Du 17 janvier 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/01635 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZSWL

S.A. [Adresse 8]

C/

[J] [M] [U]

— Expéditions délivrées à

M. [J] [M] [U]

— FE délivrée à

M^e Françoise PILLET

Le 17/01/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 janvier 2025

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

S.A. HLM ICF ATLANTIQUE

RCS [Localité 10] N° 775 690 886 -

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Maître Françoise PILLET, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL COULAUD-PILLET (CB2P AVOCATS)

DEFENDEUR :

Monsieur [J] [M] [U]

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 3]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 22 Novembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 14 Août 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 octobre 2023, la S.A. [Adresse 8] a donné à bail à Monsieur [J] [M] [U] un logement situé [Adresse 6] à [Localité 7].

Par acte de commissaire de justice du 16 mai 2024, la S.A. HLM ICF ATLANTIQUE a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 3432,83 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 14 août 2024, la S.A. [Adresse 8] a assigné Monsieur [J] [M] [U] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 25 octobre 2024 aux fins de voir :

— Constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire en application de l’article 24 de la loi n°89-642 du 06 Juillet 1989 modifiée,

— Ordonner, en conséquence, l’expulsion de Monsieur [J] [M] [U] et de celle de tout occupant de son chef des locaux loués dans les conditions prévues par les articles L411-1, L 412-1 à L412-8 et R412-1 à R 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution.

— Ordonner que faute par lui de ce faire, il sera procédé à l’expulsion de Monsieur [J] [M] [U] avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— Condamner Monsieur [J] [M] [U] à payer à titre provisionnel en application de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile :

— les sommes portées au commandement outre les loyers et charges échus postérieurement au commandement jusqu’au jour de la présente assignation déduction faite des versements soit à ce jour la somme de 5064,92 euros (échéance du mois de juillet 2024 incluse) avec intérêts de droit au taux légal à compter du commandement et de la présente décision pour la différence,

— les loyers et charges venus à échéance depuis la date indiquée en tête du présent acte jusqu’au jour de la décision prononçant la résiliation du bail. Sauf à parfaire ou à diminuer sous réserves d’éventuels acomptes qui auraient été versés, et suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

— Condamner Monsieur [J] [M] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges au jour de la résiliation, laquelle indemnité sera indexée comme le loyer, jusqu’à la libération des lieux,

— Condamner Monsieur [J] [M] [U] au paiement de la somme de 500.00 euros, en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [J] [M] [U] au paiement de la somme de 200.00 euros, en application de l’article 1153 alinéa 4 du Code civil, pour résistance abusive et injustifiée,

— Condamner Monsieur [J] [M] [U] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ceux compris le cout du commandement de payer et de l’assignation (article 696 du Code de procédure civile).

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 25 octobre 2024, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 22 novembre 2024.

Lors de l’audience du 22 novembre 2024, la S.A. HLM ICF ATLANTIQUE, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 6811,49 euros au 20 novembre 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique être opposée à l’octroi de délai de paiement.

En défense, Monsieur [J] [M] [U] comparaît et expose qu’il ne conteste pas la dette. Il indique être sans emploi et percevoir une A.R.E de 800 euros mensuels.

Monsieur [J] [M] [U] n’a pas répondu aux convocations du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 17 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 19 août 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 25 octobre 2024.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 16 mai 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, le contrat liant les parties a été conclu le 27 octobre 2023 soit postérieurement à la réforme du 27 juillet 2023 entrée en vigueur à compter du 29 juillet 2023. Ainsi, et dans la mesure où ce délai est d’ordre public et où le commandement de payer les loyers délivré le 16 mai 2024 vise le délai de six semaines, il convient de retenir que ce délai a commencé à régir les relations entre les parties dès la conclusion du bail, et que le locataire disposait d’un délai de six semaines pour régulariser la dette.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

La S.A. [Adresse 8] a fait signifier à Monsieur [J] [M] [U] un commandement d’avoir à payer la somme de 3432,83 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 16 mai 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [J] [M] [U] n’ayant pas, dans le délai légal de six semaines à compter de la délivrance du commandement du 16 mai 2024, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 28 juin 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 28 juin 2024.

Le versement intégral du loyer courant n’a pas été repris avant la date de l’audience, de sorte que le juge ne dispose pas du pouvoir de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Dès lors, Monsieur [J] [M] [U] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 28 juin 2024, ce qui constitue pour la S.A. HLM ICF ATLANTIQUE un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la S.A. [Adresse 8] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 6811,49 euros à la date du 20 novembre 2024.

Cependant, ce décompte intègre des frais de procédure qui relèvent des dépens (335,43 euros), qu’il convient de déduire de cette créance.

Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Monsieur [J] [M] [U] sera donc condamné au paiement de la somme de 6476,06 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 20 novembre 2024 – échéance du mois d’octobre 2024 incluse. Monsieur [J] [M] [U] sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (544,03 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la provision au titre de la résistance abusive

Il n’y a pas lieu d’accorder une somme au titre de la résistance abusive et non justifiée de Monsieur [J] [M] [U] invoquée par la demanderesse sur le fondement de l’article 1231-6 du Code civil, en raison de l’incompétence du juge du contentieux de la protection, qui, s’il peut allouer une provision à la victime d’un dommage, excèderait ses pouvoirs s’il lui accordait des dommages-intérêts. Au demeurant la demanderesse ne justifie pas subir un préjudice indemnisable, hormis celui qui résulte du retard de paiement, réparé quant à lui par les seuls intérêts moratoires.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [J] [M] [U].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [J] [M] [U] à verser à la S.A. HLM ICF ATLANTIQUE la somme de 150 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à la date du 28 juin 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [M] [U] à quitter les lieux loués situés [Adresse 6] à [Localité 7] ;

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [J] [M] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (544,03 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [M] [U] à payer à la S.A. [Adresse 8] la somme de 6476,06 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 20 novembre 2024 (échéance du mois d’octobre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [M] [U] à payer à la S.A. HLM ICF ATLANTIQUE, à compter du 1er novembre 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [M] [U] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [M] [U] à payer à la S.A. [Adresse 8] une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION