TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-=-

Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 26/00270 – N° Portalis DB3S-W-B7K-4NLC

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 MAI 2026

MINUTE N° 26/00902

— ---------------

Nous,Monsieur Stephane UBERTI-SORIN, Vice-président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 03 Avril 2026 avons mis l’affaire en délibéré le 07 mai 2026 et avons prorogé à ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société EHI FRANCE 9 [Localité 1]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Marc MANCIET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : W02

ET :

La société CDCM VITRAGES

dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

**********************************************

EXPOSE DU LITIGE

Le 31 mars 2025, la SCI EHI FRANCE 9 [Adresse 3] a donné à bail commercial à la SAS CDCM VITRAGES, exerçant sous l’enseigne Rapid pare brise, pour une durée de neuf années à effet au 1er avril 2025, un local situé dans l’ensemble immobilier [Adresse 4] (lot B22), moyennant un loyer annuel de 31.680 euros, outre les charges et les taxes.

Le 24 novembre 2025, la SCI EHI FRANCE 9 VILLEPINTE a fait délivrer par commissaire de justice à la SAS CDCM VITRAGES un commandement de payer un arriéré de loyers et charges, reproduisant la clause résolutoire stipulée au bail.

Le 2 février 2026, la SCI EHI FRANCE 9 VILLEPINTE a fait assigner la SAS CDCM VITRAGES aux fins de voir :

Déclarer la société la société EHI FRANCE 9 [Localité 1] recevable et bien fondée en ses demandes et y faisant droit, par provision :• Constater que la société CDCM VITRAGES n’a pas soldé les causes du commandement de payer dans le mois suivant le commandement de payer qui lui a été délivré le 24 novembre 2025 ;

En conséquence, constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail qui lui a consenti par la société EHI FANCE 9 [Localité 1], à compter du 25 décembre 2025,

• Ordonner l’expulsion de cette dernière des lieux qui lui ont été loués dans l’ensemble immobilier [Adresse 5], ainsi que celle de tout occupant et de toute occupation de son chef, et si besoin avec l’assistance du Commissaire de Police et de la [Localité 2] Armée.

Ordonner la séquestration des meubles dans tel garde meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner et ce, aux frais et risques de la société défenderesse.Condamner la société CDCM VITRAGES à payer à la société EHI FRANCE 9 [Localité 1] les sommes suivantes :• Le solde des causes du commandement 23 021,14 €

• L’indemnité contractuelle de 10% (article 20-4 du bail) 2 302,11 €

• Les intérêts de ces sommes augmentés de 4% (article 20-1 du bail)

• Une indemnité d’occupation contractuelle égale du double du montant des loyers et charges, à compter du 1er janvier 2026 (article 30 du bail)

• Dire et juger que le dépôt de garantie restera acquis à la société EHI FRANCE 9 [Localité 1] A TITRE DE DOMMAGES ET INTERETS TELS QUE PREVUS PAR L’ARTICLE 16-1 DU BAIL ;

• la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

• les dépens, qui comprendront, ceux du commandement, ceux de la présente instance et les frais d’expulsion.

L’affaire a été retenue à l’audience des référés du 3 avril 2026 et la décision mise en délibéré au 7 mai 2026 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

Bien que régulièrement assignée dans les conditions prévues par les dispositions des articles 655 et suivants du code de procédure civile, la SAS CDCM VITRAGES n’a pas comparu. En conséquence, la présente ordonnance sera réputée contradictoire en vertu des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

A l’audience, la SCI EHI FRANCE 9 VILLEPINTE, représentée par son conseil, a soutenu ses demandes.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et, le cas échéant, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence de comparution de la SAS CDCM VITRAGES

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

Législation applicable

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 1353 du Code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Réponse du juge des référés

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-41 alinéa 1 du code de commerce y figurent.

Le commandement du 24 novembre 2025 contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C’est ainsi que figurent les sommes de 23.021,14 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges et 2.302,11 euros au titre de la clause pénale de 10 %.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il y aura lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à la date du 24 décembre 2025 minuit. Une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à la charge de la SAS CDCM VITRAGES, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés.

Sur la demande de provision au titre des loyers

Législation applicable

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Ainsi, s’il appartient au demandeur à une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions de la partie demanderesse n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En outre, si le juge des référés peut toujours tirer les conséquences des stipulations claires et précises d’un contrat ne nécessitant aucune interprétation, lorsque ces conditions ne sont pas réunies, il n’a pas le pouvoir de trancher la contestation.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Réponse du juge des référés

En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial du 31 mars 2025, le commandement de payer du 24 novembre 2025 et le décompte actualisé au 30 mars 2026 si bien qu’elle n’est pas contestable en ce qui concerne l’arriéré de loyers et charges à hauteur de 23.021,14 euros échéance du mois d’octobre 2025 inclue. Il conviendra donc d’ordonner le paiement provisionnel de cette somme, outre les intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2025, date du commandement de payer.

Sur la clause pénale et la majoration de l’indemnité d’occupation et de l’intérêt légal

La clause pénale contractuelle de 10 % dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1152 du Code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Tel est également le cas s’agissant de la majoration de l’indemnité d’occupation et de la majoration de 4 % de l’intérêt légal.

Sur les demandes accessoires

Le 2ème alinéa de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, la SAS CDCM VITRAGES qui succombe sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 24 novembre 2025 et, le cas échéant, les frais d’expulsion.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamné aux dépens, le preneur sera également condamné à indemniser la SCI EHI FRANCE 9 VILLEPINTE au titre de ses frais irrépétibles. Celle-ci sollicite la somme de 3.000 euros à ce titre mais ne produit aucun élément de nature à justifier sa demande telle que la convention d’honoraires conclue avec son conseil. Dans ces conditions, seule la somme forfaitaire de 2.000 euros lui sera allouée.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Référés,

Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance réputée contradictoire, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 31 mars 2025 liant les parties sont réunies à la date du 24 décembre 2025 minuit ;

ORDONNONS l’expulsion immédiate de la SAS CDCM VITRAGES et celle de tous occupants de son chef des lieux loués tels que visés dans le bail du 31 mars 2025, situés dans l’ensemble immobilier [Adresse 6] (lot B22), par tous moyens et voies de droit, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance si nécessaire de la force publique ; le cas échéant, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la SAS CDCM VITRAGES à payer en deniers ou quittances à la SCI EHI FRANCE 9 VILLEPINTE la somme de 23.021,14 euros à titre provisionnel, à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au mois d’octobre 2025 , avec intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2025 ;

CONDAMNONS la SAS CDCM VITRAGES au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat le 24 décembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail du 31 mars 2025 ne s’était pas trouvé résilié ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale, de la majoration de l’indemnité d’occupation et de la majoration de l’intérêt au taux légal ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

CONDAMNONS la SAS CDCM VITRAGES à verser à la SCI EHI FRANCE 9 VILLEPINTE la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS CDCM VITRAGES aux dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 24 novembre 2025 et, le cas échéant, les frais d’expulsion ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 19 MAI 2026.

LE GREFFIER

Tuatahi LEMAIRE

LE PRÉSIDENT

Stéphane UBERTI-SORIN