TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/02751 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4FYJ

Minute : 26/00265

S.C.I. DES FRERES

Représentant : M. [V] [K] (Gérant)

C/

Monsieur [B] [Y]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 Mai 2026

DEMANDEUR :

S.C.I. DES FRERES

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Monsieur [V] [K] (Gérant),

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [Y]

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 27 Mars 2026

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 04 Mai 2026, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 1er mai 2025, la SCI DES FRERES a donné à bail à M. [B] [Y], un local à usage d’habitation situé [Adresse 7] moyennant un loyer mensuel initial de 800 euros outre une provision pour charges récupérables d’un montant total de 62 euros.

Suite à des impayés de loyers, la SCI DES FRERES, par acte de commissaire de justice en date du 6 août 2025 a fait signifier à M. [B] [Y] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme en principal de 2 538 euros au titre des loyers et charges impayés dans le délai de six semaines.

Cette situation d’impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique le 7 août 2025.

Par exploit de commissaire de justice en date du 31 octobre 2025, la SCI DES FRERES a fait assigner M. [B] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience du 27 mars 2026, au visa des articles 7a et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles 1103, 1104, 1217, 1728 e 1741 du code civil, aux fins de :

1) Constater et prononcer la résiliation du bail

Constater le jeu de la clause résolutoire conformément aux articles 1728, 1741 et 1752 du code civil et des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de prononcer la résiliation du bail conformément à l’article 1217 du code civil,

Dire que le défendeur est occupant sans droit ni titre,

Ordonner son expulsion des lieux sis [Adresse 8] et celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique,

Autoriser le cas échéant, le requérant à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux eux frais, risque et périls du défendeur,

2) Condamner le défendeur par provision au paiement

De la somme de 4 480 euros représentant les loyers et les charges suivant situation arrêtée au 6 octobre 2025, déduction faite des acomptes perçus à la date sus énoncée,

Les loyers et charges échus depuis cette date et ceux à échoir jusqu’au jour de l’ordonnance à intervenir,

Les indemnités d’occupation dues, à compter du 7 octobre 2025, date de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’au jour de la libération effective du logement sur la base du loyer et des charges et subissant les mêmes augmentations qu’eux soit une somme mensuelle à ce jour de 850 euros,

Le tout avec intérêts légaux,

Et ce avec solidarité en cas de pluralité des défendeurs,

3) La condamnation du défendeur au paiement,

De la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Et ce avec solidarité en cas de pluralité des défendeurs,

4) La condamnation du défendeur aux frais d’exécution et dépens

Qui comprendront le coût du commandement de payer, du procès-verbal qui y fait suite, de l’assignation et des actes de procédures qui en suivront au titre de l’article 696 du code de procédure civile,

Et ce avec solidarité en cas de pluralité de défendeurs.

L’assignation a été notifié au Préfet de Seine-[Localité 4] par la voie électronique le 4 novembre 2025.

A l’audience du 27 mars 2026, la SCI DES FRERES, représentée par son gérant M. [V] [K], mentionné sur l’extrait de KBis produit, a maintenu les termes de son assignation, actualisant la dette locative à la somme de 8 462,73 euros.

M. [B] [Y], régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 mai 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [B] [Y] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur les demandes principales

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, la SCI DES FRERES justifie avoir notifié la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique le 7 août 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 4 novembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de la SCI DES FRERES aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient une clause à l’article 9 de ses conditions générales qui prévoit que « à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées et un mois après commandement de payer demeuré infructueux, le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit. ».

Au jours de la conclusion du bail, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 disposait que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » Ce texte étant d’ordre public il convient d’appliquer le délai légal de six semaines pour faire jouer la clause résolutoire. C’est d’ailleurs ce délai de six semaines qui était visé par le commandement de payer.

La SCI DES FRERES a fait signifier le 6 août 2025 à M. [B] [Y] un commandement de payer dans le délai de six semaines la somme en principal de 2 538 euros.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de six semaines, il y a lieu de constater que le bail du 1er mai 2025 est résilié à la date du 18 septembre 2025.

Il convient par conséquent, d’ordonner l’expulsion de M. [B] [Y], devenu occupant sans droit ni titre, et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l’article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

M. [B] [Y] devenu occupant sans droit ni titre depuis le 18 septembre 2025, date de la résiliation du contrat, doit donc indemniser la SCI DES FRERES du préjudice causé par cette occupation.

En conséquence, M. [B] [Y] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 18 septembre 2025 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, déduction faite des sommes déjà versées.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, la SCI DES FRERES verse notamment aux débats le bail du 1er mai 2025 démontant l’obligation au paiement de M. [B] [Y], le commandement de payer délivré le 6 août 2025 et un décompte de la créance arrêté au 14 mars 2026 mentionnant une dette de 8 462,73 euros échéance de mars 2026 incluse. Le défendeur qui n’a pas comparu, n’a pas démontré avoir payé cette somme.

En conséquence, il convient de condamner M. [B] [Y] à payer à la SCI DES FRERES la somme provisionnelle de 8 462,73 euros, arrêtée au 14 mars 2026 échéance de février 2026 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, à défaut de demande particulière formulée par la demanderesse.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [B] [Y], qui succombe, supporteront les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 6 août 2025 et de l’assignation du 31 octobre 2025.

La liste des frais compris dans les dépens de l’article 696 du code de procédure civile est une liste limitative et elle ne comprend pas les frais d’exécution de la décision. La charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et il n’appartient pas au juge des référés de statuer par avance sur le sort de ces frais. Dès lors, il n’y a pas lieu de dire que les frais d’exécution de la décision seront compris dans les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI DES FRERES, la totalité des frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. M. [B] [Y] sera donc condamné à lui payer la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de la SCI DES FRERES aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail 1er mai 2025 entre la SCI DES FRERES et M. [B] [Y] concernant les locaux situés [Adresse 7], sont réunies à la date du 18 septembre 2025,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. [B] [Y] du local à usage d’habitation situé [Adresse 7] et de ses accessoires ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, ,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [B] [Y] à compter du 18 septembre 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution,

Condamne par provision M. [B] [Y] à payer à la SCI DES FRERES l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 18 septembre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion, ou de reprise, déduction faite des sommes déjà versées,

Condamne M. [B] [Y] à payer à la SCI DES FRERES la somme provisionnelle de 8 462,73 euros, arrêtée au 14 mars 2026 échéance de février 2026 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Condamne M. [B] [Y] au paiement des entiers dépens de la procédure qui comprendront le coût du commandement de payer du 6 août 2025 et de l’assignation du 31 octobre 2025, mais ne comprendront pas les frais d’exécution forcée de la présente décision,

Condamne M. [B] [Y] à payer à la SCI DES FRERES une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 4 mai 2026.

Le Greffier Le Juge