TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS,

[Adresse 1],

[Localité 1]

Téléphone :, [XXXXXXXX01]

Télécopie :, [XXXXXXXX02]

@ :, [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 26/00243 – N° Portalis DB3S-W-B7K-4NPC

Minute : 26/00299

Madame, [H], [A]

Représentant : Maître Gilles DE BIASI de la SELEURL HERMEXIS AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0951

C/

Monsieur, [L], [T], [W]

Monsieur, [B], [W]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Gilles DE BIASI de la SELEURL HERMEXIS AVOCATS ASSOCIES

Copie certifiée conforme délivrée à :

Monsieur, [B], [W]

Monsieur, [L], [T], [W]

Le

JUGEMENT DU 19 Mars 2026

Jugement rendu par décision Réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 19 Mars 2026;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté(e) de M^me Majida ALOUSSI, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 09 Février 2026 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assisté(e) de M^me Majida ALOUSSI, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR(S) :

Madame, [H], [A],

[Adresse 2],

[Localité 1]

Inconnu

représentée par Maître Gilles DE BIASI de la SELEURL HERMEXIS AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0951

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR(S) :

— Monsieur, [L], [T], [W]

comparant

demeuran,t[Adresse 3],

[Adresse 3],

[Localité 1]

— Monsieur, [B], [W], en qualité de caution

non comparant

demeurant, [Adresse 4],

[Localité 2]

D’AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 20 décembre 2019, Madame, [H], [A] a donné à bail à Monsieur, [L], [W] un appartement à usage d’habitation situé au, [Adresse 3] à, [Localité 1], pour un loyer mensuel de 630 euros outre 90 euros de provision sur charges. Par acte du même jour, Monsieur, [B], [W] et Madame, [C], [O] épouse, [W] se sont portés caution solidaire des engagements du locataire.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame, [H], [A] a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 2.902,90 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de janvier 2025 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 16 janvier 2025, commandement dénoncé aux cautions le 21 janvier 2026.

Par actes de commissaire de justice en date des 13 novembre 2025 et 17 décembre 2025, Madame, [H], [A] a fait assigner Monsieur, [L], [W] et Monsieur, [B], [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,

— ordonner l’expulsion immédiate du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner solidairement Monsieur, [L], [W] et Monsieur, [B], [W] à lui payer les loyers et charges impayés au 16 septembre 2025, soit la somme de 6.480,49 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner solidairement Monsieur, [L], [W] et Monsieur, [B], [W] à lui payer la somme de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, Madame, [H], [A] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 16 janvier 2025.

A l’audience du 9 février 2026, Madame, [H], [A], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 10.729,32 euros, selon décompte en date du 1er février 2026. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés et à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, précisant que le paiement intégral du loyer courant n’a pas été repris avant l’audience.

Monsieur, [L], [W], présent, a reconnu le montant de la dette, mais a demandé des délais de paiement sur 24 mois ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, précisant être en capacité financière de régler la dette locative. Il indique percevoir des revenus mensuels bruts de 1.800 euros, issus de loyers provenant d’un investissement locatif. Il a expliqué la constitution de la dette par son statut d’étudiant et le fait que son père lui payait le loyer jusqu’à ce que ce dernier rencontre des difficultés financières.

Bien que régulièrement assigné à l’étude du commissaire de justice, Monsieur, [B], [W] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera intégralement renvoyé à l’assignation de Madame, [H], [A] pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la condamnation solidaire de la caution

L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur au moment de l’acte de cautionnement, se lit ainsi :

Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Cette disposition ne s’applique pas au dépôt de garantie mentionné à l’article 22.

Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l’espèce, par acte sous seing privé du 20 décembre 2019, Monsieur, [B], [W] a signé un engagement de caution solidaire pour le paiement du loyer, de toutes indemnités d’occupation, clause pénale, dommages et intérêts, charges, réparations locatives, frais éventuels de procédure en principal intérêts et accessoires afférents au contrat de bail litigieux, la durée du contrat étant précisé, le montant maximal de l’engagement, ainsi que les mentions exigées par les textes précités.

Le contrat est régulier en la forme, de sorte que Monsieur, [B], [W] sera condamné à payer les sommes dues par le locataire solidairement.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 17 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame, [H], [A] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 17 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 17 décembre 2025,conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le commandement de payer ayant été délivré pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail et la demande de suspension des effets de ladite clause

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 20 décembre 2019 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 janvier 2025, pour la somme en principal de 2.902,90 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 mars 2025 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Aussi, les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire, le décompte actualisé des loyers et charges produit par le bailleur à l’audience permet de constater que Monsieur, [L], [W] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Dans ces conditions la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sera rejetée et l’expulsion sera ordonnée.

Monsieur, [L], [W] étant sans droit ni titre depuis le 18 mars 2025, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur, [L], [W] et Monsieur, [B], [W] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Madame, [H], [A] produit un décompte démontrant que Monsieur, [L], [W] et Monsieur, [B], [W] restent lui devoir la somme de 10.729,32 euros à la date du 1er février 2026, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Monsieur, [L], [W] reconnaît devoir cette somme. Monsieur, [B], [W], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 10.729,32 euros.

Monsieur, [L], [W] et Monsieur, [B], [W] seront aussi condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 2 février 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande de délais de paiement

Si, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, aux locataires en situation de régler leur dette locative, c’est à la condition, notamment, que ceux-ci aient repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce le défaut par Monsieur, [L], [W] de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience empêche le juge de leur octroyer d’office de tels délais de paiement.

Il convient donc d’apprécier le bienfondé de sa demande au regard des dispositions de l’article 1343-5 du code civil qui dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur, [L], [W] indique qu’il perçoit des revenus de 1 800 euros brut à la suite d’un investissement locatif. Cependant, compte tenu du montant de la dette et de l’indemnité d’occupation courante due jusqu’à son départ des lieux, il ne démontre pas qu’il sera en capacité d’honorer le paiement de la dette selon l’échéancier de paiement qu’il propose.

Aussi la demande de délais de paiement ne peut qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur, [L], [W] et Monsieur, [B], [W], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame, [H], [A] les frais exposés par ses soins dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 600 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 décembre 2019 entre Madame, [H], [A] et Monsieur, [L], [W] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au, [Adresse 3] à, [Localité 1] sont réunies à la date du 17 mars 2025 ;

Ordonne en conséquence à Monsieur, [L], [W] et Monsieur, [B], [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour Monsieur, [L], [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame, [H], [A] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne solidairement Monsieur, [L], [W] et Monsieur, [B], [W] à verser à Madame, [H], [A] la somme de 10.729,32 euros (décompte arrêté au 1er février 2026, incluant la mensualité de février 2026), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation ;

Rappelle que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

Condamne solidairement Monsieur, [L], [W] et Monsieur, [B], [W] à verser à Madame, [H], [A] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit à ce jour 786,48 euros), à compter du 2 février 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

Condamne in solidum Monsieur, [L], [W] et Monsieur, [B], [W] à verser à Madame, [H], [A] une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

Condamne in solidum Monsieur, [L], [W] et Monsieur, [B], [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection