TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 1]

[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : 01 48 96 11 43

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 24/11280 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2KEY

Minute : 26/00156

EM

S.A. [A] HABITAT

Représentant : Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

C/

Madame [U] [S] [X] [Q]

Monsieur [L] [Y]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES

Copie délivrée à :

Mme [U] [S] [X] [Q]

M. [L] [Y]

M le Préfet de la SSD

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du QUATRE FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX ;

par Madame Nadine SPIRY, juge des contentieux de la protection

Assistée de Madame Esther MARTIN, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 04 Décembre 2025

tenue sous la présidence de Madame Nadine SPIRY, juge des contentieux de la protection,

assistée de Madame Esther MARTIN, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. [A] HABITAT, anciennement dénommée “[A] [D] Est” venant aux droits et aux obligations de la société “[A] EN ILE DE FRANCE” dont le siège social est sis [Adresse 2], représentée par son Président domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [U] [S] [X] [Q], demeurant [Adresse 3]

Comparante en personne

Monsieur [L] [Y], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 30 juillet 2009, la SA D’HLM [A] HABITAT ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE [A] [D] EST VENANT AUX DROITS DE LA SOCIÉTÉ [A] EN ILE DE FRANCE a donné à bail à Mme [W] [P] [T] un appartement sis [Adresse 4].

Mme [W] [P] [T] est décédée le [Date décès 1] 2020.

Le 20 février 2024, un procès-verbal de constat a été dressé par l’étude ID FACTO, commissaire de justice.

Une sommation de payer a été délivrée le 4 décembre 2024 à Mme [U] [S] [X] [Q] et M. [L] [Y]. Le même jour, une sommation de quitter les lieux leur a également été délivrée.

Par assignation en date du 22 novembre 2024, la SA D’HLM [A] HABITAT ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE [A] [D] EST VENANT AUX DROITS DE LA SOCIÉTÉ [A] EN ILE DE FRANCE demande à la juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’AULNAY-SOUS-BOIS l’expulsion des défendeurs et leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Appelée à l’audience du 9 janvier 2025, l’affaire a été renvoyée au 19 juin 2025, Mme [U] [S] [X] [Q] demandant le bénéfice d’un avocat désigné au titre de l’aide juridictionnelle.

A l’audience du 19 juin 2025, la demanderesse, représentée par son conseil, se référant aux termes de son assignation, demande à la juge des contentieux de la protection de :

— Constater la résiliation du bail portant sur le logement situé [Adresse 4] à la suite du décès de Mme [W] [P] [T] ;

— Dire et juger que les défendeurs occupent sans droit ni titre l’appartement précité ;

— Ordonner l’expulsion des défendeurs ainsi que celle de tous occupants et meubles de leur chef de l’appartement précité ;

— Autoriser la société [A] HABITAT à procéder à ladite expulsion dès la signification du commandement de quitter et sans avoir à observer un délai de deux mois, conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Autoriser la société [A] HABITAT à faire enlever, transférer ou séquestrer les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés dans tout endroit de son choix, aux frais risques et périls des défendeurs, conformément à l’article L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner solidairement et subsidiairement in solidum les défendeurs à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle à compter de son entrée dans les lieux et à tout le moins depuis le 20 février 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clés ;

— Rappeler en tant que de besoin l’exécution provisoire de la décision à intervenir sans constitution de garantie et nonobstant l’exercice de voies de recours ;

— Les condamner solidairement et subsidiairement in solidum à lui payer la somme de 1. 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner les défendeurs solidairement et subsidiairement in solidum en tous les dépens.

Elle ajoute que le montant de la dette locative s’élève à la somme de 36. 394, 82 €.

Mme [U] [S] [X] [Q] et M. [L] [Y], valablement assignés à étude, ne comparaissent pas.

L’affaire est mise en délibéré au 4 septembre 2025.

Elle fait ensuite l’objet d’une réouverture des débats, pour production de tout élément relatif au titre d’occupation, le bail fourni concernant le [Adresse 5] et non le [Adresse 6] à [Localité 2].

A l’audience du 4 décembre 2025, la SA [A] HABITAT est représentée par son conseil. Elle explique que l’adresse du bail était la bonne, le quartier ayant fait l’objet d’une réhabilitation et d’une renumérotation des rues.

L’affaire est mise en délibéré au 4 février 2026.

Mme [U] [S] [X] [Q] s’est finalement présentée après l’appel de son dossier, de sorte que l’affaire a de nouveau été appelée à la barre, le conseil de la société demanderesse s’en rapportant.

La société demanderesse précise que Mme [U] [S] [X] [Q] s’est introduit illégalement dans les lieux et qu’il ne s’agit pas d’une résidence de logement privés. Elle s’oppose aux délais demandés par la défenderesse.

Mme [U] [S] [X] [Q] explique rencontrer des difficultés de santé et percevoir la somme de 1. 100 € par mois d’allocations, tandis que M. [L] [Y] perçoit la somme de 1. 300 €. Le couple a 3 enfants.

Elle explique avoir loué le logement sur un site de petites annonces entre particuliers, ne pas avoir son nom sur le bail ni avoir de nouvelles de la personne à qui elle versait le loyer.

Elle sollicite un délai pour quitter le logement, à la fin de l’année scolaire.

Elle ajoute avoir formé une demande d’aide juridictionnelle restée sans réponse, ainsi qu’une demande au titre du droit au logement opposable.

L’affaire est de nouveau mise en délibéré au 4 février 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Mme [U] [S] [X] [Q] ayant comparu, la décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire, en application de l’article 474 du code de procédure civile.

SUR LA RESILIATION DU BAIL

L’article 1227 du code civil précise que « La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. » et l’article 1228 du même code prévoit que « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. ».

Enfin, les effets de la résolution judiciaire du bail sont prévus à l’article 1229 du code civil qui dispose que "La résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9".

Par ailleurs, selon l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 : « Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier ».

Ce transfert est automatique dès l’instant où les personnes concernées remplissent les conditions.

En l’espèce, selon le procès-verbal de constat du 20 février 2024, Mme [U] [S] [X] [Q] déclare être rentrée dans les lieux légalement depuis janvier 2024, sans avoir de bail à présenter. Elle déclare également que la mise en location s’est faite de la main à la main sans écrit.

Le commissaire de justice constate que la plaque de propreté de la porte palière est endommagée et tordue, portant de nombreuses traces de frottement et griffures en partie supérieure.

Aucune demande de transfert de bail n’a été portée à la connaissance de la bailleresse ou de la juge des contentieux de la protection.

Ne rapportant pas la preuve de la cohabitation des défendeurs avec la défunte depuis au moins un an à la date du [Date décès 1] 2020, il y a lieu de considérer que le bail a pris fin avec le décès de la locataire en titre ce même jour. Il y a lieu de préciser que la société bailleresse justifie de la renumérotation des lieux.

Mme [U] [S] [X] [Q] n’apporte aucun élément de nature à contester cela.

Mme [U] [S] [X] [Q] et M. [L] [Y] sont donc occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Mme [U] [S] [X] [Q] et M. [L] [Y] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser la SA D’HLM [A] HABITAT ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE [A] [D] EST VENANT AUX DROITS DE LA SOCIÉTÉ [A] EN ILE DE FRANCE, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [U] [S] [X] [Q] et M. [L] [Y].

Il n’y a lieu de supprimer le délai de deux mois, celui-ci apparaissant au contraire nécessaire aux défendeurs pour organiser leur relogement.

SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le [Date décès 1] 2020 et leur présence dans les lieux est attestée à compter du 20 février 2024. Les défendeurs sont donc occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Le bailleur social produit un décompte selon lequel les défendeurs restent devoir la somme de 36. 394, 82 euros, au 10 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, hors frais. Cette somme constitue non pas des loyers mais des indemnités d’occupation.

Il convient donc de les condamner à verser une indemnité d’occupation à compter de l’échéance de février 2024, soit la somme de 675, 15 X 5 + 673, 15 X 3 + 679, 15 + 677, 15 X 7 = 10. 814, 40 euros, arrêtée au 10 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse.

Ainsi, Mme [U] [S] [X] [Q] et M. [L] [Y], tous deux occupant le logement, seront condamnés in solidum à verser la somme de 10. 814, 40 euros à la SA D’HLM [A] HABITAT ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE [A] [D] EST VENANT AUX DROITS DE LA SOCIÉTÉ [A] EN ILE DE FRANCE.

Ils seront également condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat de bail n’avait pas été résilié, afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

SUR LES DELAIS POUR QUITTER LES LIEUX

En vertu des articles L. et R. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder d’office des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

En l’espèce, il ressort des débats que le relogement des locataires ne peut avoir lieu dans des conditions normales, Mme [U] [S] [X] [Q] et M. [L] [Y], ayant 3 enfants en bas âge à charge. Un délai de 3 mois pour quitter les lieux leur sera donc octroyé.

SUR LES AUTRES DEMANDES

Mme [U] [S] [X] [Q] et M. [L] [Y], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA D’HLM [A] HABITAT ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE [A] [D] EST VENANT AUX DROITS DE LA SOCIÉTÉ [A] EN ILE DE FRANCE, Mme [U] [S] [X] [Q] et M. [L] [Y] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 30 juillet 2009, entre la SA D’HLM [A] HABITAT ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE [A] [D] EST VENANT AUX DROITS DE LA SOCIÉTÉ [A] EN ILE DE FRANCE, et Mme [W] [P] [T], concernant le bien sis [Adresse 4] ;

CONSTATE que Mme [U] [S] [X] [Q] et M. [L] [Y] sont occupant sans droit ni titre à compter du 20 février 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [U] [S] [X] [Q] et M. [L] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de 3 mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [U] [S] [X] [Q] et M. [L] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA D’HLM [A] HABITAT ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE [A] [D] EST VENANT AUX DROITS DE LA SOCIÉTÉ [A] EN ILE DE FRANCE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [U] [S] [X] [Q] et M. [L] [Y] conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du même code ;

CONDAMNE in solidum Mme [U] [S] [X] [Q] et M. [L] [Y] à verser à la SA D’HLM [A] HABITAT ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE [A] [D] EST VENANT AUX DROITS DE LA SOCIÉTÉ [A] EN ILE DE FRANCE la somme de 10. 814, 40 euros, arrêtée au 10 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, correspondant aux indemnités d’occupation impayées ;

CONDAMNE in solidum Mme [U] [S] [X] [Q] et M. [L] [Y] à verser à la SA D’HLM [A] HABITAT ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE [A] [D] EST VENANT AUX DROITS DE LA SOCIÉTÉ [A] EN ILE DE FRANCE, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois formée par la SA [Adresse 7] [A] HABITAT ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE [A] [D] EST VENANT AUX DROITS DE LA SOCIÉTÉ [A] EN ILE DE FRANCE ;

CONDAMNE in solidum Mme [U] [S] [X] [Q] et M. [L] [Y] à verser à la SA D’HLM [A] HABITAT ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE [A] [D] EST VENANT AUX DROITS DE LA SOCIÉTÉ [A] EN ILE DE FRANCE une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [U] [S] [X] [Q] et M. [L] [Y] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de la Seine-[Localité 3] en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 16 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des contentieux de la protection et la greffière ;

La greffière La juge des contentieux de la protection