TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 12 JANVIER 2026

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 24/04001 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y27B

N° de MINUTE : 26/00037

DEMANDEURS

Madame [U] [H]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0282

Monsieur [M] [H]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par M^e Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0282

Madame [O] [Y] épouse [H]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0282

C/

DEFENDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3], représenté par son syndic, le Cabinet FONCIA CHADEFAUX LECOQ.

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Thierry BAQUET de la SCP DROUX BAQUET, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 10 Novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

L’ensemble immobilier situé [Adresse 3], se trouve soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte notarié du 11 septembre 2007, Mme [U] [H], M. [M] [H], et Mme [O] [Y] épouse [H] (ci-après « les consorts [H] ») ont acquis, au sein de cet ensemble immobilier, le lot n°8 consistant en un appartement comprenant deux pièces lambrissées sur la rue, et le lot n°9 consistant en une chambre lambrissée sur la rue. Observation était faite dans cet acte que, « par suite de travaux, les lots numéros 8 et 9 ont été réunis et ne forment qu’une seule unité d’habitation dont la désignation est aujourd’hui la suivante : un appartement comprenant : une entrée, un séjour, une cuisine aménagée, une salle de bains avec water-closets. »

Le 5 décembre 2023 s’est tenue une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires qui a rejeté la résolution n°4 qui avait pour objet d’autoriser M. [M] [H] à effectuer, à ses frais exclusifs, des travaux de mise en conformité des raccordements des eaux usées et des eaux pluviales, affectant le faux plafond des parties communes.

Par acte de commissaire de justice signifié le 12 avril 2024, Mme [U] [H], M. [M] [H], et Mme [O] [Y] épouse [H] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic la S.A.S. FONCIA CHEDEFAUX LECOQ, devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir, à titre principal, l’annulation de la décision n°4 de l’assemblée générale du 5 décembre 2023.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 avril 2025, les consorts [H] demandent au tribunal de :

— à titre principal, annuler la décision n°4 de l’assemblée générale du 5 décembre 2023 ;

— à titre subsidiaire, les autoriser à réaliser les travaux de raccordement à la colonne d’évacuation des eaux usées de l’immeuble selon devis de la société FIVE STAR du 21 octobre 2023 et plan joint à la convocation ;

— à titre plus subsidiaire, désigner au besoin tel expert judiciaire qu’il plaira au Tribunal, afin d’examiner la faisabilité des travaux et déterminer le cas échéant, toutes mesures propres à permettre qu’ils soient réalisés dans les règles de l’art ;

— en tout état de cause, condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 5000 € au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 5000 euros en application des dispositions d’article 700 du code de procédure civile ;

— dire qu’ils seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, dont recouvrement au profit de Maître Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic la société FONCIA CHEDEFAUX LECOQ, sollicite du tribunal :

— qu’il déboute les consorts [H] de leurs demandes ;

— qu’il condamne les consorts [H] à lui verser la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Il sera expressément renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance du 21 mai 2025, et l’affaire a été fixée pour plaidoirie (juge unique) à l’audience du 10 novembre 2025. À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 12 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande tendant à l’annulation de la résolution n°4 de l’assemblée générale du 5 décembre 2023

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon l’article 25 b de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant, notamment, l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Il est constant qu’il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d’une décision fondée sur l’abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires (Civ. 3ème, 8 février 1989, n° 87-14322), ou encore qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires (Civ. 3ème, 11 décembre 2006, n° 05-10924) ou a été prise avec l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains (Civ. 3ème, 29 novembre 2011, n° 10-28146).

Par ailleurs, il est de principe que l’assemblée générale est souveraine et n’a pas à motiver ses décisions de refus dans le procès-verbal, lequel n’est pas un compte-rendu des débats, dès lors que le syndicat est en mesure de justifier a posteriori de motifs sérieux et légitimes en contre preuve de l’abus allégué, en explicitant et en développant les motifs de refus de l’assemblée générale.

Il sera également rappelé que les juges du fond ne peuvent substituer leur propre appréciation à celle de l’assemblée générale des copropriétaires, en se prononçant sur l’opportunité en elle-même des décisions incriminées (Civ. 3ème, 3 juin 2009, n° 08-16.189).

En l’espèce, la résolution n°4 de l’assemblée générale extraordinaire du 5 décembre 2023, dont l’annulation est demandée, a été rejetée par les copropriétaires à la majorité de l’article 25-1. Elle se trouve ci-après reproduite :

« AUTORISATION A [H] D’EFFECTUER DES TRAVAUX DE RACCORDEMENT DE L’EVACUATION DES EAUX USEES

Majorité nécessaire : article 25-1

Pièces jointes : Lorsque le projet de résolution porte sur l’application du troisième alinéa de l’article 24 et du b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux.

Projet de résolution :

L’assemblée générale autorise M. [H] [M] à effectuer, à ses frais exclusifs, les travaux de mise en conformité des raccordements des eaux usées et des eaux pluviales, conformément au projet joint, affectant le faux plafond des parties communes qui devront être conformes à la destination de l’immeuble et sous réserve pour de :

— Se conformer à la règlementation en vigueur et fournir au syndic toutes les autorisations administratives requises,

— Faire effectuer les travaux, dans le respect des règles de l’art et à ses frais, sous contrôle de l’architecte de l’immeuble,

— Souscrire toute police d’assurance nécessaire à la couverture des risques aux tiers, au syndicat des copropriétaires et à l’ouvrage,

— Se conformer aux dispositions du règlement de copropriété.

Le copropriétaire restera responsable vis-à-vis de la copropriété et des tiers de toutes les conséquences dommageables résultant de ces travaux ».

S’agissant du moyen développé par les demandeurs tirés de ce qu’aucun motif n’a été donné par les copropriétaires pour s’opposer à la demande d’autorisation de travaux, il a été rappelé plus haut que l’assemblée générale, souveraine dans ses délibérations, n’est pas tenue de motiver au procès-verbal les décisions qu’elle prend, ou d’y exposer les motifs qui l’ont conduite à les adopter, et que si le syndicat des copropriétaires est tenu d’expliciter les raisons qui l’ont conduit à adopter ou rejeter une résolution lorsqu’une contestation est élevée en justice, celui-ci y procède en l’espèce en indiquant notamment que s’agissant de travaux lourds les demandeurs se sont contentés de produire un schéma et le devis d’une entreprise, et qu’en contrariété avec les prévisions du règlement de copropriété ils se sont abstenus de saisir l’architecte de l’immeuble de leur projet de travaux.

Sur ce dernier point, il est exact qu’ainsi que le relèvent les consorts [H] le règlement de copropriété prévoit en sa page II que les travaux ne pourront être exécutés qu’après l’autorisation du syndic et de l’architecte et sous leur surveillance uniquement « en cas de percement pour un aménagement intérieur de gros murs de refends ». Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas, cependant, que le projet de travaux nécessitait le percement de murs de refends, ce que contestent les demandeurs et qu’aucun autre élément ne permet de corroborer.

Il n’en demeure pas moins qu’il est exact que se trouvaient joints à la convocation adressée aux copropriétaires en vue de l’assemblée générale extraordinaire du 5 décembre 2023 :

— un devis émanant de l’entreprise FIVE STARS RENOVATIONS en date du 21 octobre 2023 portant sur une modification de la plomberie suivant la nouvelle salle de bain et cuisine, la fourniture et la pose d’une pompe de relevage avec sanibroyeur intégré, et une rénovation complète du réseau de la plomberie passant par le plafond de la partie commune, pour un montant de 4455 euros TTC,

— un plan intitulé « plan du quatrième étage ‘‘reconstitué'' selon le RCP », portant le cachet de [W] [R], géomètre expert foncier DPLG,

— un plan reprenant partiellement le précédent, non légendé, comportant le tracé d’une ligne orange partant du lot n°8, passant dans le couloir de circulation, pour se terminer dans la cloison séparant le lot n°6 et les w.c. communs de l’étage.

A l’examen de ces pièces faisant ressortir le caractère sommaire des mentions du devis et du plan des travaux projetés, il peut être considéré que c’est légitimement que l’assemblée générale des copropriétaires a pu s’estimer insuffisamment éclairée sur la consistance et la localisation exactes des travaux projetés, étant observé que les courriels échangés entre les copropriétaires en amont de l’assemblée générale litigieuse font par exemple apparaître les interrogations d’un certain [G] [F] à ce sujet.

A cet égard, le fait que le syndicat des copropriétaires reprenne avec exactitude, selon les demandeurs, la description des travaux projetés dans les écritures qui sont les siennes dans la présente instance, n’empêche nullement le fait que des interrogations aient pu être soulevées avec raison par les copropriétaires lors du vote de la résolution contestée.

Le surplus des circonstances alléguées par les demandeurs ne constitue pas des moyens susceptibles de caractériser l’abus de majorité qu’ils invoquent, tandis qu’il n’y a pas lieu en raison du principe d’autonomie des assemblées générales d’examiner la validité de l’assemblée générale qui s’est tenue ultérieurement le 5 décembre 2024 et qui se trouve contestée à l’occasion d’une autre instance, pour éclairer la présente instance.

Les consorts [H] échouent, par conséquent, à démontrer en quoi la décision de l’assemblée générale des copropriétaires serait constitutive d’un abus de majorité ainsi qu’ils le soutiennent. Leur demande tendant à l’annulation de la résolution n°4 de l’assemblée générale du 5 décembre 2023 sera donc rejetée.

Sur la demande subsidiaire d’autorisation judiciaire de travaux

Suivant l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 30 du même texte dispose notamment que lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu’il est possible d’en réserver l’usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu’en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée.

L’article 25 b) du même texte, auquel l’article 30 se réfère, vise quant à lui l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Il résulte de ces dispositions combinées qu’un copropriétaire qui s’est vu refuser par l’assemblée générale l’autorisation d’effectuer des travaux affectant les parties communes, pour son propre compte, peut demander au tribunal l’autorisation d’effectuer les seuls « travaux d’amélioration » visés à l’alinéa 1 de l’article 30 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, c’est-à-dire « toute amélioration, telle que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux ».

En l’espèce, les consorts [H] demandent au tribunal l’autorisation judiciaire d’effectuer les travaux consistant à faire passer un raccordement d’évacuation en plafond des parties communes, passant tout d’abord en plafond du lot n°8, puis longeant les lots n°4 et 6 pour se raccorder sur la colonne commune située dans les wc communs sur le palier.

Ils peuvent se prévaloir d’un refus d’exécuter les travaux sollicités de la part de la copropriété (résolution n°4 de l’assemblée générale extraordinaire du 5 décembre 2023).

Toutefois, s’il n’est certes pas imposé que le demandeur à l’autorisation judiciaire présente un dossier décrivant de manière exhaustive son projet, ni même des devis établis par le maître d’œuvre ou les entreprises en charge des travaux, il doit néanmoins mettre la juridiction en mesure de déterminer avec précision le champ de l’autorisation accordée, ce qui n’est pas le cas au regard des seuls documents produits dont l’insuffisance a été relevée plus haut, et qui ne permettent pas à la présente juridiction de s’assurer de la faisabilité technique des travaux projetés, ni de leur conformité aux règles de l’art et à la réglementation sanitaire applicable.

Pour ces motifs, les consorts [H] seront déboutés de leur demande d’autorisation judiciaire de travaux.

Sur la demande plus subsidiaire d’expertise judiciaire

Selon l’article 143 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.

L’article 144 du même code ajoute que les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

L’article 146 du même code décide qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver, et qu’en aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

L’article 147 du même code ajoute que le juge doit limiter le choix de la mesure à ce qui est suffisant pour la solution du litige, en s’attachant à retenir ce qui est le plus simple et le moins onéreux.

En l’espèce, c’est aux consorts [H] qu’il appartient d’étayer sur le plan technique leur projet de travaux, ce qu’ils sont parfaitement en mesure de faire étant observé qu’ils expliquent eux-mêmes dans leurs écritures avoir par la suite consulté deux architectes qui ont établis deux nouvelles propositions qui ont été soumises à l’assemblée générale du 5 décembre 2024.

Une mesure d’instruction ne pouvant être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver, la demande formée par les demandeurs tendant à ce que soit ordonnée une expertise judiciaire doit être rejetée.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Les développements précédents ayant permis d’établir le mal fondé des prétentions des consorts [H] dans la présente instance, aucun abus de droit ne saurait être reproché au syndicat des copropriétaires. La demande en dommages et intérêts formée par les premiers à l’encontre du second sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les consorts [H] qui succombent seront condamnés aux dépens de l’instance.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, les consorts [H] seront également tenus de verser au syndicat des copropriétaires une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, que l’équité commande de fixer à la somme de 1800 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort ;

REJETTE la demande formée par Mme [U] [H], M. [M] [H], et Mme [O] [Y] épouse [H] tendant à l’annulation de la résolution n°4 de l’assemblée générale du 5 décembre 2023 ;

REJETTE la demande subsidiaire formée par Mme [U] [H], M. [M] [H], et Mme [O] [Y] épouse [H] tendant à obtenir l’autorisation judiciaire de réaliser les travaux de raccordement à la colonne d’évacuation des eaux usées de l’immeuble selon devis de la société FIVE STAR du 21 octobre 2023 et plan joint à la convocation ;

REJETTE la demande plus subsidiaire formée par Mme [U] [H], M. [M] [H], et Mme [O] [Y] épouse [H] tendant à obtenir une expertise judiciaire afin d’examiner la faisabilité des travaux et déterminer toutes mesures propres à permettre qu’ils soient réalisés dans les règles de l’art ;

REJETTE la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive formée par Mme [U] [H], M. [M] [H], et Mme [O] [Y] épouse [H] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], pris en la personne de son syndic ;

CONDAMNE Mme [U] [H], M. [M] [H], et Mme [O] [Y] épouse [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, une somme de 1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande d’indemnité formulée par Mme [U] [H], M. [M] [H], et Mme [O] [Y] épouse [H] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Mme [U] [H], M. [M] [H], et Mme [O] [Y] épouse [H] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait au Palais de Justice, le 12 janvier 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame TORRES