Du 26 juillet 2024

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/00614 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZDLN

[I] [S] [E] [W]

C/

[H] [U]

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

M. [I] [S] [E] [W]

Le 26/07/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 juillet 2024

PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat honoraire

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDEUR :

Monsieur [I] [S] [E] [W]

né le 12 Août 1934 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Présent

DEFENDEUR :

Monsieur [H] [U]

né le 27 Mai 1966 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 21 Juin 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 25 Mars 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date et à effet du 1er décembre 2011, Monsieur [I] [S] [E] [W] a donné à bail à Monsieur [H] [U] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 4].

Par actes de commissaire de justice du 24 octobre 2023, Monsieur [I] [S] [E] [W] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1200 euros au titre de l’arriéré locatif et un second commandement de justifier d’une assurance locative, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 25 mars 2024, Monsieur [I] [S] [E] [W] a assigné Monsieur [H] [U] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 24 mai 2024 aux fins de voir :

Constater la résiliation du bail sous-seing privé signé entre les parties le 1er décembre 2011 et ayant pris effet le même jour par jeu de la clause résolutoire insérée audit bail ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [U] de corps et de biens, ainsi que celle de tous occupants de son chef, du logement sis à [Adresse 1] en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, au besoin avec le concours de la force publique ;Dire que faute pour Monsieur [U] de quitter les lieux, Monsieur [W] pourra faire procéder à l’expulsion de toutes personnes et de tous biens se trouvant dans les lieux de son chef, ce avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;Condamner, à titre provisionnel Monsieur [U] [H] preneur au bail au paiement de la somme de 2070,41 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance du mois de février 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2023 par application de l’article 1231-6 du Code civil ;Fixer, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme de 697,15 euros, à compter du 6 décembre 2023, date de résiliation de plein droit du bail et ce jusqu’au départ effectif du locataire et de celui de tout occupant de son chef par application de l’article 1240 du Code civil, outre les intérêts au taux légal par application de l’article 1231-7 du Code civil et y condamner à titre provisionnel Monsieur [U] ;

Condamner à titre provisionnel, Monsieur [U], preneur au bail, au paiement de la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir en application de l’article 1231-7 du Code civil puisqu’il parait inéquitable de laisser supporter au requérant la charge des frais dont il a dû faire l’avance pour la présente instance ;Condamner à titre provisionnel Monsieur [U] aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile ;

A l’audience du 24 mai 2024, l’affaire a été renvoyée au 21 juin 2024.

En défense, Monsieur [H] [U] était représenté par son conseil à la première audience du 24 mai 2024 mais il n’a pas comparu à l’audience de renvoi du 21 juin 2024.

Lors de l’audience du 21 juin 2024, Monsieur [I] [S] [E] [W], comparant en personne, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 2966,25 euros au 15 mai 2024 et confirme les termes de sa demande initiale.

Monsieur [H] [U] n’a pas répondu aux convocations du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 26 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur

L’article 469 du code de procédure civile prévoit que si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

En l’espèce Monsieur [H] [U] a comparu à l’audience du 24 mai 2024 et a été avisé du report de l’affaire à l’audience du 21 juin 2024. Monsieur [H] [U] ne comparaissant pas à cette seconde audience, il convient de statuer par ordonnance contradictoire en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 26 mars 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 24 mai 2024.

Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 26 octobre 2023.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit également l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d’assurance contre les risques locatifs.

Monsieur [I] [S] [E] [W] a fait signifier à Monsieur [H] [U] deux commandements d’avoir à payer la somme de 1200 euros au titre des loyers échus et d’avoir à justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, suivant exploits du 24 octobre 2023. Ces commandements comportent les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 7g de la même loi.

Monsieur [H] [U] n’ayant pas, dans le délai légal d’un mois à compter de la délivrance du commandement du 24 octobre 2023, réglé les causes dudit commandement et justifié d’une assurance couvrant les risques locatifs, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 25 novembre 2023, en application de l’article des articles 7 g) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, le bailleur est fondé à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 25 novembre 2023.

Dès lors, Monsieur [H] [U] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 25 novembre 2023, ce qui constitue pour Monsieur [I] [S] [E] [W] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, Monsieur [I] [S] [E] [W] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 2966,25 euros à la date du 15 mai 2024.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [H] [U] sera donc condamné au paiement de la somme de 2966,25 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 15 mai 2024 – échéance du mois de juin 2024 incluse. Monsieur [H] [U] sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (697,15 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [H] [U].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Le demandeur ne justifiant pas avoir exposé des frais de cette nature, sa demande à ce titre sera rejetée.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice du bailleur, à la date du 25 novembre 2023 ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [U] à quitter les lieux loués situés [Adresse 1] à [Localité 4] ;

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [H] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (697,15 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [U] à payer à Monsieur [I] [S] [E] [W] la somme de 2966,25 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 15 mai 2024 (échéance du mois de juin 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [U] à payer à Monsieur [I] [S] [E] [W], à compter du 1er juillet 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [U] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION