Du 15 mai 2025

5AG

SCI/FH

PPP Contentieux général

N° RG 23/03567 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YMNN

[W] [E]

C/

S.A. DOMOFRANCE

— Expéditions délivrées à

M^e Mathieu RAFFY

— FE délivrée à

M^e Laure COOPER

Le 15/05/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 15 mai 2025

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Magistrate

GREFFIER : Madame Françoise SAHORES (lors des débats)

Madame Frédérique HUBERT (lors du délibéré)

DEMANDERESSE :

Madame [W] [E]

née le 07 Mars 1985 à [Localité 9]

[Adresse 5]

[Adresse 7]

[Localité 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/000139 du 07/06/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

Représentée par M^e Laure COOPER, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDERESSE :

S.A. DOMOFRANCE, immatriculée au RCS de [Localité 8] N° 458 204 963

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 3]

Représentée par Maître Mathieu RAFFY, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL MATHIEU RAFFY – MICHEL PUYBARAUD

DÉBATS :

Audience publique en date du 13 Mars 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

La SA DOMOFRANCE a consenti à Madame [W] [E], un bail d’habitation à effet au 11 août 2006, pour une durée d’un mois renouvelable, portant sur un logement situé au [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel révisable de 284,23 € et une provision sur charges mensuelle de 49,62 €.

Le bail a été reconduit par tacite reconduction.

Arguant de désordres au sein du logement, Madame [W] [E] a, par acte de commissaire de justice délivré le 9 août 2023, fait assigner la SA DOMOFRANCE devant le juge des contentieux de la protection de ce siège, aux fins de la voir principalement condamner à réaliser, sous astreinte, les travaux de réparation qui s’imposent pour y mettre un terme définitif et obtenir l’indemnisation de ses préjudices.

L’affaire a été retenue à l’audience du 13 mars 2025 après 15 renvois contradictoires justifiés par la nécessité pour les parties d’échanger leurs conclusions et pièces.

A l’audience, Madame [W] [E], représentée par son conseil, modifie ses prétentions et demande, désormais, au juge des contentieux de la protection, sur le fondement des dispositions des articles 1719 et 1231-1 du code civil et les décrets n°2002-120 du 30 janvier 2002 et n°87-713 du 26 août 1987, de :

— juger recevable et bien fondée son action,

— débouter la société DOMOFRANCE de l’intégralité de ses demandes plus amples et contraires,

— condamner la Société DOMOFRANCE à supprimer les infiltrations d’air situées au niveau de la fenêtre du salon et de la porte d’entrée du logement qui lui a été donné à bail et à résoudre les problèmes d’évacuation de l’eau tant au niveau de la cuisine que dans la salle de bains, et ce, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de 8 jours suivant la signification du jugement à intervenir,

— condamner en outre la Société DOMOFRANCE à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

— condamner par ailleurs la Société DOMOFRANCE à lui payer la somme de 1.494 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier,

— condamner enfin la Société DOMOFRANCE à lui rembourser la somme de 336,09 € à titre de trop-perçu pour les charges d’entretien d’ascenseur, dont elle n’est pas redevable,

— condamner la Société DOMOFRANCE au paiement d’une somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en application des dispositions de l’article 37 de la loi de juillet 1991 ainsi qu’aux entiers dépens.

En défense, la SA DOMOFRANCE, représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 :

— à titre liminaire :

— de juger Madame [W] [E] irrecevable comme prescrite en toutes ses demandes portant sur une date antérieure au 3 août 2020,

— en toute hypothèse, au fond :

— de débouter Madame [W] [E] de l’intégralité de ses demandes.

— de la condamner reconventionnellement au paiement d’une indemnité de 1.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé aux conclusions écrites des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

La présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS :

— Sur l’obligation du bailleur de délivrer un logement décent et d’assurer la jouissance paisible du logement :

L’article 1719 du code civil énonce que «le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant,

2° d''entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° d’assurer également la permanence et la qualité des plantations».

L’article 1720 du même code prévoit que «le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives».

Il ressort des dispositions de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le bailleur est, notamment, obligé :

— de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ;

— de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

— d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse mentionnée dans le bail ;

— d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Aux termes de l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, le logement doit assurer le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Le logement est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Le logement est doté des équipements de chauffage et de production d’eau chaude en bon état d’usage et de fonctionnement.

— Sur la demande de réalisation de travaux sous astreinte:

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire leur mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue aux articles L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’État dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6».

Madame [W] [E] soutient que la SA DOMOFRANCE ne respecte pas son obligation de délivrance conforme d’un logement décent et de lui garantir une jouissance paisible. Elle affirme que l’air s’infiltre au niveau de la fenêtre du salon et de la porte d’entrée du logement et que ce problème persiste en dépit de l’intervention d’un menuisier le 2 février 2023, ce dernier ayant supprimé d’autres infiltrations de ce type, étant préciser que les joints d’étanchéités qu’il a posés commencent à dépérir. Elle sollicite, en conséquence, la condamnation de la SA DOMOFRANCE sous astreinte à supprimer les infiltrations d’air qu’elle subies. Elle prétend que la SA DOMOFRANCE, pourtant informée de la persistance de ces désordres, ne les a toujours pas réparés, lesquels s’aggravent par ailleurs. Elle conteste avoir fait obstruction aux demandes de rendez-vous de la société mandatée pour effectuer les réparations. Elle prétend avoir toujours donné suite aux demandes de cette dernière et indiqué ses disponibilités, lesquelles n’ont pas toujours été prises en compte alors qu’elle est salariée et que son employeur est de moins en moins compréhensif pour l’autoriser à s’absenter au regard de ses nombreuses absences liées aux dépannages récurrents qu’elle a subis durant plusieurs années. Elle réclame, en outre, la condamnation sous astreinte de la SA DOMOFRANCE à résoudre le problème d’évacuation d’eau dans la cuisine et la salle de bains qu’elle rencontre, dont la récurrence prouve qu’il est lié à un mauvais système d’évacuation générale de l’appartement qui ne peut lui être imputé en tant que locataire.

La SA DOMOFRANCE conclut au débouté et affirme que Madame [W] [E] a fait obstruction au passage de l’entreprise qu’elle a mandatée afin de verifier et mettre en oeuvre le cas échéant les travaux destinés à éviter le passage d’air au niveau de la fenêtre du salon allègué. S’agissant des problèmes d’évacuation, elle affirme qu’une entreprise est intervenue dès le 5 juillet 2024 au domicile de Madame [W] [E] pour déboucher les évacuations, bien que ces réparations soient à la charge du preneur, s’agissant de réparations locatives.

— Sur les infiltrations d’air :

Il ressort des pièces produites que des infiltrations d’air affectent le logement loué. La SA DOMOFRANCE prouve avoir faire réalisé des travaux afin de les supprimer. La facture établie par la Société SOCOREMAT le 2 février 2023 montre, en effet, que des travaux de menuiserie consistant en la pose de joints d’étanchéité sur la périphérie des menuiseries entre le placo et la menuiserie ont été réalisés dans le logement loué par Madame [W] [E]. Toutefois, les pièces communiquées montrent que des infiltrations d’air persistent au niveau de la fenêtre du salon et de la porte d’entrée du logement. Ainsi, Madame [P] [K], gestionnaire de la SA DOMOFRANCE, précise dans un courrier électronique en date du 14 mars 2023 que «Madame [E] nous confirme et nous avons pu le constater sur place qu’il y a toujours de l’air qui passe notamment sur l’une des fenêtres du séjour et légèrement sur la porte d’entrée du logement». De même, dans son bulletin d’intervention établie le 5 avril 2023, la société CGMI indique : «(…) contrôle détallonage des portes ok, contrôle aération menuiseries vérifié ok, bonne hygiène de l’air dans tout le logement, de l’air passe sous la fenêtre du salon à fort débits, pb avec la porte d’entrée qui ferme mal et laisse passer de l’air mais rien à voir avec la VMC qui elle aspire normalement».

Le bon de commande du 30 mai 2024 émis par la SA DOMOFRANCE prouve que cette dernière a, en sa qualité de bailleresse, mandaté la société MGB afin de réaliser un devis pour remedier à ce désordre « merci d’appeler la locataire en urgence et faire un devis pour éviter le passage d’air au niveau de la fenêtre du logement (la locataire vous expliquera)».

Cependant, les pièces versées aux débats montrent que cette dernière société n’a jamais pu intervenir au domicile de Madame [W] [E].

Il apparaît, ainsi, que le 19 juillet 2024, la Société MGB a contacté Madame [W] [E], par courrier électronique, afin de connaître ses disponibilités pour lui permettre d’intervenir et d’établir le devis. Cette dernière, dans un courrier électronique en réponse du 26 juillet 2024 a repoussé toute intervention après le 15 septembre 2024. Pourtant, ce n’est que dans un courrier électronique du 3 octobre 2024, que la Société MGB a repris contact et proposé d’intervenir le 9 octobre 2024 entre 14 h 30 et 15 h 30. Cependant, Madame [W] [E] étant indisponible à cette date, elle a, dans un courrier en réponse du même jour, indiqué être disponible le «mardi 15/10/24 après 15h, le mercredi 16/10/24 après 15 h et le jeudi 17/10/24 après 15h».

La société MGB a attendu le 10 octobre 2024 pour lui proposer, par courrier électronique, une date d’intervention conforme à ses disponibilités, soit le 15 octobre 2024 entre 15h et 17h. Cette dernière, se plaignant de l’absence de retour favorable à son précédent courrier, a répondu, par courrier électronique du même jour, ne pas être disponible à cette date, qu’elle avait pourtant proposé à l’entreprise. Elle a, également, mentionné d’autres dates pour lesquelles elle pouvait se rendre disponible.

Sans repondre aux propositions de Madame [W] [E], la Société MGB a, par courrier électronique du 11 octobre 2024, indiqué à la SA DOMOFRANCE avoir tenté de joindre Madame [W] [E] par téléphone plus d’une dizaine de fois sans succès pendant plusieurs mois et a précisé «au vu du temps passé, nons déclinons cette commande … qui a priori n’est pas une prioté. Nous nous concentrons sur vos locataires plus coopératifs».

Les échanges de courriers électroniques entre la locataire et la Société MGB ne permettent pas de conclure que Madame [W] [E] a fait obstruction aux demandes de rendez-vous du prestatataire mandaté par la SA DOMOFRANCE. Il apparaît, en effet, que par son comportement et les délais qu’elle a pris pour répondre à Madame [W] [E] et fixer un rendez-vous, la Société MGB n’a pas permis à la preneuse de se libérer afin de permettre son intervention.

Il est constant que les infiltrations d’air persistent, la SA DOMOFRANCE sera, en conséquence, condamnée à faire supprimer les infiltrations d’air situées au niveau de la fenêtre du salon et de la porte d’entrée du logement donné à bail à Madame [W] [E].

En revanche, cette société a démontré avoir tenté de respecter ses obligations de bailleur et pallier les désordres dénoncés par sa locataire. Dès lors, il n’y a pas lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte. Madame [W] [E] sera, en conséquence, déboutée de sa demande de condamnation sous astreinte.

— Sur les problème d’évacuation d’eau dans la cuisine et la salle de bains :

Madame [W] [E] explique se plaindre depuis de nombreux mois de problèmes d’évacuation des eaux au sein du logement et que leur récurrence ne peut lui être imputée.

Il y a lieu de relever que la Société CGMI, mandatée par la SA DOMOFRANCE, est intervenue le 5 juillet 2024 au domicile de Madame [W] [E] afin de déboucher les évacuations de l’évier de la cuisine et de la salle de bains. En revanche, si cette dernière assure que ces désordres persistent force est de constater qu’elle ne communique au soutien de ses allégations que deux courriers accompagnés, pour l’une d’elles, de photographies non datées, qu’elle a elle même adressés à son bailleur et à la Société CGMI les 16 août 2024 et 29 août 2024. Cependant, ces seules pièces ne sont pas suffisantes pour établir la persistance de ce problème d’évacuation des eaux dans la cuisine et la salle de bains.

Par ailleurs, si Madame [W] [E] argue d’une récurrence de ce problème d’évacuation de l’eau le rendant dès lors réparable par le bailleur, force est de constater que les pièces qu’elle produit ne permettent de corroborer ses allégations.

En revanche, il est nécessaire de rappeler que les opérations de débouchage d’un système d’évacuation d’eau constituent des réparations locatives à la charge du locataire en application du décret n°87-712 du 26 août 1987. Elles ne sont donc pas à la charge du bailleur. Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de condamner, sous astreinte, la SA DOMOFRANCE à résoudre les problèmes d’évacuation de l’eau dans la cuisine et dans la salle de bain.

— Sur la réparation des préjudices :

L’article 1217 du code civil prévoit que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Suivant l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

— Sur la prescription :

Aux termes des dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, «toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit».

Les obligations du bailleur sont continues et doivent être respectées pendant toute la durée du bail, ce contrat étant à exécution successive.

L’article 122 du code de procédure civile énonce que «constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée».

La SA DOMOFRANCE soutient que, par application des dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, les demandes de Madame [W] [E] portant sur une période antérieure au 9 août 2020 sont prescrites puisque son assignation a été délivrée le 9 août 2023.

Madame [W] [E] soutient que la SA DOMOFRANCE fait une application erronée du délai de prescription prévu à l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Elle indique que, de jurisprudence constante, l’application du délai de prescription triennale a seulement vocation à déterminer un délai pendant lequel un demandeur s’estimant lésé peut agir en justice, sans que ce délai ne puisse diminuer l’indemnisation intégrale du préjudice subséquent. Elle ajoute que le bailleur est tenu à une obligation continue de délivrance relative à la décence du logement et à l’entretien des locaux en état de service à l’usage prévu par le contrat. Elle prétend avoir véritablement eu connaissance des faits permettant d’exercer son droit d’ester en justice à l’encontre de la SA DOMOFRANCE qu’à compter de la saisine du conciliateur le 19 décembre 2022, de sorte que sa demande n’est pas prescrite dès lors qu’elle a agi en justice par assignation du 9 août 2023.

S’agissant du point de départ du délai de prescription, Madame [W] [E] indique dans ses écritures que la SA DOMOFRANCE lui a donné à bail un appartement très mal isolé sur le plan thermique et non doté des équipements de chauffage adaptés à la superficie de l’appartement, la contraignant à vivre dans un appartement mal chauffé, à exposer chaque année des frais de chauffage astronomiques et à supporter des pannes à répétition de la chaudière qui s’usait anormalement du fait de sa surchauffe continuelle.

Elle reconnait s’être «bien évidemment plainte à sa bailleresse de ces désordres dès qu’elle s’en est aperçue lors de la première période hivernale en 2006». Aussi, ses propres déclarations montrent qu’elle avait dès l’hiver 2006 connaissance des désordres du logement lui permettant d’agir à l’encontre de son bailleur.

En revanche, la saisine du conciliateur de justice en 2022 ne peut constituer ce point de départ, les désordres et leurs conséquences étant connus depuis plusieurs années et elle-même admettant dans ses propres écritures qu’elle a foumulé en vain plusieurs demandes de relogement à compter de l’année 2017 «les années passant et Madame [W] [E] voyant que sa bailleresse ne mettait strictement rien en oeuvre pour résoudre ses problèmes d’isolation, elle s’est convaincue que la seule solution était de déménager».

Madame [W] [E] argue du caractère continu des désordres qu’elle a subis.

Or, elle a attrait en justice la SA DOMOFRANCE, par exploit de commissaire de justice délivré le 9 août 2023.

Aussi, compte tenu de la prescription triennale applicable en la matière, il apparaît que les demandes de réparation de Madame [W] [E] concernant la période du mois d’août 2006 au 8 août 2020, soit plus de 3 ans avant le dépôt de l’acte introductif d’instance du 9 août 2023, encourt la prescription et seront déclarées irrecevables.

— Sur le préjudice de jouissance :

Madame [W] [E] soutient avoir subi un préjudice de jouissance puisqu’elle a été contrainte de vivre dans un logement non étanche à l’air, depuis son entrée dans les lieux jusqu’à l’intervention du menuisier le 2 février 2023, et non doté d’équipements de chauffage adaptés. Elle soutient avoir souffert durant cette période de 16 années et 6 mois d’une température anormalement basse dans son logement (toujours inférieure à 17°C durant la période hivernale malgré la puissance maximale des appareils de chauffage). Elle sollicite une indemnisation de 10.000 € calculée sur la base d’une somme de 600 € par année passée dans ce logement indécent. Elle ajoute que la bailleresse lui a fait payer depuis son entrée dans les lieux en 2006 des charges pour couvrir l’entretien du chauffage et de la VMC comme cela apparaît sur la quittance du mois de juin 2023 sans jamais accéder à ses demandes orales d’intervention pour régler ses problèmes de chauffage et d’isolation jusqu’à l’intervention du conciliateur de justice.

La SA DOMOFRANCE conclut au débouté de ce chef de demande. Elle indique que Madame [W] [E] ne prouve pas ses allégations et produit uniquement des attestations émanant de personnes de sa connaissance se limitant à indiquer qu’il faisait froid à l’intérieur du logement lors des périodes hivernales. Elle estime que ces éléments ne permettent pas de caractériser un quelconque défaut de fonctionnement de la chaudière, lequel n’a d’ailleurs jamais été constaté par les prestataires mandatés par la société DOMOFRANCE et le DPE de l’appartement qui a été réalisé étant de catégorie C, soit une notation plutôt performante. Elle fait valoir que tant le principe même de la demande que son montant est injustifié.

A titre liminaire, il échet de rappeler que Madame [W] [E] ne peut formuler de demande de réparation que sur la période du 9 août 2020 au 2 février 2023.

Il a déjà été jugé que le logement loué subit des infiltrations d’air et qu’une partie de ces désordres a pu être réparé à la suite de la réalisation de travaux de menuiseries le 2 février 2023. Les attestations produites permettent de prouver que ces infiltrations d’air existent depuis plusieurs années. Par ailleurs, les pièces communiquées, plus spécialement le courrier de Madame [P] [K], gestionnaire au sein de la SA DOMOFRANCE, du 6 février 2023, montrent que les radiateurs de l’appartement ont fait l’objet d’un désembouage et que l’unique radiateur du salon est insuffisant. Aucun élément produit ne permet, en revanche, de conclure que la chaudière était défectueuse et cette défectuosité ne peut se déduire de son remplacement au début de l’année 2024.

Certes les photographies, par ailleurs illisibles, produites par Madame [W] [E] ne suffisent pas à démontrer la température de l’appartement durant les périodes hivernales. Cependant, il ressort du courrier de Madame [P] [K], gestionnaire au sein de la SA DOMOFRANCE, du 14 mars 2023, que la température est désormais de 19° C à la suite du remplacement du radiateur. Ce courrier corrobore, ainsi, les attestations de témoins versées aux débats et permettent de prouver que la température de l’appartement était anormalement basse durant la période hivernale.

Il apparaît, en conséquence, que Madame [W] [E] a subi un préjudice de jouissance durant les périodes hivernale de la fin d’année 2020 et jusqu’au 2 février 2023, laquelle sera réparée à hauteur de 1.200 €.

— Sur le préjudice financier :

Madame [W] [E] sollicite une somme de 1.494 € à titre de dommages et intérêts correspondant à la surconsommation qu’elle a subie sur la période du 9 avril 2013 au 7 mars 2023. Elle explique avoir été contrainte de régler chaque année des factures très élevées à la Société GAZ DE [Localité 8]. Elle explique que le DPE établi après les travaux d’isolation réalisés par la société SOCOREMAT montre que sa consommation annuelle de gaz est très largement supérieure à celle qu’elle aurait dû avoir avec systématiquement un pic de consommation durant la période hivernale. Elle note d’ailleurs que les deux dernières factures émises les 20 mars 2023 et le 21 mars 2024 montrent une consommation plus faible, conséquence des travaux réalisés par le menuisier le 2 février 2023. Elle soutient que le préjudice financier est constitué par sa surconsommation annuelle et le calcule en faisant la différence entre sa consommation réelle et la consommation qu’elle aurait dû avoir suivant le DPE.

La SA DOMOFRANCE argue de l’irrecevabilité des demandes de Madame [W] [E] pour la période antérieure au 9 août 2020, pour cause de prescription. Sur le fond, elle estime qu’elle ne démontre pas le surcoût dont elle fait état puisqu’elle ne se base que sur le DPE en faisant fi de sa propre consommation énergétique dont on ne sait strictement rien. Elle sollicite le rejet de ce chef de demande s’agissant de la période non prescrite.

Il y a lieu de rappeler que Madame [W] [E] ne peut formuler de demande de réparation que sur la période postérieure au 9 août 2020.

Il convient de relever que le diagnostic de performance énergétique réalisé le 10 février 2023, soit postérieurement aux travaux de menuiserie du 2 février 2023, mentionne que la consommation annuelle en gaz doit s’élèver à 3.264 kwh pour chauffer le logement litigieux et à 1.724 kwh pour l’eau chaude, soit 4.988 kwh.

Sur la période, Madame [W] [E] ne fournit que deux factures de gaz couvrant les périodes du 8 mars 2021 au 7 mars 2022 et du 8 mars 2022 au 7 mars 2023.

S’agissant de la facture couvrant la période du 8 mars 2021 au 7 mars 2022, il apparaît que sa consommation de gaz était de 9.676 kWh, soit une consommation supplémentaire de 4.688 kwh. Toutefois, Madame [W] [E] ne produit aucune information sur sa consommation d’eau. En l’absence de cette information, il n’est pas possible d’établir que la surconsommation de gaz est exclusivement imputable à une surconsommation de chauffage.

Le fait que sa consommation a par la suite diminuée ne saurait suffire à apporter cette preuve.

Il en est de même de la facture du 20 mars 2023 correspondant à la période du 8 mars 2022 au 7 mars 2023 pour laquelle la consommation a été de 6 030 kWh.

Elle sera, en conséquence, déboutée de sa demande de réparation faute de preuve de son préjudice financier.

— Sur le remboursement des provisions sur charges versées :

L’ article L. 442-3 du code de la construction et de l’habitation dispose que les charges récupérables sur le locataire dans un immeuble appartenant à un organisme d’HLM sont exigibles en contrepartie :

— des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée,

— des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée, qui ne sont pas la conséquence d’une erreur de conception ou d’un vice de réalisation.

Les décrets n° 83-955 du 9 novembre 1982 et n° 87-713 du 26 août 1987 fixent la liste des charges récupérables auprès des locataires et notamment les frais d’entretien et de menues réparations des ascenseurs.

Toutefois, la répartition des charges locatives doit se faire en fonction de l’utilité représentée par les équipements ou services communs. Ainsi, des charges locatives relatives à l’entretien courant et aux menues réparations d’un ascenseur peuvent être demandées aux locataires d’un appartement au rez-de-chaussée dès lors que ceux-ci peuvent être amenés à utiliser cet ascenseur pour accéder, notamment, à des parties communes ou privatives (sous-sol, parking, cave). En dehors de ce cas, aucune dépense ne doit être mise à leur charge.

Madame [W] [E] sollicite, dans le dispositif de ses conclusions, le remboursement d’une somme de 336,09 € à titre de trop-perçu des charges d’entretien de l’ascenseur dont elle n’est pas redevable pour la période du mois d’août 2020 au mois de novembre 2024. Elle explique résider au rez-de-chaussée de l’immeuble et ne pas utiliser l’ascenseur équipant la résidence pour se rendre au sous-sol puisqu’elle ne dispose ni de cave ni d’un emplacement de place de parking au sous-sol. Elle indique verser chaque mois une somme de 6,59 € par mois en paiement de cette charge spéciale. Elle consteste avoir été informée de l’existence du local à vélo au sous-sol dont elle n’a pas la clé, qu’elle ne possède pas de vélo et n’a donc jamais eu l’occasion d’interroger la bailleresse sur l’existence de ce local.

Elle ajoute qu’aucune clé ne lui a été remise lors de la signature du contrat de bail.

La SA DOMOFRANCE conclut au débouté de ce chef de demande, l’ascenseur permettant à Madame [W] [E] d’accéder au local à vélo au sous-sol, local commun accessible via un système de contrôle d’accès VIGIK, justifiant ainsi la facturation des charges d’ascenseur.

En l’espèce, il résulte du contrat de bail que Madame [W] [E] occupe un logement

situé au rez-de chaussée de l’immeuble. Le contrat de bail prévoit expressément une provision mensuelle sur charge pour l’ascenseur d’un montant de 10,49 €. Toutefois, la quittance de loyer du mois de juin 2023 confirme l’imputation d’une provision sur charges concernant l’ascenseur à hauteur de la somme de 6,59 €.

Le contrat de bail ne mentionne pas la location d’un parking ni ne précise qu’une cave serait mise à disposition de Madame [W] [E]. S’agissant du local à vélo dont fait état la SA DOMOFRANCE, situé au sous-sol et accessible par l’ascenseur, il est constant que Madame [W] [E] ne peut l’utiliser à défaut d’avoir la clé, ce local étant fermé ainsi qu’il résulte de la photographie versée aux débats et non contestée par la SA DOMOFRANCE. Cette dernière ne démontre pas avoir remis à la preneuse une clé du local à vélo.

Ainsi, au vu de l’ensemble de ses éléments, il est établi que Madame [W] [E] n’est pas amenée à utiliser cet ascenseur pour accéder à des parties communes ou privatives n’ayant pas de place de parking ni de cave et n’ayant pas la clé lui permettant l’accès au local à vélo. Cette dernière ne peut donc se voir réclamer de provision sur charges mensuelles concernant l’ascenseur.

La SA DOMOFRANCE sera ainsi condamnée à verser à Madame [W] [E] la somme de 336,09 € qu’elle réclame dans son dispositif.

— Sur les demandes accessoires :

La SA DOMOFRANCE, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Succombante, il apparaît équitable de la condamner à payer à Madame [W] [E] la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code procédure civile, étant précisé qu’il n’est pas démontrer que les dispositions de l’article 37 de la loi du juillet 1991 soient applicables en l’espèce faute de preuve que cette dernière bénéficie de l’aide juridictionnelle.

En revanche, la SA DOMOFRANCE, qui succombe, sera déboutée de sa demande fondée sur les mêmes dispositions.

PAR CES MOTIFS :

La vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort :

CONDAMNE la SA DOMOFRANCE à supprimer les infiltrations d’air situées au niveau de la fenêtre du salon et de la porte d’entrée du logement donné à bail à Madame [W] [E] ;

DÉCLARE irrecevables les demandes présentées par Madame [W] [E] de réparation au titre des préjudices de jouissance et financier concernant la période du mois d’août 2006 au 8 août 2020, car prescrites ;

CONDAMNE la SA DOMOFRANCE à payer à Madame [W] [E] la somme de 1.200 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la SA DOMOFRANCE à payer à Madame [W] [E] la somme de 336,09 € en remboursement du trop-perçu de charges d’entretien d’ascenseur concernant la période du mois d’août 2020 au mois de novembre 2024 ;

DÉBOUTE Madame [W] [E] du surplus de ses demandes ;

DÉBOUTE la SA DOMOFRANCE du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la SA DOMOFRANCE à payer à Madame [W] [E] la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SA DOMOFRANCE aux dépens ;

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par la Vice-Présidente et le Greffier.

LE GREFFIER LA VICE PRÉSIDENTE

chargée des contentieux de la protection