TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 22/03301 – N° Portalis DBW3-W-B7G-Z2CO

AFFAIRE :

Mme [T] [D] épouse [K] (Maître Jean DE VALON de l’ASSOCIATION DE VALON / PONTIER DE VALON)

C/

S.A.R.L. CITYA CASSIS VIGUERIE (la SELARL C.L.G.)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 14 Décembre 2023

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Greffier : Madame Sylvie PLAZA, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 22 Février 2024

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 22 Février 2024

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 22 Février 2024

Par Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Assisté de Madame Sylvie PLAZA, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Madame [T] [D] épouse [K]

née le 08 Juin 1954 à [Localité 3], de nationalité française

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Jean DE VALON de l’ASSOCIATION DE VALON / PONTIER DE VALON, avocats au barreau de MARSEILLE

Monsieur [X] [K]

né le 06 Juin 1952 à [Localité 4], de nationalité française

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Jean DE VALON de l’ASSOCIATION DE VALON / PONTIER DE VALON, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. CITYA CASSIS VIGUERIE

Immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le N° B 389 982 257

dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [X] [K] et Madame [T] [D] épouse [K] sont propriétaires d’un appartement situé [Adresse 5].

Par acte sous seing privé du 11 décembre 2012, Monsieur [X] [K] et Madame [T] [D] épouse [K] ont confié la gestion de ce bien à la société à responsabilité limitée CITYA CASSIS VIGUERIE, agence immobilière.

La société à responsabilité limitée CITYA CASSIS VIGUERIE avait pour mission de louer le bien, le relouer, passer et renouveler des baux par écrit, aux prix, charges et conditions qu’elle jugerait à propos, en sa qualité de mandataire.

Par contrat daté du 28 aout 2015, Madame [V] [S] a conclu un bail avec Monsieur [X] [K] et Madame [T] [D] épouse [K], par l’intermédiaire de la société à responsabilité limitée CITYA CASSIS VIGUERIE, portant location du bien en contrepartie du versement d’un loyer de 850 € hors charges. Un acte de caution signé au nom de Monsieur [M] [J] a été produit.

Certains loyers s’avérant impayés, la société à responsabilité limitée CITYA CASSIS VIGUERIE a diligenté pour le compte de Monsieur [X] [K] et Madame [T] [D] épouse [K] une procédure devant le juge des référés, ayant donné lieu à une ordonnance du Tribunal de proximité d’AUBAGNE du 23 juin 2020. Cette décision a condamné Madame [V] [S] à une somme de 3.059,92 €, comptes arrêtés au 1er juin 2019, constaté le jeu de la clause résolutoire et a ordonné l’expulsion de la locataire.

L’ordonnance a mis hors de cause Monsieur [M] [J], retenant que ce dernier avait produit un rapport d’expertise en écriture, ne lui attribuant pas la rédaction de la mention manuscrite de l’acte de cautionnement, et voyant dans ce moyen de fait une contestation sérieuse ne pouvant être tranchée en référé.

Madame [V] [S] a déposé auprès de la commission départementale du surendettement une demande de traitement de sa situation. Elle a initialement été déclarée recevable par la commission du surendettement. La décision ayant été contestée devant le juge des contentieux de la protection, par jugement du 28 février 2022 du Tribunal judiciaire de MARSEILLE, elle a été déclarée irrecevable au bénéfice de la procédure.

Madame [V] [S] s’est maintenue dans le logement, sans s’acquitter de son indemnité d’occupation.

Par acte d’huissier en date du 28 mars 2022, Monsieur [X] [K] et Madame [T] [D] épouse [K] ont assigné la société à responsabilité limitée CITYA CASSIS VIGUERIE devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE, aux fins, notamment, de la voir condamner à lui régler les sommes de 28.233,93 € et 15.000 € de dommages et intérêts.

Aux termes de leurs conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 26 juillet 2023, au visa des articles 1147 et 1992 du code civil, Monsieur [X] [K] et Madame [T] [D] épouse [K] sollicitent de voir :

— condamner la SARL CITYA CASSIS VIGUERIE à payer à Monsieur [X] [K] et Madame [T] [D] les sommes suivantes :

• 26 213.42 € avec intérêts, à compter de l’assignation introductive d’instance ;

• 15 000 € à titre de dommages-intérêts ;

• 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers dépens de l’instance ;

— ne pas écarter l’exécution provisoire de droit.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [X] [K] et Madame [T] [D] épouse [K] affirment qu’il relève des obligations du mandataire, agence immobilière, de vérifier la solvabilité du locataire avant de passer un contrat de bail pour le compte du bailleur. Les ressources de Madame [V] [S] étant manifestement insuffisantes, la défenderesse a manqué à ses obligations contractuelles et est donc responsable à l’égard des demandeurs. La dette locative pure au 6 mars 2023 s’élevait donc à la somme de 17.723,92 €. Les concluants ont dû exposer des frais de justice à hauteur de 8489,50 € comprenant les frais d’expulsion. La défenderesse devra donc indemniser les demandeurs de la somme globale de 26.213.42,€.

Concernant l’acte de caution, la société CITYA n’a pas vérifié que la mention manuscrite était bien de la main de Monsieur [M] [J], comme l’exigeait l’article 22-1 de la loi du 7 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige.

L’agent immobilier est donc responsable du préjudice subi par les demandeurs en intégralité. S’agissant de violation de ses obligations dès l’origine du contrat de bail, et non d’une évolution des ressources de Madame [S] en cours de bail, il ne saurait être retenu une perte de chance : c’est une indemnisation intégrale qui est sollicitée.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 20 novembre 2023, la société à responsabilité limitée CITYA CASSIS VIGUERIE sollicite de voir :

— rejeter l’ensemble des demandes formulées à l’encontre de la SARL CITYA CASSIS VIGUERIE ;

— condamner Monsieur [X] [K] et Madame [T] [D] épouse [K] à verser à la société CITYA CASSIS VIGUERIE la somme de 2.500 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société à responsabilité limitée CITYA CASSIS VIGUERIE fait valoir que son obligation, au titre du contrat de mandat, est de moyens et non pas de résultats. En l’espèce, le dossier de Madame [S] était solvable compte tenu de la caution de Monsieur [M] [J]. La régularité de l’acte signé par celui-ci n’est pas remise en cause : la Cour de cassation n’exige la mention manuscrite qu’afin que la caution soit correctement informée de la portée de son engagement. Or, l’authenticité de la signature de Monsieur [M] [J] n’a pas été remise en question par l’expertise en écriture. D’ailleurs, Monsieur [M] [J] vivait également dans le logement et était présent en 2016, lors de l’accord de paiement passé entre les bailleurs et Madame [S]. L’irrégularité de l’acte de cautionnement n’entraîne pas la nullité de celui-ci.

D’ailleurs, les demandeurs n’ont pas entamé de procédure au fond à l’égard de Monsieur [M] [J]. Ils ne démontrent donc pas de lien de causalité entre les fautes prétendues de la société à responsabilité limitée CITYA CASSIS VIGUERIE et leur préjudice.

Enfin, le préjudice est incertain. Les demandeurs ne démontrent pas avoir tenté d’exécuter en vain l’ordonnance de paiement des loyers et ne démontrent pas avoir poursuivi la caution au fond.

Quand bien même les demandeurs seraient fondés à solliciter une indemnisation, ils ne peuvent réclamer qu’une perte de chance. En outre, les indemnisations qui leur seraient allouées par la décision à intervenir sont exonérées de prélèvement obligatoire, à l’inverse des loyers. Il est donc nécessaire que les demandeurs justifient de leur taux et de leur mode d’imposition.

Enfin, les demandeurs ne démontrent pas avoir tenté d’exécuter l’ordonnance de référé. Ils n’ont sollicité la prise en charge des indemnités d’occupation par l’Etat qu’à compter du 14 décembre 2021. Il conviendra que les demandeurs justifient des sommes perçues dans ce cadre afin d’éviter une double indemnisation.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les arriérés de loyers et les frais d’huissier :

L’article 1147 du code civil dans sa rédaction applicable au 11 décembre 2012 disposait que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part. »

L’article 1992 du même code disposait, à la même date : « le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureu-sement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire. »

Les demandeurs font valoir qu’il est constant en jurisprudence que « l’agent immobilier, négociateur d’une opération locative, est tenu, quelle que soit l’étendue de sa mission, de s’assurer de la solvabilité des candidats à la location, à l’aide de vérifications sérieuses ». La défenderesse ne conteste pas ce principe, se bornant à faire valoir qu’elle a effectivement respecté cette obligation dans les faits.

Concernant la vérification de la solvabilité de Madame [V] [S], la société à responsabilité limitée CITYA CASSIS VIGUERIE ne verse aux débats aucun élément. Elle se borne à faire valoir que Madame [V] [S] était, au moins en apparence solvable, puisque celle-ci avait produit un engagement de cautionnement au nom de Monsieur [M] [J].

Ce faisant, la défenderesse dénature ce qu’est un engagement de cautionnement : celui-ci a précisément pour intérêt économique et juridique de fournir au créancier éventuel, un second débiteur pour la même dette. Or, si la société à responsabilité limitée CITYA CASSIS VIGUERIE n’a pas vérifié la solvabilité de Madame [V] [S] in personam, la caution que constituait Monsieur [M] [J] n’était plus un second débiteur, mais le seul débiteur.

Autrement dit, l’agence immobilière ne peut sérieusement prétendre avoir vérifié la solvabilité du locataire en se référant à l’existence d’un tiers éventuellement tenu au paiement.

La société à responsabilité limitée CITYA CASSIS VIGUERIE expose n’avoir qu’une obligation de moyens. Il lui incombe donc de justifier à la présente juridiction quels moyens elle a mis en œuvre pour vérifier la solvabilité de la locataire. La défenderesse ne produisant aucun justificatif de la solvabilité de cette locataire, il convient donc d’en conclure que la société à responsabilité limitée CITYA CASSIS VIGUERIE a manqué à son obligation, qu’elle soit de moyens ou de résultats.

Il y a donc, de ce seul fait, faute de la part de la société à responsabilité limitée CITYA CASSIS VIGUERIE dans l’exécution de ses engagements contractuels.

Au surplus, puisque l’agence estime, à tort, avoir rempli ses obligations en se bornant à recevoir un acte de cautionnement au bénéfice de la locataire, il lui incombait alors de tout particulièrement vérifier la régularité de cet acte. En effet, cet acte de cautionnement était, de l’aveu même de la société à responsabilité limitée CITYA CASSIS VIGUERIE dans ses conclusions, la seule garantie de solvabilité de Madame [S].

Lors de la signature du bail le 28 août 2015, l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 disposait en son ultime alinea que « la personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. »

Il y a lieu de relever que l’article 22-1 exige que la caution « fasse précéder » sa signature de la mention manuscrite : il est donc implicite, mais non contestable, que la mention manuscrite doit être de la main même de la caution.

Or, à l’occasion de l’instance en référé, Monsieur [M] [J] a produit aux débats une expertise en écriture amiable de Madame [C] [B] du 29 juillet 2019, dont il résulte que la mention manuscrite de l’acte de cautionnement du 27 août 2015 n’émane pas de la main de son signataire.

Au surplus, la société à responsabilité limitée CITYA CASSIS VIGUERIE n’allègue ni ne prouve avoir fait signer cet acte de cautionnement par Monsieur [M] [J], en la présence d’un de ses agents.

Alors même que la société à responsabilité limitée CITYA CASSIS VIGUERIE n’a pas vérifié la solvabilité de Madame [S] autrement que par cet acte de cautionnement, la régularité de cet acte n’a donc pas fait l’objet de vigilance de la part de l’agence immobilière.

En d’autres termes, la société à responsabilité limitée CITYA CASSIS VIGUERIE a manqué en quasi totalité à son obligation de vérifier la solvabilité de la locataire. Sa faute contractuelle est caractérisée.

Quant à la réalité du préjudice, la défenderesse la conteste en faisant valoir que les demandeurs ne démontrent pas avoir tenté d’obtenir l’exécution forcée de l’ordonnance de référé quant aux sommes dues. Cette affirmation est fausse : les demandeurs versent aux débats une facture de l’étude de commissaires de justice REMUZAT & ASSOCIES du 30 septembre 2022, dont il résulte que l’ordonnance de référé a fait l’objet d’une tentative d’exécution forcée, non seulement quant à l’expulsion mais également quant aux sommes dues : un commandement aux fins de saisie-vente a été délivré le 26 janvier 2021 (ce qui, de jurisprudence constante de la Cour de cassation, constitue, en soi et sans besoin d’acte ultérieur, une mesure d’exécution forcée : voir par exemple en ce sens Cour de cassation, 2e chambre civile, 13 mai 2015, n°14-16025) et une saisie-attribution a été pratiquée le 13 octobre 2021.

La défenderesse fait également valoir que le préjudice est incertain en ce qu’aucune instance au fond n’a été diligentée à l’égard de Monsieur [M] [J]. Sur ce point, il y a lieu de rappeler qu’il est sans ambigüité, au titre de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, qu’un engagement de caution qui n’est pas porteur des mentions manuscrites exigées par la loi de la main même de la caution est nul. Il y a également lieu de relever que, dans le cadre de l’instance en référé, Monsieur [J] a versé aux débats un rapport d’expertise privé de Madame [C] [B], établissant que la mention manuscrite figurant sur l’engagement de caution n’est pas de la main de Monsieur [J]. Au vu de ces éléments de fait et de droit, le présent Tribunal ne perçoit pas en quoi une action au fond à l’égard de Monsieur [J] tendrait à rendre davantage certain le préjudice déjà manifeste de Monsieur [X] [K] et Madame [T] [D] épouse [K].

Quant à la perte de chance, il est exact, comme le fait valoir la défenderesse, qu’en acceptant un locataire, même solvable, un bailleur s’expose, du fait de l’éventuelle variation des revenus de ce locataire, à un risque de cessation des paiements des loyers. De ce chef, c’est à bon droit que la défenderesse fait valoir que même en cas de faute contractuelle de la mandataire agence immobilière, la perte de loyers résultant de l’insolvabilité du locataire ne peut d’ordinaire être indemnisée que par le prisme de la perte de chance de percevoir des loyers.

Toutefois, au cas d’espèce, la société à responsabilité limitée CITYA CASSIS VIGUERIE s’est abstenue de vérifier la solvabilité d’une locataire dont les revenus étaient, sans contestation de sa part, insuffisants, et de mettre en œuvre la vérification qui aurait permis de s’assurer que l’engagement de caution fourni était bien de la main de la caution elle-même, à savoir faire rédiger cet acte devant l’un de ses agents. Dès lors, il était certain dès l’origine du bail que Monsieur [X] [K] et Madame [T] [D] épouse [K] allaient subir des pertes de loyers, au regard de l’insolvabilité de la locataire. Il n’y a pas eu ici d’alea, ni de « chance de percevoir les loyers ».

Par suite, il convient de retenir que la société à responsabilité limitée CITYA CASSIS VIGUERIE devra indemniser la totalité du préjudice des demandeurs, et pas seulement, une perte de chance.

Quant au quantum des sommes réclamées, c’est à bon droit que la défenderesse fait valoir que les demandeurs ont été partiellement indemnisés par la préfecture, au titre du refus d’accorder le concours de la force publique, suite à l’expulsion, en paiement des indemnités d’occupation. Néanmoins, ces indemnisations sont prises en compte dans le décompte des demandeurs et justifiées par les pièces versées aux débats. Ce moyen n’est donc pas de nature à diminuer le quantum de l’indemnisation due aux demandeurs.

La défenderesse fait valoir que les demandeurs ne sauraient toutefois être indemnisés en totalité des sommes réclamées. En effet, si des loyers avaient été perçus, ils auraient été soumis à l’impôt, tandis que les dommages et intérêts d’une décision de justice ne le sont pas.

Ce raisonnement n’est pas applicable à la fraction de la somme réclamée par Monsieur [X] [K] et Madame [T] [D] épouse [K], constituée, non pas de loyers impayés mais de frais d’huissiers et de justice exposés pour la procédure d’expulsion ou les tentatives de recouvrement. La somme de 8.489,50 € correspondant à ces frais n’aurait pas constitué un revenu mais consiste bien en un préjudice, une perte sèche pour les demandeurs. Il n’y a donc pas lieu d’y appliquer un quelconque abattement correspondant au taux d’imposition.

En revanche, les demandeurs indiquent qu’ils seront imposés sur les sommes perçues au titre des dommages et intérêts sur les loyers non perçus. Ils n’indiquent pas au titre de quelle disposition des articles 79 à 81 quater du code général des impôts ces dommages et intérêts seraient imposables. Par suite, il convient d’appliquer au surplus de la dette, à savoir 17.723,92 €, la déduction de l’imposition foncière ainsi que l’imposition sur le revenu, impositions qui auraient été réglées si cette somme avait été perçue comme des loyers. Les demandeurs sont soumis à un taux de prélèvement de 17,2 % sur les revenus fonciers : ils auraient donc payé 3.048,51 € sur la somme de 17.723,92 €. Leur impôt sur le revenu présente un taux de 11 %. Ils auraient donc payé 1.949,63 € sur la somme de 17.723,92 €. Si les demandeurs avaient perçu 17.723,92 € de loyers, ils auraient donc réglé une imposition totale de 4.998,14 €.

Seule la somme de 12.725,78 € sera donc due à Monsieur [X] [K] et Madame [T] [D] épouse [K].

Enfin, les moyens relatifs au lien de causalité présentés par la défenderesse ne sont qu’une répétition de ses moyens sur la réalité du préjudice. Le lien causal entre l’acceptation par l’agence d’une locataire insuffisamment solvable sans vérification, l’absence de contrôle de la régularité de l’acte de caution et les pertes de loyers postérieures, apparaît suffisamment établi par les demandeurs.

Il convient donc de condamner la société à responsabilité limitée CITYA CASSIS VIGUERIE à indemniser Monsieur [X] [K] et Madame [T] [D] épouse [K] ensembles à hauteur de 8.489,50 € et 12 725,78 € au titre de leurs préjudices causés par ses fautes contractuelles, soit une somme globale de 21.215,28 €.

Sur les dommages et intérêts :

Monsieur [X] [K] et Madame [T] [D] épouse [K] sollicitent des dommages et intérêts à hauteur de 15.000 €. Il convient de rappeler qu’il leur incombe de démontrer, distinctement et cumulativement, une faute de la société à responsabilité limitée CITYA CASSIS VIGUERIE, le préjudice invoqué et le lien de causalité entre ce préjudice et cette faute.

Or, sur le plan du préjudice, si les demandeurs détaillent la demande de 26.213,42 €, qui a été examinée ci-dessus, ils n’expliquent en rien à quoi correspond la somme de 15.000 €.

Par suite, Monsieur [X] [K] et Madame [T] [D] épouse [K] seront déboutés de leur prétention de ce chef.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner la société à responsabilité limitée CITYA CASSIS VIGUERIE, qui succombe aux demandes de Monsieur [X] [K] et Madame [T] [D] épouse [K], aux entiers dépens.

Il y a lieu de condamner la société à responsabilité limitée CITYA CASSIS VIGUERIE à verser à Monsieur [X] [K] et Madame [T] [D] épouse [K] la somme de 3.500 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

CONDAMNE la société à responsabilité limitée CITYA CASSIS VIGUERIE à indemniser Monsieur [X] [K] et Madame [T] [D] épouse [K] ensembles à hauteur de vingt-et-un mille deux cent quinze euros et vingt-huit centimes (21.215,28 €) ;

DEBOUTE Monsieur [X] [K] et Madame [T] [D] épouse [K] de leur prétention à la somme de 15.000 € de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la société à responsabilité limitée CITYA CASSIS VIGUERIE aux entiers dépens ;

CONDAMNE la société à responsabilité limitée CITYA CASSIS VIGUERIE à verser à Monsieur [X] [K] et Madame [T] [D] épouse [K] la somme de trois mille cinq cents euros (3.500 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERELE PRESIDENT