TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 1]

[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/00473 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2QWY

Minute : 26/96

Société ANTIN RESIDENCES

Représentant : M^e SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

C/

Madame [O] [P]

Représentant : M^e Rifka MIMOUNI PERES, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 284

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 16 Février 2026 par Madame Audrey GRAFF, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 08 Décembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Audrey GRAFF, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier, en présence de [R] [C], magistrat stagiaire;

ENTRE DEMANDEUR :

Société ANTIN RESIDENCES, [Adresse 2], dont le siège social est au [Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [O] [P], demeurant [Adresse 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro [Numéro identifiant 1] du 30/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

représentée par Maître Rifka MIMOUNI PERES, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 24 mai 2013, la société OPIEVOY aux droits de laquelle vient la société ANTIN RESIDENCES a donné à bail à Madame [O] [P] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel initial de 387,97 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la société ANTIN RESIDENCES a fait signifier par acte de commissaire de justice du 8 novembre 2024 un commandement de payer la somme en principal de 45.674,72 euros, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 janvier 2025, la société ANTIN RESIDENCES a fait assigner Madame [O] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— la condamner à lui payer les loyers et charges impayés au 8 janvier 2025, soit la somme de 46.254,54 euros, avec intérêts légaux à compter de l’assignation,

— la condamner à lui payer une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— la condamner à lui payer la somme de 350 euros au titre de la résistance abusive,

— la condamner à lui payer la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été porté à la connaissance des parties à l’audience.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 8 décembre 2025.

La société ANTIN RESIDENCES, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 79.642,81 euros, selon décompte en date du 1er décembre 2025. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés, à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et à l’octroi de délais les plus larges pour quitter les lieux. Elle précise qu’un surloyer est appliqué à défaut de communication par la défendersse de l’avis d’imposition 2024 sur les revenus 2023.

Madame [O] [P] comparaît assistée. Elle reconnaît le principe de la dette locative. Elle demande des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, faisant valoir que le paiement intégral du loyer courant a été repris en ce qu’elle aurait fait un paiement de 600 euros le 5 décembre. Elle expose percevoir des ressources mensuelles à hauteur de 958 euros en qualité d’auxiliaire de vie, après avoir perçu le RSA depuis 2023, et être dans l’attente d’une régularisation de l’APL. Elle demande, le cas échéant, à bénéficier de délais pour quitter les lieux les plus larges possibles. Elle précise vivre seule avec deux enfants à charge. Elle propose de régler la dette par des versements mensuels de 50 à 100 euros par mois et le solde à la dernière échéance.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera intégralement renvoyé à l’assignation de la société ANTIN RESIDENCES pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 février 2026.

Par note en délibéré reçue le 18 décembre 2025, le bailleur a été autorisé à produire un décompte actualisé pour un montant de 79.042,81 euros, échéance de novembre 2025 incluse, et mentionnant le paiement de 600 euros.

Par note en délibéré reçue le 9 janvier 2024, la locataire a été autorisée à produire ses avis d’imposition.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-[Localité 4] par la voie électronique le 17 janver 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société ANTIN RESIDENCES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 4 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 14 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Il ressort de cet avis que s’agissant des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et dotés d’une clause résolutoire visant un délai de deux mois pour défaut de paiement, le délai de deux mois doit être respecté. Le commandement de payer visant la clause résolutoire doit donc viser le délai de deux mois.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 24 mai 2013, avant le 29 juillet 2023, et ce pour une durée de trois mois, renouvelable tacitement (article 6 des conditions générales).

Il sera relevé que, si ce contrat de bail a été tacitement reconduit depuis l’entrée en vigueur de la loi précitée, il n’en demeure pas moins que les baux successifs tacitement reconduits depuis cette date se sont contentés de reprendre les dispositions du bail initial.

Le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 13 b).

De plus, un commandement de payer visant cette clause et un délai de deux mois a été signifié le 8 novembre 2024, pour la somme en principal de 45.674,72 euros,outre la mention de la possibilité pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il convient donc de vérifier si la locataire a réglé la dette dans le délai de deux mois.

Il est constant que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 janvier 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit, en application de l’article 1240 du code civil, à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la société ANTIN RESIDENCES produit un décompte démontrant que Madame [O] [P] reste lui devoir une somme de 79.042,81 euros à la date du 17 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, en ce compris 97,86 euros imputés pour frais, lesquels seront déduits en ce qu’il n’est pas démontré qu’ils sont dus contractuellement. (7,62 x 3 + 25 x 3)

Madame [O] [P] ne conteste pas le montant de la dette, qu’elle reconnaît à l’audience.

Elle sera donc condamnée au paiement d’une somme de 78.944,95 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 17 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 45.674,72 euros, de l’assignation sur la somme de 579,82 euros et de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Madame [O] [P] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation, à compter du 18 décembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résultoire

L’article 24 V de de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte produit à l’audience que Madame [O] [P] a repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Toutefois, la situation personnelle et financière de la locataire, au vu du montant de la dette, indépendamment de l’application d’un surloyer, ne permet pas l’apurement de la dette dans les délais légaux prescrits par les textes.

En outre, le bailleur s’oppose à l’octroi de tels délais.

Au vu de ces éléments, il convient de rejeter la demande de Madame [O] [P] de délais de paiements suspensifs de la clause résolutoire.

Madame [O] [P] étant sans droit ni titre depuis le 9 janvier 2025, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tout occupant de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Selon l’article L. 412-4 du même code, la durée de ces délais prévus ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an et, pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, il ressort des débats que Madame [O] [P] ne justifie pas, lors de l’audience, des démarches effectuées pour obtenir un nouveau logement. En outre, elle n’a pas payé régulièrement ses échéances et, au regard de sa situation financière, elle n’apparaît pas en mesure d’indemniser le bailleur pour l’occupation prolongée des lieux.

Par conséquent, au vu de l’ensemble de ces éléments, il ne sera pas fait droit à la demande de délais pour quitter les lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La résistance abusive se définit par la contrainte pour une partie d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins. Elle ne se traduit pas par une simple résistance.

Il résulte de l’article 1240 du code civil que l’octroi de dommages-intérêts sur le fondement de la résistance abusive et injustifiée suppose que soient caractérisés l’existence d’un abus dans l’exercice du droit de résister ainsi que d’un préjudice subi en conséquence de cet abus.

En l’espèce, faute de démonstration de l’abus dans l’exercice du droit et du préjudice qui en serait résulté pour la société ANTIN RESIDENCES, la demande de cette dernière à ce titre sera rejetée.

II – Sur les mesures de fin de jugement

Monsieur [O] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient donc de rejeter la demande formulée à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la société ANTIN RESIDENCES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 mai 2013 entre la société OPIEVOY aux droits de laquelle vient la société ANTIN RESIDENCES et Madame [O] [P] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 9 janvier 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

REJETTE la demande délais de paiements suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

REJETTE la demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux ;

ORDONNE en conséquence à Madame [O] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [O] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société ANTIN RESIDENCES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [O] [P] à verser à la société ANTIN RESIDENCES une somme de 78.944,95 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 17 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 45.674,72 euros, de l’assignation sur la somme de 579,82 euros et de la présente décision pour le surplus ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE Madame [O] [P] à verser à la société ANTIN RESIDENCES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation, à compter du 18 décembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [O] [P] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection