TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 6]

[Localité 9]

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REFERENCES : N° RG 25/03136 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2262

Minute :

JUGEMENT

Du : 29 Janvier 2026

Madame [M] [R] [O] [X]

C/

Monsieur [V] [T]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 24 Novembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2026 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Madame [M] [R] [O] [X]

[Adresse 2]

[Localité 10]

Représentée par M^e Ilan NAKACHE, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [T]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Et actuellement

[Adresse 5]

[Localité 7]

Comparant en personne

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Ilan NAKACHE

Monsieur [V] [T]

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 8 avril 2022, Madame [M] [X] a donné en location à Monsieur [V] [T] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel révisable de 700,00 € outre provisions sur charges.

Le 22 juillet 2024, Madame [M] [X] a fait délivrer à Monsieur [V] [T] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 730,00 € selon décompte arrêté au 17 juillet 2024.

Suivant citation délivrée à étude le 14 janvier 2025, Madame [M] [X] a attrait Monsieur [V] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin.

Madame [M] [X] a demandé à la juridiction, au bénéfice de l’exécution provisoire :

De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation ;D’ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [T] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, sous astreinte de 150 € par jour de retard;D’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il plaira à Madame [M] [X], aux frais et aux risques et périls de Monsieur [V] [T] ;D’ordonner la capitalisation des intérêts ;D’autoriser la conservation du dépôt de garantie ;De condamner Monsieur [V] [T] au paiement des sommes suivantes :5 110,00 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 janvier 2025, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer majoré de 100% et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux ;3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.Un état des lieux de sortie contradictoire a été effectué le 7 avril 2025.

L’audience s’est tenue le 24 novembre 2025 après deux renvois à la demande des parties.

Lors de l’audience, Madame [M] [X], représentée par son conseil, maintient ses demandes sauf concernant la demande d’expulsion, le défendeur ayant quitté les lieux. Elle actualise sa dette à la somme de 6 740 € selon décompte arrêté au 7 avril 2025 et ajoute des demandes de dommages intérêts pour préjudice moral à hauteur de 1 500 € et pour préjudice de jouissance à hauteur de 1

200 €. Elle expose avoir dû vendre son bien pour pouvoir rembourser le crédit immobilier afférent. Madame [M] [X] demande par ailleurs le rejet des demandes reconventionnelles de Monsieur [V] [T].

Monsieur [V] [T], comparant en personne, sollicite du juge :

Le débouté des demandes de Madame [M] [X] ;Reconventionnellement, de condamner Madame [M] [X] à lui payer les sommes suivantes :16 060 € au titre du remboursement des loyers de septembre 2022 à juin 2024 ;5 000 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance ;5 000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;la restitution du dépôt de garantie ;3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Monsieur [V] [T] soutient que la créance n’est pas due en ce que le logement ne respectait pas les conditions de décence légales et qu’il était fondé à suspendre le paiement des loyers. Il expose que suite à des travaux d’isolation de l’immeuble en juin 2022, des problèmes d’humidité et moisissures sont apparus. Il indique qu’il les a immédiatement signalés à la bailleresse, qui a fait réaliser un devis mais n’a pas fait de travaux avant janvier 2024. Monsieur [V] [T] affirme que ces derniers n’ont pas été suffisants et qu’il a donc initié une procédure pour logement indécent auprès de la DRIHL. Il explique que suite à la commission de conciliation de la DRIHL qui s’est tenue le 23 avril 2024, il a été précisé oralement que les loyers n’auraient plus à être payés si les travaux nécessaires n’étaient pas réalisés dans le délai fixé. Par la suite, il précise qu’un constat par un inspecteur de salubrité a constaté notamment une non-conformité des installations électriques et qu’une injonction à travaux a été formulée.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

Selon l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le bailleur doit remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et est en outre tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

Si le preneur ne peut refuser de payer les loyers au terme convenu en se prévalant du refus par le bailleur d’effectuer les travaux de réparation nécessaires, il peut être autorisé à en suspendre le paiement si le propriétaire ne respecte pas son obligation de délivrer un logement décent à condition que le logement ait été rendu inhabitable.

En application de l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation, pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 ou de l’article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique (présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils et aux conditions mentionnés à l’article L. 1334-2) ou lorsque la mesure est prise à l’encontre de la personne qui a l’usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.

En application de l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Madame [M] [X] verse aux débats un décompte arrêté au 17 janvier 2025 (échéance du mois de janvier 2025 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 5 110 €.

Il n’est pas versé de décompte ultérieur allant jusqu’à la date du 7 avril 2025 retenue par la demanderesse à l’audience, malgré les deux renvois octroyés aux parties, permettant de vérifier les sommes facturées (notamment la proratisation du dernier loyer) et éventuellement réglées par le locataire.

Seules les sommes figurant sur le dernier décompte produit seront donc retenues.

Monsieur [V] [T] ne conteste pas ce montant, mais expose que les impayés sont dûs aux désordres dans le logement, invoquant par suite l’exception d’inexécution.

Or, seuls le caractère inhabitable du logement, notion qui se distingue de l’indécence, ou la mise en œuvre des procédures visées aux articles L. 511-11 et L. 511-19 du code de la construction de l’habitation, fondent l’exception d’inexécution en la matière.

En l’espèce, Monsieur [V] [T] ne produit aucune pièce de nature à démontrer le caractère inhabitable du logement ni justifiant de la mise en œuvre des procédures visées aux articles L. 511-11 et L. 511-19 du code de la construction de l’habitation, preuve qui lui incombe, et ce malgré les deux renvois accordés.

Il convient par conséquent en l’état de condamner Monsieur [V] [T] à verser à Madame

[M] [X] la somme de 5 110 € actualisée au 17 janvier 2025 (échéance du mois de janvier 2025 incluse) au titre de l’arriéré locatif, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il n’est pas contesté que lors de son entrée dans les lieux, Monsieur [V] [T] a payé un dépôt de garantie d’un montant de 1 000 €.

Madame [M] [X] pourra conserver ce dépôt de garantie au titre des impayés de loyers.

La demande de restitution du dépôt de garantie de Monsieur [V] [T] sera quant à elle rejetée.

SUR LA CAPITALISATION DES INTÉRÊTS

Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. Il s’agit de dispositions d’ordre public qui ne peuvent être écartées que si c’est par la faute du créancier, par suite du retard ou de l’obstacle apporté par lui, que le débiteur n’a pas pu procéder à la liquidation de la dette.

Il y a donc lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts conformément au texte susvisé.

SUR LES DEMANDES DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS

En application de 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d’exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.

En l’espèce, le caractère abusif de la résistance au paiement, qui ne peut résulter du seul défaut de paiement, n’est pas démontré.

De plus, la demanderesse n’établit pas avoir subi un préjudice distinct du retard apporté au paiement, notamment de l’effectivité et des motifs de la vente de son bien.

En conséquence, il convient de débouter Madame [M] [X] de ses demandes en paiement de dommages-intérêts.

SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE EN REMBOURSEMENT DES LOYERS

Aux termes de l’article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

En application de l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation, pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 ou de l’article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique (présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils et aux conditions mentionnés à l’article L. 1334-2) ou lorsque la mesure est prise à l’encontre de la personne qui a l’usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Monsieur [V] [T] ne justifie pas avoir mis en œuvre la procédure prévue par l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 ni, en cas de non exécution par le bailleur de ses obligations, de l’avoir mis préalablement en demeure et, faute par lui d’obtempérer, d’avoir obtenu l’autorisation du juge de se substituer à lui et de faire les travaux aux frais du bailleur, ainsi que de réduire ou consigner le loyer.

Il n’est pas non plus versé de pièces attestant du recours aux procédures visées aux articles L. 511-11 et L. 511-19 du code de la construction de l’habitation.

Dès lors, il ne peut être soutenu que les loyers n’étaient pas dus, et la demande de remboursement des loyers de Monsieur [V] [T] ne pourra qu’être rejetée.

SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

L’article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est obligé :

de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…),d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de clause expresse mentionnée au a ci-dessus,d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux (…) ;

En application de l’article 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice constitue un droit et dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts uniquement en cas de malice, mauvaise foi, d’erreur grossière équivalente au dol.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient à la partie qui sollicite des dommages et intérêts de démontrer l’existence de son préjudice.

En l’espèce, Monsieur [V] [T] ne produit aucune pièce de nature à démontrer le caractère indécent du logement ou son préjudice de jouissance, preuve qui lui incombe.

Par ailleurs, la demande en paiement de Madame [M] [X] ayant été partiellement accueillie, le caractère abusif de la présente procédure ne saurait être retenu.

Par suite, il convient de débouter Monsieur [V] [T] de ses demandes de dommages intérêts.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [V] [T] au paiement des entiers dépens de l’instance

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [V] [T] sera condamné à payer à Madame [M] [X] la somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Eu égard à la solution donnée au litige, sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [V] [T] à verser à Madame [M] [X] la somme de 5 110 € actualisée au 17 janvier 2025 au titre de l’arriéré locatif (échéance du mois de janvier 2025 incluse), outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT que Madame [M] [X] pourra conserver le dépôt de garantie au titre des loyers impayés;

REJETTE la demande de restitution du dépôt de garantie de Monsieur [V] [T] ;

ORDONNE la capitalisation annuelle des intérêts dans les conditions prévues par les dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

REJETTE les demandes de dommages-intérêts de Madame [M] [X] ;

REJETTE la demande de remboursement des loyers de Monsieur [V] [T] ;

REJETTE les demandes de dommages-intérêts de Monsieur [V] [T] ;

CONDAMNE Monsieur [V] [T] à verser à Madame [M] [X] la somme de 400

€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de Monsieur [V] [T] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [V] [T] au paiement des dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

LA GREFFIÈRE LA JUGE