février 2025 ;

Condamnons Monsieur [F] [N] à payer à Monsieur [C] [S] et Madame [U] [S] née [P] à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 24 septembre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse la somme de 4990,58 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2025 sur la somme de 2 006,11 euros et à compter de la présente décision sur le surplus ;

Rappelons que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations provisionnelles ci-dessus prononcées ;

Autorisons Monsieur [F] [N] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants à compter de l’audience, en 35 mensualités d’un montant d’au moins 100 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord des parties ;

Précisons que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

Suspendons l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n’avoir jamais été résilié ;

Décidons en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, ou du loyer à son terme à compter de l’audience :

— la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— Monsieur [F] [N] devra quitter les lieux en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment),

— Monsieur [F] [N] sera tenu au paiement d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation payable au plus tard le 30 de chaque mois et fixée au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu’à complète libération des lieux à compter du 25 septembre 2025,

— qu’à défaut pour Monsieur [F] [N] de libérer les lieux volontairement et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux resté sans effet, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

— que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons Monsieur [F] [N] à verser à Monsieur [C] [S] et Madame [U] [S] née [P] une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [F] [N] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection