TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

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18° chambre

1ère section

N° RG 20/07013

N° Portalis 352J-W-B7E-CSQM5

N° MINUTE : 4

contradictoire

Assignation du :

30 Juillet 2020

JUGEMENT

rendu le 15 Janvier 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L. VERONESE

[Adresse 29]

[Localité 39]

représentée par Maître Christophe DENIZOT de l’ASSOCIATION AARPI NICOLAS DENIZOT TRAUTMANN ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #B0119

DÉFENDERESSE

Société HEMATITE

[Adresse 5]

[Localité 36]

représentée par Maître Bertrand RACLET de l’AARPI OPERA AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #K0055

Décision du 15 Janvier 2026

18° chambre 1ère section

N° RG 20/07013 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSQM5

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 30 Septembre 2025, tenue en audience publique devant Madame Sophie GUILLARME, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 8 janvier 2026.

Puis, le délibéré a été prorogé au 15 janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 9 mai 1997, la Caisse des Retraites du Crédit Foncier de France, aux droits de laquelle est venue la société Hématite, a donné à bail commercial, renouvelé le 29 novembre 2007, à la société Cout’Air, aux droits de laquelle sont venues successivement la société Iona, puis la SARL Véronèse, divers locaux commerciaux à usage principal de maroquinerie, bagagerie, prêt-à-porter, chaussures et à titre accessoire vente de tous articles commercialisés sous la marque « Longchamp », dépendant d’un immeuble situé [Adresse 26] à [Localité 55], pour une durée de neuf années à compter du 1er mars 1997, puis du 1er octobre 2006 pour se terminer le 30 septembre 2015. Le bail s’est poursuivi par tacite prolongation à compter du 1er octobre 2015.

Les lieux sont désignés ainsi qu’il suit :

— Une boutique à gauche de la porte d’entrée de l’immeuble avec arrière-boutique attenante au magasin (lot n°1)

— Un local au sous-sol comprenant les locaux ajoutés par avenant en date du 29 décembre 1995 (cave + partie de couloir) (lots 29,30,31,25 et 36).

Par avenant du 5 août 1999, l’activité autorisée par le bail a été modifiée comme suit : “Usage principal de maroquinerie, bagagerie, prêt à porter, chaussures et à titre accessoire vente de tous articles commercialisés sous la marque «HERVE CHAPELIER.”

Par acte extrajudiciaire en date du 28 mars 2017, la bailleresse a délivré congé à la locataire avec refus de renouvellement et offre d’une indemnité d’éviction pour le 30 septembre 2017.

Par ordonnance de référé du 7 mars 2018, le tribunal de grande instance de Paris a désigné M. [T] [Z] en qualité d’expert judiciaire, avec mission de donner son avis sur l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation, puis, par ordonnance du 15 février 2019, a désigné M. [P] en remplacement de M. [Z].

Par acte d’huissier en date du 30 juillet 2020, la société Véronèse a assigné la société Hématite devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principalement de voir annuler le congé délivré selon elle de mauvaise foi et, subsidiairement, de voir fixer l’indemnité d’éviction à la somme de 16 000 000 euros.

Par conclusions d’incident notifiées le 12 novembre 2020, la société Hématite a soulevé devant le juge de la mise en état la prescription de la demande de la société Véronèse en annulation du congé, demande à laquelle elle a par la suite renoncé, la société Véronèse renonçant elle-même à se prévaloir de la nullité du congé du 28 mars 2017.

M. [P] a déposé son rapport le 28 novembre 2022 ; il conclut à une indemnité de transfert qu’il estime à hauteur de 6 045 400 euros et chiffre l’indemnité d’occupation à la somme annuelle de 396 000 euros HT HC.

Aux termes de ses dernières conclusions n°2 notifiées par RPVA le 26 mars 2024, la société Véronèse demande au tribunal de :

— Fixer le montant de l’indemnité d’éviction due par la société Hématite comme suit :

* Indemnité principale : 12 486 312 euros, subsidiairement 9 828 000 euros,

* Perte partielle de clientèle : 5 400 000 euros, subsidiairement 1 800 000 euros,

* Frais de remploi : 1 248 631 euros, subsidiairement 936 000 euros,

* Frais de réinstallation : 1 201 735 euros HT (1 439 483 euros TTC),

* Frais de déménagement : réservé

* Trouble commercial : 328 466,25 euros,

En conséquence :

— Condamner la société Hématite à lui payer les sommes de :

* Indemnité principale : 12 486 312 euros (douze millions quatre cent quatre-vingt-six mille trois cent douze euros), subsidiairement 9 828 000 euros (neuf millions huit cent vingt-huit mille euros)

* Perte partielle de clientèle : 5 400 000 euros (cinq millions quatre-cents mille euros), subsidiairement 1 800000 euros (un million huit cent mille euros),

* Indemnités accessoires :

° Frais de remploi : 1 248 631 euros (un million deux cent quarante-huit mille six cent trente et un euros), subsidiairement 936 000 euros (neuf cent trente-six mille euros),

° Frais de réinstallation : 1201 735 euros HT (un million deux cent un mille sept cent trente-cinq euros) soit 1 439 483 euros TTC (un million quatre cent trente neuf mille quatre cent quatre-vingt-trois euros),

° Frais de déménagement : réservé,

° Trouble commercial : 328 466,25 euros (trois cent vingt-huit mille quatre cent soixante-six euros et vingt-cinq centimes),

sauf à parfaire.

— Fixer le montant de l’indemnité d’occupation due depuis le 1er octobre 2017 à la somme annuelle de 325 104 euros, hors charges et hors taxes,

— En toute hypothèse :

— Débouter la société Hématite de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— Condamner la société Hématite au paiement de la somme de 30 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Christophe Denizot sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions n°2 notifiées par RPVA le 8 janvier 2024, la société Hématite demande au tribunal de :

A titre principal :

— Juger la société Véronèse mal fondée en toutes ses demandes et prétentions, l’en débouter,

— Juger que l’éviction entraîne le transfert du fonds de commerce de la société Véronèse,

— En application de l’article L.145-14 du code de commerce, fixer le montant de l’indemnité d’éviction due par elle à la société Véronèse, à la somme de 2 352 883 euros, outre les frais de licenciement payables sur justificatifs, et le trouble commercial fixé à 15 jours de la masse salariale affectée à la boutique,

Subsidiairement, si par extraordinaire le tribunal devait retenir une indemnité d’éviction pour perte du fonds de commerce :

— En application de l’article L.145-14 du code de commerce, fixer le montant de l’indemnité d’éviction due par elle à la société Véronèse, à la somme de 3 428 100 euros, outre les frais de licenciement, payables sur justificatifs, et le trouble commercial fixé à 15 jours de la masse salariale affectée à la boutique,

En tout état de cause :

— En application de l’article L145-28 du code de commerce, fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société Véronèse à la société Hématite à compter du 1er octobre 2017 pour l’occupation des lieux objets du bail, jusqu’à leur libération effective, à la somme annuelle de 423 300 euros hors taxes hors charges, à parfaire en fonction du rapport de l’expert ;

— Ordonner la compensation entre l’indemnité d’éviction et le complément d’indemnité d’occupation due, compte tenu des sommes versées par le preneur au titre de ladite indemnité, pendant la même période du 1er octobre 2017 jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Condamner la société Véronèse au paiement de la somme de 50 000 euros par application de l’article 700 code de procédure civile ;

— Condamner la société Véronèse aux dépens, lesquels pourront être recouvrés directement par maître Bertrand Raclet, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 octobre 2024.

MOTIFS DU JUGEMENT

Il est établi et non contesté que le congé avec refus de renouvellement délivré par la société Hématite a mis fin au bail liant les parties à compter du 30 septembre 2017, qu’il a ouvert droit à la société Véronèse au paiement d’une indemnité d’éviction et à la société Hématite au paiement d’une indemnité d’occupation statutaire à compter du 1er octobre 2017 jusqu’à la libération des locaux.

Sur l’indemnité d’éviction

Selon le rapport d’expertise judiciaire non contesté sur ces points par les parties et corroboré par les avis amiables non contradictoires établis par M. [F] le 6 janvier 2023 à la demande de la société Véronèse et par Mme [J] les 23 octobre 2018 et 6 janvier 2021 à la demande de la société Hématite versés aux débats et qui ont été débattus contradictoirement par les parties :

— Les locaux exploités à usage principal de “maroquinerie, bagagerie, prêt à porter, chaussures et à titre accessoire, vente de tous articles commercialisés sous la marque “HERVE CHAPELIER” sont situés à [Localité 54] dans le premier arrondissement, [Adresse 25], dans le tronçon allant de la [Adresse 62] à la [Adresse 64] dans lequel on relève 67 commerces dont 37 enseignes nationales (58,2 %) avec le prêt-à- porter pour activité dominante (36 boutiques) ; ce tronçon accueille de nombreuses enseignes dédiées au luxe notamment dans sa meilleure partie, comprise entre les [Adresse 65] où on peut relever la présence d’enseignes prestigieuses comme Louis Vuitton, Dior et Chanel.

— Ils sont desservis par les lignes 1, 8, 12 et 14 du métro, les stations [Adresse 58] et [Adresse 5] se situant dans un rayon de 270 mètres, et par la ligne de bus 72, qui dessert la [Adresse 67] ainsi que plusieurs autres lignes circulant dans le quartier ([Adresse 58], [Adresse 5]).

— Le stationnement est difficile dans le quartier malgré un stationnement bilatéral autorisé dans la rue mais est facilité par la présence de parkings publics ([Adresse 58], [Adresse 5], [Localité 49], [Adresse 59], [Adresse 63]) dans un rayon de 500 mètres.

L’expert judiciaire conclut à “ un emplacement très favorable au coeur du centre historique de Paris, entre l'[Adresse 52], la [Adresse 5], La [Adresse 58] et le [Adresse 53], au coeur du quartier central des affaires, à vocation également résidentielle, accueillant les plus beaux hôtels parisiens (palaces et 5 étoiles) fréquentés par une clientèle internationale à fort pouvoir d’achat, conjugué à un environnement commercial exceptionnel marqué par la présence des plus grandes enseignes dédiées au luxe.”

— Les locaux dépendent d’un immeuble ancien, traversant entre les [Adresse 66], élevé sur sous-sol d’un rez-de-chaussée et de six étages dont les deux derniers étages dans les combles ; côté [Adresse 67] sur laquelle donnent les lieux loués, la façade en pierre est en très bon état de ravalement, récemment réalisé ; deux boutiques se situent en rez-de-chaussée dont celle louée par la société Véronèse, située à gauche de l’entrée de l’immeuble.

— Les locaux bénéficient d’un linéaire de façade de 4,80 mètres environ et d’une entrée surélevée d’une marche avec accès par une porte vitrée, implantée au centre de la façade, en léger retrait et encadrée par deux vitrines arrondies, surmontées d’une enseigne bandeau “Hervé Chapelier”.

— Les locaux sont disposés ainsi qu’il suit :

Au rez-de-chaussée :

* une boutique de configuration rectangulaire (environ 3,8 mètres sur une profondeur de 17 mètres environ), sans poteau ; le sol est parqueté, les murs recouverts de boiseries, les agencements en bois et il existe un faux plafond staff avec des éclairages encastrés; sur le côté gauche, en retrait de 5 mètres environ par rapport à la façade se trouve le départ d’un escalier pour accéder au sous-sol, d’une largeur de 0,70 m,

* au fond à gauche se situe une petite réserve (ex cabine d’essayage) et à droite une sortie vers la cour intérieure de l’immeuble et le passage sous porche.

Au sous-sol (niveau non accessible à la clientèle)

* des locaux à usage de réserve : sol carrelé, murs bruts peints, éclairage par néons, hauteur utile de 2,6 m,

* accolé à l’escalier, un coin vestiaire,

* sur la gauche, une pièce voûtée à usage de réserve, accès vers les parties communes condamné, hauteur sous voûte de 2,1 m environ,

* à droite : une cuisine, salle de repos avec sol carrelé, des locaux sanitaires avec lavabo sur meuble, sol carrelé, placard.

L’expert conclut à une bonne impression d’ensemble et souligne un immeuble en bon état de ravalement, une configuration de boutique étirée avec un linéaire de façade de 4,80 m sur une profondeur de 17 m environ, une boutique d’une bonne hauteur utile, en état correct, entièrement aménagée en espace de vente avec des réserves en sous-sol, dotée d’aménagements de belle qualité et d’une climatisation, avec cependant un accès au sous-sol médiocre, par un escalier de faible largeur (0,7 m).

L’expert indique que la surface utile des locaux, issue des relevés et plans réalisés en 2018 par un géomètre- expert est de 123,70 m2 dont 68 m2 pour la boutique, et conclut à une surface pondérée de 67,73 m2p, évaluation qui recueille l’aval des parties.

Sur l’indemnité principale

Aux termes de l’article L. 145-14 du code du commerce, “Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre."

L’indemnité d’éviction a pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire de la perte de son droit au bail. Si le fonds de commerce est transférable, l’indemnité principale est qualifiée d’indemnité de déplacement et correspond au minimum à la valeur du droit au bail, élément incorporel majeur du fonds de commerce. Si le fonds n’est pas transférable, l’indemnité principale correspond à la valeur du fonds et est dite de remplacement et comprend donc la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession. Si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire doit alors se voir allouer une indemnité de transfert égale à la valeur du droit au bail.

Il est usuel de mesurer les conséquences de l’éviction sur l’activité exercée afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle auquel cas l’indemnité d’éviction prend le caractère d’une indemnité de transfert ou si l’éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l’indemnité d’éviction une valeur de remplacement.

En l’espèce, l’expert judiciaire privilégie dans son rapport l’hypothèse du transfert du fonds, justifiant sa position en indiquant que le preneur a ouvert une nouvelle boutique au n°[Adresse 7] dès le mois de février 2019, suite à l’acquisition d’un titre locatif. L’expert relève que cet emplacement est situé à environ 340 mètres (moins de 5 minutes à pieds) des locaux, sur une portion de la rue bénéficiant d’une commercialité un peu en retrait par rapport à celle de la boutique du n°390. Il ajoute que “compte tenu de la proximité de cette nouvelle implantation, de la date de début d’activité (postérieure à la date d’éviction), des activités exercées dans les nouveaux locaux avec une clause de destination autorisant notamment le commerce de chaussures, maroquinerie et bagagerie, une taille globale de locaux comparable (125 m2 dont 60 m2 au rez-de-chaussée), on peut estimer que le transfert du fonds peut s’opérer dans cette nouvelle boutique.”

L’expert en conclut que l’indemnité principale doit être calculée sur la base de la valeur du droit du bail.

La société Hématite se rallie à cette analyse, selon elle indiscutable compte tenu de la proximité de la nouvelle implantation sur la même artère et du repositionnement effectué dès 2016 par la société Véronèse en prévision d’un refus de renouvellement du bail.

La société Véronèse est également d’accord sur le principe d’une indemnité de transfert assise sur la valeur du droit au bail, tout en ajoutant que dès lors que les nouveaux locaux sont situés dans un autre tronçon moins attractif, une perte partielle de clientèle est en outre justifiée.

Le principe posé par l’article L145-14 du code de commerce sus visé est que l’indemnité doit être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Comme les parties en conviennent, l’indemnité de transfert doit donc être déterminée par référence à la valeur du droit au bail perdu, lequel est un élément du fonds de commerce.

Sur la valeur du droit au bail

La valeur du droit au bail s’obtient par la différence entre le montant de la valeur locative de marché et le loyer qui aurait été perçu si le bail avait été renouvelé, cette différence étant elle-même affectée d’un coefficient multiplicateur au regard de la qualité de l’emplacement et de l’intérêt des locaux pour l’activité exercée.

L’expert judiciaire estime la valeur du droit au bail, avant prise en compte du “gain Pinel”, à la somme de 3 660 000 euros, retenant une surface pondérée non contestée de 67,73 m2p, une valeur locative de marché de 11 000 euros/m2p, un loyer de renouvellement déplafonné à raison d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité de 6 500 euros/m2 et l’application d’un coefficient sur le différentiel de loyer de 12, soit:

* valeur locative de marché = (11 000 € x 67,73 m2p) = 745 030 euros/an HT HC arrondie à 745000 euros/an HT HC

* valeur locative de renouvellement = (6 500 € x 67,73 m2p) = 440 245 euros/an HT HC arrondie à 440 000 euros/an HT HC

* valeur du droit au bail = (745 000 – 440 000) x 12 = 3 660 000 euros.

A cette somme, l’expert judiciaire ajoute l’économie de loyer supplémentaire au bénéfice du preneur, communément appelée “gain Pinel”, issue des dispositions de l’article L145-35 alinéa 4 du code de commerce, qui limite l’augmentation annuelle du loyer en cas de déplafonnement à 10 % du loyer acquitté l’année précédente, et qu’il calcule à hauteur de la somme de 1 079 109 euros, soit une valeur de droit au bail arrondie à hauteur de 4 730 000 euros (3 660 000 € + 1 070 109 €).

Sur la valeur locative de marché

La valeur locative de marché est définie par la charte de l’expertise immobilière, comme correspondant à “une contrepartie financière annuelle susceptible d’être obtenue sur le marché de l’usage d’un bien immobilier dans le cadre d’un contrat de location.”

En tenant compte de la localisation des locaux au regard de l’activité exercée, de leurs caractéristiques et des références relevées en pages 21, 23, 25 et 26 de son rapport, M. [P] a retenu une valeur locative de marché à la date de son rapport égale à 11.000€/m2p.

Pour arriver à cette estimation l’expert judiciaire retient d’abord un prix unitaire de 13.000 euros/m2p, faisant mention dans son rapport notamment des références suivantes:

5 locations nouvelles :

* [Adresse 14] – mars 2019 – Herno prêt-à-porter – 128,40 m2p – bail 12 ans- loyer 803400 euros, soit 6 257 €/m2p

* [Adresse 18]- janvier 2018 – Serge Lutens cosmétiques – 71 m2p -loyer 700.000 euros, loyer économique 627 083 soit 9 859 €/m2p – 8 817 €/m2p

* [Adresse 13] – avril 2018 – Moshino prêt-à-porter, maroquinerie, chaussures- 112 m2p -loyer 1 300 000 euros, soit 11 607 €/m2p

* [Adresse 24] – juillet 2018 – Balmain haute couture, prêt-à-porter – 314,60 m2p -loyer 1300000 euros, soit 12 079€/m2p

* [Adresse 10] – 2019 – Buccelati bijouterie, joaillerie – 143 m2p -loyer 2000000 euros, soit 13 985 €/m2p

3 loyers décapitalisés :

* [Adresse 23] – mars 2018 – Isabel Maran- prêt-à-porter féminin – 98 m2p loyer 600000 euros- droit au bail 5 500 000 euros décapitalisé au coefficient 12 (458 333 euros : loyer facial 6122 €/m2p – loyer décapitalisé 10 799 €/m2p,

* [Adresse 9] – bijouterie, joaillerie – 290 m2p – loyer 3500000 euros droit au bail : 2 990 000 euros décapitalisé au coefficient 12 (249.167 €) loyer facial 12069 €/m2p – loyer décapitalisé : 12 928 €/m2p,

L’expert indique ensuite que cette valeur unitaire de 13 000 euros/m2p ne tient pas compte de la crise sanitaire sévissant depuis mars 2020 dont les effets ont pesé sur le marché immobilier, précisant que concernant le secteur de la [Adresse 67], les commerces ont connu des baisses importantes de chiffre d’affaires, impactés par les fermetures, le recours au télétravail pour les bureaux et l’absence de touristes étrangers qui constituent une clientèle plus importante. Soutenant que dans le même temps “des perspectives intéressantes sont à signaler” notamment avec le regain de la fréquentation touristique à [Localité 54], en tenant compte de la rareté des emplacements et d’un taux de vacance relativement faible sur la [Adresse 67], l’expert retient un loyer économique de 11 000 euros/m2p, soit une baisse de 15 % sur la valeur locative de 13000 euros/m2p.

La société Véronèse critique cette valeur expertale, selon elle sous- évaluée ; elle estime que la valeur locative de marché doit être fixée à 18 000 €/m2p, se fondant sur l’avis rendu à sa demande par M. [F] qui a notamment retenu deux références similaires aux locaux loués à savoir :

—  20 000 euros/m2p – Buccelatti en août 2022, même tronçon à 220 mètres ;

—  22 393 euros/m2p – David Yurman France en août 2020, même tronçon à 190 mètres.

Elle soutient que l’analyse de l’expert judiciaire est fausse car il n’a pas pris en compte ces valeurs les plus récentes, le maximum n’étant pas 15 000 euros/m2p mais 22 000 euros/m2p.

La société Hématite estime quant à elle que la valeur de 11 000 euros retenue par l’expert judiciaire est surévaluée, faisant valoir en substance :

— qu’au regard du rapport amiable établi par Mme [J] le 6 janvier 2021, les offres de location s’établissaient sur la base de valeurs locatives presque toutes inférieures à 10 000 euros avant négociation,

— que les grands commercialisateurs (source Knight Franck) ont confirmé la tendance de baisse en 2022, qui se situe entre 10 000 et 12 000 euros /m² en 2022 et non plus une base de 12 000 – 15 000 euros/m2 comme le relevait M. [P],

— que, quel que soit l’engouement évident des acteurs pour la [Adresse 67] et l’évolution considérable qu’elle a connu au cours du bail expiré, il s’est opéré un phénomène de resserrement entre les prix de marché et la valeur locative de renouvellement, resserrement qui s’effectue essentiellement « par le haut », avec une baisse des prix de cession et donc mécaniquement des valeurs de marché, à rapprocher des incertitudes et difficultés économiques qui demeurent mais également à raison d’une hausse sensible des taux d’intérêts bancaires,

— que la boutique objet de l’éviction est de taille moyenne (moins de 68 m²p), tout en profondeur et avec un linéaire de façade étroit de sorte qu’elle ne répond pas aux besoins des plus grandes marques.

— que la [Adresse 67] présentait déjà plusieurs locaux vacants avant la crise du Covid 19 et que le tronçon où se situent les locaux loués n’échappe pas à cette vacance.

— que l’estimation faite par M. [F] est excessive.

Il est constant que la valeur de marché ne peut ressortir d’une stricte moyenne arithmétique des éléments de comparaison fournis, lesquels doivent nécessairement être retraités en fonction notamment de la date d’effet du bail, de l’emplacement des lieux loués et des caractéristiques et notamment des surfaces des locaux en cause. De même il doit être tenu compte en l’espèce de l’existence de loyers décapitalisés, non exceptionnels dans ce secteur et qui reflètent l’état du marché.

S’agissant de l’analyse faite par l’expert judiciaire, si c’est à juste titre que la société Hématite invoque l’existence de locaux vacants proches des lieux loués, elle allègue mais sans en justifier que ce taux de vacance serait de 10 % à 15 % dans le secteur ; l’expert judiciaire a ainsi pu relever que “la rareté des emplacements et (d')un taux de vacance relativement faible (5,4 % au 1er semestre 2022 d’après la dernière étude de Knight Franck)…”

En outre, compte tenu du délai écoulé depuis l’expertise judiciaire et en vertu du principe selon lequel l’indemnité due au preneur doit être évaluée au plus près de la date de son éviction, l’impact de la crise sanitaire en lien avec l’épidémie de Covid 19 doit être relativisé, notamment compte tenu du regain touristique qu’a connu [Localité 54] depuis l’année 2022, justifié par les pièces versées aux débats par la bailleresse (hébergement Insee 2ème trimestre 2023, site région Ile de France fin 2023, Ville de [Localité 54] 1er trimestre 2023, Ville de [Localité 54] août 2023) ;

Pour autant, il doit également être tenu compte d’une tendance générale baissière du marché au cours des deux dernières années, qui n’épargne pas la commercialité de l’artère.

En l’espèce, sous le bénéfice de l’ensemble de ces observations, compte tenu, de la très bonne situation des locaux en cause eu égard à l’activité exercée, en plein coeur de [Localité 54], dans un secteur d’excellente commercialité, bien desservi par les transports en commun, des caractéristiques propres des locaux ci-dessus décrites et notamment de sa surface moyenne et de sa configuration en longueur, de l’analyse du marché locatif telle qu’elle ressort notamment des références produites par l’expert judiciaire, par M. [F] et par Mme [J], il est justifié de retenir une valeur locative de marché unitaire de 10 000 euros/m2p.

La valeur locative de marché sera donc fixée à la somme annuelle en principal de 677.300 euros selon le calcul suivant :

67,73 m2p x 10 000 €/m2p = 677 300 €/an HT HC.

Sur la valeur locative de renouvellement

M. [P] retient que le loyer du bail renouvelé aurait été déplafonné dans l’hypothèse où la bailleresse aurait offert le renouvellement eu égard à la modification notable des facteurs locaux de commercialité favorable à l’activité exercée au cours du bail expiré et a retenu une valeur locative de renouvellement unitaire de 6 500 euros/m2p HT HC.

La société Véronèse conteste l’hypothèse de déplafonnement retenue par M. [P] et soutient que si le bail avait été renouvelé, le loyer aurait été plafonné et aurait été fixé à la somme de 179473,68 euros HT HC par an.

S’agissant de la valeur de renouvellement unitaire retenue par l’expert elle indique en tout état de cause qu’il convient de retenir une valeur de 6 000 euros/m2p comme le soutient M. [F] dans son rapport amiable.

La société Hématite est d’accord avec l’expert sur le principe du déplafonnement du loyer renouvelé au 1er octobre 2027 et propose de retenir une valeur locative de renouvellement unitaire de 6 250 euros/m2p.

Le tribunal rappelle que selon l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. Cependant, l’article L145-34 dudit code instaure un plafonnement du montant du loyer du bail renouvelé qui ne peut excéder les variations de l’indice prévu à cet article, sauf les cas dérogatoires qu’il précise, relatifs notamment à la modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33 permettant de déterminer la valeur locative.

L’article R 145-6 du code de commerce dispose que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

L’expert judiciaire a étudié plusieurs critères susceptibles d’avoir eu une incidence sur ces facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré, soit du 1er octobre 2006 au 30 septembre 2017, et a retenu que l’évolution du quartier en lien avec l’offre hôtelière, la création d’une ZTI, et le mouvement d’enseignes a entraîné l’apparition d’un flux de chalands supplémentaires suffisamment important pour entraîner une modification notable des facteurs locaux de commercialité. Mme [J] dans son avis se rallie également à cette thèse.

S’agissant de l’offre hôtelière

L’expert relève à juste titre que la [Adresse 67] se situe au coeur de la plus forte concentration d’hôtels de luxe, regroupant des palaces et hôtels 5 étoiles, de [Localité 54], fréquentés en grande partie par des touristes qui sont des clients potentiels des boutiques de luxe situées notamment [Adresse 67].

