Du 13 décembre 2024

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/01621 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZSRH

S.A. [Adresse 8]

C/

[R] [P] [O] [G]

— Expéditions délivrées à

M^e Morgane DUPRE-BIRKHAHN

— FE délivrée à

M^e Frédéric GONDER

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 décembre 2024

PRÉSIDENT : Madame Catherine BERNOUX,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM NOALIS

RCS [Localité 13] N° 561 820 481

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par Maître Frédéric GONDER, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL GONDER

DEFENDEUR :

Monsieur [R] [P] [O] [G]

né le 11 Mars 1985 à [Localité 9] (SENEGAL) (22177)

[Adresse 3] [Adresse 11]

[Localité 5]

Représenté par Maître Morgane DUPRE-BIRKHAHN, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL HARNO & ASSOCIES

DÉBATS :

Audience publique en date du 18 Octobre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 06 Août 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé en date du 9 septembre 2019, la SA [Adresse 7] a donné à bail à Monsieur [R] [P] [O] [G] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 14] ainsi qu’un emplacement de stationnement n°03GA situé à la même adresse.

Par acte de commissaire de justice du 13 mai 2024, la SA D’HLM NOALIS a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 6452,33 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d’une assurance locative, aux fins de mise en œuvre des clauses contractuelles de résiliation de plein droit des baux.

Par acte de commissaire de justice du 6 août 2024, la SA [Adresse 7] a assigné Monsieur [R] [P] [O] [G] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 18 octobre 2024 aux fins de voir :

— Constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location au jour du jugement à intervenir au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 7 alinéa g de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 21 juillet 1994,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [P] [O] [G] de corps et de biens ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours et l’assistance de la [Localité 10] Publique,

— Condamner à titre provisionnel Monsieur [R] [P] [O] [G] à payer la somme principale de 10475,24 euros, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation courus à ce jour avec les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir,

— Condamner à titre provisionnel Monsieur [R] [P] [O] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de ce jour et jusqu’à l’entière libération des lieux. Tous les règlements devant être effectués directement entre les mains du propriétaire,

— Condamner Monsieur [R] [P] [O] [G] à payer à la SA d'[Adresse 12] la somme de 1.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance et de ses suites et notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire a été débattue du 18 octobre 2024.

Lors de l’audience du 18 octobre 2024, la SA D’HLM NOALIS, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 13097,45 euros au 17 octobre 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique être opposée à la suspension de la clause résolutoire mais accepter l’octroi de délais de paiement.

En défense, Monsieur [R] [P] [O] [G], représenté par son conseil, sollicite du juge de :

A titre principal,

— Prendre acte de la contestation de principe de Monsieur [R] [P] [O] [G] concernant le montant de SLS mensuel,

— Constater que le loyer initial a toujours été payé par Monsieur [R] [P] [O] [G] et qu’il n’y a donc pas de dette locative,

— Débouter la SA [Adresse 7] de l’intégralité de ses demandes,

A titre subsidiaire,

— Prendre acte de la fourniture par Monsieur [R] [P] [O] [G] du justificatif du contrat d’assurance,

— Accorder à Monsieur [R] [P] [O] [G] des délais de paiement sur 24 mois à compter de la date du délibéré pour apurer l’intégralité de la dette,

— Suspendre les effets de la clause résolutoire et prononcer la poursuite du bail d’habitation,

A titre infiniment subsidiaire,

— Si l’expulsion était prononcée, accorder à Monsieur [R] [P] [O] [G] des délais de 9 mois à compter de la date du délibéré pour quitter les lieux,

En tout état de cause,

— Débouter NOALIS de ses demandes,

— Dire et juger que chaque partie conservera la charge de ses frais et dépens.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 13 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 7 août 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 18 octobre 2024.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 30 mai 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation des baux est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation des contrats de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit également l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si les baux en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoient, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En outre, l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s’applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l’article 24 de ladite loi s’applique à l’emplacement de stationnement n°03GA loué par la SA [Adresse 7] à Monsieur [R] [P] [O] [G].

En l’espèce, les baux conclus entre les parties comportent chacun une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d’assurance contre les risques locatifs.

La SA D’HLM NOALIS a fait signifier à Monsieur [R] [P] [O] [G] un commandement d’avoir à payer la somme de 6452,33 euros au titre des loyers échus et d’avoir à justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, suivant exploit du 13 mai 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 7g de la même loi.

Monsieur [R] [P] [O] [G] n’ayant pas, dans les délais légaux réglé les causes dudit commandement et justifié d’une assurance couvrant les risques locatifs, à compter de la délivrance du commandement du 13 mai 2024, ce manquement entraîne la résiliation des baux par le jeu des clauses de résiliation contractuelles qu’il y a lieu de constater à la date du 14 juin 2024, en application des articles 7 g) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En effet, si Monsieur [R] [P] [O] [G] justifie bien d’une assurance couvrant les risques locatifs au jour de l’audience, ce justificatif n’est intervenu que postérieurement au délai prévu par le commandement d’avoir eu à le faire, de sorte que les clauses résolutoires étaient acquises à l’échéance du délai visé dans le commandement et prévus dans les contrats de bail.

