Du 21 novembre 2024

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 24/00664 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZD3F

S.A. DOMOFRANCE

C/

[Z] [R], [U] [M]

— Expéditions délivrées aux parties

— FE délivrée à Sté DOMOFRANCE

Le 21/11/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 novembre 2024

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente placée

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.A. DOMOFRANCE

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Mme [X] [T] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEURS :

Madame [Z] [R]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Absente

Monsieur [U] [M]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 19 Septembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 28 Février 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Les défendeurs ayant précédemment comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé non daté à effet du 9 juillet 2018, la société anonyme d’HLM LOGEVIE a donné à bail à Monsieur [U] [M] et Madame [Z] [R] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 7], à [Adresse 9]), moyennant un loyer mensuel de 447,69 euros, charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM DOMOFRANCE, venant aux droits de la société LOGEVIE, a fait signifier à Monsieur [U] [M] et Madame [Z] [R] le 7 décembre 2023 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 28 février 2024, la société DOMOFRANCE a fait assigner Monsieur [U] [M] et Madame [Z] [R] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé aux fins de résiliation de bail, expulsion, paiement solidaire des loyers et indemnités d’occupation outre une indemnité au titre des frais irrépétibles.

L’affaire a été débattue à l’audience du 19 septembre 2024, après un renvoi accordé le 31 mai 2024 et mise en délibéré au 21 novembre 2024.

Lors des débats, la SA DOMOFRANCE, régulièrement représentée, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 7009,42 euros (hors frais de procédure) selon un décompte fourni à l’audience et précise que le dernier règlement effectué par les défendeurs date du mois de décembre 2023.

Il sera renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de la SA DOMOFRANCE, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Monsieur [M], qui comparaît en personne le 19 septembre 2024, ne conteste pas les sommes qui lui sont réclamées par son bailleur et demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de ne pas faire droit à la demande d’expulsion en soutenant qu’il va régler la dette locative d’ici quinze jours à un mois grâce à des fonds issus d’un héritage.

Madame [R] était représentée par un avocat à l’audience du 31 mai 2024. Bien qu’ayant été avisée de la date de renvoi, elle n’a pas comparu et n’était pas représenté lors de l’audience du 19 septembre 2024.

Il a été accordé à la SA DOMOFRANCE un délai pour justifier en cours de délibéré du règlement de la dette locative (avant le 28 octobre 2024).

Par une note en délibéré reçue le 18 octobre 2024, la SA DOMOFRANCE a indiqué qu’aucun règlement n’avait été effectué par les locataires depuis l’audience du 19 septembre 2024 et qu’elle maintenait en conséquence l’ensemble de ses demandes initiales, en s’opposant à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

La juridiction a été destinataire d’un diagnostic social et financier.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite.

En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DU BAIL :

— sur la recevabilité de l’action :

La société DOMOFRANCE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 8 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 18 mars 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 31 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Madame [R] et Monsieur [M] le 7 décembre 2023, pour la somme en principal de 2638,72 euros.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Il y a lieu dès lors de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 8 février 2024.

Il résulte de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

En l’espèce, il ressort du diagnostic social et financier et du dernier décompte versé par le bailleur que le paiement du loyer courant n’a pas été repris, de sorte que le juge ne dispose pas du pouvoir de suspendre les effets de la clause résolutoire. Dès lors, la demande formée par Monsieur [M] lors de l’audience du 19 septembre 2024 qui s’analyse en une demande tendant à se voir accorder des délais de paiement, sera rejetée.

Par conséquent, il convient de constater que le bail conclu le 9 juillet 2018 a pris fin le 8 février 2024.

Monsieur [M] et Madame [R], qui n’ont plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de leur chef, seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

— SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SA DOMOFRANCE produit le contrat de location, des justificatifs de sa qualité à agir en lieu et place du bailleur initial (LOGEVIE) ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [M] et Madame [R] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite qui relèvent des dépens, la somme de 7009,42 euros à la date du 19 septembre 2024 (mois d’août 2024 inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, à des pénalités prévues au contrat, appliquées dans le cadre de l’article L442-5 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que les parties défenderesses doivent donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

Madame [R] ne contestait ni le principe ni le montant de cette dette lors de l’audience du 31 mai 2024 à laquelle elle était représentée. Au vu des pièces produites par la SA DOMOFRANCE, la somme sollicitée, non contestée par Monsieur [M] lors de l’audience du 19 septembre 2024, est fondée. Monsieur [M] et Madame [R] doivent par conséquent, être condamnés au paiement de la somme de 7009,42 euros, à titre provisionnel. S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. Le bail comporte une clause d“engagement conjoint et solidaire”des locataires au paiement du loyer, charges et taxes de toute nature (cf article 5 du contrat), ce qui est contradictoire. Cette clause ambigüe sera donc interprétée dans le sens le plus favorable aux débiteurs, en application de l’article 1190 du code civil, de sorte que la condamnation au paiement sera conjointe et non solidaire, comme sollicité par la société DOMOFRANCE, en l’absence de solidarité légale.

Monsieur [M] et Madame [R] seront également condamnés conjointement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant à compter du 1er septembre 2024 jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, qu’il convient de fixer par référence au montant actuel du loyer et des provisions pour charges à 524,58 euros.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [M] et Madame [R], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il apparaît équitable de laisser à la charge de la SA DOMOFRANCE les frais qu’elle a exposés en application de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande formée de ce chef.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, I.LAFOND statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 8 février 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail non daté à effet du 9 juillet 2018 et liant la société anonyme d’HLM LOGEVIE aux droits de laquelle vient la société anonyme DOMOFRANCE d’une part à Monsieur [U] [M] et Madame [Z] [R] d’autre part, concernant le bien à usage d’habitation situé,38[Adresse 1] [Localité 10]), ;

REJETONS la demande de délais de paiement formée par Monsieur [U] [M] visant à suspendre les effets de la clause résolutoire;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [U] [M] et Madame [Z] [R] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [U] [M] et Madame [Z] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société anonyme DOMOFRANCE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, égale à la somme de 524,58 euros;

CONDAMNONS conjointement Monsieur [U] [M] et Madame [Z] [R] à payer à la société anonyme DOMOFRANCE à titre provisionnel la somme de 7009,42 euros, au titre de l’arriéré de loyers, charges, pénalités et indemnités d’occupation arrêté au 19 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 comprise, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS conjointement Monsieur [U] [M] et Madame [Z] [R] à payer à la société anonyme DOMOFRANCE à titre provisionnel l’indemnité mensuelle d’occupation ci-dessus fixée, à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;

REJETONS le surplus des demandes formé par la société anonyme DOMOFRANCE;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [U] [M] et Madame [Z] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE