Du 19 décembre 2024

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 24/01062 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZGUO

Etablissement public AQUITANIS

C/

[G] [Z] [D]

— Expéditions délivrées à Avocat + dem.

— FE délivrée à AQUITANIS

Le 19/12/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 décembre 2024

PRÉSIDENT : Madame Mélody GOMBERT,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Etablissement public AQUITANIS

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 6]

Représenté par Mme [R] (salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEUR :

Monsieur [G] [Z] [D]

né le 06 Novembre 1967 à [Localité 9] – GABON

[Adresse 3]

[Localité 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-010994 du 27/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

Représenté par M^e Delphine MEAUDE (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 17 Octobre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 21 Mai 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Le défendeur ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du 15 septembre 2016, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 7] Métropole AQUITANIS (AQUITANIS) a donné à bail à Monsieur [G] [Z] [D] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 4].

Des loyers étant demeurés impayés, AQUITANIS a fait signifier à Monsieur [G] [Z] [D] le 24 janvier 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette, outre un défaut de justificatif d’assurance.

Par acte du 21 mai 2024, AQUITANIS a fait assigner Monsieur [G] [Z] [D] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] statuant en référé pour obtenir le constat de la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation provisionnelle au paiement d’un arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 30 août 2024, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 17 octobre 2024.

Lors des débats, AQUITANIS, régulièrement représenté, maintient ses demandes :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— de le condamner au paiement de la somme provisionnelle actualisée de 12391,76 euros, au titre de l’arriéré locatif,

— elle s’oppose aux demandes de M. [Z] [D] ;

Il est renvoyé pour le surplus à l’assignation, valant conclusions, ainsi qu’aux écritures déposées par AQUITANIS à l’audience, pour l’exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.

Monsieur [G] [Z] [D], représenté par avocat, sollicite que le tribunal :

— déclare irrecevable la demande d’AQUITANIS en l’absence de preuve de la notification de l’assignation au préfet dans le délai légal;

— à titre subsidiaire, prononce un sursis à statuer dans l’attente de la décision définitive de la Commission de surendettement fixant le montant de la dette de M. [Z] [D] ;

— ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire pendant deux ans à compter de la décision de rétablissement personnel ;

— à défaut, juge que Monsieur [Z] [D] a repris le paiement du loyer courant ;

— accorde les plus larges délais de paiement à Monsieur [Z] [D] pour le reliquat de la dette ;

— suspende les effets de la clause résolutoire.

Il est renvoyé aux écritures déposées Monsieur [Z] [D] à l’audience pour l’exposé complet de ses prétentions et moyens.

Le diagnostic social et financier figure au dossier.

La décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DU BAIL :

— sur la recevabilité de l’action :

AQUITANIS justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales en date du 11 janvier 2024, de sorte qu’aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 22 mai 2024, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 24 janvier 2024, pour la somme en principal de 13 867,96 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 25 mars 2024.

— SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023, prévoit cependant que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VI 1° de la loi précitée dispose notamment que par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, et que le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge, qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location, accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

De plus, l’article 24-VII ajoute que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Enfin l’article 24-VIII. précise que “Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.

Il est produit par AQUITANIS le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que M. [Z] [D] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 12.391,76 euros à la date de l’audience.

M. [Z] [D] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Dans le cadre d’une note en délibéré, M. [Z] [D] produit deux courriels de la banque mentionnant deux virements en octobre et en novembre 2024 d’un montant total de 550 euros. Toutefois, rien ne permet d’établir que ces virements aient bien été reçus par la société AQUITANIS et qu’il n’y ait pas eu de rejet. Ils ne seront donc pas pris en compte dans le décompte du présent jugement.

Parallèlement, il ressort des éléments produits que la commission de surendettement des particuliers de la Gironde a décidé dans sa séance du 19 septembre 2024 d’imposer une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, soit un effacement de la dette d’AQUITANIS pour un montant de 13001,51 euros à l’égard de M. [Z] [D].

AQUITANIS a contesté cette mesure d’effacement. Dès lors, cette décision n’est pas définitive.

Parallèlement, le décompte produit par AQUITANIS fait apparaître que M. [Z] [D] n’a repris qu’un paiement très irrégulier des loyers. Même si les paiements d’octobre et de novembre sont pris en compte, leur montant total (550 euros) ne recouvre pas, à lui seul, le montant du loyer et des charges (596,27 euros) pour un seul mois.

Dès lors, M. [Z] [D] ne remplit pas les conditions d’octroi de délais de paiement prévues par l’article 24VIII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans ces conditions la résiliation de plein droit du bail demeurera acquise.

M. [Z] [D] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er octobre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charge, cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à la somme forfaitaire et provisionnelle de 596,27 euros à compter de cette date.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

Monsieur [G] [Z] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’équité et la situation économique de Monsieur [G] [Z] [D] commandent de rejeter les demandes d’AQUITANIS au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, M. GOMBERT, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 25 mars 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 septembre 2016 et liant l’Office Public de l’Habitat de [Localité 7] Métropole AQUITANIS à Monsieur [G] [Z] [D], concernant le bien à usage d’habitation, situé à [Adresse 4] ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [G] [Z] [D] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [G] [Z] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 7] Métropole AQUITANIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale au montant du loyer et des charges, indemnité revalorisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer et des charges dans le contrat de bail ( 596,27 euros à la date du 4 octobre 2024) ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [Z] [D] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 7] Métropole AQUITANIS à titre provisionnel la somme de 12391,76 euros euros, au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 4 octobre 2024, échéance de septembre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS M. [G] [Z] [D] à payer à la société DOMOFRANCE à titre provisionnel l’indemnité mensuelle d’occupation ci-dessus fixée, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;

DISONS que cette indemnité sera révisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer dans le contrat de bail ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [Z] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE