Du 24 octobre 2025

5AA

SCI/

PPP Référés

N° RG 25/00862 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2NMU

[X] [G]

C/

[T] [K]

— Expéditions délivrées à

Maître [H] [O] de l’AARPI [O] – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES

— FE délivrée à

Maître [H] [O] de l’AARPI [O] – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES

Le 24/10/2025

Avocats : Maître [H] [O] de l’AARPI [O] – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 octobre 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEUR :

Monsieur [X] [G]

né le 26 Juillet 1960 à [Localité 12]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représenté par Maître Charlotte PAVIE substituant Maître [H] [O] de l’AARPI [O] – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES

DEFENDEUR :

Monsieur [T] [K]

né le 14 Septembre 1985 à [Localité 7]

[Adresse 5]

[Adresse 11] [Adresse 13]

[Localité 3]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 12 Septembre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 17 Avril 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

Exposé du litige

Par acte signé électroniquement les 17 et 22 mai 2024, M. [X] [G] a consenti un bail d’habitation à M. [T] [D], bail portant sur un logement situé à [Adresse 8] [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 399,42 euros (charges en sus donnant lieu à provision mensuelle de 45 euros).

Par acte de commissaire de justice du 20 janvier 2025, M. [X] [G] a fait délivrer à M. [T] [D] un commandement de payer la somme de 1.308,05 euros au titre de l’arriéré, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte introductif d’instance en date du 17 avril 2025, M. [X] [G] a fait assigner M. [T] [D] à l’audience du juge des contentieux de la protection statuant en référé du 27 juin 2025 afin de faire constater la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers dans le délai de six semaines suivant le commandement en date du 20 janvier 2025, et obtenir son expulsion et celle de tous occupants, avec l’assistance de la [Localité 10] Publique et d’un serrurier si besoin est, dans les conditions prévues par les articles L.411-1, L.412-1, L.412-8 et suivants, et R.411-3, R.412-1 à R.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, ainsi que sa condamnation au paiement :

— d’une indemnité provisionnelle d’un montant de 1.940,89 euros à valoir sur le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation échus à la date de l’assignation

— d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux,

— des intérêts au taux légal calculés sur les sommes allouées en principal à compter de la délivrance du commandement

— d’une indemnité de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens et des frais d’exécution à venir.

Á l’audience du 27 juin 2025 l’affaire a fait l’objet d’un report en vue de vérifier la reprise des paiements, compte tenu de la teneur du courriel adressé par celui-ci avant l’audience.

Á l’audience du 12 septembre 2025, M. [X] [G], représenté par avocat, a maintenu ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 3.283,35 euros hors frais à la date du 4 septembre 2025. Il s’est opposé à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

M. [T] [D], bien que régulièrement cité à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice, et informé par lettre simple de la date à laquelle l’affaire a été renvoyée, n’a pas comparu.

M. [T] [D] n’a pas déféré aux convocations du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.

Motifs de l’ordonnance

Sur l’absence du défendeur

En l’absence du défendeur, régulièrement cité et en application de l’article 472 du [9] de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

M. [T] [D] ne comparaissant pas, et ayant disposé d’un délai suffisant pour préparer sa défense, il convient de statuer au vu des pièces du demandeur, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort.

De plus la procédure orale imposant aux parties de comparaître en personne ou valablement représentées pour exposer leurs demandes ou leurs moyens de défense, les demandes ou moyens de défense formées par lettre sans être régulièrement soutenues à l’audience, sont irrecevables et il ne peut en être tenu compte.

Par conséquent, en l’absence de M. [T] [D] pour soutenir le courriel qu’il a adressé le 20 juin 2025, l’affaire sera examinée au seul vu des demandes et pièces produites pas M. [X] [G].

Sur la recevabilité de la demande en constat de la résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 18 avril 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 le 24 janvier 2025.

La procédure est donc régulière et l’action en constat de la résiliation du bail recevable au regard de ces dispositions.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer notamment.

Par exploit du 20 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1.308,05 euros au titre des loyers échus.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ; il est régulier et ses causes selon le décompte produit n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines de sa signification.

À l’inverse la dette locative a augmenté de façon significative.

Ce défaut de régularisation fonde M. [X] [G] à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 4 mars 2025, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

De plus l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.

L’octroi de délais de paiement avec suspension de la clause de résiliation de plein droit est donc subordonné à la reprise du paiement du loyer intégral avant l’audience, ainsi qu’à l’établissement de la capacité du locataire à respecter un échéancier tout en réglant à bonne date le loyer courant.

Or en l’espèce, M. [T] [D] n’a pas repris le paiement intégral du loyer alors qu’il a bénéficié d’un report de l’audience.

Par conséquent M. [T] [D] ne peut obtenir la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit.

Dans ces conditions, la résiliation de plein droit du bail est acquise à effet du 4 mars 2025 et ne peut qu’être constatée.

M. [T] [D] et tout occupant de son chef seront condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’occupation d’un lieu d’habitation sans droit ni titre après résiliation du bail, oblige l’occupant à réparer le préjudice résultant de cette occupation sous la forme à tout le moins d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce M. [T] [D] se maintenant dans les lieux malgré la résiliation du bail, M. [X] [G] est fondé à faire fixer une telle indemnité d’occupation à l’encontre de M. [T] [D], indemnité qui sera équivalente au montant du loyer et des charges avec revalorisation telle que prévue au bail et ce jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon le décompte produit aux débats, en exécution du bail puis au titre des indemnités d’occupation ci-dessus fixées M. [T] [D] est redevable de la somme de 3.283,35 euros hors frais à la date du 4 septembre 2025 (mois de septembre 2025 inclus).

L’obligation au paiement des loyers et indemnités d’occupation n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de ce montant, M. [T] [D] sera condamné à payer la somme de 3.283,35 euros à titre d’indemnité provisionnelle avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, s’agissant d’une provision qui n’a pas nécessairement lieu d’être équivalente au montant total de la créance.

Il sera en outre condamné au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du mois d’octobre 2025.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Le défendeur, qui succombe, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment les coûts précisés au dispositif.

En application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, M. [T] [D] sera condamné à payer à M. [X] [G] la somme de 700 euros.

Il n’y a pas lieu de statuer sur les frais de l’exécution forcée dont le sort est prévu par l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution et ne relèvent pas des dépens.

Par ces motifs

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS à effet du 4 mars 2025 la résiliation du bail conformément à la clause de résiliation de plein droit ;

CONDAMNONS M. [T] [D] à quitter les lieux loués situés à [Adresse 8] [Adresse 1] ;

AUTORISONS, à défaut pour M. [T] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (443,67 euros par mois à la date de l’audience), et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;

CONDAMNONS M. [T] [D] à payer à M. [X] [G] la somme de 3.283,35euros, à titre d’indemnité provisionnelle à valoir sur le montant des loyers ou indemnités d’occupation dus à la date du 4 septembre 2025 (échéance de septembre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er octobre 2025 jusqu’à libération effective des lieux ;

REJETONS les demandes autres, plus amples, ou contraires ;

CONDAMNONS M. [T] [D] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 20 janvier 2025, le coût du dénoncé à la CCAPEX, le coût de l’assignation et de son dénoncé au Représentant de l’Etat ;

CONDAMNONS M. [T] [D] à payer à M. [X] [G] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA VICE PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection