TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 7]

[Localité 2]

CIVIL – JCP

Minute n° 25/00553

RG n° : N° RG 25/00129 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CRMX

[E]

C/

[R]

ORDONNANCE DE REFERE DU 14 Octobre 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [H] [I] [E]

né le 18 Mai 1988 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 4]

comparant

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [W] [V] [R]

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 3]

non comparant

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 23 septembre 2025

Copie exécutoire délivrée le :

à : Monsieur [H] [I] [E]

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 novembre 2023, Monsieur [H] [E] a donné à bail à Monsieur [W] [V] [R] un logement situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial de 750 euros et une provision sur charges mensuelle de 30 euros.

Par acte de commissaire de justice du 18 novembre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail.

Ce commandement de payer a été notifié le même jour, par voie électronique, à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Par exploit de commissaire de justice en date du 06 août 2025, dénoncé le même jour au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, Monsieur [H] [I] [E] a fait assigner Monsieur [W] [V] [D] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, statuant en référé, aux fins de voir :

constater, par le jeu de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de location à la date du 18 janvier 2025,dire que, depuis la résiliation du bail, Monsieur [W] [V] [D] [M] est occupant sans droit ni titre du logement,

ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [W] [V] [R], ainsi que celle de toute personne introduite de son chef dans les lieux donnés en location, tant des locaux que des dépendances visées au bail, conformément aux dispositions de l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution,dire que, faute par lui de libérer les lieux dans les délais légaux, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique, conformément aux dispositions des articles L. 153-1 et L. 153-2 du code des procédures civiles d’exécution,condamner Monsieur [W] [V] [R] au paiement de la somme de 8 003,64 euros au titre des loyers et charges impayés, du 1er impayé jusqu’au 18 janvier 2025, date de la résiliation du bail et échéance du mois de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers pour la somme de 6 406,62 euros et à compter de la signification de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil et de la jurisprudence de la cour de cassation (Com. 25 mai 1982),condamner Monsieur [W] [V] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant du loyer augmenté des charges, soit 798,51 euros, depuis la résiliation du bail jusqu’à parfaite libération des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer,condamner Monsieur [W] [V] [R] au paiement d’une somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner le même au paiement de tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, des formalités obligatoires liées à la procédure et de l’assignation, en vertu de l’article 696 du code de procédure civile,rappeler l’exécution provisoire de la décision sur le fondement de l’article 514 du code de procédure civile.

A l’audience du 23 septembre 2025, Monsieur [H] [E] a maintenu ses demandes et indiqué que la dette locative avoisinait désormais les 15 000 euros, précisant que Monsieur [W] [V] [R] occupait toujours le logement et qu’il avait des inquiétudes en raison d’une fuite d’eau. Il a expliqué qu’il se trouvait dans une situation financière délicate en raison de ces impayés.

Monsieur [W] [V] [R], cité par acte remis à sa personne, n’a pas comparu.

Monsieur [H] [E] a été autorisé à transmettre un décompte actualisé de sa créance par dépôt de ce document au service d’accueil du justiciable.

La décision a été mise en délibéré au 14 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

Aucun décompte actualisé n’est parvenu au tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Par ailleurs, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 I alinéa 4 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’État dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article.

Selon l’article 24 III de la même loi, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 06 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions susvisées, et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux.

L’assignation sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur la constatation de la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit (article VIII) une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer et de ses accessoires, deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Il apparaît que plusieurs échéances ont été impayées.

Par acte de commissaire de justice du 18 novembre 2024, Monsieur [H] [E] a fait délivrer à Monsieur [W] [V] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 6 406,62 euros en principal.

Il ressort des débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été régularisées dans le délai de deux mois fixé par celui-ci.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies et il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 19 janvier 2025.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Il est constant que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

En l’espèce, Monsieur [W] [V] [R] est occupant sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il convient donc d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient en outre de réparer le dommage en condamnant le défendeur à payer à Monsieur [H] [E] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme actuelle de 798,51 euros selon le dernier décompte produit.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à compter d’août 2025, et sera due jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur la demande de provision au titre d’arriéré locatif

Selon l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant, et la condamnation provisionnelle que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

En l’espèce, Monsieur [H] [E] fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi qu’un décompte de l’arriéré locatif.

Il ressort du décompte annexé à l’assignation que le défendeur était redevable de la somme de 12 794,70 euros au 24 juillet 2025 (échéance de juillet 2025 incluse).

Non comparant, le défendeur n’apporte par définition aucun élément de nature à contester cette somme, tant dans son principe que dans son quantum.

L’obligation au paiement de la dette n’étant pas sérieusement contestable, Monsieur [W] [V] [R] sera condamné à payer à titre provisionnel à Monsieur [H] [E] la somme de 12 794,70 euros.

S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [W] [V] [R], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il n’est pas équitable de laisser à la charge de Monsieur [H] [E] les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Monsieur [W] [V] [R] sera condamné au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 80 euros en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’en application de l’article 514-1 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Anne TARTAIX, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection, statuant publiquement en matière de référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et rendue en premier ressort :

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence,

DÉCLARONS la demande de Monsieur [H] [I] [E] recevable ;

CONSTATONS la résiliation du bail liant les parties à compter du 19 janvier 2025 ;

DISONS que faute pour Monsieur [W] [V] [R] d’avoir libéré le logement situé [Adresse 6], dans les délais prévus par l’article 62 de la loi du 09 juillet 1991, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée du 09 juillet 1991 ;

DISONS que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par Monsieur [W] [V] [R] à la somme de 798,51 euros et CONDAMNONS Monsieur [W] [V] [R] à payer à Monsieur [H] [I] [E] cette indemnité d’occupation à compter du 1er août 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, outre les charges échues dûment justifiées ;

DISONS que l’indemnité d’occupation sera revalorisée dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [V] [D] [M] à payer à titre de provision à Monsieur [H] [I] [E] la somme de 12 794,70 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 24 juillet 2025 (échéance de juillet 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

REJETONS toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [V] [R] à payer à Monsieur [H] [I] [E] la somme de 80 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [V] [D] [M] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

La présente ordonnance a été rendue et signée par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le GreffierLe Juge