Au cours de la période sous analyse, soit du 1er octobre 2006 au 30 septembre 2017, M. [P] relève à juste titre que l’offre hôtelière de luxe dans le secteur s’est sensiblement renforcée avec les événements suivants qui concernent l’ouverture ou la transformation de nombreux établissements :

— la réouverture, le 6 juin 2016, du Ritz situé [Adresse 59], qui était en rénovation depuis 2012 et qui compte désormais 71 chambres et 71 suites, un Spa Chanel, un restaurant d’été sous verrière et deux restaurants gastronomiques,

— la réouverture en juillet 2017 de l’hôtel de [43] situé [Adresse 58], après 4 années de travaux lui permettant l’accès au statut de palace,

— la rénovation lourde en 2007 de l’hôtel [57], situé [Adresse 33], classé palace depuis 2011,

— l’agrandissement de l’hôtel [47] situé [Adresse 1], proposant dès 2009 21 nouvelles chambres et 5 nouvelles suites, outre un nouveau restaurant,

— la réouverture en juillet 2010 de l’hôtel 5 étoiles [41] situé [Adresse 34],

— la rénovation de l’hôtel [51] situé [Adresse 6], palace depuis 2011 comptant 160 chambres et suites redécorées par [R] [M] en 2007 et 2016 outre un restaurant 2 étoiles placé sous la direction du chef [D] [W] en 2013,

— l’ouverture en 2011 du [48] situé au [Adresse 12], hôtel 5 étoiles classé palace en 2014 proposant 99 chambres et 39 suites et un restaurant 3 étoiles sous la responsabilité du chef [N] [K],

— l’ouverture en mars 2013 de l’hôtel [50] [Adresse 45], hôtel 5 étoiles situé [Adresse 37], abritant 15 suites et un restaurant,

— l’ouverture en avril 2013 du [40] situé [Adresse 38], hôtel 5 étoiles disposant de 56 chambres, 5 suites, un restaurant, un Spa,

— l’ouverture, en janvier 2015, de l’hôtel 5 étoiles [46], [Adresse 32] composé de 15 chambres et de 25 suites, un restaurant, un Spa,

— l’ouverture en mars 2015 du Sofitel [56], hôtel 5 étoiles situé [Adresse 2] doté de 147 chambres et 25 suites et d’un restaurant gastronomique,

— l’ouverture au printemps 2016 de l’hôtel [61] au [Adresse 17], hôtel 5 étoiles comprenant 37 chambres dont 4 suites, un restaurant, et un Spa,

— la rénovation achevée en 2018 de l’hôtel classé 5 étoiles [60] au [Adresse 28],

— l’agrandissement de l’hôtel [42], classé 5 étoiles, situé [Adresse 35] comprenant 84 chambres.

Il résulte de ces éléments que le quartier dans lequel se situent les locaux loués bénéficie d’un grand nombre d’hôtels de luxe attirant une riche clientèle de touristes internationaux dont la présence est, ainsi que le souligne à juste titre l’expert judiciaire, très favorable au commerce exercé par la société Véronèse.

C’est vainement que cette dernière indique que la fermeture de certains hôtels pour travaux est un élément négatif important qui ne permet pas de prendre en compte leur réouverture comme un élément militant en faveur d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité, cet effet défavorable étant très nettement dominé par l’effet positif des ouvertures d’établissements nouveaux rénovés ou agrandis.

De même la société Véronèse est mal fondée à se prévaloir de l’éloignement du [40], qui se trouve seulement à 450 mètres des locaux, comme celui de [46] (1km) ou [44] (900m), ces distances n’ayant rien de dirimant dans un quartier où abondent les commerces de luxe et où il est usuel que les touristes et chalands fassent de longs déplacements à pieds.

L’évolution de l’offre hôtelière caractérise ainsi une évolution notable des facteurs locaux de commercialité favorable à l’activité exercée.

S’agissant de l’évolution des enseignes

Aux termes de son rapport, l’expert relève une très forte hausse du nombre d’enseignes nationales (+ 20 % entre 2006 et 2017) qui marque un regain d’intérêt pour le secteur, lequel “s’est d’ailleurs retranscrit au niveau des prix de marché qui ont très nettement progressé.”

M. [P] mentionne ainsi l’implantation d’enseignes de luxe reconnues : Chloé, Jimmy Choo, Alexander Macqueen, Dior, Fendi, Brioni et indique à raison qu’au cours de la période considérée (avant les crises sociales et sanitaires), la [Adresse 67] est devenue une des rues les plus recherchées de la capitale, notamment par les enseignes haut de gamme et de luxe.

A ce titre, la société Hématite est au demeurant fondée à invoquer l’ouverture du flagship Louis Vuitton à l’angle de la [Adresse 59] et de la [Adresse 67].

Ce mouvement d’enseignes caractérise également une évolution notable des facteurs locaux de commercialité favorable à l’activité exercée.

S’agissant du classement du secteur en zone touristique internationale (ZTI)

Il est établi et non contesté que la zone [Adresse 68] où se situent les locaux en cause a été classée en ZTI de sorte que l’ouverture dominicale a été autorisée et est devenue effective à partir d’avril 2016. Les commerçants situés dans cette zone ont également la possibilité d’ouvrir jusqu’à minuit toute l’année.

Ces autorisations sont de façon manifeste susceptibles d’être favorables au commerce considéré, peu important que la société preneuse ait décidé de ne pas élargir ses horaires.

Pour contrebalancer les éléments favorables caractérisés ci-dessus, la société preneuse invoque dans ses conclusions des éléments négatifs à savoir la baisse de la population locale (8,33 %), les travaux des hôtels pendant la période de référence, les manifestations des gilets jaunes à compter de 2018 et la pandémie de Covid 19.

C’est cependant à juste titre que l’expert en réponse à un dire de la société Véronèse indique que la baisse de la population locale est un élément neutre, le commerce en cause étant dédié à une clientèle touristique et largement internationale. Par ailleurs, outre l’effet neutralisé des travaux réalisés dans les hôtels pendant la période de référence comme il a été jugé supra, la crise des gilets jaunes et la crise sanitaire en lien avec l’épidémie de Covid 19 sont survenues après le renouvellement du bail de sorte que l’argument soulevé à ce titre par la société preneuse est inopérant.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, le tribunal retiendra donc une évolution des facteurs locaux de commercialité notable et favorable à l’activité exercée par la société Véronèse, de sorte qu’il sera retenu une valeur du loyer en renouvellement déplafonnée.

Cette valeur locative de renouvellement se distingue de la valeur locative de marché en ce qu’elle tient compte non seulement des caractéristiques du local, et des clauses du bail, mais aussi d’éventuels facteurs de minoration ou de majoration du loyer et de l’historique entre bailleur et preneur, alors que la valeur locative de marché correspond au montant qui pourrait être obtenu d’un locataire désirant disposer de l’usage d’un bien dans le cadre d’un bail nouveau, aux conditions usuelles d’occupation pour la catégorie d’immeuble concernée en tenant compte notamment de la libre volonté du locataire et du propriétaire et d’une libre négociation préalablement à la conclusion du contrat.

Pour évaluer la valeur locative de renouvellement, M. [P] a retenu comme éléments de comparaison, outre ceux déjà décrits supra :

—  3 références concernant des locations nouvelles contemporaines au bail renouvelé

* [Adresse 21] -avril 2016 – Sakare cosmétiques – 21,5 m2p -loyer 200 000 euros, soit 9 302 €/m2p

* [Adresse 15] – mars 2016 – Fendi prêt-à-porter – 280,50 m2p – bail 12 ans – loyer 3000000 euros, soit 10 695 €/m2p,

* [Adresse 19] – mars 2016 – Robert Clergerie chaussures – 34,75- m2p – bail 10 ans – loyer 410 000 euros, soit 11 799 €/m2p.

—  7 loyers décapitalisés :

* [Adresse 23]- janvier 2016 – Brioni prêt-à-porter – 325 m2p -loyer 2 000 000 euros, loyer économique : 1 965 000 euros – droit au bail 7 700 000 euros décapitalisé au coefficient 12 (641 667 €) soit loyer facial : 6154 euros m2p et loyer économique: 8 020 €/m2p,

* [Adresse 22]- mai 2017 – Akilis joaillerie – 40 m2p -loyer 55 000 euros – droit au bail 4 500 000 euros décapitalisé au coefficient 12 (375 000 €) soit loyer facial : 1375 euros m2p et loyer économique : 10 750 €/m2p,

* [Adresse 27]- juillet 2015- Guerlain parfums- 64,50 m2p -loyer 300 000 euros – droit au bail 5 200 000 euros décapitalisé au coefficient 12 (433 333 €) soit loyer facial : 4651euros m2p et loyer économique : 11 370 €/m2p,

* [Adresse 30]- janvier 2016 – Furma maroquinerie – 78m2p -loyer 280 000 euros- droit au bail 7 500 000 euros décapitalisé au coefficient 12 (625 000 €) soit loyer facial : 3333 euros m2p et loyer économique : 11 450 €/m2p,

* [Adresse 25]- avril 2014 – Dior, haute couture, prêt-à-porter – 42 m2p -loyer 200 000 euros – droit au bail 3 450 000 euros décapitalisé au coefficient 12 (287 500€) soit loyer facial: 4762 euros m2p et loyer économique : 11 607 €/m2p,

* [Adresse 22] – juillet 2015- Viktor & Rolf prêt-à-porter – 155 m2p -loyer 19000000 euros – droit au bail 3 450 000 euros décapitalisé au coefficient 12 (287 500€) soit loyer facial:12 558 euros m2p et loyer économique : 14 113 €/m2p,

* [Adresse 31]- avril 2017- Kate Speed prêt-à-porter, maroquinerie – 100,5 m2p -loyer 900 000 euros- loyer économique : 800 000 euros – droit au bail 8 500 000 euros décapitalisé au coefficient 12 (708 333 €) soit loyer facial : 9 955 euros m2p et loyer économique : 15 008 €/m2p

—  4 références concernant des renouvellements amiables à savoir :

* [Adresse 20] – novembre 2016 – Lyubov prêt-à-porter féminin – 65,5 m2p – loyer 125000 euros : 1908 €/m2p,

* [Adresse 3] – septembre 2016 – Florsheim chaussures – 51 m2p – loyer 102.960 euros: 1908 €/m2p

* [Adresse 4] – juillet 2017 – Michel Cluizel chocolatier – 45,65 m2p – loyer 180 000 euros -113 120 hors logement – loyer économique 93083 euros hors logement: 2040 €/m2p

* [Adresse 16] – décembre 2013 – Longchamp maroquinerie accessoires – 61,80 m2p – loyer 172 000 euros : 2783 €/m2p

—  2 références concernant des fixations judiciaires :

* [Adresse 8] – 1er juillet 2014 – Guiseppe Zanotti chaussures – 56,3 m2p : 4000 €/m2p avant correctifs

* [Adresse 11] – 1er février 2013 – Weston chaussures- 72 m2p : 4.200 €/m2p

L’ensemble de ces références doit être retraité compte tenu des surfaces concernées, de l’emplacement des commerces, de l’existence de loyers décapitalisés (ce qui était usuel dans le secteur à la date du renouvellement) et de la date d’effet du bail.

Compte tenu de ces termes de comparaison, en considération également de l’excellente situation géographique des lieux loués, de l’évolution du marché concernant le secteur, de la bonne desserte du site par les transports en commun, des caractéristiques propres des locaux ci-dessus décrites avec notamment une configuration rationnelle des surfaces mais avec une boutique toute en longueur, de la bonne visibilité de ceux-ci en raison du linéaire de vitrine, il sera retenu une valeur locative unitaire annuelle en renouvellement, à hauteur de 6 000 euros/m2p.

Le tribunal retiendra donc une valeur locative annuelle de renouvellement de 406 000 euros HT HC selon le calcul suivant :67,73 m²p x 6 000 € = 406 380 € arrondis à 406.000 € HT et HC.

Sur le différentiel de loyer, le coefficient multiplicateur et la valeur finale du droit au bail

Il ressort de ce qui précède que l’économie de loyer annuelle ressort à 271 300 euros (677 300 – 406 000 ).

A ce montant l’expert judiciaire applique un coefficient multiplicateur de 12, retenant la qualité de l’emplacement des locaux loués et le prix de marché.

La société Véronèse sollicite l’application d’un coefficient de 12, tel que retenu par M. [P] (Alors que M. [F] a retenu un coefficient de 10) tandis que la société Hématite sollicite l’application d’un coefficient de 10,50, en se fondant sur le rapport amiable de Mme [J].

Compte tenu de l’excellent emplacement des locaux, il sera retenu un coefficient de 10,50, tel que justement sollicité par la bailleresse.

La valeur du droit au bail s’établit donc à la somme de 2 848 650 euros.

A cette somme la société Véronèse demande d’ajouter “le gain Pinel”, comme l’a préconisé l’expert judiciaire dans son rapport.

A ce titre, à la lecture de leurs conclusions, les parties s’accordent pour dire qu’il devra être retenu une majoration de 5 %.

L’indemnité d’éviction principale sera donc fixée à la somme annuelle de 2 991 082,50 euros arrondie à 2 991 000 euros HT HC.

Sur les indemnités accessoires

L’article L 145-14 du code de commerce prévoit que l’indemnité d’éviction doit compenser l’entier préjudice subi par le preneur du fait de l’éviction et que l’indemnité principale peut être augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et des droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, cette liste des frais accessoires n’étant pas limitative.

Sur les frais de remploi

Les frais de remploi sont des frais destinés à permettre au locataire évincé de faire face aux frais qu’il devra débourser à l’occasion de l’acquisition d’un nouveau titre locatif et, notamment, des droits de mutation, des honoraires de transaction et des frais juridiques.

Il est constant qu’il appartient au bailleur qui s’oppose au paiement de cette indemnité, de rapporter la preuve que le preneur ne se réinstallera pas.

L’expert évalue cette indemnité à la somme totale de 473000 euros, proportionnellement au montant de l’indemnité principale d’éviction (10 %).

Compte tenu de la valeur du droit au bail retenue et conformément à l’usage, il sera retenu une indemnité forfaitaire de 10 % de l’indemnité principale hors gain Pinel, méthode ce calcul qui recueille l’accord des parties.

Les frais de remplois seront donc évalués à la somme de 284 865 euros.

Sur les frais de réinstallation

Ce poste permet au preneur de solliciter, dans le cadre du transfert de ses activités, une indemnité permettant la réinstallation de son fonds au sein de nouveaux locaux.

