TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

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REFERENCES :

N° RG 26/02537

N° Portalis DB3S-W-B7K-4XGH

Minute :

JUGEMENT

Du : 20 mai 2026

La SCI CINTO

C/

Monsieur [J] [Y]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 18 mars 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 20 mai 2026 ;

Sous la présidence de Madame Armelle GIRARD, juge du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Amel OUKINA, greffière principale ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

La SCI CINTO

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Patricia ALMEIDA, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Patricia ALMEIDA

Monsieur [J] [Y]

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 30 mai 2024, la SCI CINTO a donné en location à Monsieur [J] [Y] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 350,00 € outre provisions sur charges.

Le 9 juillet 2025 et le 15 juillet 2025, la SCI CINTO a fait délivrer à Monsieur [J] [Y] un commandement de justifier de son assurance locative et de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3 500,00 € selon décompte arrêté au 7 juillet 2025.

Par notification électronique du 6 novembre 2025, la SCI CINTO a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant citation délivrée à étude le 5 novembre 2025, la SCI CINTO a attrait Monsieur [J] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, le commandement n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

La SCI CINTO a demandé à la juridiction, au bénéfice de l’exécution provisoire :

De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et à défaut de prononcer la résiliation du bail pour manquement de Monsieur [J] [Y] à ses obligations contractuelles ;D’ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [Y] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;D’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il plaira à la SCI CINTO, aux frais et aux risques et périls de Monsieur [J] [Y] ;De condamner Monsieur [J] [Y] au paiement des sommes suivantes :3 300,00 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 octobre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d’occupation de 400 € à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux ;1 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.Le 6 novembre 2025, la SCI CINTO a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 18 mars 2026.

Lors de l’audience, la SCI CINTO représentée par son conseil maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 17 mars 2026 (échéance du mois de mars 2026 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 5 300,00 €.

Monsieur [J] [Y] n’a pas comparu, malgré sa convocation régulière.

L’enquête sociale n’est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, le commandement de justifier de l’assurance à l’origine de la présente procédure ayant été délivré le 9 juillet 2025, il y a lieu d’appliquer les dispositions précitées telles qu’issues de cette réforme.

Cependant, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des parties (article 2), et en particulier des locataires en conformité avec les droits à la protection du logement et à la protection de sa vie privée (droit à valeur conventionnelle et objectif à valeur constitutionnelle). Il convient en outre de rappeler que les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l’ordonnancement juridique français. L’article 1103 du code civil tel qu’issu de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations rappelle ainsi que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi et que cette disposition est d’ordre public.

En ce sens, il est de jurisprudence constante notamment qu’il n’est pas interdit de stipuler dans le bail une durée supérieure aux prescriptions légales, que les parties peuvent se soumettre au régime des locations vides, plus protecteur, quand bien même le bien était effectivement meublé ou encore que l’ordre public de protection des locataires mis en place par cette loi ne peut ni empêcher le bailleur de s’imposer à lui-même des obligations constituant pour le preneur une protection supplémentaire ni justifier que le bailleur invoque l’ordre public pour justifier sa propre défaillance dans l’exécution des obligations contractuelles qu’il s’est imposées.

Or, en l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 6) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires ou défaut d’assurance, deux mois après un commandement resté infructueux.

Cette disposition ne porte pas atteinte à l’ordre public de protection instauré par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel que rappelé, en ce qu’elle est davantage protectrice pour le locataire qui dispose d’un délai supérieur au délai légal pour s’acquitter d’une dette de nature à mettre en danger son bail.

En outre, le bailleur a expressément consenti à une telle clause.

Par conséquent, il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige.

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action est donc recevable.

SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance ne produit effet que dans un délai d’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 6) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires ou de justification d’une assurance locative, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Comme précédemment indiqué, il conviendra de retenir ce délai contractuel en l’espèce.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [J] [Y] le 9 juillet 2025, pour un montant principal de 3 500,00 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Monsieur [J] [Y], absent lors de l’audience, ne produit en tout état de cause aucun élément de nature à contester l’absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées et n’a pas produit son assurance locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 10 août 2025, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Monsieur [J] [Y] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser la SCI CINTO, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [J] [Y].

SUR LA SUPPRESSION DES DÉLAIS PRÉVUS AUX ARTICLES L-412-2 ET L-412-6 DU CODE DES PROCÉDURES CIVILES D’EXÉCUTION

Il résulte de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution dans sa version applicable au présent litige que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

En outre, le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En vertu de l’article L.412-6 du code des procédures d’exécution dans sa version applicable au présent litige, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.

En l’espèce, Monsieur [J] [Y] est entré dans les lieux en exécution d’un contrat de bail, et il n’est pas justifié qu’il dispose d’une solution de relogement actuelle.

Le défaut de paiement seul n’est quant à lui pas suffisant pour caractériser la mauvaise foi.

Il n’est ainsi démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction des délais précités et cette demande sera rejetée.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la SCI CINTO verse aux débats un décompte arrêté au 17 mars 2026 (échéance du mois de mars 2026 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 5 300,00 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SCI CINTO est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [J] [Y] à verser à la SCI CINTO la somme de 5 300,00 € actualisée au 17 mars 2026 au titre de l’arriéré locatif, outre intérêts au taux légal sur la somme de 3 500,00 € à compter du 9 juillet 2025, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D’UNE INDEMNITÉ D’OCCUPATION

L’indemnité d’occupation vise à pallier le préjudice subi par l’occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [J] [Y] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la SCI CINTO qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, étant précisé que le dernier loyer charges incluses s’élève à la somme de 400,00 €.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [J] [Y] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 9 juillet 2025 ainsi que de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [J] [Y] sera condamné à payer à la SCI CINTO la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision réputée contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par la SCI CINTO ;

CONSTATE que le contrat signé le 30 mai 2024 entre la SCI CINTO et Monsieur [J] [Y] concernant les locaux situés [Adresse 4] s’est trouvé de plein droit résilié le 10 août 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [J] [Y] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile d’exécution, et AUTORISE la SCI CINTO à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [J] [Y] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code;

DÉBOUTE la SCI CINTO de sa demande de suppression des délais prévus par les articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [J] [Y] à verser à la SCI CINTO la somme de 5 300,00 € actualisée au 17 mars 2026, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de mars 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 9 juillet 2025 sur la somme de 3 500,00 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

FIXE, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [J] [Y] à la somme mensuelle de 400,00 €, et au besoin CONDAMNE Monsieur [J] [Y] à verser à la SCI CINTO ladite indemnité mensuelle à compter du mois d’avril 2026 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5ème jour de chaque mois ;

CONDAMNE Monsieur [J] [Y] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 9 juillet 2025 ainsi que de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

CONDAMNE Monsieur [J] [Y] à verser à la SCI CINTO la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LA GREFFIÈRE LA JUGE