TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

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JUGEMENT DU 10 Septembre 2025

PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

N° RG 25/00260 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DFCX

DEMANDEUR

Le [Adresse 15] [Adresse 9], représenté par son Syndic en exercice la Société LAMY, inscrite au RCS de [Localité 10] sous le numéro 487 530 099

[Adresse 3]

[Localité 2]

Rep/assistant : Maître Elina BOYON de la SELARL LANDAVOCATS, avocat au barreau de DAX

DEFENDEUR

Monsieur [O] [C]

[Adresse 5]

[Adresse 12]

[Adresse 7] [Adresse 4]

[Localité 2]

Rep/assistant : Maître Frédéric LONNE de la SELARL HEUTY LONNE CANLORBE , avocat au barreau de DAX

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

PRÉSIDENT : Elodie DARRIBÈRE, Vice-Président du Tribunale judiciaire de DAX, siégeant en qualité de juge unique sur délégation de la Présidente du tribunal, selon la procédure accélérée au fond,

GREFFIER : Sandra SEGAS, Greffier.

DÉBATS

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 02 Juillet 2025, lors de laquelle les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,

Puis elle a été mise en délibéré et la décision rendue le DIX SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ par mise à disposition au greffe, les parties préalablement avisées, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [O] [C] est propriétaire des lots n°112 (appartement T2) et 348 (parking) au sein de l’immeuble dénommé [Adresse 12], [Adresse 8], situé [Adresse 6] à [Adresse 14] [Localité 1]. Le syndicat des copropriétaires (SDC) de la résidence a confié les fonctions de syndic à la société LAMY.

Par courrier recommandé avec accusé de réception de son conseil en date du 28 octobre 2024, le SDC de la RESIDENCE LA SABLEYRE a mis en demeure Monsieur [C] de payer dans un délai de trente jours la somme de 1 384,71 euros, au titre des charges de copropriété demeurées impayées et des frais de mise en demeure.

Par acte de commissaire de justice du 11 février 2025, le SDC de la RESIDENCE LA SABLEYRE, représenté par son Syndic en exercice la société LAMY, a fait assigner Monsieur [C] devant le président du tribunal judiciaire de Dax, statuant dans le cadre de la procédure accélérée au fond, aux fins de règlement des charges impayées et des frais de mise en demeure, outre des dommages et intérêts.

A l’audience de renvoi du 2 juillet 2025, les parties ont été entendues en leur plaidoirie et avisées de ce que l’affaire était mise en délibéré au 10 septembre 2025.

Au terme de ses dernières conclusions communiquées par RPVA le 30 juin 2025, le SDC de la RESIDENCE LA SABLEYRE demande à la juridiction de :

Vu les dispositions des articles 10, 10-1 nouveau, et 30 de la Loi du 10 Juillet 1965, et I’article 45-1 nouveau du Décret du 17 mars 1967 modifié par le Décret du 27 Mai 2004, 10-1 nouveau de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les dispositions des articles 1103, 1104, 1231-6 et 1231-1 du Code Civil, 696, 700 du code de Procédure Civile

Vu les dispositions de l’article 839 du Code de Procédure Civile et de l’article 19-2 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, modifiée par Ordonnance n° 2019-738 du 17 juillet 2019 – art. 17,

— Condamner Monsieur [O] [C] à payer au [Adresse 15] [Adresse 9] les sommes de :

* 1 889,66 euros au titre des provisions sur charges dues au jour de la délivrance de la présente assignation ;

* 203,11 euros au titre des charges votées en AG mais non encore appelées pour l’exercice 2025 ;

* 715,36 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement ;

— Condamner Monsieur [O] [C] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 9] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner Monsieur [O] [C] aux entiers dépens de l’instance.

À l’appui de ses demandes, le SDC de la RESIDENCE LA SABLEYRE fait valoir les moyens suivants :

— Monsieur [C] n’ayant pas réglé la totalité des charges affectées à ses lots, il est bien fondé à recouvrer les charges de copropriété impayées par celui-ci pour la somme globale de 1 430,12 euros au 13 janvier 2025.

— les appels de fonds correspondent aux tantièmes dont le défendeur doit assumer la charge, conformément aux décisions adoptées lors des assemblées générales.

— les mises en demeure sont restées sans effet.

Par conclusions communiquées par RPVA le 5 mai 2025, Monsieur [O] [C] demande à la juridiction de :

— Donner acte à Monsieur [C] qu’il reconnaît devoir la somme de 1 430,12 euros,

— Le condamner au paiement de cette somme,

— Débouter le [Adresse 15] [Adresse 9] du surplus de ses demandes, en ce compris la somme réclamée au titre des frais irrépétibles,

— Accorder à Monsieur [C] les plus larges délais de paiement prévus par la loi.

Monsieur [C] expose que les défauts de paiement des charges sont dûs à des difficultés financières auxquelles il a dû faire face suite au décès de sa compagne, copropriétaire ; que malgré l’information donnée au syndic de ce qu’il était dans l’attente de revenus locatifs lui permettant de rembourser sa dette, ce dernier a fait le choix d’une action judiciaire qui n’est pas justifiée.

Il reconnaît devoir la somme de 1 430,12 euros, mais conclut au débouté des demandes relatives aux charges votées mais non appelées, aux frais de recouvrement et frais irrépétibles.

Il sollicite l’octroi de délais de paiement sur deux années.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Selon l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, I. ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’article 36 dudit décret prévoit que sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Par ailleurs, aux termes de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En outre, selon l’article 19-2, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2, ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance (…).

En l’espèce, le syndicat produit à l’appui de sa demande :

— le contrat de syndic en cours de validité,

— un relevé de propriété,

— les décomptes des sommes dues au 16 janvier 2025 et 30 juin 2025, avec frais et hors frais,

— les appels de fonds,

— la mise en demeure du 28 octobre 2024,

— les procès-verbaux d’assemblées générales.

Il résulte des éléments versés aux débats que les comptes des exercices annuels concernant les périodes du 1er janvier au 31 décembre 2022, et du 1er janvier au 31 décembre 2023, ont été approuvés par les assemblées générales des 3 juin 2023 et 29 juin 2024, ainsi que le budget prévisionnel pour l’exercice allant du 1er janvier au 31 décembre 2024, et du 1er janvier au 31 décembre 2025. Les résolutions votées lors de ces assemblées n’ont pas fait l’objet de recours.

Il apparaît également que selon le relevé de compte copropriétaire produit en date du 16 janvier 2025, Monsieur [C] était redevable au 1er octobre 2024 d’une somme de 1 109,83 euros au titre des charges impayées.

Selon décompte en date du 30 juin 2025, il était redevable (hors frais de procédure) de la somme de 1 889,66 euros au titre des appels de fonds appelés et impayés au 30 juin 2025, et au titre des charges courantes de copropriété et cotisations fonds travaux ALUR tels que votés et approuvés en assemblée générale. La mise en demeure qui lui a été adressée le 28 octobre 2024 et dont il a accusé réception le 31 octobre 2024 est restée infructueuse plus d’un mois.

Il est également redevable, selon les simulations d’échéances d’appels de fonds et de fonds de travaux ALUR, et en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, des autres provisions non encore échues, soit la somme de 203,11 euros (193,17 euros et 9,94 euros).

En conséquence, la somme de 2 092,77 euros réclamée apparaît fondée dans son principe et justifiée dans son montant et il convient de condamner Monsieur [C] au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance.

En outre, le syndicat a exposé des frais de procédure dont il demande le remboursement. Conformément à la loi et compte tenu du contrat de syndic en cours de validité, ces frais de recouvrement, qui apparaissent nécessaires, sont à la charge des copropriétaires concernés. En conséquence, il convient de condamner Monsieur [C] au paiement de la somme de 715,36 euros à ce titre.

Il convient de relever que Monsieur [C], qui sollicite des délais de paiement, ne justifie pas des courriers qu’il dit avoir adressés au syndic pour l’informer de la mise en location de son bien, qu’il ne justifie pas de ses revenus, notamment locatifs, et de ses charges, qu’il ne fait aucune proposition de paiement, qu’il n’a effectué aucun règlement depuis la réception de la mise en demeure, ni depuis l’assignation, que la dette est ancienne et ne cesse d’augmenter.

Par conséquent, et faute de justifier de ses difficultés et de propositions de règlement, il convient de débouter Monsieur [C] de sa demande en délais de paiement.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires les frais qu’il a dû exposer non compris dans les dépens. Monsieur [C] sera donc condamné à lui verser la somme de 840 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, par application de l’article 696 du même code.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Elodie DARRIBERE, Vice- Présidente au tribunal judiciaire de Dax, statuant selon la procédure accélérée au fond, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

Vu les articles 10-1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

Condamne Monsieur [O] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] les sommes de :

* 1 889,66 euros au titre des provisions sur charges dues au jour de la délivrance de la présente assignation ;

* 203,11 euros au titre des charges votées en AG mais non encore appelées pour l’exercice 2025 ;

avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la decision.

Condamne Monsieur [O] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] LA [Adresse 13] la somme de 715,36 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement.

Condamne Monsieur [O] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] la somme de 840 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Monsieur [O] [C] aux entiers dépens.

Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

Le présent jugement a été signé par Elodie DARRIBÈRE, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de DAX, et par Sandra SEGAS, Greffier, et porté à la connaissance des parties par remise au greffe.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,