En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir des clauses de résiliation emportant résiliation des baux acquise depuis le 14 juin 2024.

Dès lors, Monsieur [R] [P] [O] [G] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 14 juin 2024, ce qui constitue pour la SA [Adresse 7] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation des baux.

Sur la demande de délais d’expulsion

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales , sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

De plus l’article L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que "nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L.412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Dans ces conditions, Monsieur [R] [P] [O] [G] bénéficie de facto du sursis lié à la période dite de la « trêve hivernale ».

De son côté la SA D’HLM NOALIS, bénéficiaire d’un titre exécutoire, doit légitimement pouvoir disposer du logement dont Monsieur [R] [P] [O] [G] est désormais occupant sans droit ni titre.

Sous le bénéfice de l’ensemble de ces développements, il ne saurait être fait droit à la demande de délais formulée par Monsieur [R] [P] [O] [G].

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SA [Adresse 7] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 13097,45 euros à la date du 17 octobre 2024 (le supplément de loyer de solidarité étant inclus dans cette somme).

Cependant, ce décompte intègre des sommes qu’il convient de déduire de cette créance :

les frais de procédure qui relèvent des dépens (160,94 euros),des frais de rejet (0,84 euros) sans qu’il soit justifié du bienfondé de leur réclamation.

En défense, Monsieur [R] [P] [O] [G] conteste le montant de cette somme en ce qu’elle comprendrait le supplément de loyer de solidarité dont le montant serait exorbitant par rapport à la valeur locative.

Or, les articles L441-3 à L441-15 du Code de la construction et de l’Habitation prévoient le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives par les locataires, aux organismes d’habitation à loyer modéré dès lors qu’au cours du bail, les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20% les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements.

Par courrier en date du 19 septembre 2023, la SA D’HLM NOALIS a fait parvenir à Monsieur [R] [P] [O] [G] l’enquête supplément de loyer de solidarité visant à récolter les informations relatives à ses ressources. Le 6 mars 2024, Monsieur répondait à cette enquête en fournissant à la SA [Adresse 7] de telles informations.

Il ressort du décompte que si Monsieur [R] [P] [O] [G] a effectivement réglé le loyer courant tous les mois, hors supplément de loyer de solidarité, les autres de ses prélèvements effectués au titre du paiement du loyer courant, des charges locatives et du supplément de loyer de solidarité ont été rejetés.

Le juge des référés étant le juge de l’évidence, il ne pourra qu’être constaté un défaut de paiement des loyers et charges locatives (supplément de loyer de solidarité inclus), leur paiement étant une obligation pesant sur le locataire découlant tant du contrat de location que de la loi.

Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Monsieur [R] [P] [O] [G] sera donc condamné au paiement de la somme de 12935,67 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives, supplément de loyer de solidarité et indemnités d’occupation dus à la date du 17 octobre 2024 – échéance du mois de septembre 2024 incluse.

Monsieur [R] [P] [O] [G] sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (1877,24 euros par mois à la date de l’audience, supplément de loyer de solidarité inclus), à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement

Monsieur [R] [P] [O] [G] sollicite l’octroi de délais de paiement, ce que la SA D’HLM NOALIS accepte.

En application de l’article 1343-5 du Code civil et compte tenu de la proposition formulée par Monsieur [R] [P] [O] [G] et de l’accord de la SA NOALIS, il convient de faire droit à sa demande de délais en l’autorisant à apurer sa dette en principal, intérêts, frais et indemnité de procédure, à raison de mensualités de 540 euros, payables dans la limite de 24 mois, le premier versement devant intervenir au plus tard le dernier jour du mois suivant la signification de la présente décision.

Faute pour Monsieur [R] [P] [O] [G] de respecter les délais de paiement ainsi accordés, le solde de l’arriéré des loyers et des charges restant dû deviendra immédiatement exigible.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [R] [P] [O] [G].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [R] [P] [O] [G] à verser à la SA [Adresse 7] la somme de 150 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition des clauses de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à la date du 14 juin 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [P] [O] [G] à quitter les lieux loués situés [Adresse 4] à [Localité 14] ;

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [R] [P] [O] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, de la provision sur charges et du supplément de loyer de solidarité (1877,24 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [P] [O] [G] à payer à la SA D’HLM NOALIS la somme de 12935,67 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives, supplément de loyer de solidarité et indemnités d’occupation à la date du 17 octobre 2024 (échéance du mois de septembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

ACCORDONS à Monsieur [R] [P] [O] [G] la faculté de se libérer de sa dette en principal, intérêts, frais et indemnité de procédure, à raison de mensualités de 540 euros, payables au plus tard le dernier jour de chaque mois, dans la limite de 24 mois, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision ;

DISONS qu’en cas de nouvelle défaillance de Monsieur [R] [P] [O] [G] dans le respect des délais de paiement ainsi accordés, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible;

CONDAMNONS Monsieur [R] [P] [O] [G] à payer à la SA [Adresse 7], à compter du 1er octobre 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [P] [O] [G] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [P] [O] [G] à payer à la SA [Adresse 7] une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION