TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 1]

[Localité 1]

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REFERENCES : N° RG 25/05507 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3F6R

Minute :

JUGEMENT

Du : 06 Mars 2026

Société ACTION LOGEMENT SERVICES, SAS

C/

Monsieur [Z] [L]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 15 Décembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 06 Mars 2026 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société ACTION LOGEMENT SERVICES, SAS

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

Substitué par M^e Jonathan PIERRE-LOUIS, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [L]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Non comparant

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Roger LEMONNIER

Monsieur [Z] [L]

Expédition délivrée le :

à : Monsieur Le Préfet de la SEINE-[Localité 4]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 19 juin 2024, la SCI CO AND CO a donné en location à Monsieur [Z] [L] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 800,00 € outre provisions sur charges.

Par acte sous seing privé du 18 juin 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a conclu un contrat de cautionnement avec le bailleur, pour le paiement des loyers et charges, conformément aux dispositions des articles 2288 et suivants du code civil, L. 313-3 du code de la construction et de l’habitation, 2.2.3.1 de la convention Etat/UESL quinquennale 2015-2019 du 2 décembre 2014 et de la convention Etat/UESL du 24 décembre 2015 relative au dispositif VISALE.

Le 28 janvier 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [Z] [L] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 4 068,00 € selon décompte arrêté au mois de janvier 2025.

Par notification électronique du 5 février 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant citation délivrée à étude le 15 avril 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a attrait Monsieur [Z] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a demandé à la juridiction, au bénéfice de l’exécution provisoire :

De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et à défaut de prononcer la résiliation du bail pour manquement de Monsieur [Z] [L] à ses obligations contractuelles ;D’ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [L] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;De condamner Monsieur [Z] [L] au paiement des sommes suivantes :6 024,00 € au titre de l’arriéré locatif, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer indexé et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux et le condamner à lui payer ces indemnités d’occupation dès que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.Le 2 mai 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 15 décembre 2025.

Lors de l’audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES représentée par son conseil maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 12 décembre 2025 (échéance du mois de novembre 2025 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 14 142,03 €, hors dépens.

Monsieur [Z] [L] n’a pas comparu, malgré sa convocation régulière.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience. Il est indiqué que Monsieur [Z] [L] a expliqué au service social par téléphone avoir eu un accident du travail et n’avoir aucune ressource. Il ne s’est par la suite pas présenté au rendez-vous fixé.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, le commandement de payer à l’origine de la présente procédure ayant été délivré le 28 janvier 2025, il y a lieu d’appliquer les dispositions précitées telles qu’issues de cette réforme.

Cependant, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des parties (article 2), et en particulier des locataires en conformité avec les droits à la protection du logement et à la protection de sa vie privée (droit à valeur conventionnelle et objectif à valeur constitutionnelle). Il convient en outre de rappeler que les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l’ordonnancement juridique français. L’article 1103 du code civil tel qu’issu de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations rappelle ainsi que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi et que cette disposition est d’ordre public.

En ce sens, il est de jurisprudence constante notamment qu’il n’est pas interdit de stipuler dans le bail une durée supérieure aux prescriptions légales, que les parties peuvent se soumettre au régime des locations vides, plus protecteur, quand bien même le bien était effectivement meublé ou encore que l’ordre public de protection des locataires mis en place par cette loi ne peut ni empêcher le bailleur de s’imposer à lui-même des obligations constituant pour le preneur une protection supplémentaire ni justifier que le bailleur invoque l’ordre public pour justifier sa propre défaillance dans l’exécution des obligations contractuelles qu’il s’est imposées.

Or, en l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 16) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Cette disposition ne porte pas atteinte à l’ordre public de protection instauré par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel que rappelé, en ce qu’elle est davantage protectrice pour le locataire qui dispose d’un délai supérieur au délai légal pour s’acquitter d’une dette de nature à mettre en danger son bail.

En outre, le bailleur a expressément consenti à une telle clause lors de la signature du contrat.

Par conséquent, il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige.

SUR LA QUALITÉ À AGIR DE LA SOCIÉTÉ PAR ACTIONS SIMPLIFIÉES ACTION LOGEMENT SERVICES

L’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre du dispositif Visale en date du 24 décembre 2015 stipule qu’en vertu de l’article 2306 du code civil, la caution, c’est-à-dire le CIL, recueille de la part du bailleur ou son représentant, tous les droits que ce dernier possédait à l’encontre du locataire avant la mise en jeu de la caution. En qualité de caution qui désintéresse le bailleur, le CIL est alors subrogé dans les droits du bailleur (article 2306 du code civil). La subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire). Les CIL s’étant portés caution mettront en œuvre les actions de recouvrement amiables et contentieuses à l’encontre du locataire débiteur, jusqu’à la résolution du bail.

En outre, les quittances subrogatives versées aux débats stipulent que conformément aux termes des articles 1346 et 2306 du code civil, « la société Action Logement Services est subrogée dans tous les droits et actions issus du contrat de bail et de ses annexes et privilèges de bailleur, du bailleur ou du mandataire du bailleur, à l’encontre du ou des locataires défaillants. Cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail engagée par Action Logement Services » (article 1 Contexte).

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, en qualité de CIL et caution, est ainsi subrogée dans tous les droits et actions du bailleur désintéressé et a ainsi qualité pour poursuivre non seulement le recouvrement des loyers et charges impayés pour lesquels elle a exécuté son engagement de caution, mais encore la résiliation du bail.

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action est donc recevable.

SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 16) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Comme précédemment indiqué, il conviendra de retenir ce délai contractuel en l’espèce.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [Z] [L] le 28 janvier 2025, pour un montant principal de 4 068,00 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Monsieur [Z] [L], absent lors de l’audience, ne produit en tout état de cause aucun élément de nature à contester l’absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 29 mars 2025, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Monsieur [Z] [L] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [Z] [L].

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Aux termes des articles 1346 et suivants du code civil, la subrogation dans les droits du créancier au profit d’une tierce personne qui le paie est conventionnelle ou légale.

L’article 2306 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. En application de l’article 2305 du même code, la caution qui a payé exerce son recours personnel contre le débiteur principal.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats un décompte arrêté au 12 décembre 2025 (échéance du mois de novembre 2025 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 14 142,03 €, les frais de recouvrement ayant été expurgés.

Elle produit en outre des quittances subrogatives signées par la SCI CO AND CO justifiant du paiement de cette somme au bailleur par elle en qualité de caution.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [Z] [L] à verser à la SAS ACTION

LOGEMENT SERVICES la somme de 14 142,03 € actualisée au 12 décembre 2025 au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 4 068,00 € à compter du 28 janvier 2025, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D’UNE INDEMNITÉ D’OCCUPATION

L’indemnité d’occupation vise à pallier le préjudice subi par l’occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [Z] [L] cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail, étant précisé que le dernier loyer charges incluses s’élève à la somme de 989,21 €.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [Z] [L] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 989,21 €, à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sous réserve de la justification de quittances subrogatives versées par le bailleur, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Z] [L] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 28 janvier 2025 ainsi que de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [Z] [L] sera condamné à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision réputée contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE que le contrat signé le 19 juin 2024 entre la SCI CO AND CO et Monsieur [Z] [L]

concernant les locaux situés [Adresse 3], [Adresse 4], [Localité 3] s’est trouvé de plein droit résilié le 29 mars 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [Z] [L] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile d’exécution, et AUTORISE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [Z] [L] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [L] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 14 142,03 € actualisée au 12 décembre 2025, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de novembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 28 janvier 2025 sur la somme de 4 068,00 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

FIXE, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [Z] [L] à la somme mensuelle de 989,21 €, et au besoin CONDAMNE Monsieur [Z] [L] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, sous réserve de la justification de quittances subrogatives versées par le bailleur, ladite indemnité mensuelle à compter du mois de décembre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5ème jour de chaque mois ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [L] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 28 janvier 2025 ainsi que de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture;

CONDAMNE Monsieur [Z] [L] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la

somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LA GREFFIÈRE LA JUGE