TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 3]

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[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 25/09598 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3ZB7

Minute :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 9]

Représentant : Maître Nathalie FEUGNET du cabinet LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E 1971

C/

Monsieur [I] [P]

Monsieur [D] [R]

Madame [X] [R]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Nathalie FEUGNET

Copie délivrée à :

Monsieur [I] [P], M. Et Mme [R]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 15 janvier 2026;

par Madame Marie DE LESSEPS, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 17 novembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Marie DE LESSEPS, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 9], demeurant [Adresse 4] – [Localité 7]

représentée par Maître Nathalie FEUGNET du cabinet LEGITIA, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [P], demeurant [Adresse 5] – [Localité 9]

Monsieur [D] [R], demeurant chez Monsieur [I] [P], [Adresse 5] – [Localité 9]

Madame [X] [R], demeurant chez Monsieur [I] [P], [Adresse 5] – [Localité 9]

non comparants

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 12 juin 2020, l’OPH de [Localité 9] a donné à bail à M. [I] [P] et Mme [J] [P] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 5] à [Localité 9] pour un loyer de 382,59 euros.

Selon avenant au contrat de bail non daté, le contrat de bail a été établi au nom de M. [I] [P] seul, suite au divorce prononcé le 7 juillet 2021.

Par actes d’huissier du 31 mai 2025, l’OPH de [Localité 9] a fait délivrer à M. [I] [P] un commandement de justifier l’assurance habitation et de payer la somme de 2502,46 euros au titre des loyers et des charges impayés, visant tous les deux la clause résolutoire contenue dans le bail.

Par actes en date d’huissier en date du 5 septembre 2025, l’OPH de Drancy a fait assigner M. [I] [P], M. [D] [R] et Mme [X] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins :

— A titre principal, juger que M. [I] [P] a illicitement cédé son droit au bail à M. [D] [R] et Mme [X] [R],

— Subsidiairement, constater l’acquisition des clauses résolutoires du bail et donc la résiliation du bail en date du 12 juin 2020,

— En tout état de cause :

o L’expulsion immédiate et sans délai de M. [I] [G] et tout occupant de son chef, dont M. [D] [R] et Mme [X] [R], avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

o Supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

o Condamner in solidum de M. [I] [P], Mme [X] [R] et M. [D] [R] au paiement :

«  De la somme de 7473,08 euros correspondant arriérés de loyers e charges, échéance de juillet 2025 incluse, selon le décompte locatif arrêté au 25 août 2025,

«  D’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré des charges et taxes, jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

«  De la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles ;

«  Des dépens, comprenant le coût des commandements de payer et de justifier l’assurance, de la sommation interpellative et du procès-verbal de constat

o Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 8 septembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 novembre 2025.

L’OPH de [Localité 9], représenté, maintient ses demandes et actualise sa dette locative à la somme de 8784,46 euros. Au soutien de ses demandes, l’OPH de [Localité 9] fait valoir, sur le fondement des articles 1728 du code civil, 2 de la loi du 6 juillet 1989, 10-2, 10-3 et 10-9 de la loi du 1er septembre 1948 et L.442-6 et R.641-1 du code de la construction et de l’habitation que M. [I] [P] est tenu d’user personnellement des locaux loués et doit occuper de façon effective et continue ces lieux, alors qu’il est en réalité absent des lieux depuis la sommation interpellation de janvier 2024, les lieux étant en réalité occupés par Mme [X] [R] et M. [D] [R]. Elle ajoute que le bail a donc été illicitement cédé à ces derniers par le locataire, détournant ainsi les règles d’attribution des logements HLM énumérées aux articles L.441- et suivants et R.441-3 et suivants du code de l’habitation et de la construction, fondant ainsi la demande d’expulsion. A titre subsidiaire, le bailleur se prévaut de l’acquisition de la clause résolutoire fondée sur l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [I] [P], M. [D] [R] et Mme [X] [R], cités à personne pour Mme [X] [R] ou tiers présent à domicile pour M. [D] [R] et M. [I] [P], ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [I] [P], M. [D] [R] et Mme [X] [R], cités à personne pour Mme [X] [R] ou tiers présent à domicile pour M. [D] [R] et M. [I] [P], ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

I. Sur la demande en résiliation du contrat de bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice. Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales, dont d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

Selon l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, le présent titre s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

L’article 10 de la loi du 1er septembre 1948 dispose que n’ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes qui n’ont pas occupé effectivement par elles-mêmes les locaux loués ou ne les ont pas fait occuper par les personnes qui vivaient habituellement avec elles et qui sont, soit membres de leur famille, soit à leur charge. L’occupation doit avoir duré huit mois au cours d’une année de location, à moins que la profession, la fonction de l’occupant ou tout autre motif légitime ne justifie une occupation d’une durée moindre. En particulier, lorsque l’occupant apportera la preuve qu’il est tenu par ses obligations professionnelles à résider temporairement hors de la France métropolitaine, la durée d’occupation susvisée pourra être réduite à six mois pour une période de trois années.

L’article R.641-1 du code de la construction et de l’habitation précise que pour l’application du présent livre, est présumé constituer la résidence principale de son détenteur le local que celui-ci occupe de façon effective et continue avec sa famille.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies, notamment de la sommation interpellative du 11 juin 2024, du procès-verbal de constat du 18 février 2025 et de l’assignation du 5 septembre 2025, que Mme [X] [R] et M. [D] [R] demeurent désormais dans l’appartement loué au nom de M. [I] [P] au [Adresse 5] à [Localité 9].

En effet, le commissaire de justice a constaté le 11 juin 2024 la présence de Mme [X] [R] dans les lieux depuis six mois selon ses déclarations mais également le 6 février 2025 l’ajout du nom de [R] sur la boîte postale puis le 18 février 2025 la présence de d’une autre femme qui contacte son époux, M. [D] [R], qui précise être entré dans les lieux en novembre 2024 et les occuper de manière continue depuis cette date, même si M. [I] [P] y « habite » toujours, revient dans les lieux tous les mois et effectue de nombreux allers-retours professionnels avec l’Arabie Saoudite.

Il apparaît ainsi que les lieux loués ne représentent plus la résidence principale de M. [I] [P], en ce que celui-ci revient une fois par mois selon les déclarations de M. [D] [R] dans les lieux, bien loin du minimum de huit mois de présence effective exigées par les dispositions légales rappelées ci-dessus, voire même des six mois en cas de contrainte professionnelle justifiée, ce qui n’est actuellement pas le cas. Ces éléments sont confortés par les modalités de citation de l’assignation au domicile situé [Adresse 5] à [Localité 9] (cités à personne pour Mme [X] [R] ou tiers présent à domicile pour M. [D] [R] et M. [I] [P]). Ainsi, M. [I] [P] ne remplit plus son obligation principale d’user des lieux conformément à la destination donnée par le bailleur, puisqu’en l’espèce l’article 2 du contrat de bail du 12 juin 2020 évoque clairement que les lieux sont destinés exclusivement à l’habitation principale du locataire.

Une telle inexécution, particulièrement grave alors qu’elle concerne un logement mis à bail par un organisme dont l’objet est de favoriser l’accès aux logements des ménages modestes, en particulier au regard de la tension concernant ce secteur en Seine-Saint-Denis, justifie la résolution judiciaire du contrat conclu le 12 juin 2020 entre l’OPH de [Localité 9] et M. [I] [P] à compter du jugement, soit le 15 janvier 2026. M. [D] [R] et Mme [X] [R], qui ne sollicitent pas la poursuite du bail, seront donc considérés comme occupants sans droit ni titre à compter de cette date.

II. Sur les demandes liées à l’expulsion

A. Sur la demande d’expulsion

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’article 1358 du code civil dispose que, hors les cas où la loi en dispose autrement, la preuve peut être apportée par tout moyen.

En l’espèce, M. [D] [R] et Mme [X] [R] occupent le logement depuis le départ non justifié de M. [I] [P]. Or, il a été prononcé précédemment la résiliation du contrat de bail, si bien que tous trois doivent être considérés comme des occupants sans droit ni titre.

En conséquence, l’expulsion de M. [I] [P], de M. [D] [R], de Mme [X] [R] et de tous occupants de leur chef sera ordonnée, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

B. Sur les modalités de l’expulsion

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois, d’autant plus que M. [D] [R] et Mme [X] [R] sont entrés dans les lieux avec l’accord du locataire. Il convient de rejeter la demande.

III. Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 12 juin 2020, de l’avenant au contrat de bail du 7 juillet 2021, du commandement de payer délivré le 31 mai 2025 et du décompte de la créance actualisé au 7 novembre 2025 que l’OPH de [Localité 9] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner M. [I] [P], en tant que seul titulaire du bail donc seul tenu au paiement des loyers et charges, à payer à l’OPH de [Localité 9] la somme de 8748,46 euros, au titre des sommes dues au 7 novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

IV. Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, la présence dans les lieux de M. [D] [R], Mme [X] [R] et M. [I] [P], dont l’absence totale de retour ponctuel dans les lieux n’est pas démontrée, depuis la résiliation du bail, alors que ceux-ci n’ont aucun droit sur le logement occupé, constitue une faute de nature civile. Ce maintien dans les lieux empêche, en effet, le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer, au moins équivalent au montant qui était payé par l’ancien locataire.

Il y a donc lieu de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [D] [R], Mme [X] [R] et M. [I] [P] à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail à compter du 7 novembre 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux. La libération effective et définitive des lieux, sera caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

V. Sur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui succombent, supporteront les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, notamment le commandement de payer du 31 mai 2025, de la sommation interpellative du 11 juin 2024 et le procès-verbal du 18 février 2025. Il n’y a pas lieu d’intégrer dans les dépens le coût d’actes non prescrits par la loi.

Il convient également de condamner in solidum M. [D] [R], Mme [X] [R] et M. [I] [P] à payer à l’OPH de [Localité 9] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre l’OPH de [Localité 9] et M. [I] [P] concernant le local à usage d’habitation et l’emplacement de stationnement situés au [Adresse 5] à [Localité 9] à compter du 15 janvier 2026 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [I] [P], occupant sans droit, ni titre, ainsi que de tout occupant de son chef, dont M. [D] [R] et Mme [X] [R], dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [I] [P], M. [D] [R] et Mme [X] [R] à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE M. [I] [P], M. [D] [R] et Mme [X] [R] à payer à l’OPH de [Localité 9] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 7 novembre 2025, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE M. [I] [P] à payer l’OPH de [Localité 9] la somme de 8748,46 euros au titre des loyer et charges arrêtés au 7 novembre 2025 échéance d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum M. [I] [P], M. [D] [R] et Mme [X] [R] à payer à OPH [Localité 9] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [I] [P], M. [D] [R] et Mme [X] [R] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

LA GREFFIERE LA JUGE