TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/01787 – N° Portalis DB3S-W-B7J-33LB

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 FEVRIER 2026

MINUTE N° 26/00265

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Nous,Monsieur Stephane UBERTI-SORIN, Vice-président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 12 Janvier 2026 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

L’OFFICE PUBLIC DE SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire C1272

ET :

LA SOCIETE BHB, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

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EXPOSE DU LITIGE

Le 30 octobre 2000, l’Office Public de Seine-Saint-Denis habitat a donné à bail mixte à la SCM M. STEPHENSON SANTE, pour une durée de douze années, un local numéro 8 de 41 m² au rez-de-chaussée et de 47 m² au sous-sol et un logement n° 46 attenant à la boutique de 59 m², situés [Adresse 2] à [Localité 1], moyennant un loyer annuel de 11.296,47 euros, outre les charges et les taxes. Le 4 juillet 2024, le bail a été cédé à la SARL BHB pour y exercer une activité de boucherie bovine avec une prise d’effet au 1er septembre 2024, pour un loyer annuel de 18.890 euros TTC.

Le 15 juillet 2025, l’Office Public de Seine-Saint-Denis habitat a fait délivrer par commissaire de justice à la SARL BHB un commandement de payer un arriéré de loyers et charges, reproduisant la clause résolutoire stipulée au bail.

Le 15 octobre 2005, l’Office Public de Seine-Saint-Denis habitat a fait assigner la SARL BHB aux fins de voir :

Vu les articles L.145-41 du Code de Commerce et suivants,

Vu le Commandement de payer visant la clause résolutoire du 15 juillet 2025.

— CONSTATER que le Preneur n’a pas réglé à SEINE-SAINT-DENIS HABITAT ses loyers et charges dans le délai prescrit ;

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges locatives ;

EN CONSÉQUENCE :

— ORDONNER l’expulsion de la Société B.H.B ainsi que celle de tout occupant de son chef, deslieux donnés à bail, avec au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, s’il y a lieu, sous astreinte de 150 Euros par jour de retard à compter du prononcé de l’Ordonnance jusqu’au départ définitif ;

— DIRE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du Code des Procédures civiles d’Exécution ;

— CONDAMNER à titre provisionnel, la Société B.H.B au paiement de la somme de 11 288,13 Euros suivant décompte arrêté au terme du 2ème trimestre 2025 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du 15 juillet 2025, date du commandement de payer ;

— AUTORISER SEINE-SAINT-DENIS HABITAT à conserver le dépôt de garantie à titre d’indemnité contractuelle et provisionnelle de résiliation anticipée du bail, en application de l’article « DÉPÔT DE GARANTIE » du bail ;

— CONDAMNER à titre provisionnel, la Société B.H.B à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuellement en vigueur outre les charges et taxes qui sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au bail et qui subira les mêmes majorations, à compter du mois de juillet 2025, à titre de réparation du préjudice subi jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés ;

— CONDAMNER la Société B.H.B à payer la somme de 1.000 Euros sur le fondement del’article 700 du Code de Procédure civile ;

— CONDAMNER la Société B.H.B aux entiers dépens, en ce compris les frais ducommandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation, des frais de levée d’états et d’extrait KBIS.

L’affaire a été retenue à l’audience des référés du 12 janvier 2026 et la décision mise en délibéré au 13 février 2026 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

Bien que régulièrement assignée dans les conditions prévues par les dispositions des articles 655 et suivants du code de procédure civile, la SARL BHB n’a pas comparu. En conséquence, la présente ordonnance sera réputée contradictoire en vertu des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

A l’audience, l’Office Public de Seine-Saint-Denis habitat, représentée par son conseil, a soutenu ses demandes.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et, le cas échéant, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence de comparution de la SARL BHB

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

Législation applicable

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 1353 du Code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Réponse du juge des référés

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-41 alinéa 1 du code de commerce y figurent.

Le commandement du 15 juillet 2025 contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C’est ainsi que figurent les sommes de 14.378,83 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges, et 192,28 euros au titre du coût de l’acte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il y aura lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à la date du 15 août 2025 minuit. Une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à la charge de la SARL BHB, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés.

Dès lors que le concours de la force publique pourra être sollicitée par la société bailleresse pour permettre l’exécution forcée de l’expulsion, elle sera déboutée de sa demande d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte.

Sur la demande de provision au titre des loyers

Législation applicable

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Ainsi, s’il appartient au demandeur à une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions de la partie demanderesse n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En outre, si le juge des référés peut toujours tirer les conséquences des stipulations claires et précises d’un contrat ne nécessitant aucune interprétation, lorsque ces conditions ne sont pas réunies, il n’a pas le pouvoir de trancher la contestation.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Réponse du juge des référés

En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial du 30 octobre 2000, la cession du droit au bail conclue le 4 juillet 2024, le commandement de payer du 15 juillet 2025 et le décompte actualisé au 7 octobre 2025 si bien qu’elle n’est pas contestable en ce qui concerne l’arriéré de loyers et charges à hauteur de 18.837,02 euros. Il conviendra donc d’ordonner le paiement provisionnel de la somme de 11.288,13 visée dans l’assignation, outre les intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2025, date du commandement de payer.

Sur la clause pénale et la majoration de l’indemnité d’occupation

La majoration de l’indemnité d’occupation constitue une clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application. Cependant, elle est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1152 du Code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Tel est également le cas s’agissant de l’acquisition au bailleur du dépôt de garantie.

Sur les demandes accessoires

Le 2ème alinéa de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, la SARL BHB qui succombe sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 15 juillet 2025.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamné aux dépens, le preneur sera également condamné à indemniser le bailleur au titre de ses frais irrépétibles à hauteur de 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Référés,

Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance réputée contradictoire, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 30 octobre 2000 et le contrat de cession du droit au bail du 4 juillet 2024 liant les parties sont réunies à la date du 15 août 2025 minuit ;

ORDONNONS l’expulsion immédiate de la SARL BHB et celle de tous occupants de son chef des lieux loués tels que visés dans le bail du 30 octobre 2000 et le contrat de cession de droit au bail du 4 juillet 2024, situés [Adresse 2] à [Localité 1], par tous moyens et voies de droit, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance si nécessaire de la force publique ; le cas échéant, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS n’y avoir lieu à assortir l’obligation de libérer les lieux d’une astreinte ;

CONDAMNONS la SARL BHB à payer en deniers ou quittances à l’Office Public de Seine-Saint-Denis habitat la somme de 11.288,13 euros à titre provisionnel, à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 31 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2025 ;

CONDAMNONS la SARL BHB au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat le 15 août 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail du 30 octobre 2000 et la cession du droit au bail conclue le 4 juillet 2024 ne s’étaient pas trouvés résiliés ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la majoration de l’indemnité d’occupation et de la conservation par le bailleur du dépôt de garantie ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

CONDAMNONS la SARL BHB à verser à l’Office Public de Seine-Saint-Denis habitat la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SARL BHB aux dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 15 juillet 2025 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 13 FEVRIER 2026.

LA GREFFIÈRE

Fatma BELLAHOYEID

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Stephane UBERTI-SORIN