TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

N° Minute : 25/45

AFFAIRE : N° RG 25/00034 – N° Portalis DBYM-W-B7J-DPZ7

ORDONNANCE EN REFERE

Rendue le 1er juillet 2025

AFFAIRE :

[O] [Y], [X] [D] épouse [Y]

C/

[R] [E]

COMPOSITION du TRIBUNAL

Président : Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente, agissant en qualité de juge des contentieux et de la protection.

Greffier, lors des débats et lors du prononcé du délibéré : Madame Florence BOURNAT

AFFAIRE

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [O] [Y]

né le 17 Août 1971 à [Localité 14]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître Charlotte MOUSSEAU de la SCP LAYDEKER-SAMMARCELLI-MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX substituée par M^e Roxane PRADINES, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

Madame [X] [D] épouse [Y]

née le 20 Décembre 1975 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Charlotte MOUSSEAU de la SCP LAYDEKER-SAMMARCELLI-MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX substituée par M^e Roxane PRADINES, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

CONTRE :

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [R] [E]

né le 05 Juin 1966 à [Localité 7]

[Adresse 11]

[Adresse 6]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 20/07/2022 à effet au 22/07/2022 , M. [O] [Y] et Mme [X] [D] épouse [Y] ont donné à bail à M. [R] [E] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 12] au [Adresse 1] , pour un loyer mensuel de 328€ et 19€ de provision sur charges.

Suivant contrat du même jour indissociable du contrat de bail d’habitation , M. [O] [Y] et Mme [X] [D] épouse [Y] ont donné à bail à M. [R] [E] une place de parking n°146 au sein de la Résidence [5] pour un montant de 70 euros par mois.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [O] [Y] et Mme [X] [D] épouse [Y] ont fait signifier à M. [R] [E] le 08/10/2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée aux baux pour un montant en principal de 1381,69 euros pour le logement et 254,94 euros pour le parking .

Par acte de commissaire de justice en date du 06/02/2025 , M. [O] [Y] et Mme [X] [D] épouse [Y] ont ensuite fait assigner M. [R] [E] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Mont-de-Marsan, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation et du bail du parking du fait du non-paiement des loyers et des charges au 09/12/2024,

— ordonner l’expulsion des lieux de M. [R] [E], ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— autoriser le requérant à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux à tout garde meuble de son choix aux risques et périls des défendeurs,

— condamner à titre provisionnel M. [R] [E] à leur payer :

* la somme de 3302,47 euros sur les loyers et charges impayés au 01/02/2025 ( logement et parking), avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer,

* une indemnité d’occupation égale au montant mensuel des loyers et de la provision sur charges, à compter du 01/03/2025, jusqu’à libération des lieux,

* la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner M. [R] [E] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer .

Le dossier a été appelé à l’audience du 06 mai 2025 et a été retenu.

M. [O] [Y] et Mme [X] [D] épouse [Y], représentés par leur conseil, sollicitaient le bénéfice de leur acte introductif d’instance, sous réserve de l 'actualisation de leur créance locative à la somme de 3535,93 euros au titre du logement au 30/04/2025 et 728,71 euros au 30/04/2025 pour le parking . Ils précisaient l’absence de reprise du paiement du loyer courant.

M. [R] [E] n’a pas comparu et n’était pas représenté, bien que régulièrement cité à étude en vertu des dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile; il sera donc statué par une ordonnance réputée contradictoire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe préalablement à l’audience et il a en été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 01er juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes des dispositions de l’article 472 du CPC, si le défendeur ne comparaît pas, le juge peut néanmoins statuer sur le fond si la demande est régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur la recevabilité de la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des [Localité 9] par la voie électronique le 07/02/2025, soit six semaines au moins avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

La demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est ainsi recevable.

2 – Sur la demande provisionnelle en paiement

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, M. [O] [Y] et Mme [X] [D] épouse [Y] produisent pour établir le caractère incontestable de leur créance le contrat de bail, le commandement de payer délivré et des décomptes de la créance actualisé au 30/04/2025 à hauteur de 3535,93 euros au titre du logement et 728,71 euros pour le parking, échéance d’avril 2025 incluse.

Il convient de déduire les frais de rejet bancaire imputés dans le décompte et non prévus au contrat de bail, à savoir 80 euros à déduire de la créance au titre du parking, soit un solde dû de 648,71 euros.

Concernant la créance locative pour le logement, il convient de déduire :

— les frais d’huissier qui sont des dépens : 182,87 euros en avril 2025, et 202,86 euros en décembre 2024 : 385,73 euros

— ainsi que les frais de rejet bancaire non prévus au contrat de bail : 120 euros

soit 505,73 euros à déduire, soit un solde dû au titre du logement de 3030,20 euros.

M. [R] [E] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Il convient par conséquent de condamner à titre provisionnel M. [R] [E] à payer à M. [O] [Y] et Mme [X] [D] épouse [Y] la somme de 3030,20 euros actualisée au 30/04/2025 , échéance du mois d’avril 2025 incluse, au titre de l’arriéré locatif du logement et la somme de 648,71 euros , échéance du mois d’avril 2025 incluse, au titre de l’arriéré locatif du parking avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 08/10/2024 sur la somme de 1273,76 euros ( 1636,63€-362,87 euros de frais injustifiés sur cette période), de l’assignation du 06/02/2025 sur la somme de 1625,85 euros ( 3302,47€- 402,86€de frais injustifiés- 1273,76 €) et du présent jugement sur le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

3- Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés, s’il ne peut prononcer la résiliation d’un contrat de bail, peut constater l’acquisition d’une clause résolutoire, en l’absence de contestation sérieuse.

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, d’application immédiate, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 , dans sa version antérieure, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause et indiquant un délai de régularisation de deux mois a été signifié le 08/10/2024, pour la somme en principal de 1381,69 euros. Aucune régularisation n’est intervenue dans ce délai.

Les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail prévue par l’article 24 al 1er et 1° de la loi du 6 juillet 1989 n’ayant pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, soit une durée de deux mois pour le cas d’espèce, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 09/12/2024.

Par suite, M. [R] [E] étant occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date, il y a lieu d’ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef.

En l’absence de reprise du paiement du loyer courant, aucun délai de paiement ne peut être octroyé.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L 433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

4- Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 09/12/2024 , M. [R] [E] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local , après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner à titre provisionnel M. [R] [E] au paiement de cette indemnité pour le logement et le parking à compter du 01/05/2025 ( arrêté de compte incluant l’échéance d’avril 2025), jusqu’à la libération effective des lieux.

5- Sur les demandes accessoires

● Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [R] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture.

● Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir M. [O] [Y] et Mme [X] [D] épouse [Y], M. [R] [E] sera condamné à leur verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

● Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

En application de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit, lorsqu’il statue en référé.

En conséquence, il y a lieu de constater l’exécution provisoire de droit attachée à la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable la demande de M. [O] [Y] et Mme [X] [D] épouse [Y] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20/07/2022 entre M. [O] [Y] et Mme [X] [D] épouse [Y] et M. [R] [E] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 13] sont réunies à la date du 09/12/2024 ;

ORDONNONS en conséquence à M. [R] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour M. [R] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [O] [Y] et Mme [X] [D] épouse [Y] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L 433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS à titre provisionnel M. [R] [E] à verser à M. [O] [Y] et Mme [X] [D] épouse [Y], la somme de 3030,20 euros actualisée au 30/04/2025 , échéance du mois d’avril 2025 incluse, au titre de l’arriéré locatif du logement et la somme de 648,71 euros , échéance du mois d’avril 2025 incluse, au titre de l’arriéré locatif du parking avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 08/10/2024 sur la somme de 1273,76 euros , de l’assignation du 06/02/2025 sur la somme de 1625,85 euros et du présent jugement sur le surplus ;

CONDAMNONS à titre provisionnel M. [R] [E] à payer à M. [O] [Y] et Mme [X] [D] épouse [Y] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges pour le logement et pour le parking qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 01/05/2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

CONDAMNONS M. [R] [E] à verser à M. [O] [Y] et Mme [X] [D] épouse [Y] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [R] [E] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

REJETONS les prétentions plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile ;

DISONS qu’une copie de la présente sera adressée à M. Le Préfet des [Localité 9] en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution .

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal , le 01er juillet 2025 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection, et par M^me Florence BOURNAT, Greffière.

La Greffière La Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection