TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/01898 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3YMY

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 AVRIL 2026

MINUTE N° 26/00770

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Nous,Monsieur Stephane UBERTI-SORIN, Vice-président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 19 mars 2026 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La FONDATION [I],

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Yoni MARCIANO, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, [Adresse 2]

ET :

La société BOCAL GENIAL,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Julie CAMBIANICA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E2183

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EXPOSE DU LITIGE

Le 20 juin 2023, la Fondation [I] a donné à bail commercial à la SAS BOCAL GENIAL, pour une durée de neuf années à effet au 26 juin 2023, un local commercial, une boutique, et un cave, situés [Adresse 4], moyennant un loyer annuel de 34.800 euros, outre les charges.

Le 11 août 2025, la Fondation [I] a fait délivrer par commissaire de justice à la SAS BOCAL GENIAL un commandement de payer un arriéré de loyers et charges, reproduisant la clause résolutoire stipulée au bail.

Le 14 octobre 2025, la Fondation [I] a fait assigner la SAS BOCAL GENIAL aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail.

L’affaire a été retenue à l’audience des référés du 19 mars 2026 et la décision mise en délibéré au 22 avril 2026 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

Dans ses conclusions déposées et soutenues à l’audience, la Fondation [I], représentée par son conseil, demande au juge des référés de :

Vu les articles 700, 834 et 835 alinéa 1 et 2 du code de procédure civile,

Vu l’article 1 134 du code civil,

Vu l’article L 145-1 du code de commerce,

Vu l’assignation,

Vu les pièces versées aux débats ;

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial consenti à la société BOCAL GENIAL;

Ordonner l’expulsion de la société BOCAL GENIAL ainsi que de tous occupants de son chef, des lieux qu’elle occupe [Adresse 5], et ce, avec l’assistance du Commissaire de Police, d’un serrurier et de la [Localité 1] Publique ;

Ordonner la séquestration des objets mobiliers trouvés sur place, dans tout garde-meubles, aux frais, risques et périls, de la société BOCAL GENIAL;

Condamner la société BOCAL GENIAL à verser, à titre de provision, à la FONDATION [I] au titre des loyers et charges, la somme de 8 271,91 €, somme arrêtée au 27.01.2026;

Condamner la société BOCAL GENIAL à verser, à titre de provision, à la FONDATION [I] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel et de la provision sur charges jusqu’à son départ effectif des lieux loués ;

Condamner la société BOCAL GENIAL à payer à la FONDATION [I] la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SARL BOCAL GENIAL aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 11.08.2025 et les frais pour lever le K-bis et l’état d’endettement du débiteur.

Débouter la société BOCAL GENIAL de l’ensemble de ses demandes.

Dans ses conclusions déposées et soutenues à l’audience, la SAS BOCAL GENIAL, représentée par son conseil, demande au juge des référés de :

Vu les articles L.145-41, L145-40-2 et R145-36 du Code de commerce,

Vu les articles 1343-5, 1342-10 du Code civil,

Sur les demandes de la Fondation [I]

CONSTATER que la société BOCAL GENIAL a réglé l’intégralité des causes du commandement de payer le 12 octobre 2025 ;

CONSTATER que la situation de la société BOCAL GENIAL justifie que lui soit accordé de manière rétroactive des délais de règlement ;

En conséquence,

ACCORDER rétroactivement à la société BOCAL GENIAL des délais de paiement jusqu’au 12 octobre 2025 inclus pour apurer les causes du commandement de payer,

SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire pendant ces délais,

CONSTATER que la société BOCAL GENIAL a apuré les causes du commandement dans les délais accordés,

DIRE que la clause résolutoire n’a jamais joué,

REJETER l’ensemble des demandes présentées par la Fondation [I]

A titre reconventionnel,

ACCORDER à la société BOCAL GENIAL un délai de règlement de 7 mois courant à compter du 15 mai 2026 afin d’apurer la régularisation de charges, le solde du loyer et des provisions sur charges des mois de janvier à mars 2026 ;

JUGER que le défaut de communication de l’état récapitulatif annuel des charges constitue un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser ;

ENJOINDRE à la Fondation [I] de communiquer à la société BOCAL GENIAL, sous astreinte de 500 euros par jours de retard à compter du prononcé de l’ordonnance, l’état récapitulatif des charges conforme et détaillant les charges communes imputées au preneur ;

CONDAMNER par provision la Fondation [I] à rembourser à la société BOCAL GENIAL la quote part de charge commune relative aux frais de tri et d’élimination des déchets communs réglée par le preneur depuis 2023.

En tout état de cause,

REJETER toute demande formée par la Fondation [I] au titre de l’article 700 du Code civil ;

LAISSER à la charge de la Fondation [I] l’ensemble des dépens de la présente instance et ceux du commandement de payer.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et, le cas échéant, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

Législation applicable

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 1353 du Code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Réponse du juge des référés

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-41 alinéa 1 du code de commerce y figurent.

Le commandement du 11 août 2025 contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C’est ainsi que figurent les sommes de 6.084 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges et 162,90 euros au titre du coût de l’acte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance.

Toutefois, il ressort des débats qu’à la date de l’audience, la SAS BOCAL GENIAL avait intégralement acquitté les sommes dues au bailleurs au titre du commandement susvisé. Il est rappelé à cet égard que si en l’absence d’apurement des causes du commandement dans le mois de sa délivrance, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail sont réunies, le juge des référés peut accorder au locataire de bonne foi des délais de paiement, y compris rétroactifs, en application des dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce et de l’article 1343-5 du Code civil.

Au cas présent, la volonté de la SAS BOCAL GENIAL de s’acquitter de sa dette locative caractérise sa bonne foi.

Par suite, il conviendra d’accorder à la SAS BOCAL GENIAL rétroactivement des délais de paiement jusqu’au 12 octobre 2025, de constater qu’elle a apuré dans ce délai les causes du commandement et dire que la clause résolutoire est ainsi réputée ne pas avoir joué.

Sur la demande de provision au titre des loyers

Législation applicable

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Ainsi, s’il appartient au demandeur à une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions de la partie demanderesse n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En outre, si le juge des référés peut toujours tirer les conséquences des stipulations claires et précises d’un contrat ne nécessitant aucune interprétation, lorsque ces conditions ne sont pas réunies, il n’a pas le pouvoir de trancher la contestation.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Réponse du juge des référés

En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial du 20 juin 2023, le commandement de payer du 11 août 2025. Il est cependant observé que dans son dossier de plaidoirie, le bailleur a produit pas moins de quatre décomptes locatifs différents dont certains sont erronés puisque, par exemple, l’un d’entre eux comptabilise à deux reprises la somme de 1.061,86 euros au titre de la régularisation des charges de l’année 2024.

Cependant, cette erreur de comptabilisation a été corrigée sur le décompte arrêté au 1er mars 2026 lequel sera donc retenu pour déterminer la provision au titre de la dette locative.

À cet égard, il ressort de ce décompte que la dette locative peut être arrêtée soit au 1er janvier, 1er février ou 1er mars 2026. Dès lors que la fondation bailleresse sollicite que la dette locative soit arrêtée au 27 janvier 2026, il sera tenu compte de la dette locative au 1er janvier 2026 pour un montant de 7.210,05 euros.

Cette somme comprend 1.061,86 euros de régularisation des charges au titre de l’année 2024. Ce montant est corroboré par le décompte des charges de l’exercice courant entre le 1er janvier et le 31 décembre 2024 établi par le cabinet Immo City le 21 mai 2025 pour un montant de 2.861.86 euros dont 889,40 euros de charges locatives.

La fondation bailleresse n’explique pas le calcul conduisant à facturer la régularisation des charges à hauteur de 1.061,86 euros. Par suite, la somme de 172,46 euros (1.061,86 – 889,40) sera déduite de la dette locative qui sera retenue à la somme de 7.037,59 euros (7.210,05 – 172,46) arrêtée au 1er janvier 2026 inclus laquelle n’est pas contestable. Il conviendra donc d’ordonner le paiement provisionnel de cette somme.

Sur les demande reconventionnelles

La SA BOCAL GENIAL sollicite la condamnation de la Fondation [I] à lui communiquer, sous astreinte, l’état récapitulatif des charges conforme et détaillant les charges communes imputées au preneur et à lui rembourser la quôte part de charge commune relative aux frais de tri et d’élimination des déchets communs réglée par le preneur depuis 2023.

Compte tenu des pièces produites par la fondation demanderesse et des correctifs apportés à la dette locative réclamée en ne mettant à la charge de la SAS BOCAL GENIA que la somme de 889,40 euros au titre de la régularisation des charges de l’exercice 2024, les demandes reconventionnelles de cette dernière sont sans objet.

Par suite, la SAS BOCAL GENIA sera déboutée de ce chef.

Sur la demande de délais de paiement

Législation applicable

En application de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par ailleurs, au terme du deuxième alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Réponse du juge des référés

En l’espèce, la SAS BOCAL GENIAL produit des éléments comptables desquels il ressort que sur l’exercice 2025 son chiffre d’affaires hors taxes s’est élevé à 243.255,98 euros. Selon le document intitulé « Soldes intermédiaires de gestion », pièce 7 en défense, du 1er janvier au 1er septembre 2025 l’entreprise accuse un déficit de 9.564 euros. S’il est regrettable que la société défenderesse n’ait pas produit un bilan simplifié et un grand livre, compte tenu des paiements importants qu’elle a réalisés sur les sept derniers mois et notamment 1.500 euros le 21 décembre 2025 et 2.000 euros les 11 et 15 février 2026, soit 5.500 euros en moins de deux mois, il apparaît possible de faire droit à sa demande de délai.

En conséquence, un moratoire lui sera accordé comme il sera dit au présent dispositif et en cas de non respect, il sera rappelé qu’une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à la charge de la SAS BOCAL GENIAL, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés.

Sur les demandes accessoires

Le 2ème alinéa de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, la SAS BOCAL GENIAL qui succombe sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 11 août 2025 et des frais de levée de l’extrait K-bis et de l’état d’endettement du débiteur.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamné aux dépens, le preneur sera également condamné à indemniser la Fondation [I] au titre de ses frais irrépétibles. Celle-ci sollicite la somme de 3.000 euros à ce titre mais ne produit aucun élément de nature à justifier sa demande telle que la convention d’honoraires conclue avec son conseil. Dans ces conditions, seule la somme forfaitaire de 1.500 euros lui sera allouée.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Référés,

Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance contradictoire, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 20 juin 2023 liant les parties sont réunies à la date du 11 septembre 2025 minuit ;

ACCORDONS rétroactivement jusqu’au 12 octobre 2025 des délais de paiement à la SAS BOCAL GENIAL ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire au cours des délais ainsi accordés ;

CONSTATONS qu’au 12 octobre 2025 la SAS BOCAL GENIAL a apuré les causes du commandement et l’arriéré locatif, de sorte que la clause résolutoire est réputée ne jamais avoir joué ;

CONDAMNONS la SAS BOCAL GENIAL à payer en deniers ou quittances à la Fondation [I] la somme de 7.037,59 euros à titre provisionnel, à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 1er janvier 2026 inclus ;

AUTORISONS la SAS BOCAL GENIAL à se libérer de sa dette en plus des loyers courants, selon les modalités suivantes :

—  7 mois de délais,

— par règlements mensuels et consécutifs de chacun 1.000 euros, le 10 de chaque mois au plus tard,

— le premier règlement intervenant au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

— la dernière échéance comprenant le solde de la dette ;

DISONS que les loyers et charges courants doivent être payés selon les modalités contractuelles du bail commercial en vigueur entre les parties ;

DISONS que, faute pour la SAS BOCAL GENIAL de payer à bonne date, en sus du loyer et charges courants qui demeurent exigibles à leur échéance prévue par le contrat, une seule des mensualités, et trente jours après la réception d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, à défaut à la date de sa première présentation :

— le tout deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire sera acquise 30 jours après la réception ou la première présentation du courrier de mise en demeure,

— il sera procédé à l’expulsion immédiate de la SAS BOCAL GENIAL et à celle de tous occupants de son chef des lieux loués tels que visés dans le bail du 20 juin 2023, situés [Adresse 4], par tous moyens et voies de droit, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance si nécessaire de la force publique ;

— le cas échéant, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge si le bail du 20 juin 2023 ne s’était pas trouvé résilié, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

DEBOUTONS la SAS BOCAL GENIAL de ses autres demandes reconventionnelles ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

CONDAMNONS la SAS BOCAL GENIAL à verser à la Fondation [I] la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS BOCAL GENIAL aux dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 11 août 2025 et des frais de levée de l’extrait K-bis et de l’état d’endettement du débiteur ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 22 AVRIL 2026.

LA GREFFIERE

Tiaihau TEFAFANO

LE PRÉSIDENT

Stéphane UBERTI-SORIN