TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 1]

(Site Coubertin)

N° RG 25/01880

N° Portalis DBY2-W-B7J-IEML

JUGEMENT du

07 Avril 2026

Minute n° 26/00410

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[F] [D]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e Roger LEMONNIER

Copie conforme

Mme [F] [D]

Préfecture du Maine et [Localité 2]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 07 Avril 2026,

après débats à l’audience du 06 Janvier 2026, présidée par Lorraine MEZEL, Vice-Présidente – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Laurence GONTIER, greffier,

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 824 541 148

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 4]

agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Christophe RIHET (LBR AVOCATS), avocat au barreau d’ANGERS, substituant Maître Roger LEMONNIER (SCP LDGR), avocat au barreau de PARIS,

ET :

DÉFENDERESSE

Madame [F] [D]

née le 15 juin 1982 à [Localité 5] (44)

demeurant [Adresse 2]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 septembre 2024, M. [H] [G] a donné à bail à usage d’habitation à Mme [F] [D] un logement situé [Adresse 3] moyennant le versement d’un loyer mensuel de 480€, outre 150€ de provisions sur charges, le tout stipulé d’avance le 10 de chaque mois.

Ce contrat a fait l’objet d’un contrat de cautionnement par la SAS Action Logement Services dans le cadre du dispositif Visale.

Par acte du 25 juin 2025, la société Action Logement Services se disant subrogée dans les droits du bailleur, a fait délivrer au locataire un commandement de payer les loyers pour un montant de 1.481 € en principal, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par exploit de commissaire de justice en date du 28 octobre 2025, la société Action Logement Services a fait assigner Mme [F] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Angers aux fins de voir :

Vu les articles 1134, 1147 et 1184 du Code civil devenus depuis le 1er octobre 2016, les articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 du Code civil,

Vu l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

— déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;

— A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

— ordonner l’expulsion de Mme [F] [D] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

Vu les articles 1249 et suivants, devenus depuis le 1er octobre 2016, les articles 1346 et suivants, et 2305 et suivants du Code civil,

— condamner Mme [F] [D] à lui payer la somme de 2.628 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 juin 2025 sur la somme de 1.481 €, et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

— condamner Mme [F] [D] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— condamner Mme [F] [D] à lui payer la somme de 800€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 janvier 2026.

A cette date, la société Action Logement Services, représentée par son conseil, réitère oralement ses demandes initiales, sauf à actualiser sa demande en paiement à la somme de 3.560€ selon décompte du 30 décembre 2025. Elle justifie avoir, par courriel du même jour, notifié à la défenderesse cette actualisation du montant de sa demande en paiement.

Elle indique à titre liminaire intervenir dans le cadre du dispositif Visale dont elle rappelle les conditions de sa création ainsi que de sa mise en jeu.

Elle conclut à la recevabilité et au bien fondé de ses demandes, faisant valoir notamment qu’elle se trouve subrogée dans les droits et actions du créancier par application des dispositions de l’article 2306 du Code civil et des stipulations contractuelles (une telle subrogation ayant été prévue dans la convention Etat-UESL pour la mise en oeuvre de Visale mais également dans le cadre de la quittance subrogative) ; que les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail n’ayant pas été réglées dans le délai imparti, la clause résolutoire est acquise ; subsidiairement, le manquement du locataire à son obligation principale de régler les loyers constitue un manquement grave justifiant le prononcé de la résiliation du bail.

Bien que convoquée par acte déposé à l’étude, Mme [F] [D] est non comparante, non représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

Sur la demande en constatation de résiliation du bail et ses conséquences

La Société Action Logement Services justifie avoir, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dénoncé l’assignation, par voie électronique le 28 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience, aux services de la préfecture de Maine-et-[Localité 2].

Elle justifie également avoir préalablement saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Son action est donc recevable.

Sur le fond, il est établi que par acte validé électroniquement le 26 septembre 2024 intervenu dans le cadre du dispositif “Visale”, la Société Action Logement Services s’est portée caution auprès du bailleur pour le paiement des loyers dus par Mme [F] [D] au titre du contrat de bail conclu le même jour portant sur le logement situé [Adresse 3] et ce dans la limite de 36 mois d’impayés.

Le contrat de cautionnement ainsi conclu prévoit notamment, en son article 8.1, que « sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2309 du Code civil, dès lors que la Caution aura payé au Bailleur les sommes impayées par le Locataire, la Caution, sera subrogée au Bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ».

En vertu de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Le contrat de bail conclu entre M. [H] [G] et Mme [F] [D] prévoit expressément la résiliation de plein droit du bail deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet (article 10 « Clause résolutoire »).

Or, la société Action Logement Services justifie avoir fait signifier un commandement de payer visant cette clause le 25 juin 2025 , pour la somme en principal de 1.481 € correspondant aux sommes versées par la SAS Action Logement Services et pour lesquelles elle justifie d’une quittance subrogative datée du 13 mai 2025.

Il doit par ailleurs être tenu pour établi que les causes du commandement de payer n’ont pas été régularisées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 26 août 2025.

Mme [F] [D] est donc depuis cette date occupante sans droit ni titre du logement.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner son expulsion du logement occupé ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les conditions énoncées au dispositif, étant rappelé qu’en vertu de l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, celle-ci ne peut avoir lieu que deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux resté sans effet.

Il convient en outre de fixer l’indemnité d’occupation dont se trouve redevable Mme [F] [D], à compter du 26 août 2025, date de la résiliation du bail et jusqu’à libération complète des lieux, au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail. L’acte de cautionnement souscrit par la Société Action Logement Services couvrant expressément les éventuelles indemnités d’occupation dues par le locataire après résiliation du bail, la caution est bien fondée à solliciter la condamnation de la défenderesse au paiement de cette indemnité mensuelle d’occupation, dans la limite des sommes qu’elle aura réglées au bailleur à ce titre et dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

Sur les demandes en paiement

La Société Action Logement Services justifie, par la production des quittances subrogatives en date des 26 août 2025, 12 septembre 2025, 12 novembre 2025 et 17 décembre 2025, avoir d’ores et déjà amenée à régler au bailleur, en sa qualité de caution, une somme totale de 3.560 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées.

La défenderesse, non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette

Mme [F] [D] sera donc condamnée au paiement de la somme de 3.560 €, augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 1.481 € à compter du 25 juin 2025, sur la somme de 2.628€ à compter de l’assignation du 28 octobre 2025 et sur le surplus à compter du présent jugement, ceci conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er janvier 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, sur justification d’une quittance subrogative. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

Sur les mesures accessoires

Partie perdante au procès, Mme [F] [D] sera condamné aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 25 juin 2025, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Par ailleurs, la Société Action Logement Services ayant dû exposer des frais pour faire valoir leurs droits en justice, il est équitable de condamner Mme [F] [D] à lui payer la somme de 200 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 septembre 2024 entre M. [H] [G] et Mme [F] [D] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], sont réunies à la date du 26 août 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [F] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [F] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société Action Logement Services pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Mme [F] [D] à verser à Société Action Logement Services la somme de Trois Mille Cinq Cent Soixante euros (3.560 €) correspondant aux sommes réglées par elle au bailleur en sa qualité de caution selon décompte arrêté au 30 décembre 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.481 € à compter du 25 juin 2025, sur la somme de 2.628 € à compter de l’assignation du 28 octobre 2025 et sur le surplus à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Mme [F] [D] à verser à la société Action Logement Services une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, ceci dans la limite des sommes qu’elle aura réglées au bailleur à ce titre et sur production par la Société Action Logement Services de quittances subrogatives ;

CONDAMNE Mme [F] [D] à payer à la Société Action Logement Services la somme de Deux Cents euros (200 €) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [F] [D] aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 25 juin 2025 ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit. ;

DIT que la présente décision sera communiquée par le greffe à la préfecture de Maine-et-[Localité 2] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le greffier, La Présidente,