L’expert judiciaire a estimé cette indemnité à hauteur de la somme de 159 000 euros, estimant que les aménagements dont se prévaut la société Véronèse, pour un coût de 1.200.000 euros sont incomparables avec ceux laissés. L’expert retient un coût d’aménagement à neuf et à l’équivalent pour les locaux laissés de 3000 euros/m2 pour le rez-de-chaussée (surface de vente) et 1000 euros pour le sous-sol ; il applique ensuite des coefficients de vétusté pour tenir compte de l’état des aménagements perdus de 30% pour le rez-de -chaussée et de 70 % pour le sous-sol.

La société Véronèse qui indique avoir réalisé des travaux d’aménagement dans sa nouvelle boutique pour un montant de 1 201 735 € HT (1 439 483 € TTC) dont elle réclame le paiement critique la position de l’expert, faisant valoir qu’il ne s’agit pas d’indemniser les aménagements délaissés, mais de régler au locataire les frais qu’il a déboursés pour sa réinstallation.

La société Hématite soutient quant à elle que le coût d’aménagement à neuf pour la boutique doit être estimé à 2000 euros/m2 comme l’a retenu Mme [J] et qu’il convient de retenir un abattement de vétusté de 50 % sur le rez-de -chaussé, les agencements étant en bon état mais simples et datés.

Elle conclut donc à des frais de réinstallation de 84100 euros selon le calcul suivant :

— Rez-de-chaussée : 68,0 m² x 2 000 € = 136 000 €

Abattement pour vétusté de 50 % : 136 000 x 50 % = 68 000 €

— Sous-sol : 53,7 m² x 1 000 € = 53 700 €

Abattement de 70% = 53 700 x 30 % = 16 100 €

Il est constant que l’indemnité correspondant aux frais de réinstallation a pour objet d’indemniser le preneur des frais exposés lors de sa réinstallation dans de nouveaux locaux en conséquence de son éviction. Il est d’usage qu’un abattement soit appliqué aux frais justifiés ou estimés par le locataire évincé pour tenir compte de la vétusté du mobilier abandonné et en l’espèce, il sera retenu les coefficients de vétusté tels que justement évalués par l’expert judiciaire. Ce dernier a également justement estimé le coût unitaire d’aménagement des nouveaux locaux en relevant à bon droit que les travaux dont se prévaut le preneur, consistant en la rénovation totale d’un local incluant des travaux de construction d’escaliers et de structure, sont sans commune mesure avec les aménagements quittés.

Il sera dès lors alloué à la société Véronèse la somme de 159 000 euros à ce titre.

Sur le trouble commercial

Le trouble commercial correspond au préjudice résultant de l’interruption d’activité durant le déménagement et la réinstallation ou, faute de réinstallation, de l’arrêt d’exploitation, et vise notamment à indemniser le preneur évincé du temps passé à préparer le départ des locaux, à rechercher de nouveaux locaux, et à prévoir le réemploi de l’indemnité perçue, au détriment de la pure activité commerciale.

L’expert a évalué ce poste de préjudice à trois mois d’EBE moyen (moyenne des exercices 2017 à 2019) soit la somme de 268 000 euros (1 072 000 x 3 mois/ 12 mois)

La société Véronèse sollicite que l’indemnité soit fixée à 328 466,25 euros, correspondant à trois mois d’EBE en se référent à l’EBE de la seule année 2019 d’un montant de 1 313 865 euros.

La société Hématite soutient que le préjudice de trouble commercial est inexistant, la société Véronèse ayant d’ores et déjà acquis un nouvel emplacement à proximité, et les nouveaux locaux étant aménagés et prêts à l’exploitation. Elle indique qu’il convient de limiter l’indemnisation “à 15 jours de la masse salariale affectée au magasin tout au plus.”

Le fait que la société preneuse ait déjà trouvé des locaux de remplacement ne peut avoir pour conséquence de la priver d’une indemnité au titre du trouble commercial subi tel que défini ci-dessus, au regard du temps passé suite à l’éviction au détriment de son activité.

Il lui sera alloué à ce titre une indemnité justement fixé par l’expert, comme il est d’usage, à trois mois d’EBE moyen soit la somme de 268 000 euros.

Sur l’indemnité de double loyer

L’expert judiciaire a estimé cette indemnité à hauteur de 46 400 euros, prenant en compte le temps du déménagement et de la réinstallation et retenant l’équivalent de trois mois de loyer des locaux quittés soit : 185 727 x 3 mois/12 mois.

La société Véronèse réclame dans le corps de ses conclusions une indemnité de 64 000 euros mais ne reprend pas cette demande dans le dispositif de celles-ci qui seul saisit le tribunal en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile.

Il ne sera donc pas statué sur ce chef de demande.

Sur l’indemnité au titre de la perte partielle de clientèle

Cette indemnité répare la perte par le preneur de la clientèle exclusivement liée à son emplacement, même en cas de transfert possible de l’activité.

L’expert judiciaire retient à ce titre une indemnité égale à 5 % de la valeur du fonds soit, aux termes de son rapport d’expertise, 365 000 euros (7 300 000 x 5% ), indiquant que l’on “peut admettre une légère différence de qualité d’emplacement permettant de retenir une perte de clientèle à hauteur de 5% de la valeur du fonds.”

La société Véronèse conteste cette évaluation et sollicite une indemnité de 5 400 000 euros et subsidiairement de 1 800 000 euros.

Elle fait valoir :

— que le transfert va engendrer une baisse de clientèle, les nouveaux locaux étant moins bien situés que ceux dont elle est évincée, avec selon le site “My trafic” un flux de piétons réduit de 54 %,

— que la perte de clientèle va engendrer une diminution du chiffre d’affaires, qu’il convient de prendre en compte pour le chiffrage de l’indemnité,

— que le chiffre d’affaires de 2019 “était d’environ de 4 millions d’euros”, de sorte qu’en retenant un pourcentage de 15 %, la perte est de 600.000 € par an, soit, sur la durée du bail :

600 000 € x 9 ans = 5 400 000 euros ; que subsidiairement, en retenant un pourcentage de 5 %, la perte partielle de clientèle serait de : 4 000 000 € x 0,05 x 9 ans = 1 800 000 euros.

La société Hématite conteste devoir une quelconque indemnité à ce titre, soutenant qu’il n’y a pas lieu de considérer le tronçon des nouveaux locaux de remplacement comme ayant une commercialité inférieure à celle des locaux objets de l’éviction ; elle affirme que le report de clientèle dans les nouveaux locaux situés dans la même rue et à un bon emplacement, sera total, déjà organisé et sans aucune incidence pour la locataire. Elle ajoute qu’il n’est pas admissible de retenir un calcul de pure opportunité sur la base d’un chiffre d’affaires réalisé par la société locataire sur une seule année et dans des conditions particulières.

En l’espèce, eu égard au très bon emplacement des locaux en cause dans un meilleur tronçon de la [Adresse 67] que celui qui abrite les nouveaux locaux, l’éviction entraînera une perte partielle de clientèle, à relativiser cependant compte tenu de la proximité des deux fonds.

En l’absence de documents comptables produits par la société preneuse, puisque seul le chiffre d’affaire pour l’année 2019 a été communiqué, cette indemnité, sera forfaitairement évaluée à la date la plus proche de l’éviction à 20 % de la moyenne de l’EBE susvisée (1 072 000) soit à la somme de 214 400 euros.

Sur les frais juridiques et administratifs

La société Véronèse ne formule aucune demande à ce titre malgré la proposition faite par la société Hématite de sorte qu’il n’y a pas lieu à statuer sur ce chef de préjudice.

Conclusions sur le montant total de l’indemnité d’éviction

Au regard des observations sus visées, l’indemnité d’éviction due à la société Véronèse s’élève à la somme totale de 3 917 265 euros se décomposant comme suit :

* Indemnité principale : (Valeur du droit au bail ) : 2 991 000 euros HT HC

* Indemnités accessoires :

° Frais de remploi : 284 865 euros

° Frais de réinstallation : 159 000 euros

° Trouble commercial : 268 000 euros

° Perte partielle de clientèle: 214 400 euros

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’éviction due par la société Hématite à la société Véronèse à cette somme totale de 3 917 265 euros, et de condamner la première à payer ces sommes à la seconde, en l’absence d’exercice de son droit de repentir selon les modalités fixées à l’article L. 145-58 du code de commerce.

Sur l’indemnité d’occupation

En application des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

En outre, en vertu des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-33 du même code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions : que d’une part, lorsque le preneur se maintient dans les lieux en attente du paiement de l’indemnité d’éviction, le bailleur peut prétendre, dès la résiliation du bail, au paiement d’une indemnité d’occupation distincte du loyer auquel elle se substitue de plein droit qui, à défaut de convention contraire, correspond à la valeur locative des lieux déterminée selon les critères de l’article L.145-33 du code de commerce et que d’autre part, cette indemnité d’occupation statutaire ne peut, à défaut de convention contraire, être calculée par référence à l’indexation du loyer de base mais peut être affectée d’un coefficient de précarité.

En l’espèce, il résulte des dispositions du présent jugement que l’indemnité d’occupation statutaire doit être fixée sur la base de 6.000 euros en valeur locative unitaire de renouvellement.

L’expert judiciaire préconise d’appliquer un coefficient de précarité de 10 %.

La société Véronèse réclame l’application d’un coefficient de précarité de 20 %, précisant que le congé a été délivré pour le 1er octobre 2017 de sorte que cela fait plus de six années que la situation de la preneuse est incertaine.

La société Hématite soutient qu’il convient d’exclure tout abattement de précarité ou, à tout le moins, de le limiter à un pourcentage limité de 5% , faisant valoir :

— que la société Véronèse a déjà trouvé ses locaux de remplacement depuis plusieurs années dans la même [Adresse 67] (au [Adresse 7] de ladite rue) et qu’elle intégralement réalisé les travaux d’installation.

— que la durée de la procédure ne peut constituer un motif de précarité, étant précisé qu’elle n’est en rien imputable au bailleur ; que de son côté, le preneur a largement retardé la procédure contestant d’abord la validité du congé avant finalement de se raviser pour abandonner ce moyen et étant à l’origine du déport du premier expert,

— qu’il convient également de relever l’évolution favorable du chiffre d’affaires de la société Véronèse en pleine crise des gilets jaunes et mouvements de grèves ayant suivi cette crise alors qu’elle fait état de ces derniers pour solliciter un abattement de précarité.

Il sera retenu en l’espèce un coefficient de précarité usuellement admis de 10 % en tenant compte tout à la fois de la situation de précarité dans laquelle s’est trouvée la preneuse du fait du congé qui lui a été délivré mais également de l’absence de responsabilité de la bailleresse quant à la longueur de la procédure.

Il y a donc lieu de fixer le montant de l’indemnité d’occupation statutaire due par la société Véronèse à la société Hématite, à compter du 1er octobre 2017 jusqu’à la libération effective des locaux donnés à bail se matérialisant par la restitution des clefs, à la somme annuelle arrondie à 365 700 euros hors charges hors taxes (67,63 m2 x 6000 x 0,90).

Sur la demande de compensation

En application des dispositions de l’article 1347 du code civil, la compensation entre les créances réciproques du bailleur et du preneur sera ordonnée.

Sur les mesures accessoires

L’instance et l’expertise trouvant leur origine dans la délivrance par la société Hématite d’un congé sans offre de renouvellement, celle-ci supportera la charge des dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire, avec distraction au profit de Maître Denizot en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La société Hématite sera en outre condamnée à payer la société Véronèse, au regard de l’équité, la somme de 8 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et déboutée de sa demande formée de ce chef.

Compte tenu du dispositif du présent jugement, qui subordonne le paiement des indemnités au non-exercice par la société Hématite de son droit de repentir dont elle dispose à la date de la présente décision sur le fondement de l’article L. 145-58 du code de commerce, il ne sera pas fait droit à la demande de la société Hématite visant à voir écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré

Fixe à la somme totale de 3 917 265 euros (trois millions neuf cent dix sept mille deux cent soixante-cinq euros) le montant de l’indemnité d’éviction due par la SAS Hématite à la SARLVéronèse en réparation du préjudice résultant du refus de renouvellement du contrat de bail commercial, se décomposant comme suit :

* Indemnité principale : (Valeur du droit au bail ) : 2 991 000 euros HT HC

* Indemnités accessoires :

° Frais de remploi : 284 865 euros

° Frais de réinstallation : 159 000 euros

° Trouble commercial : 268 000 euros

° Perte partielle de clientèle: 214 400 euros

Condamne la SAS Hématite, en l’absence d’exercice de son droit de repentir selon les modalités fixées à l’article L. 145-58 du code de commerce, à payer à la SARLVéronèse la somme globale de 3 917 265 euros (trois millions neuf cent dix sept mille deux cent soixante-cinq euros) à titre d’indemnité d’éviction,

Fixe l’indemnité d’occupation statutaire due par la SARLVéronèse à la SAS Hématite à la somme annuelle de 365 700 euros hors charges hors taxes(trois cent soixante cinq mille sept cents euros) à compter du 1er octobre 2017 jusqu’à la libération effective des locaux donnés à bail se matérialisant par la restitution des clefs,

Condamne la SARLVéronèse à payer à la SAS Hématite, en l’absence d’exercice par cette dernière de son droit de repentir selon les modalités fixées à l’article L. 145-58 du code de commerce, la somme annuelle 365 700 euros hors charges hors taxes(trois cent soixante cinq mille sept cents euros) à titre d’indemnité d’occupation statutaire à compter du 1er octobre 2017 jusqu’à la libération effective des locaux donnés à bail se matérialisant par la restitution des clefs,

Ordonne la compensation entre les deux créances réciproques des parties, à concurrence de celle dont le montant est le plus faible,

Condamne la SAS Hématite à payer à la SARLVéronèse la somme de 8 000 euros (huit mille euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SAS Hématite aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, dont distraction au profit de Maître Christophe Denizot sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires des parties,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à Paris le 15 Janvier 2026.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME