COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 2]

JUGEMENT DU 14 AVRIL 2026

Greffe des loyers commerciaux

Affaire N° RG 25/00044 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4EYB

Chambre 5/Section 4 – LC

Minute n° 26/00590

DEMANDEUR

S.A.R.L. 2C2L MASSUEL

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Corinne ARDOUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0549

C/

DEFENDEUR

S.A.S. PV-CP CITY

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Philippe RIGLET de la SCP ATALLAH COLIN MICHEL VERDOT ET AUTRES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : NAN1701

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R145-23 et suivants du code de commerce, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 30 Juin 2026

JUGEMENT

Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, Juge des loyers commerciaux, assistée de Zahra AIT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.A.R.L. 2C2L MASSUEL est propriétaire de sept lots n° 740, 741, 742, 754, 785, 797 et 802 au sein de la résidence [Localité 5] [Adresse 4] [Localité 6] située [Adresse 5] à [Localité 7], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par actes sous seing privé en date du 8 septembre 2006, la société 2C2L MASSUEL a donné à bail commercial à la société GESTRIM CAMPUS ces sept lots à usage commercial, pour une durée de neuf ans à compter du 10 décembre 2006 et moyennant un loyer annuel hors taxes, TVA en sus, payable par trimestre civil échu :

— s’agissant du lot n°740, de 3104 euros,

— s’agissant du lot n°741, de 3104 euros,

— s’agissant du lot n°742, de 4577 euros,

— s’agissant du lot n°754, de 3117 euros,

— s’agissant du lot n°785, de 3280 euros,

— s’agissant du lot n°797, de 3167 euros,

— s’agissant du lot n°802, de 3313 euros.

S’agissant de la destination, ces baux commerciaux stipulent que les lieux sont loués pour l’exercice exclusif d’une « activité d’exploitation à caractère para-hôtelier d’une résidence meublée avec services, consistant en la sous-location meublée des logements situés dans ledit immeuble, pour des périodes de temps déterminées, avec la fourniture de différents services ou prestations, à sa clientèle, tels que :

• le nettoyer régulier des locaux,

• la distribution de petits déjeuner,

• la fourniture de linge de maison,

• l’accueil-réception »,

le preneur s’engageant à offrir aux clients de la résidence, « en plus de l’hébergement, au moins trois des quatre prestations suivantes : le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison, et la réception même non personnalisée de la clientèle ».

Ces baux sont arrivés à expiration le 9 décembre 2015, et se sont prolongés tacitement depuis cette date.

Par actes de commissaire de justice signifiés le 4 juin 2024, la société 2C2L MASSUEL a fait délivrer à la S.A.S.U. PV-CP CITY, venant aux droits de la société GESTRIM CAMPUS, pour chacun de ces baux, un congé pour le 9 décembre 2024 avec offre de renouvellement, proposant de porter le prix du loyer du bail renouvelé à compter du 10 décembre 2024 à la somme annuelle en principal hors charges et hors taxes :

— s’agissant du lot n°740, de 8978 euros,

— s’agissant du lot n°741, de 8978 euros,

— s’agissant du lot n°742, de 13.240 euros,

— s’agissant du lot n°754, de 9.016 euros,

— s’agissant du lot n°785, de 9488 euros,

— s’agissant du lot n°797, de 9.160 euros,

— s’agissant du lot n°802, de 9.582 euros.

Aucun accord n’étant intervenu sur la fixation du loyer du bail renouvelé, la société 2C2L MASSUEL a notifié à la société PV-CP CITY par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée le 27 décembre 2024 un mémoire préalable en date du 11 décembre 2024 aux fins de fixation du montant du loyer du bail renouvelé à compter du 10 décembre 2024 à la somme annuelle hors taxe :

— s’agissant du lot n°740, de 8978 euros,

— s’agissant du lot n°741, de 8978 euros,

— s’agissant du lot n°742, de 13.240 euros,

— s’agissant du lot n°754, de 9.016 euros,

— s’agissant du lot n°785, de 9488 euros,

— s’agissant du lot n°797, de 9.160 euros,

— s’agissant du lot n°802, de 9.582 euros.

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice signifié le 8 avril 2025, la S.A.R.L. 2C2L MASSUEL a fait assigner la société PV-CP CITY devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bobigny, lui demandant de :

à titre principal,

— fixer le montant du loyer hors taxe et hors charges à compter de la date d’effet du congé soit le 10 décembre 2024 aux sommes suivantes :

• LOT N°740, la somme annuelle hors taxes et hors charges de 8.978 € HT

• LOT N°741, la somme annuelle hors taxes et hors charges de 8.978 € HT

• LOT N°742, la somme annuelle hors taxes et hors charges de 13.240 € HT

• LOT N°754, la somme annuelle hors taxes et hors charges de 9.016 € HT

• LOT N°785, la somme annuelle hors taxes et hors charges de 9.488 € HT

• LOT N°797, la somme annuelle hors taxes et hors charges de 9.160 € HT

• LOT N°802, la somme annuelle hors taxes et hors charges de 9.582 € HT

à titre subsidiaire,

— désigner tel Expert qu’il plaira au Tribunal avec mission habituelle en pareille matière et notamment de donner son avis sur la valeur locative des locaux dont s’agit à la date d’effet du congé, aux frais avancés du preneur.

— fixer le loyer provisionnel par an en principal hors charges et taxes à compter de la date d’effet du congé aux sommes suivantes :

• LOT N°740, la somme annuelle hors taxes et hors charges de 8.978 € HT

• LOT N°741, la somme annuelle hors taxes et hors charges de 8.978 € HT

• LOT N°742, la somme annuelle hors taxes et hors charges de 13.240 € HT

• LOT N°754, la somme annuelle hors taxes et hors charges de 9.016 € HT

• LOT N°785, la somme annuelle hors taxes et hors charges de 9.488 € HT

• LOT N°797, la somme annuelle hors taxes et hors charges de 9.160 € HT

• LOT N°802, la somme annuelle hors taxes et hors charges de 9.582 € HT

— condamner la société PV CP CITY au paiement des intérêts au taux légal avec anatocisme sur la différence entre le loyer réglé et le loyer judiciairement fixé, calculée conformément aux dispositions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

en tout état de cause,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner la société PV CP CITY au paiement d’une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans son mémoire en date du 22 janvier 2026 notifié à la partie adverse par lettre recommandée avec accusé de réception retirée le 26 janvier 2026, la S.A.S. PV-CP CITY sollicite de la présente juridiction :

— qu’elle désigne tel expert qui lui plaira avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux loués à la date d’effet du renouvellement, en appliquant, conformément aux dispositions de l’article R. 145-10 du Code de commerce, la méthode hôtelière et en tenant compte :

▪ De la jurisprudence et des préconisations de la Compagnie des Experts en Immobilier Commercial et d’Entreprise qui privilégient de déterminer la recette maximale sur la base des prix praticables et non des prix affichés ;

▪ Des recettes praticables à partir de l’exploitation des Locaux Loués, notamment en déterminant et en déduisant de la recette théorique hébergement la quote-part afférente aux équipements auxquels les clients ont un accès gratuit inclus dans leur prix de séjour ;

▪ Des commissions reversées aux [Localité 8] ;

▪ Des taux sur recettes déterminés selon les normes habituellement admises pour des établissements comparables et considérant les caractéristiques propres de l’outil immobilier ;

▪ Des travaux visant à remédier à la vétusté, réalisés par le Preneur dans les Locaux Loués ;

— en tout état de cause, qu’elle condamne le Bailleur aux dépens ;

— qu’elle rappelle l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il sera expressément renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 janvier 2026. À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 14 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

Invitée à s’expliquer sur la date à laquelle le bail commercial la liant à la société 2C2L MASSUEL avait selon elle été renouvelée, la société PV-CP CITY a fait savoir par note en délibéré du 31 mars 2026 que la date de renouvellement du bail commercial était à son sens le 10 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le renouvellement du bail commercial

L’article L.145-10 du code de commerce prévoit qu’à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation. Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

En application de l’article L.145-12 du code de commerce, le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

En l’espèce, les parties s’accordant sur le principe du renouvellement du bail commercial à compter du 10 décembre 2024, il sera constaté le renouvellement du bail à compter du 10 décembre 2024.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

Selon l’article 143 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.

L’article 144 du même code ajoute que les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

Plus spécifiquement, et selon l’article R.145-30 du code du commerce, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant. Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder. Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R.145-3 à R.145-7, L.145-34, R.145-9, R.145-10 ou R.145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments.

Selon l’article L.145-36 du même code, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d’État.

L’article R.145-10 dudit code prévoit que le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L.145-33 et R.145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

Pour les hôtels, il est d’usage de faire application de la méthode dite « hôtelière ».

En l’espèce, les parties s’accordent sur le caractère monovalent des locaux loués et sur la fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative par application de la méthode hôtelière, mais elles demeurent en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé, les modalités et bases de calcul employées par chacune les amenant à conclure à des valeurs locatives sensiblement différentes.

Au vu des pièces et moyens exposés par les parties, le juge des loyers ne peut statuer sur la valeur locative des lieux loués mais constate qu’il est justifié de l’opportunité d’ordonner une expertise judiciaire pour ce faire.

En conséquence, il convient, avant de statuer sur toutes les demandes, d’ordonner une expertise.

Cette expertise judiciaire sera confiée à Monsieur [N] [M], qui aura pour mission de déterminer la valeur locative au 10 décembre 2024, date du renouvellement du contrat de bail commercial, dans les termes précisés au dispositif de cette décision.

L’expertise aura lieu aux frais avancés de la société 2C2L MASSUEL, demanderesse à la fixation judiciaire du loyer du bail commercial.

Il convient, en application des dispositions de l’article L.145-57 du code de commerce, de fixer le loyer provisionnel à compter du 10 décembre 2024 à une somme égale au dernier loyer payé, ce jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué par jugement sur la fixation du loyer de renouvellement, après dépôt du rapport d’expertise.

Dans l’attente du dépôt du rapport par l’expert, il y a lieu de surseoir à statuer sur les autres demandes et de réserver les dépens.

Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire,

en premier ressort,

CONSTATE le renouvellement des baux commerciaux liant la société 2C2L MASSUEL et la société PV-CP CITY, et portant sur les lots n° 740, 741, 742, 754, 785, 797 et 802 au sein de la résidence [Localité 9] située [Adresse 5] à [Localité 7], ce à compter du 10 décembre 2024 ;

DIT que le loyer en renouvellement au 10 décembre 2024 pour chacun de ces baux sera fixé à la valeur locative ;

avant-dire-droit sur toutes les autres demandes,

ORDONNE une expertise et commet pour y procéder :

Monsieur [N] [M]

Cabinet [Localité 10]-Gaborit & [M]

[Adresse 6]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06.02.02.09.09

Email : [Courriel 1]

avec pour mission de :

— de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

— de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— de visiter les locaux et de les décrire,

— annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés et se faire remettre par l’une ou l’autre des parties, tous documents nécessaires,

— déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard,

— de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er janvier 2024 au regard des usages observés dans la branche d’activité considérée en application des dispositions des articles L.145-33, L.145-36 et R.145-10 du code de commerce,

— faire toutes observations utiles à la solution du litige,

— dresser rapport ;

DIT qu’en cas d’empêchement, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête ;

RAPPELLE que conformément à l’article 276 alinéa 4 du code de procédure civile, l’expert « devra faire mention, dans son avis, de la suite qu’il aura donnée aux observations ou réclamations présentées » par les parties dans les dires déposés ;

DIT qu’en cas de besoin, l’expert pourra s’adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix, dans un domaine distinct du sien, après en avoir avisé les parties ;

DIT donc que, préalablement au dépôt, l’expert adressera aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations ;

DIT que l’expert devra fixer la date limite de dépôt des observations qui lui seront adressées, rappellera qu’il n’est pas tenu de répondre aux observations transmises après cette date limite et rappellera la date de dépôt de son rapport ;

DÉSIGNE le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bobigny comme magistrat chargé de suivre l’exécution de la présente mesure d’instruction ;

FIXE à une somme égale au dernier loyer payé le loyer provisionnel à compter du 10 décembre 2024, jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué par jugement sur la fixation du loyer de renouvellement, après dépôt du rapport d’expertise ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport en un exemplaire au greffe au plus tard le 26 février 2027 ;

DIT que la société 2C2L MASSUEL devra consigner à la régie du tribunal, avant le 29 mai 2026, la somme de 4000 euros TTC à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert ;

DIT qu’en l’absence de versement de la consignation dans le délai précité, la désignation de l’expert sera caduque ;

DIT y avoir lieu de rappeler l’affaire à l’audience de loyers commerciaux du 30 juin 2026 à 14h00 pour s’assurer que la consignation a été versée et que l’expertise est conduite sans incident ;

RÉSERVE les dépens et les frais irrépétibles ;

SURSOIT à statuer sur les autres demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait au Palais de Justice, le 14 avril 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

Madame AIT Madame TORRES