TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

Chambre 3 cab 03 D

N° RG 20/04664 – N° Portalis DB2H-W-B7E-VBYA

Jugement du 09 Janvier 2025

Notifié le :

Grosse et copie à :

Maître [E] [P] de la SELARL ACTIVE AVOCATS – 2114

Maître [A] [W] de la SELARL DPG – 1037

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 09 Janvier 2025, délibéré prorogé du 19 Décembre 2024, devant la Chambre 3 cab 03 D le jugement réputé contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 29 Avril 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 15 Octobre 2024 devant :

Julien CASTELBOU, Président,

siégeant en formation Juge Unique,

Assisté de Patricia BRUNON, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

S.A.S. EVY,

prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Olivier PIQUET-GAUTHIER de la SELARL DPG, avocats au barreau de LYON

Monsieur [Z] [G]

né le 16 Octobre 1989 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Olivier PIQUET-GAUTHIER de la SELARL DPG, avocats au barreau de LYON

Monsieur [U] [H] [G]

né le 09 Mars 1962 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Olivier PIQUET-GAUTHIER de la SELARL DPG, avocats au barreau de LYON

DEFENDEURS

S.E.L.A.R.L. MJ ALPES, représentée par Maîtres [V] et [R], en leurs qualités de liquidateur judiciaire de la SAS EVY,

prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 4]

défaillant

Monsieur [L] [S]

né le 29 Mai 1950 à [Localité 8] (ALGERIE),

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Thierry MONOD de , avocats au barreau de LYON

Par acte notarié du 26 janvier 2016, Monsieur [L] [S] a donné à bail à Monsieur [F] [G] et Monsieur [U] [G] agissant au nom et pour le compte de la SAS société EVY, alors en cours de formation, un local commercial de 99,56 m², constituant une partie du lot n°51 situé au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété sis [Adresse 3].

Par acte notarié du 05 décembre 2016, Monsieur [L] [S] a donné à bail à Monsieur [F] [G] et Monsieur [U] [G] un autre local commercial, adjacent du premier, d’une superficie de 88,06 m², constituant la seconde partie du lot n°51 situé au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété sis [Adresse 3].

Monsieur [Y] [G] et Madame [I] [M] ép. [G] se sont portés cautions solidaires des preneurs.

Par actes extra-judiciaires du 16 avril 2020, Monsieur [S] a fait délivrer commandements de payer visant la clause résolutoire au titre de l’arriéré locatif, commandements de payer dénoncés aux cautions.

Le 17 avril 2020, Monsieur [S] a fait pratiquer une saisie attribution entre les mains de la banque de Monsieur [U] [G].

Par exploit du 10 juillet 2020, Monsieur [S] a fait délivrer commandement de payer visant la clause résolutoire aux preneurs pour paiement des loyers et charges dus au 3ème trimestre 2020 au titre du bail en date du 26 janvier 2016.

Par exploits du 17 juillet 2020, Monsieur [S] a fait sommation à la société EVY et aux consorts [G] d’avoir à exécuter des travaux de remise en état des locaux.

Par exploits des 22 juillet et 11 août 2020 (deux procédures distinctes), la société EVY, Monsieur [Z] [G] et Monsieur [U] [G] ont assigné Monsieur [S] devant la présente juridiction en opposition au commandement de payer en date du 10 juillet 2020 et aux sommations d’exécuter en date du 17 juillet 2020. Les procédures ont été jointes par ordonnance du 11 septembre 2020.

Par ordonnance du 02 août 2021, le juge des référés, sur saisine de Monsieur [S], a condamné la société EVY et Messieurs [Z] et [U] [G] à lui payer les sommes provisionnelles de 3.485,59 euros au titre des loyers et charges et 4.459,93 euros au titre de la taxe foncière, ainsi que 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code civil et outre les entiers dépens.

Par acte authentique du 07 décembre 2020, Monsieur [S] a vendu le lot n°51 à la société FONCIERE 75 avec maintien des baux commerciaux.

Par jugement du 22 mars 2022, le Tribunal de commerce de LYON a déclaré la société EVY en liquidation judiciaire et désigné la SARL MJ ALPES ès qualités de liquidateur.

Par exploit du 24 octobre 2023, Monsieur [L] [S] a assigné en intervention forcée devant la présente juridiction, la SELARL MJ ALPES, prise en la personne de Maître [C] [V] et Maître [C] [R], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société EVY.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 19 janvier 2022, la société EVY, Monsieur [Z] [G] et Monsieur [U] [G] sollicitent d’entendre le Tribunal, au visa de la loi n°2020-290 du 23 mars 2020 ; de l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 ; de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 et des articles L145-41 et L145-46-1 du Code de commerce :

Déclarer nul et de nul effet le commandement de payer les loyers signifié à la société EVY le 10 juillet 2020,Déclarer nulles et de nul effet les sommations d’exécuter signifiées aux consorts [G] ainsi qu’à la société EVY le 17 juillet 2020,Condamner Monsieur [L] [S] à leur payer la somme de 100.000 € de dommages et intérêts,Condamner le même à leur payer la somme de 15.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,Rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir,Condamner Monsieur [L] [S] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût des actes de commandement et de sommations contestés.*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 16 janvier 2023, Monsieur [L] [S] sollicite d’entendre le Tribunal :

Rejeter les demandes de la société EVY et de Messieurs [Z] et [U] [G],En conséquence,

Fixer à l’état des créances de la procédure collective de la société EVY, les créances de Monsieur [S] :17.785,88 € sauf à parfaire au titre de l’arriéré de loyers et charges,80.000 € au titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis du fait des fautes et manquement de la société EVY,Condamner Messieurs [Z] et [U] [G] à lui régler la somme de 8.000 € sauf à parfaire à titre de solde de l’arriéré locatif ainsi qu’au paiement de la somme de 80.000 € de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis du fait des fautes et manquements aux obligations contractuelles souscrites,Condamner les mêmes à lui payer la somme de 8.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et fixer à l’état des créances de la société EVY sa créance de ce chef à la même somme,Condamner les mêmes aux entiers dépens.*

Valablement assigné, la SELARL MJ ALPES n’a pas constitué avocat.

*

En application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé exhaustif de leurs prétentions et moyens.

*

La procédure a été clôturée au 29 avril 2024.

*

MOTIFS

Sur la nullité du commandement de payer du 10 juillet 2020Au soutien de leur demande en nullité du commandement de payer, les consorts [G] et la société EVY font valoir que le commandement a été délivré au cours de la période légalement protégée par l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers afférents aux locaux professionnels dont l’activité a été affectée par l’épidémie de COVID 19.

Ils font également valoir que Monsieur [S] a agi de mauvaise foi, notamment au regard de l’absence de transmission des documents justificatifs de la taxe foncière, des charges et des comptes annuels de la copropriété ou propres au lot 51, et plus encore en l’absence de régularisation des charges au titre des quatre exercices concernés par la commandement dont le montant ne peut dès lors qu’être contesté.

*

En réponse, Monsieur [S] soutient que l’ordonnance n°2020-316 n’interdisait nullement de faire délivrer un commandement de payer, seule l’exécution de la clause résolutoire devant une juridiction pouvait le cas échéant être écartée sur ce fondement par un juge saisi de son exécution.

En outre, il souligne qu’il a été justifié des charges auprès des locataires et que, s’il a existé un trop perçu, tant pour la société EVY que pour les consorts [G], ces derniers restaient redevables d’un arriéré, après régularisation, au 30 juin 2020, d’un montant de 22.000 € outre majoration et clause pénale et taxe foncière 2020.

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Réponse du Tribunal,

Vu l’article L145-41 du Code de commerce ;

En application de l’article 4 de l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020, modifié par l’ordonnance n°2020-560 du 13 mai 2020, les personnes mentionnées à l’article 1er ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d’astreinte, d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d’activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L622-14 et L641-12 du code de commerce.

Les dispositions ci-dessus s’appliquent aux loyers et charges locatives dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020 inclus ;

En l’espèce, outre que les dispositions susmentionnées n’interdisent pas la signification d’un commandement de payer visant la clause résolutoire au cours de la période comprise entre le 12 mars et le 23 juin 2020, mais entrainent seulement le report des effets de ladite clause postérieurement à l’expiration de ladite période, il n’est pas contesté que le commandement litigieux a été signifié le 10 juillet 2020 et que la clause résolutoire expirait alors le 11 août 2022, ce dont il résulte que le commandement ne saurait encourir de nullité de ce chef.

A l’inverse, rappelant que le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail ne peut produire effet que s’il a été délivré de bonne foi, conformément à l’article 1104 du Code civil, il doit être relevé que Monsieur [S] a fait signifier le commandement de payer très peu de temps après le terme du 1er confinement dû à l’épidémie de COVID 19 et que dans le même temps il a fait réaliser des saisies-attributions sur les comptes de sa locataire dont il ne pouvait ignorer les difficultés financières au regard de la situation de l’ensemble de la population française.

En outre, il doit également relever que le commandement de payer litigieux a fait suite à deux autres commandements délivrés entre les mois d’avril et mai 2020 et d’une saisie attribution réalisée dans le même temps soit, également, au cours de la période de pandémie qui a été sources de fermeture de nombreux commerces et de l’impossibilité pour ceux-ci d’exercer leur activité.

Il en résulte qu’en l’absence de démonstration de difficultés antérieures sérieuses quant au paiement des loyers de nature à traduire des manquements constants, à tout le moins étrangers à cette période d’activités contraintes, et soulignant qu’en dépit du contexte sanitaire prégnant et des restrictions gouvernementales affectant particulièrement les établissements de restauration, le bailleur a poursuivi ses diligences de recouvrement des loyers et charges sans faire la moindre proposition d’échelonnement de la dette.

Cet enchaînement de démarches coercitives de la part du bailleur, alors qu’il ne pouvait ignorer les contraintes auxquelles sa locataire était confrontée, est de nature à maintenir une pression sur le débiteur dont les difficultés étaient manifestes et, par suite, à caractériser un manquement du bailleur à son obligation d’exécuter les contrats de bonne foi.

En conséquence, il y a lieu de dire que le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail délivré le 10 juillet 2020 a été délivré de mauvaise foi et de le déclarer nul et de nul effet.

Sur la nullité des sommations d’exécuter du 17 juillet 2020Au soutien de leur demande en nullité des sommations d’exécuter, les consorts [G] et la société EVY font valoir, ici aussi, une violation de l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020. En outre, ils relèvent que la sommation aurait dû être faite à la société EVY qui était preneuse en titre des baux après exercice de la faculté de substitution résultant du courrier du 18 juin 2020 qu’ils ont adressé à Monsieur [S]. Ils relèvent ensuite l’imprécision des sommations quant aux travaux à exécuter et, enfin, que la mauvaise foi de ce dernier est flagrante.

*

En réponse, Monsieur [S] soutient qu’en l’absence d’autorisation de sa part pour la réalisation de travaux dans les locaux loués, la réalisation de travaux conduisant à la réunion de deux lots par les locataires est un manquement à leurs obligations justifiant l’acquisition de la clause résolutoire et l’obligation pour eux de remettre en état les locaux.

*

Réponse du Tribunal,

En l’espèce, il y a lieu de relever que si la sommation a été faite de manière inappropriée aux consorts [G] personnes physiques, elle a justement été réalisée à la même date à la SAS EVY enseigne BELLUCCI, aucun grief ne pouvant dès lors prospérer à ce titre.

Ensuite, il doit être rappelé qu’il appartient au bailleur d’établir la persistance de l’infraction aux clauses du bail après l’expiration du délai de mise en demeure ce qui, en l’espèce, ne résulte d’aucune pièce produite par Monsieur [S].

Enfin, au regard de l’annonce publiée sur le site « De particulier à particulier » par Monsieur [S] et portant sur la vente d’un local commercial de 198m² composé d’une surface complètement refaite à neuf et utilisé d’une seule surface, bien que faisant l’objet de deux baux commerciaux, aucune réparation ni aucun travaux n’étant à prévoir, il doit être souligné que celle-ci a été publiée le 10 juillet 2020, soit antérieurement à la sommation d’exécuter du 17 juillet 2020, permettant de considérer que Monsieur [S] avait parfaite connaissance de la réalisation des travaux intérieurs réalisés pour la bonne exploitation du fonds de commerce.

Ce point découle également de l’aspect même du restaurant qui ne pouvait échapper à quiconque et moins encore à Monsieur [S] qui avait d’ailleurs sollicité la mise en place d’une banderole à l’intérieur des locaux au mois de juin 2020.

Par suite, mettant en perspective ces derniers éléments avec les développements précédents, il apparait que la délivrance de ces sommations s’inscrit dans un ensemble de démarches visant par tous moyens à obtenir l’éviction de la société EVY et des consorts [G] des locaux litigieux et non une application raisonnable des clauses du contrat.

En conséquence, il y a lieu de dire que la sommation de réaliser des travaux visant la clause résolutoire a été faite de mauvaise foi et de la déclarer nulle et de nul effet

Sur la demande de dommages et intérêts formée par les consorts [G] et la société EVYVu l’article 1240 du Code civil ;

En l’espèce, s’il résulte des éléments susmentionnés que Monsieur [S] a mis en œuvre de mauvaise foi, et à plusieurs reprises, la clause résolutoire des baux relatifs aux locaux qu’il avait donnés à bail aux consorts [G], ces derniers ne démontrent nullement que cela est à l’origine même d’une perte de l’importance de celle dont il sollicite réparation et qui serait dissociable de la situation résultant de l’épidémie de COVID 19.

En outre, leur demande ne distingue nullement entre les préjudices matériels et moraux dont ils sollicitent indemnisation, pas plus qu’elle n’opère une claire distinction entre les préjudices propres à la personne morale et ceux relatifs aux personnes physiques.

Pour autant, il n’est pas contestable que l’insistance de Monsieur [S] à tirer profit des difficultés de ses locataires confrontés aux conséquences des fermetures administratives liées à la pandémie a causé un préjudice moral certain aux consorts [G] et à eux seuls.

Dès le lors, le juge étant tenu de réparer un préjudice qu’il constate, et ce même en l’absence d’éléments permettant son appréciation exacte, il y a lieu en l’espèce de fixer le préjudice subi par les consorts [G] à la somme de 5.000 €, somme au paiement de laquelle Monsieur [S] sera condamné.

Sur les demandes reconventionnelles formées par Monsieur [S]

Sur l’arriéré locatifAu soutien de sa demande, Monsieur [S] fait valoir que les consorts [G] et la société EVY lui sont redevables de la somme, à parfaire, de 10.000 euros après déduction de la provision obtenue suite à l’ordonnance de référé du 02 août 2021.

Les consorts [G] et la société EVY ne concluent pas de ce chef.

*

Réponse du Tribunal,

En application de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, considérant les commandements de payer comme nuls et de nul effet, aucune des pièces produites par Monsieur [S] ne vient justifier l’existence d’un arriéré de loyers, tant dans son quantum que dans son principe même.

En conséquence, la demande de Monsieur [S] sera rejetée.

Sur les dommages et intérêts pour modification des locaux sans autorisationAu soutien de sa demande, Monsieur [S] fait valoir que le changement de distribution des lieux lui a été grandement préjudiciable en ce que la modification de la surface des locaux a entraîné une minoration de leur valorisation, relevant que la remise en état est estimée à 40.000 euros.

Les consorts [G] et la société EVY ne concluent pas de ce chef.

*

Réponse du Tribunal,

En application de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Vu l’article 1231-1 du Code civil ;

En l’espèce, il ne résulte d’aucune pièce produite par Monsieur [L] [S] la justification des préjudices indistincts qu’il allègue, alors même qu’il a pu mettre en avant dans une annonce de vente des locaux, leur disposition.

En outre, s’il s’explique sur une partie du quantum de sa demande, à savoir 40.000 euros pour les travaux de remise en état sans pour autant en justifier, il n’explique en rien l’autre moitié de sa demande qui, au même titre que celle des consorts [G] et de la société EVY, n’apparait être que de pure forme et formulée à de potentielles fins dilatoires susceptibles d’être sanctionnées au titre de l’amende civile.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de Monsieur [S].

V. Sur les demandes de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, les parties perdantes sont condamnées aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [L] [S] supportera les entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût des commandements et sommations présentement déclarés nuls ;

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le Juge condamne les parties tenues aux dépens ou qui perdent leur procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [L] [S] sera condamné à payer à Messieurs [Z] et [U] [G] et à la société EVY, au titre des frais irrépétibles de la procédure, la somme qu’il est équitable de fixer à 1.500 € chacun, en l’absence de pièces justificatives alors même que le quantum de leur demande justifiait d’une particulière justification.

En l’espèce, il n’y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort ;

DECLARE nuls et de nul effet le commandement de payer signifié à la société EVY le 10 juillet 2020 et les sommations d’exécuter signifiés aux consorts [G] et à la société EVY le 17 juillet 2020 ;

CONDAMNE Monsieur [L] [S] à payer à Messieurs [Z] et [U] [G] la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Messieurs [Z] et [U] [G] et la société EVY du surplus de leurs demandes ;

DEBOUTE Monsieur [L] [S] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [L] [S] à payer à Messieurs [Z] et [U] [G] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [L] [S] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût des commandements et sommations présentement déclarés nuls ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

En foi de quoi le Président et le greffier ont signé la présente décision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Patricia BRUNON Julien CASTELBOU