N° RG 23/06763 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YDVD

PREMIERE CHAMBRE

CIVILE

72Z

N° RG 23/06763 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YDVD

Minute

AFFAIRE :

[S] [F] [L]

C/

S.D.C. DU [Adresse 6]

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : la SELARL CMC AVOCATS

M^e Jérôme DIROU

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 03 Avril 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré

Madame Delphine DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge

Statuant à Juge Unique

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 06 Février 2025,

JUGEMENT :

Réputé contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :

Madame [S] [F] [L]

née le 09 Juin 1970 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par Maître Marie-christine RIBEIRO de la SELARL CMC AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDERESSES :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, situé [Adresse 4] repésenté par son syndic bénévole, Madame [S] [F] [L]

Défaillant

N° RG 23/06763 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YDVD

Madame [I] [Y]

née le 07 Décembre 1980 à [Localité 7] (CHINE)

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Jérôme DIROU, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Mme [S] [F] [L] et Mme [I] [Y] sont les deux copropriétaires d’un immeuble sis [Adresse 5] placé sous le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Revendiquant un droit à jouissance privative sur une terrasse attenante au lot n°6 dont elle est propriétaire, Mme [S] [F] [L], par acte du 7 août 2023 a fait assigner Mme [I] [Y] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble représenté par son syndic bénévole, devant le tribunal judiciaire de BORDEAUX, auquel elle demande, dans ses dernières conclusions du 21 mai 2024, au visa des dispositions des articles 6-3 9 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 1103 1231-1 et 1240 du code civil de :

DECLARER Madame [S] [F] [L] recevable et bien fondée dans ses demandes ; CONSTATER l’existence d’un droit de jouissance privative de la terrasse rattachée au lot 6 de la copropriété au bénéfice de Madame [S] [F] [L], conformément au procès-verbal d’assemblée générale du 17 décembre 2020 approuvant l’état modificatif de division du règlement de copropriété ; Et par conséquent, ORDONNER la modification du règlement de copropriété conformément au modificatif de l’état descriptif de division du règlement de copropriété établi par la société AGEO CONSEILS le 30 octobre 2020, ainsi que la publicité du règlement de copropriété modifié ; COMMETTRE l’Office Notarial des Quinconces, étude de notaires située [Adresse 1], à procéder à la modification du règlement de copropriété du [Adresse 5] conformément au modificatif de l’état descriptif de division du règlement de copropriété établi par la société AGEO CONSEILS le 30 octobre 2020, ainsi qu’à la publicité du règlement de copropriété modifié ; CONDAMNER Madame [I] [Y] à la prise en charge intégrale des frais de notaire visant la modification et la publicité du règlement de copropriété du [Adresse 5] ; INTERDIRE à Madame [I] [Y] ainsi qu’à tout occupant de son chef, de s’introduire sur la terrasse du premier étage rattachée au lot 6 de la copropriété ;ORDONNER la condamnation définitive de la porte située dans l’escalier du bâtiment A donnant accès à la terrasse rattachée au lot 6 de la copropriété, aux frais exclusifs de Madame [I] [Y] ; CONDAMNER Madame [I] [Y] à démolir partiellement, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard le balcon-terrasse construit irrégulièrement sur la copropriété au R+2, lequel ne pourra avoir une largeur de plus de 2 mètres ; CONDAMNER Madame [I] [Y] au versement de la somme de 2.500 euros au titre de la résistance abusivement opposée à procéder à la régularisation les formalités de publicité du modificatif de l’état descriptif de division établi par la société AGEO CONSEILS le 30 octobre 2020 ; CONDAMNER Madame [I] [Y] au versement à Madame [S] [F] [L] de la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral subi, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ; CONDAMNER Madame [I] [Y] au paiement à Madame [S] [F] [L] de la somme de 283,30 euros au titre du pot de fleurs endommagé ; DEBOUTER Madame [I] [Y] de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles et de toute demande plus ample et contraire ; CONDAMNER Madame [I] [Y] à payer à Madame [S] [F] [L], la somme de 6.000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNER Madame [I] [Y] aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 23 octobre 2024, Mme [I] [Y] demande au tribunal de :

DEBOUTER Madame [F] [L] de toutes ses demandes. A TITRE RECONVENTIONNEL,

CONDAMNER Madame [F] [L] à enlever, sous astreinte de 50 € par jour de retard, le balcon-terrasse construit irrégulièrement sur la copropriété au R+1 dont elle interdit l’accès à la requérante. CONDAMNER Madame [F] [L] à enlever, sous astreinte de 50 € par jour de retard, les deux blocs de pompe à chaleur installés sur la cour, partie commune, en rez-de-chaussée. CONDAMNER Madame [F] [L] à payer sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, la somme de 5 000 €, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 9 décembre 2024.

MOTIVATION

I-Sur les demandes principales

Sur la demande de constater l’existence d’un droit de jouissance privative de la terrasse

La demande aux fins qu’il soit constaté un fait ne constitue ni une prétention ni une demande en justice au sens de l’article 53 du code de procédure civile, de sorte que le juge n’est pas tenu d’y répondre.

Sur les demandes de modification du règlement de copropriété conformément au modificatif de l’état descriptif de division

moyens des parties

Mme [F] [L] se prévaut de deux procès-verbaux d’assemblée générale du 17 décembre 2020 et du 21 janvier 2021 pour affirmer que le modificatif du règlement de copropriété instaurant un droit à jouissance privative sur la terrasse, édifiée au-dessus du lot n°6 dont elle est propriétaire, a été approuvé à l’unanimité des deux copropriétaires de l’immeuble. Elle soutient qu’aucun formalisme particulier ne serait requis pour tenir les assemblée générales au sein d’une copropriété composée de deux copropriétaires. Elle rappelle que ses vendeurs, les précédents propriétaires, bénéficiaient d’un droit réel de jouissance privatif sur la terrasse, aux termes d’un accord écrit signé en 2015 avec Mme [I] [Y] qui ferait preuve de mauvaise foi en le contestant.

Mme [I] [Y] conteste la valeur juridique de ces procès-verbaux d’assemblée générale, selon elle irréguliers, à défaut de signature du président de séance et du scrutateur, de convocation, de feuille de présence, de notification.

Réponse du tribunal

Selon les articles 41-8 et 41-13 de la loi du 10 juillet 1965 :

“Les dispositions de la présente section s’appliquent lorsque le syndicat des copropriétaires comporte au plus cinq lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, ou lorsque le budget prévisionnel moyen du syndicat des copropriétaires sur une période de trois exercices est inférieur à 15.000 euros.”

“Les dispositions de la présente section s’appliquent aux syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaire.”

En l’espèce, la copropriété en cause, dont le budget prévisionnel sur les exercices consécutifs de 2020 2021 et 2022 est inférieur à 15.000 euros et dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires, relève à la fois de la qualification des petites copropriétés et des copropriétés à deux.

Cette copropriété peut donc adopter une décision par voie de consultation écrite à l’unanimité ou à l’initiative d’un copropriétaire, ou par voie de réunion spontanée.

Si Mme [I] [Y] et les prédécesseurs de Mme [S] [F] [L] ont ainsi pu s’accorder par voie d’accord pris ensuite d’une réunion spontanée, sur la modification du règlement de copropriété, et non sur celle de l’état descriptif de division, ensuite de la création de terrasses desservant leurs lots respectifs, cela ne signifie pas que ces réunions, aussi commodes soient-elles, ont vocation à se substituer à des assemblées générales dans tous les cas d’espèce. En effet, pour les décisions relevant de la majorité qualifiée de l’article 26, une assemblée générale demeure implicitement requise, par les dispositions de l’article 41-16 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoient :

“Par dérogation aux dispositions de l’article 17, du troisième alinéa du I de l’article 18, du a du II de l’article 24, du a de l’article 25 et du deuxième alinéa du I de l’article 22 :

“1° Les décisions de l’assemblée générale relevant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, ainsi que la désignation du syndic peuvent être prises par le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix ;

2° Les décisions de l’assemblée générale relevant de la majorité des voix de tous les copropriétaires sont prises par le copropriétaire détenant au moins deux tiers des voix ;

3° Indépendamment du nombre de voix dont il dispose, chaque copropriétaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation de l’immeuble en copropriété, même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence.”

Or, la modification de l’état de division engendré par la création des deux terrasses, dès lors qu’elle implique une modification des tantièmes de copropriété, relève de la majorité de l’article 26. Ce d’autant plus qu’il apparaît que Mme [I] [Y] a exprimé son désaccord, par mail du 15 septembre 2020, sur la nouvelle répartition des tantièmes établie par le géomètre AGEO, au motif que les deux terrasses avaient la même superficie et que les tantièmes auraient du le prévoir, et que le correctif opéré ensuite de ces observations n’est pas versé aux débats.

Dès lors, ce sont les dispositions de l’article 41-18 de la loi du 10 juillet 1965 qui étaient applicables en l’espèce, imposant à Mme [S] [F] [L], en sa qualité de copropriétaire de convoquer la défenderesse à une assemblée générale en lui notifiant les points à l’ordre du jour, celle-ci, pouvant alors ajouter des points à l’ordre du jour sous réserve de l’en informer préalablement. Et cette convocation, « notifiant les points à l’ordre du jour » de l’assemblée générale, devait respecter les conditions de forme et de délai ordinaires, ce qui implique que ladite convocation soit notifiée au moins 21 jours avant la date de la réunion, sauf cas d’urgence, conformément aux dispositions de l’article 9 du décret du 17 mars 1967.

Le délai de 21 jours entre la convocation et la tenue de l’assemblée générale est un délai d’ordre public, dont le non-respect entraîne la nullité de ladite assemblée.

Il y a 3 exceptions au principe du délai de 21 jours énoncé à l’article 9 précité : tout d’abord, en cas d’urgence, par ailleurs, lorsque le règlement de copropriété prévoit un délai minimal supérieur à 21 jours et enfin en vertu de l’article 19 du décret du 17 mars 1967, en cas de mise en oeuvre de l’article 25-1 alinéa 2 de la loi de 1965, modifié par la loi SRU, le délai est réduit à 8 jours lorsque l’ordre du jour de la nouvelle assemblée ne porte pas sur de nouveaux point, qui ne correspondent pas au cas d’espèce.

L’article 64 du décret du 17 mars 1967 précise en outre que le point de départ du délai est fixé au lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire, et ce peu important que la lettre recommandée ait été effectivement remise à son destinataire.

L’article 642 du code de procédure civile dispose enfin :

“Tout délai expire le dernier jour vingt-quatre heures.

Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.”

En l’espèce, sont versés aux débats :

— un formulaire de vote par correspondance rempli par Mme [I] [Y] signé par celle-ci le 10 décembre 2020, reconnaissant avoir pris connaissance de l’ordre du jour et des documents annexés à la convocation à l’assemblée générale du 17 décembre 2020

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 17 décembre 2020

— une convocation datée du 28 décembre 2020 à l’assemblée générale du 21 janvier 2021, portant la mention “lettre remise en main propre contre émargement”, qui n’est pas signée

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 janvier 2021

Il en ressort que le délai de 21 jours devant séparer la notification de la convocation de l’assemblée générale n’a pas été respectée pour celle du 17 décembre 2020 et que la preuve de la remise de la convocation à l’assemblée générale du 21janvier 2021 n’est pas rapportée.

A défaut de convocation dans les délais légaux, les deux assemblée générales litigieuses sont nulles, de sorte que la modification du règlement de copropriété conformément au modificatif de l’état descriptif de division établi par la société AGEO CONSEILS le 30 octobre 2020 n’a pas été valablement autorisée, ce qui conduit à débouter Mme [S] [F] [L] de ses demandes de modification et de publicité du règlement de copropriété modifié, ainsi que de désignation d’un office notarial pour y procéder et enfin de prise en charge des frais de ce dernier par Mme [I] [Y].

sur les demandes d’interdiction de condamnation et de démolition

Le sens de la décision entraîne le rejet des demandes de Mme [S] [F] [L] d’interdiction de pénétrer sur la terrasse en cause, de condamnation de la porte et de démolition de la terrasse située au R+2.

sur la résistance abusive

moyens des parties

Mme [S] [F] [L] estime que la défenderesse oppose une résistance abusive à son droit de jouissance privative sur la terrasse litigieuse en refusant indûment de procéder aux formalités de publication de la modification du règlement de copropriété, tandis qu’elle avait donné son accord signé pour créer cette terrasse.

Mme [I] [Y] ne répond pas à ce chef de demande.

réponse du tribunal

Si la notion de résistance abusive ne fait l’objet d’aucune disposition juridique particulière au sein du code civil, elle est communément définie par la jurisprudence comme le comportement du débiteur tendant à refuser avec persistance à exécuter son obligation.

L’article 32-1 du code de procédure civile sanctionne l’abus du droit d’agir ou de se défendre en justice par le versement d’une amende civile au trésor public et de dommages et intérêts à l’adversaire.

L’abus suppose la caractérisation d’une faute susceptible de faire dégénérer en abus le droit d’ester ou de se défendre en justice.

En l’espèce, au vu de ce qui précède, il n’est pas établi que la défense de Mme [I] [Y], jugée partiellement fondée juridiquement, ait dégénéré en abus, de sorte que la demande portant sur sa résistance abusive ne peut qu’être rejetée.

sur le préjudice moral

Mme [S] [F] [L] fait valoir que la défenderesse s’introduit sur sa terrasse, casse des pots de fleurs et se montre très agressive verbalement ce qui lui cause un préjudice moral et un préjudice matériel, dont elle sollicite réparation. Elle a fait constater ces préjudices d’une part, par un certificat médical, chiffrant son ITT à 7 jours, accompagné de prescriptions médicales, et d’autre part, par un commissaire de justice et les factures d’achat des pots de fleurs endommagés.

Mme [I] [Y] n’a pas répondu à cette demande.

réponse du tribunal

Au vu des justificatifs produits, les préjudices matériel et moral de Mme [S] [F] [O] seront réparés par l’allocation des sommes respectives de 332, 96 euros et de 500 euros.

sur les demandes reconventionnelles de Mme [Y]

moyens des parties

Mme [I] [Y] sollicite la démolition de la terrasse construite irrégulièrement par Mme [F] [L] ainsi que des deux blocs de pompe à chaleur installés dans la cour sous astreinte.

Mme [S] [F] [L] conclut au débouté de ces demandes, indiquant qu’elle bénéficie d’un droit de jouissance privatif sur la terrasse litigieuse depuis son acquisition et que les blocs de pompe à chaleur préexistaient à son arrivée.

réponse du tribunal

Il ne ressort pas des éléments du dossier que la terrasse ni les pompes à chaleur ont été construites irrégulièrement. La défenderesse ne peut sans se contredire solliciter la démolition de la terrasse de la demanderesse alors même que l’édification de sa propre terrasse a été autorisée dans les mêmes conditions, par une une assemblée tenue spontanément entre deux copropriétaires, au sein d’une petite copropriété dans laquelle régnait une bonne entente, permettant de s’affranchir du formalisme de la loi du 10 juillet 1965, dont l’application redevient désormais impérative, à raison de l’important conflit entre les parties, que le tribunal ne peut que les encourager à régler.

Mme [I] [Y] sera déboutée de ses demandes tendant à la démolition de la terrasse et des pompes à chaleur.

II – Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En outre, l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Chacune des parties supportera la charge de ses dépens, en ce compris les frais de commissaires de justice et en équité, les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

L’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable depuis le 1er janvier 2020, dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire en statuant d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal

— Dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande de constater l’existence d’un droit à jouissance privative sur une partie commune

— Déboute Mme [S] [F] [L] de sa demande de modification et de publication du règlement de copropriété conformément au modificatif de l’état descriptif de division du règlement de copropriété établi par la société AGEO CONSEILS le 30 octobre 2020

— Déboute Mme [S] [F] [L] de sa demande de désignation d’un office notarial aux fins de publication du règlement de copropriété modifié selon l’état descriptif de division du règlement de copropriété établi par la société AGEO CONSEILS le 30 octobre 2020 et de prise en charge des frais de celui-ci par Mme [I] [Y]

— Déboute Mme [S] [F] [L] de ses demandes d’interdiction de s’introduire sur la terrasse, de condamnation de la porte y donnant accès, et de démolition partielle du balcon-terrasse situé au R+2

— Déboute Mme [S] [F] [L] de ses demandes au titre de la résistance abusive

— Condamne Mme [I] [Y] à régler à Mme [S] [F] [L] la somme de 332, 96 euros en réparation de son préjudice matériel

— Condamne Mme [I] [Y] à régler à Mme [S] [F] [L] la somme de 500 euros en réparation de son préjudice moral

— Déboute Mme [I] [Y] de ses demandes de démolition de la terrasse du lot n°6 et des pompes à chaleur

— Dit que Mme [S] [F] [L] et Mme [I] [Y] conserveront la charge de leurs dépens en ce compris les frais de commissaire de justice

— Déboute Mme [S] [F] [L] et Mme [I] [Y] de leurs demandes sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— Rappelle que l’exécution provisoire est de droit

— Rejette toutes les autres demandes

La présente décision est signée par Madame DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge et Monsieur David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT