TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/01589 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3M4G

Minute : 26/00005

Madame [J] [C] [R] épouse [E]

Représentant : Me [L], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0759

C/

Monsieur [Y] [W]

Madame [O] [H]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 09 Janvier 2026

DEMANDEUR :

Madame [J] [C] [R] épouse [E]

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Maître Marjorie MAZURE, du cabinet de Maître Lionel ASSOUS-LEGRAND, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [Y] [W]

[Adresse 3]

[Localité 9]

comparant en personne

Madame [O] [H]

[Adresse 3]

[Localité 9]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 05 Décembre 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 09 Janvier 2026, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 11 août 2022, Mme [J] [R] épouse [E] a donné à bail à M. [Y] [W] et Mme [O] [H] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel initial de 1 050 euros.

Suite à des impayés de loyers, Mme [J] [R] épouse [E], par acte de commissaire de justice en date du 31 janvier 2025, a fait signifier à M. [Y] [W] et Mme [O] [H] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 6 216,40 euros au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de l’occupation.

Cette situation d’impayés avait été notifiée la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 5 février 2025.

Par exploit de commissaire de justice en date du 17 juin 2025, Mme [J] [R] épouse [E] a fait assigner M. [Y] [W] et Mme [O] [H] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience du 5 décembre 2025, au visa des articles 514-1, 834 et 835 du code de procédure civile, 1103, 1343-2 et 1728 du code civil et l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et aux fins de :

Juger recevable et bien fondé le demandeur en toutes ses demandes,

Juger acquise la clause résolutoire insérée aux termes du contrat de bail d’habitation pour défaut de paiement,

Condamner solidairement M. [Y] [W] et Mme [O] [H] à payer à titre provisionnel à Mme [J] [E] la somme de 5 127 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance de juin 2025 incluse, sauf à parfaire, jusqu’à parfaite libération des lieux avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement,

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et visée dans le commandement,

Ordonner l’expulsion de M. [Y] [W] et Mme [O] [H] et de tous occupants de leur chef, des lieux occupés, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

Condamner solidairement M. [Y] [W] et Mme [O] [H] au règlement à titre provisionnel au profit de Mme [J] [E] d’une indemnité journalière d’occupation égale aux derniers loyers et charges quotidiens applicables jusqu’à libération effective des lieux occupés matérialisée par la restitution des lieux vides et la remise des clés,

Juger que les intérêts qui ont plus d’un an d’ancienneté seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix du demandeur, aux seuls frais, risques et périls des défendeurs et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

Condamner solidairement M. [Y] [W] et Mme [O] [H] à payer au demandeur la somme de 733 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner solidairement M. [Y] [W] et Mme [O] [H] au paiement des entiers dépens.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 18 juin 2025.

A l’audience du 5 décembre 2025, Mme [J] [R] épouse [E] représentée par son conseil, a maintenu les termes de son assignation, a actualisé la dette locative à la somme de 4 213,93 euros et a déclaré s’opposer à l’octroi de délais et à la suspension de la clause résolutoire.

M. [Y] [W] a comparu en personne. Il a indiqué qu’il avait payé la somme de 650 euros le 4 décembre 2025 et en a justifié et a précisé que ses revenus mensuels étaient de 2100 euros. Il a demandé des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire pendant ces délais proposant de payer 150 euros par mois en plus du loyer.

Mme [O] [H], régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Mme [O] [H] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur les demandes principales

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, au soutien de ses demandes, Mme [J] [R] épouse [E] produit le bail signé le 11 août 2022, le commandement de payer délivré le 31 janvier 2025 et un décompte de la créance actualisé au 4 décembre 2025, échéance de décembre 2025 incluse mentionnant un arriéré locatif de 4 213,93 euros. Cependant, M. [Y] [W] a rapporté la preuve d’un paiement de 650 euros le 4 décembre 2025.

L’article VII du bail stipule qu'« les locataires soussignés, désignés sous le vocable » Le Locataire « reconnaissant qu’ils se sont engagés solidairement et que le bailleur n’a accepté de consentir le présent bail qu’en considération de cette cotitularité solidaire et n’aurait pas consenti la présente location à l’un seulement d’entre eux ».

En conséquence, il convient de condamner solidairement M. [Y] [W] et Mme [O] [H] à payer Mme [J] [R] épouse [E] la somme provisionnelle de 3 563,93 euros, au titre des sommes dues au 5 décembre 2025, échéance de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, des paiements étant intervenus depuis l’assignation.

En application de l’article 1343-2 du code civil les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 18 juin 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de Mme [J] [R] épouse [E] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient à l’article VIII de ses conditions générales une clause qui prévoit que « le présent contrat sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie prévu au contrat. »

Mme [J] [R] épouse [E] a fait signifier, le 31 janvier 2025 à M. [Y] [W] et Mme [O] [H] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 6 216,40 euros.

Le commandement de payer du 31 janvier 2025 est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail est résilié à la date du 1er avril 2025.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, M. [Y] [W] a proposé de s’acquitter de la dette de façon échelonnée en payant 150 euros par mois en plus du loyer. Il ressort des éléments communiqués que les locataires ont repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l’audience et ont commencé à apurer la dette.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [Y] [W] et Mme [O] [H] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la période des délais de paiement ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, si M. [Y] [W] et Mme [O] [H] ne respectent pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera réputée acquise et le bail sera résilié. M. [Y] [W] et Mme [O] [H] devront quitter les lieux et à défaut d’exécution volontaire, Mme [J] [R] épouse [E] sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi qu’au transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution sans qu’il n’y ait lieu de dire que les meubles seront remisés en garantie des sommes dues. En effet, Mme [J] [R] épouse [E] ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie de toutes les sommes dues alors que les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublants ne visent qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoient une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Dans l’hypothèse où M. [Y] [W] et Mme [O] [H] ne respecteraient pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, ils devront indemniser in solidum le propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement, à compter du 1er avril 2025, d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié, déduction faite des sommes déjà versées, jusqu’à son départ définitif des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion, ou de reprise.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [Y] [W] et Mme [O] [H], qui succombent, supporteront in solidum les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [J] [R] épouse [E], la totalité des frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’elle ne succombe pas dans la présente procédure. Elle justifie, par la production d’une facture d’honoraire avoir payer la somme de 733 euros d’honoraires d’avocat. M. [Y] [W] et Mme [O] [H] seront condamnés à payer in solidum à lui payer la somme de 733 euros au titre des frais d’avocat.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de Mme [J] [R] épouse [E] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 11 août 2022 entre Mme [J] [R] épouse [E] et . [Y] [W] et Mme [O] [H], concernant les locaux [Adresse 4], sont réunies à la date du 1er avril 2025,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Condamne solidairement M. [Y] [W] et Mme [O] [H] à payer à Mme [J] [R] épouse [E] la somme provisionnelle de 3 563,93 euros, au titre des sommes dues au 5 décembre 2025, échéance de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Dit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt,

Accorde un délai à M. [Y] [W] et Mme [O] [H] pour le paiement de cette somme,

Autorise M. [Y] [W] et Mme [O] [H] à s’acquitter de la dette en 24 fois, en procédant à 23 versements de 150 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

Dit que le premier versement devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer et charges en cours,

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

Rappelle que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

Dit qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité de la dette à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra ses effets et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

Ordonne en ce cas, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local à usage d’habitation situé [Adresse 4] de M. [Y] [W] et Mme [O] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il n’y ait lieu de dire que les meubles sont conservés en garantie de toutes les sommes dues,

Condamne en ce cas, in solidum M. [Y] [W] et Mme [O] [H] à payer à Mme [J] [R] épouse [E] une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant des loyers révisés augmenté des charges récupérables qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 1er avril 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, déduction faite des paiements déjà intervenus,

Condamne in solidum M. [Y] [W] et Mme [O] [H] au paiement des entiers dépens de la procédure,

Condamne in solidum M. [Y] [W] et Mme [O] [H] à payer à Mme [J] [R] épouse [E] une somme de 733 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe 9 janvier 2026.

Le Greffier Le Juge