TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 23 FEVRIER 2026

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 23/10343 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YJIR

N° de MINUTE : 26/00297

DEMANDEUR

La société RAFYEL, SAS exploitant sous l’enseigne MIDAS, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Me [B], avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC486

C/

DEFENDEUR

La société LB, SCS représentée par a gérante MME [Z] [J]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître David HONORAT de , avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0122

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES , Vice-Présidente statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DEBATS

Audience publique du 15 Décembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 novembre 2019, la S.C.S. LB a donné à bail à la S.A.S. MIDAS FRANCE un local à usage commercial, outre un parking, appartenant précédemment à Mme [Z] [J], situés [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 3], pour une durée de 9 années à compter du 1er avril 2019, et moyennant un loyer principal annuel de 53.000 euros hors taxes et hors charges, payable à terme à échoir le premier jour de chaque trimestre.

Les locaux loués sont destinés, selon le contrat liant les parties, « à usage de garage, réparation, vente, achat et/ou location de véhicules automobiles, la pose, la réparation et tous échappements et amortisseurs, de pièces de rechanges et de tous accessoires automobiles et plus généralement tout ce qui peut se rattacher, directement ou indirectement, aux activités de la CSNCRA ».

Par acte sous seing privé du 3 septembre 2021, la société MIDAS France a cédé son établissement secondaire à la société RAFYEL.

En parallèle, dans le cadre d’un litige opposant la SELARL [G] MJ ès qualité de liquidateur judiciaire de la société RCJ à Mme [Z] [J], le tribunal judiciaire de Bobigny a, par jugement du 9 mars 2023, déclaré inopposable à la SELARL [G] MJ la vente du bien immobilier sis à [Adresse 5] [Adresse 2], cadastré AB [Cadastre 1] à AB [Cadastre 2], par Mme [Z] [J] à la société LB selon acte authentique du 13 septembre 2018.

Par acte de commissaire de justice du 20 juin 2023, la SELARL [G] MJ a fait signifier une saisie-attribution de loyers entre les mains du locataire, la société RAFYEL, au titre d’une dette de 730.000 euros en principal de Mme [Z] [J], ancienne propriétaire du bien loué, au bénéfice de la SELARL [G] MJ, ce en exécution d’un jugement rendu le 27 avril 2017 par le tribunal de grande instance de Bobigny, d’un arrêt contradictoire rendu par la cour d’appel de Paris le 12 janvier 2021, et d’un arrêt rectificatif rendu par la cour d’appel de Paris le 2 juin 2021.

Par acte de commissaire de justice signifié le 29 septembre 2023, la société LB a fait signifier à la société RAFYEL un commandement de payer la somme de 17.624,42 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif au 7 septembre 2023, et visant la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice signifié le 27 octobre 2023, la S.A.S.U. RAFYEL a fait assigner la société LB en opposition à ce commandement de payer, demandant au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— déclarer la société RAFYEL, recevable et bien fondée en sa présente opposition au commandement de payer du 29 septembre 2023 ;

— dire qu’il résulte des éléments produits que le commandement de payer visant la clause résolutoire du 29 septembre 2023 a été délivré de mauvaise foi par la société LB ;

— dire que les causes du commandement ne sont pas justifiées et infondées dans leur quantum ;

en conséquence, à titre principal ;

— déclarer le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par la société LB, nul et de nul effet ;

— condamner la société LB à verser à la société RAFYEL la somme de 5.000 euros pour procédure abusive ainsi qu’à une amende civile ;

— ordonner la compensation entre les condamnations prononcées à l’encontre de la société LB et les loyers dont est redevable trimestriellement la société RAFYEL ;

à titre subsidiaire ;

— dire qu’il appartiendra à la société LB de récupérer les sommes directement entre les mains de la SELARL [G] MJ es qualité de liquidateur judiciaire de la SCI RCJ ;

à titre infiniment subsidiaire ;

— suspendre les effets de la clause résolutoire ;

— renvoyer la présente affaire à la prochaine audience de mise en état afin que la société RAFYEL puisse attraire dans la cause la SELARL [G] MJ es qualité de liquidateur judicaire de la SCI RCJ ;

en toute hypothèse ;

— débouter la société LB de l’ensemble de ses demandes et prétentions ;

— condamner la société LB à payer à la société RAFYEL la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonner la compensation entre les condamnations prononcées à l’encontre de la société LB et les loyers dont est redevable trimestriellement la société RAFYEL ;

— condamner la société LB aux entiers dépens.

Il sera expressément renvoyé à l’assignation signifiée par la demanderesse pour l’exposé de ses moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 26 septembre 2024, le juge de la mise en état a rejeté la demande de sursis à statuer formée par la société LB.

La société RAFYEL, qui a constitué avocat et présenté des conclusions d’incident devant le juge de la mise en état, n’a pas conclu au fond, ce malgré les trois renvois et deux injonctions de conclure qui avaient été ordonnés à cette fin.

La clôture de l’instruction est intervenue le 7 février 2025 par ordonnance rendue le même jour par le juge de la mise en état, et l’affaire a été fixée pour plaidoirie (juge unique) à l’audience du 28 août 2025, puis renvoyée d’office à l’audience du 1er décembre 2025. À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 23 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il sera rappelé qu’il n’entre pas dans l’office du juge de statuer sur les demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et se donc trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel, celles-ci ne constituant pas de véritables prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile (ainsi par exemple de celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte »).

Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans la présente décision, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

Il sera également observé que la défenderesse, bien qu’ayant constitué avocat, n’a pas conclu au fond, de sorte que la présente juridiction ne se trouve saisie que des seules demandes et moyens émanant de la demanderesse et figurant dans son assignation. Il ne peut en revanche être tenu aucun compte des conclusions adressées au juge de la mise en état qui avaient été notifiées par les parties dans le cadre de l’incident, ni par suite des pièces produites à cette occasion – il appartenait aux parties de conclure au fond et de les produire le cas échéant dans le cadre de la présente instance au fond.

1. Sur la demande tendant à voir déclaré nul ou privé d’effets le commandement de payer signifié le 29 septembre 2023

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1728 du code civil, l’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle de payer les loyers aux termes convenus.

Selon l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail commercial, l’article L.145-41 du code du commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.

Il est constant que, pour être efficace, le commandement de payer doit en outre indiquer le montant des loyers dus d’une manière suffisamment précise pour permettre à son destinataire d’en vérifier le bien-fondé. A défaut, il ne peut permettre le jeu de la clause résolutoire.

Il est également constant qu’un commandement de payer qui porterait sur une somme partiellement erronée ou supérieure au montant réellement dû reste valable à due concurrence de la créance exigible, l’inexactitude du décompte ne pouvant avoir d’incidence que sur les effets du commandement et non sur sa régularité.

En outre, l’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Il en résulte que le bailleur qui met en œuvre la clause résolutoire insérée au sein d’un contrat de bail commercial doit le faire de bonne foi, sous peine d’en voir les effets paralysés. Le juge est tenu de rechercher, quand cela lui est demandé, si la clause résolutoire a été mise en œuvre de mauvaise foi.

La preuve de la mauvaise foi incombe au preneur qui l’invoque. La déloyauté ainsi alléguée s’apprécie alors au jour où le commandement de payer a été délivré.

En l’espèce, le contrat de bail commercial signé le 15 novembre 2019 liant les sociétés RAFYEL et LB comporte en son article 10 une clause prévoyant sa résiliation de plein droit en cas d’inexécution des obligations du locataire, et notamment de paiement « à son échéance d’un seul terme de loyer, charges, taxes et/ou accessoires, ainsi que des frais de commandement et autres frais de poursuites ».

La société LB a fait signifier à la société RAFYEL le 29 septembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 17.624,42 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif au 7 septembre 2023. Il ressort de l’appel qui s’y trouvait joint que la somme réclamée correspond au loyer du 3ème trimestre 2023 (soit sur la période allant du 1er juillet 2023 au 30 septembre 2023), outre 50 euros de frais de retard.

S’agissant du premier moyen développé par la société RAFYEL tiré de la mauvaise foi de la bailleresse dans la délivrance du commandement de payer, il convient, à titre liminaire et en application de l’article 12 du code de procédure civile, de lui restituer sa conséquence juridique véritable. En effet, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré de mauvaise foi par le bailleur n’est pas nul, mais se trouve privé d’effet. La prétention principale formée par la société RAFYEL tend, par conséquent, à voir déclarer privé d’effet le commandement qui lui a été signifié le 29 septembre 2023, et non pas à le voir déclarer nul ; elle sera requalifiée en ce sens.

Pour s’opposer aux effets de ce commandement de payer, la société RAFYEL invoque donc la mauvaise foi de la société LB.

Or les fautes commises par Mme [Z] [J] – dont il ressort de l’examen de l’extrait K-bis de la société LB qu’elle est la gérante de cette dernière, quand bien même ce lien ne se trouve pas explicité dans les écritures de la demanderesse – ayant abouti à sa condamnation au paiement de la somme de 730.000 euros à titre de dommages et intérêts au bénéfice de SELARL [G] MJ par jugement du 27 avril 2017 du tribunal judiciaire de Bobigny sont étrangères au bail commercial liant la société LB à la société RAFYEL. Elles ne sauraient donc permettre de caractériser la mauvaise foi de la bailleresse dans la délivrance du commandement de payer.

La seule chronologie, à savoir le fait que le commandement de payer visant la clause résolutoire ait été délivré par la société LB trois mois après la saisie-attribution signifiée à la locataire ne suffit pas davantage à caractériser la mauvaise foi de la bailleresse dans la délivrance du commandement de payer.

Par ailleurs, il convient de relever que la saisie-attribution signifiée le 20 juin 2023 par la SELARL [G] MJ à la société RAFYEL porte sur « les sommes dont [la locataire est] personnellement tenu[e] envers : Madame [J] [Z] ».

Or la bailleresse et donc créancière des loyers versés par la société RAFYEL est la société LB, et non sa gérante Mme [Z] [J].

De plus, il ressort de l’examen du jugement rendu le 9 mars 2023 par le tribunal judiciaire de Bobigny que, par cette décision, le tribunal a déclaré « inopposable à la SELARL [G] MJ […] ès qualité de mandataire liquidateur de la SCI RCJ la vente du bien immobilier sis à Villemomble [Adresse 2], cadastré AB [Cadastre 1] à AB [Cadastre 2], par Mme [Z] [J] à la société LB selon acte authentique du 13 septembre 2018 ».

Cependant, les locaux objets du bail commercial liant la société LB à la société RAFYEL se trouvent situés au sein d’un immeuble « sis à [Localité 3], [Adresse 3] et [Adresse 4] », le contrat de bail ne comprenant aucune autre précision notamment cadastrale s’agissant de leur localisation, et indiquant par ailleurs en page 2 l’information suivant laquelle les locaux loués appartenaient précédemment à M. [C] [J], puis à Mme [Z] [J] venue à ses droits par l’effet d’une succession, puis désormais à la société LB venue aux droits de [Z] [J] par l’effet d’une opération d'« apport-cession de l’immeuble à une structure personnelle » à une date non définie.

Aucun élément complémentaire, issu par exemple du cadastre, n’est produit par la demanderesse pour établir l’identité entre le « bien immobilier sis à [Adresse 5] [Adresse 2], cadastré AB [Cadastre 1] à AB [Cadastre 2] » qui a fait l’objet d’une vente par Mme [Z] [J] à la société LB selon acte authentique du 13 septembre 2018 et se trouve visé dans le jugement du 9 mars 2023 d’une part, et les locaux situés « [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 3] » qui se trouvent donnés à bail à la société RAFYEL.

La demanderesse échoue dès lors à établir qu’ainsi qu’elle le soutient la société LB n’était plus considérée comme propriétaire du local commercial objet du commandement de payer, et donc non fondée lui faire délivrer un commandement de payer au motif qu’elle se savait redevable envers la SELARL [G] MJ ès qualité de mandataire liquidateur de la SCI RCJ.

Son moyen tiré de la mauvaise foi de la société LB dans la délivrance du commandement de payer apparaît donc infondé.

S’agissant à présent du second moyen développé par la société RAFYEL tiré de ce que le commandement vise une dette de loyers et de charges confondus, il sera observé que le bail commercial ne met à la charge de la société RAFYEL aucune provision sur charges, son article 4-8 étant ainsi libellé : « Le Preneur réglera au Bailleur, en sus du loyer ci-dessous prévu, à chaque terme convenu, une somme de [.] euros, à titre de provision sur les charges, impôts, taxes et redevances lui incombant ».

En outre, le montant de 13.776.24 euros figurant sur l’appel joint au commandement de payer correspond au montant du seul loyer H.T. suite au jeu de la clause d’indexation stipulée entre les parties.

Il ne ressort pas davantage de l’examen du commandement de payer et de l’appel du loyer du 3ème trimestre 2023 qui s’y trouve joint que la société bailleresse réclamerait le paiement de régularisations de charges.

Quant à la mention de frais de retard à hauteur de 50 euros, elle n’est pas susceptible d’emporter la nullité du commandement de payer, étant rappelé qu’un commandement de payer qui porterait sur une somme partiellement erronée ou supérieure au montant réellement dû reste valable à due concurrence de la créance exigible.

La demande formée par la société RAFYEL tendant à voir déclarer nul ou privé d’effets le commandement de payer qui lui a été signifié le 29 septembre 2023 par la société LB sera donc rejetée.

2. Sur la demande subsidiaire tendant à dire qu’il appartiendra à la société LB de récupérer les sommes directement entre les mains de la SELARL [G] MJ es qualité de liquidateur judiciaire de la SCI RCJ

En application des dispositions des articles 6 et 9 du code de procédure civile, il appartient aux parties d’alléguer les faits propres à fonder leurs prétentions et de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de celles-ci.

En l’espèce, la société RAFYEL n’articule dans ses écritures aucun moyen de fait ou de droit au soutien de sa demande tendant « à dire qu’il appartiendra à la société LB de récupérer les sommes directement entre les mains de la SELARL [G] MJ es qualité de liquidateur judiciaire de la SCI RCJ » et elle ne produit aucun élément à son soutien.

Cette demande, qui apparaît au demeurant dénuée d’effet juridictionnel, sera par suite rejetée.

3. Sur les demandes plus subsidiaires tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire et au renvoi de l’affaire à la mise en état afin d’attraire dans la cause la SELARL [G] MJ es qualité de liquidateur judicaire de la SCI RCJ

En application des dispositions des articles 6 et 9 du code de procédure civile, il appartient aux parties d’alléguer les faits propres à fonder leurs prétentions et de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de celles-ci.

En l’espèce, la société RAFYEL n’articule dans ses écritures aucun moyen de fait au soutien de sa demande de délais de paiement emportant suspension des effets de la clause résolutoire, tandis que la présente juridiction ne se trouve en toute hypothèse saisie d’aucune demande d’acquisition de la clause résolutoire par la défenderesse.

Il n’a pas davantage lieu de renvoyer l’affaire à la mise en état, étant observé que la demanderesse a disposé d’un temps plus que suffisant pour attraire à la cause la SELARL [G] MJ et former à son encontre des demandes si elle l’estimait utile.

Ses demandes plus subsidiaires en ce sens seront donc également rejetées.

4. Sur les demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive et de prononcé d’une amende civile

En application des articles 1240 et 1241 du code civil, une action en justice ne revêt un caractère abusif que si le défendeur caractérise une faute du demandeur, telle que sa mauvaise foi ou une légèreté blâmable, lui ayant causé un préjudice.

L’article 32-1 du code de procédure civile prévoit que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 € sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Or il résulte des développements qui précèdent que la société RAFYEL échoue, dans la présente instance, à établir le bien-fondé des prétentions qu’elle forme à l’encontre de la société LB. Elle ne produit aucun élément permettant d’établir les menaces et intimidations qu’elle impute, au demeurant, à Mme [Z] [J] et non à la société LB. Elle n’établit pas, en tout état de cause, de préjudice en résultant.

Ses demandes tendant à l’octroi de dommages et intérêts et au prononcé d’une amende civile seront donc rejetées.

5. Sur la demande de compensation

Outre que la société RAFYEL ne développe dans ses écritures aucun moyen de fait ou de droit au soutien de sa demande tendant à voir « ordonner la compensation entre les condamnations prononcées à l’encontre de la société LB et les loyers dont est redevable trimestriellement la société RAFYEL », cette demande apparaît sans objet dès lors qu’aucune condamnation ne se trouve prononcée au terme de la présente décision à l’encontre de la société LB.

6. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société RAFYEL qui succombe sera condamnée aux dépens de l’instance.

Sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort ;

REJETTE la demande formée par la S.A.S.U. RAFYEL tendant à voir déclarer nul ou privé d’effets le commandement de payer qui lui a été signifié le 29 septembre 2023 par la société LB ;

REJETTE la demande subsidiaire formée par la S.A.S.U. RAFYEL tendant à dire qu’il appartiendra à la société LB de récupérer les sommes directement entre les mains de la SELARL [G] MJ es qualité de liquidateur judiciaire de la SCI RCJ ;

REJETTE les demandes plus subsidiaires formées par la S.A.S.U. RAFYEL tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire et au renvoi de l’affaire à la mise en état afin d’attraire dans la cause la SELARL [G] MJ es qualité de liquidateur judicaire de la SCI RCJ;

REJETTE les demandes tendant à l’octroi de dommages pour procédure abusive et intérêts et au prononcé d’une amende civile formées par la S.A.S.U. RAFYEL ;

REJETTE la demande formée par la S.A.S.U. RAFYEL tendant à voir ordonner la compensation entre les condamnations prononcées à l’encontre de la société LB et les loyers dont est redevable trimestriellement la société RAFYEL ;

REJETTE la demande d’indemnité formulée par la S.A.S.U. RAFYEL au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE la S.A.S.U. RAFYEL aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 23 Février 2026

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Sakina HAFFOU Claire TORRES