Du 27 janvier 2025

5AC

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 24/00091 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YU75

[Y] [C] [G], [U] [Z] [G]

C/

[W] [O]

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 8]

JUGEMENT EN DATE DU 27 janvier 2025

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Magistrate

GREFFIER : Monsieur Stéphane LAURENT,

DEMANDEURS :

Madame [Y] [C] [G]

née le 22 Août 1990 à [Localité 15]

[Adresse 1]

[Localité 9]

Représentée par M^e Brice CHOLLON (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Monsieur [U] [Z] [G]

né le 14 Novembre 1998 à [Localité 15]

[Adresse 1]

[Localité 9]

Représenté par M^e Brice CHOLLON (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEUR :

Monsieur [W] [O]

[Adresse 3]

[Localité 10]

Représenté par la SELARL CABINET FORZY – BOCHE-ANNIC – MICHON (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 25 Novembre 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte de commissaire de justice délivré le 27 novembre 2023, Madame [Y] [G] et Monsieur [U] [G] ont fait assigner Monsieur [W] [O] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de BORDEAUX aux fins de voir principalement déclaré valable au fond et en la forme le congé qu’ils lui ont délivré le 17 janvier 2023 et ordonner son expulsion à défaut de départ volontaire des lieux loués.

Au soutien de leurs prétentions, ils exposent que par acte sous seing privé ayant pris effet le 1er septembre 2017, Monsieur [J] [G], dont ils sont héritiers, a donné à Monsieur [W] [O] un local nu à usage d’habitation principale. Ils assurent avoir manifesté leur volonté de reprendre le logement et avoir délivré congé pour reprise signifié le 17 janvier 2023 pour le 31 août 2023. Ils soutiennent qu’à cette date, Monsieur [W] [O] n’a pas quitté les lieux.

Après plusieurs renvois contradictoires permettant aux parties d’échanger leurs conclusions et pièces, l’affaire a été appelée à l’audience du 10 juin 2024 où un calendrier de procédure a été établi.

A l’issue de ce calendrier, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 novembre 2024.

A l’audience, Madame [Y] [G] et Monsieur [U] [G], représentés par leur conseil, demandent au juge des contentieux de la protection, sur le fondement des dispositions des articles 724, 1742, 1217, 1363 et 1373 du code civil, 7 et 15 de la loi du 6 juillet 1989, 287 et 288 du code de procédure civile et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— à titre principal,

— de vérifier l’écriture du contrat de location,

— de dire que la mention «à vie» a été rajoutée par Monsieur [W] [O],

— d’écarter des débats les pièces adverses 21, 22, 23, 29, 34, 35, 37, 41, 49 et 50,

— de rejeter la fin de non recevoir exposée par Monsieur [W] [O],

— de débouter Monsieur [W] [O] de l’ensemble de ses demandes

— de déclarer valable le congé pour motif légitime et sérieux, donné à Monsieur [W] [O], par acte de la SARL WLOSTOWICER [P] [R], commissaires de justice à [Localité 11], en date du 17 janvier 2023, à leur requête,

— d’ordonner la libération des lieux par Monsieur [W] [O] ainsi que tout occupant de son chef et la remise des clés,

— d’ordonner, à défaut de libération des lieux volontaire, l’expulsion de Monsieur [W] [O] et de tout occupant de son chef, avec au besoin, l’assistance de la force publique,

— d’ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de Monsieur [W] [O],

— d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte et de condamner Monsieur [W] [O] à leur payer une astreinte de 100 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux et de remise des clés,

— de condamner Monsieur [W] [O] à leur payer une indemnité d’occupation de 500 € par mois, du 31 août 2023, date d’effet du congé pour motif légitime et sérieux, jusqu’à la libération des locaux et la restitution des clés,

— de condamner Monsieur [W] [O] à leur payer la somme de 7.000 € au titre des indemnités d’occupation impayées au 9 octobre 2024 (à parfaire),

— de condamner Monsieur [W] [O] à leur payer la somme de 10.000 € au titre des loyers impayés du 1er janvier 2022 au 31 août 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 31 août 2023,

— de condamner Monsieur [W] [O] à leur payer la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts,

— de condamner Monsieur [W] [O] à leur payer la somme de 26.000 € au titre des loyers impayés dus du 1er septembre 2017 au 31 décembre 2021,

— à titre subsidiaire :

— de résilier le contrat de location signé le 10 septembre 2017 pour défaut de paiement des loyers et défaut de justification d’une assurance, à compter du 3 février 2023,

— d’ordonner la libération des lieux par Monsieur [W] [O] ainsi que tout occupant de son chef et la remise des clés,

— d’ordonner, à défaut de libération des lieux volontaire, l’expulsion de Monsieur [W] [O] et de tout occupant de son chef, avec au besoin, l’assistance de la force publique,

— d’ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de Monsieur [W] [O],

— d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte et de condamner Monsieur [W] [O] à leur payer une astreinte de 100 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés,

— de condamner Monsieur [W] [O] à leur payer une indemnité d’occupation de 500 € par mois, du 3 février 2023, date d’effet du congé pour motif légitime et sérieux, jusqu’à la libération des locaux et la restitution des clés,

— de condamner Monsieur [W] [O] à leur payer la somme de 9.500 € au titre des indemnités d’occupation impayées au 9 octobre 2024 (à parfaire),

— de condamner Monsieur [W] [O] à payer à Monsieur [U] [G] et à Madame [Y] [G] la somme de 7.500 € au titre des loyers impayés du 1er janvier 2022 au 3 février 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 31 août 2023,

— de condamner Monsieur [W] [O] à leur payer la somme de 26.000 € au titre des loyers impayés dus du 1er septembre 2017 au 31 décembre 2021,

— à titre infiniment subsidiaire :

— de condamner Monsieur [W] [O] à leur payer la somme de 2.000 € à titre de loyers impayés des mois de mai, juin, juillet et août 2023,

— de déclarer valable le congé pour motif légitime et sérieux, donné à Monsieur [W] [O], par acte de la SARL WLOSTOWICER [P] [R], commissaires de justice à [Localité 11], en date du 17 janvier 2023, à leur requête,

— d’ordonner la libération des lieux par Monsieur [W] [O] ainsi que tout occupant de son chef et la remise des clés,

— d’ordonner, à défaut de libération des lieux volontaire, l’expulsion de Monsieur [W] [O] et de tout occupant de son chef, avec au besoin, l’assistance de la force publique,

— d’ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de Monsieur [W] [O],

— d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte et de condamner Monsieur [W] [O] à leur payer une astreinte de 100 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux et de remise des clés,

— de condamner Monsieur [W] [O] à leur payer une indemnité d’occupation de 500 € par mois, du 31 août 2023, date d’effet du congé pour motif légitime et sérieux, jusqu’à la libération des locaux et la restitution des clés,

— de condamner Monsieur [W] [O] à leur payer la somme de 7.000 € au titre des indemnités d’occupation impayées au 9 octobre 2024 (à parfaire),

— en tout état de cause : de condamner Monsieur [W] [O] à leur payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance et ce compris le coût du congé pour motif légitime et sérieux.

En défense, Monsieur [W] [O], représenté par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection :

— à titre principal : de déclarer irrecevable la procédure engagée en validité du congé pour reprise en date du 27 novembre 2023 pour défaut de qualité à agir des consorts [G] au moment de la délivrance du congé du 17 janvier 2023 au visa des dispositions des articles 3 à 32-1 du code de procédure civile,

— à titre subsidiaire : de débouter les consorts [G] de leurs demandes de validation du congé et de condamnations pécuniaires et en expulsion, celles-ci étant mal fondées, puisqu’il justifie d’un titre lui conférant un droit viager pour occuper les lieux,

— à titre infiniment subsidiaire :

— de juger qu’il bénéficie d’un titre lui donnant le droit de demeurer dans les lieux à tout le moins jusqu’au mois de juillet 2027, date de la dernière mensualité du prêt souscrit pour les travaux de réhabilitation des lieux,

— de débouter en conséquence les demandeurs de l’intégralité de leurs demandes, celles-ci étant à la fois mal fondées et prématurées aux termes du contrat le liant à leur auteur,

— en tout état de cause, de condamner les consorts [G] à lui verser une indemnité de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il ajoute, à l’audience, ignorer la personne ayant rajouté la mention «a vie» sur le contrat de bail.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé aux conclusions écrites des parties.

A l’audience, le tribunal a soulevé d’office l’application des dispositions de l’article 1709 du code civil et les parties ont été entendues en leurs observations.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2025.

La présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de Madame [Y] [G] et de Monsieur [U] [G] :

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, «l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé».

En outre, l’article 32 du même code prévoit qu'«est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir».

L’article 122 du code civil énonce que «constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée».

Selon les disposition du 1er alinéa de l’article 724 du code civil, «les héritiers désignés par la loi sont saisis de plein droit des biens, droits et actions du défunt».

Il ressort des dispositions de l’article 730 du code civil que «la preuve de la qualité d’ héritier s’établit par tous moyens».

Par ailleurs, l’article 730-1 du même code dispose que «la preuve de la qualité d’héritier peut résulter d’un acte de notoriété dressé par un notaire, à la demande d’un ou plusieurs ayants droit».

Selon l’article 730-3 du code civil, «l’acte de notoriété ainsi établi fait foi jusqu’à preuve contraire et celui qui s’en prévaut est présumé avoir des droits héréditaires dans la proportion qui s’y trouve indiquée».

Il échet de souligner que la publicité de l’attestation immobilière a pour objet la mise à jour du fichier immobilier et l’information des tiers. Elle n’a, toutefois, aucun effet sur la transmission de propriété, laquelle s’est opérée de plein droit dès l’instant du décès et se trouve opposable aux tiers avant même d’avoir été publiée.

Monsieur [W] [O] argue de l’irrecevabilité de la procédure. Il affirme que les consorts [G] n’ont fait dresser une attestation de propriété et de notoriété que le 16 novembre 2023 et qu’on ignore sa date de publication aux services de la publicité foncière, modalité pouvant la rendre opposable aux tiers. Il soutient que le congé et le commandement de payer lui ont été délivrés avant cette date alors qu’ils n’avaient encore aucune qualité pour le faire, leur qualité héréditaire n’ayant pas encore été rendue opposable aux tiers dont il fait partie.

Madame [Y] [G] et Monsieur [U] [G] concluent au rejet de cette fin de non recevoir, s’estimant parfaitement recevables à agir à l’encontre de Monsieur [W] [O] depuis le décès de leur père survenu le 29 décembre 2021. Ils affirment, en tant qu’héritiers, être saisis, dès le décès de Monsieur [J] [G], des droits et biens sur l’immeuble loué à Monsieur [W] [O] et disposer, dès lors, d’un intérêt à agir à l’encontre de ce tiers à la succession. Ils ajoutent qu’aux termes de l’attestation immobilière initiale et de l’attestation immobilière complémentaire établies par le notaire en charge de la succession, ils sont propriétaires à titre indivis de l’immeuble loué depuis le 29 décembre 2021 et sont titulaires de l’ensemble des droits portant sur cet immeuble. Ils ajoutent qu’il n’est pas utile pour les héritiers d’attendre que la succession soit réglée et que l’attestation immobilière soit publiée au service de la publicité foncière par le notaire pour agir en justice et encore moins pour faire délivrer un congé pour reprise.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Monsieur [J] [G] a consenti à Monsieur [W] [O] un bail portant sur un logement sis au [Adresse 2].

Il ressort de l’attestation notariée en date du 16 novembre 2023 établie par Maître [A] [N], notaire, que Madame [Y] [G] et Monsieur [U] [G] sont propriétaires du bien situé au [Adresse 6] à [Localité 19] à la suite du décès de leur père, Monsieur [J] [G], le 29 décembre 2021.

Par ailleurs, l’attestation notariée complémentaire établie par le même notaire, le 29 mars 2024, précise que :

— le 29 décembre 2021, Monsieur [J] [G] est décédé, laissant pour lui succéder, ses deux enfants, Monsieur [U] [G] et Madame [Y] [G],

— Monsieur [U] [G] et Madame [Y] [G] ont accepté purement et simplement la succession du défunt le 23 mai 2022,

— que les biens immobiliers dépendant de la succession comprennent l’immeuble litigieux occupé par Monsieur [W] [O] sis [Adresse 17] à [Localité 19].

Compte tenu de ces éléments, il apparaît que Monsieur [U] [G] et Madame [Y] [G] sont devenus propriétaires indivis de l’immeuble loué à Monsieur [W] [O] et qu’ils disposent de la qualité à agir contre ce dernier en venant aux droits du bailleur initial.

L’absence de précision de la date de la publication auprès des services de la publicité foncière de l’attestation établie par le notaire après décès et constatant la dévolution successorale importe peu, dès lors qu’en application des dispositions de l’alinéa 1er de l’article 724 du code civil, les héritiers sont saisis de plein droit des biens, droits et actions du défunt dès l’instant du décès, la transmission de la propriété étant alors opposable aux tiers avant même d’avoir été publiée.

Aussi, Monsieur [W] [O] sera débouté de sa fin de non recevoir et les demandes de Monsieur [U] [G] et de Madame [Y] [G] seront déclarés recevables.

Sur la qualification du contrat conclu entre Monsieur [J] [G] et Monsieur [W] [O] :

— Sur les mentions du bail :

L’article 1373 du code civil dispose que «la partie à laquelle on l’oppose peut désavouer son écriture ou sa signature. Les héritiers ou ayants cause d’une partie peuvent pareillement désavouer l’écriture ou la signature de leur auteur, ou déclarer qu’ils ne les connaissent. Dans ces cas, il y a lieu à vérification d’écriture»

En vertu de l’article 287 alinéa 1er du code de procédure civile, si l’une des parties dénie l’écriture qui lui est attribuée ou déclare ne pas reconnaître celle qui est attribuée à son auteur, le juge vérifie l’écrit contesté à moins qu’il ne puisse statuer sans en tenir compte. Si l’écrit contesté n’est relatif qu’à certains chefs de la demande, il peut être statué sur les autres».

Monsieur [W] [O] prétend qu’aux termes du bail qu’il a signé avec Monsieur [J] [G], ce dernier entendait lui consentir un droit d’occupation «a vie» comme mentionné en première page du contrat de bail et confirmé par les personnes ayant attesté de l’accord dont ils avaient eu connaissance par ses soins ou par ceux de Monsieur [J] [G]. Il nie, toutefois, avoir écrit cette mention. Il estime justifier d’un titre lui conférant un droit d’occupation viager sur l’immeuble, objet du bail, et que les consorts [G], en leur qualité d’héritiers, ne peuvent lui retirer ce droit, alors qu’il a réhabilité l’immeuble et s’est occupé de Monsieur [J] [G] conformément au contrat qui les liait. Il affirme que la durée du bail «à vie », qui concerne la vie du preneur, est parfaitement valable et ne constitue pas un engagement perpétuel puisque le terme, s’il reste incertain sur sa date, demeure néanmoins certain en son principe. Il ajoute que, tant qu’il est en vie, il justifie d’un droit de vivre dans les lieux, dans un premier temps sans s’acquitter du loyer de 500 € en compensation des travaux qu’il a effectués et matérialisés par les factures produites et dont le paiement est justifié par les emprunts souscrits, puis, dans un second temps, en réglant le loyer de 500 € mensuel à compter du mois de juillet 2027 et jusqu’à sa mort ou jusqu’à ce qu’il décide de quitter les lieux.

Madame [Y] [G] et Monsieur [U] [G] soutiennent que Monsieur [J] [G] n’a jamais entendu accorder à Monsieur [W] [O], une location à titre viager, qui plus est sans que ce dernier ne règle un quelconque loyer. Ils affirment que la mention « à vie» n’a pas été rédigée par leur père et qu’elle a été rajoutée postérieurement à la signature du contrat de location. Ils indiquent que ce droit à titre viager n’est pas évoqué par les attestations communiquées à la procédure par Monsieur [W] [O]. Ils demandent, en consequence, au juge de vérifier l’écrit contesté soit la mention « à vie » et de dire si cette mention a été inscrite sur le contrat de location par Monsieur [W] [O] pour les besoins de la cause. A titre subsidiaire, ils ajoutent que le contrat de bail a été rédigé en complétant un modèle de contrat de location acquis dans le commerce faisant référence à la loi du 6 juillet 1989 ainsi qu’aux droits conférés par la loi au bailleur en terme de durée du contrat de location, de possibilité de résilier le bail ou de donner congé. Ils prétendent que ces mentions du contrat de bail sont contraires à tout droit d’occupation du locataire qui serait viager. Ils concluent, enfin, à l’absence de raison objective d’interpréter la mention «a vie» dans le sens voulu par Monsieur [W] [O] d’autant qu’aucun élément du bail vient étayer cette interprétation. Ils estiment que cette mention peut aussi signifier que la durée du contrat est liée à la vie du bailleur, de sorte qu’à son décès, le bail serait résilié automatiquement, soit à la date du 29 décembre 2021.

En l’espèce, il y a lieu de relever que le contrat versé aux débats a été établi sur un formulaire type de contrat de location soumis à la loi du 6 juillet 1989 prévoyant une durée de 3 ans, le contrat prenant effet au 1er septembre 2017.

Le contrat de bail versé aux débats, en original, par les demandeurs et en copie par le défendeur stipulent tous deux dans l’encadré « DUREE ET PRISE D’EFFET DE LA LOCATION» après le «pour se terminer le» dactylographié, la mention manuscrite et en minuscule «a vie ».

Madame [Y] [G] et Monsieur [U] [G] considérant que la mention «a vie» n’a pas été apposée par leur père mais a été rajoutée postérieurement à la signature du contrat de location par Monsieur [W] [O], il appartient à la présente juridiction de procéder à la vérification d’écriture conformément aux dispositions des articles 287 et suivants du code de procédure civile.

D’abord, il convient de constater qu’une mention «lu et approuvé» est apposée au dessus de la signature du bailleur, à la fin du contrat de bail. Les caractéristiques des lettres de cette mention correspondent aux trois spécimens d’écriture de Monsieur [J] [G] versées aux débats par ses héritiers, les consorts [G]. Il y a lieu, en conséquence, de conclure que Monsieur [J] [G] est bien l’auteur de la mention «Lu et approuvé» apposée au-dessus de sa signature.

En revanche, la comparaison de l’écriture de cette mention avec celle «a vie» ne permet pas de conclure que Monsieur [J] [G] en est l’auteur. Il échet de constater l’absence de similude des caractères, Monsieur [J] [G] écrivant toujours avec des lettres majuscules et droites, alors que les lettres de la mention «a vie», sont en écriture scripte et arrondie.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, cette mention «a vie» inscrite sur l’exemplaire de bail ne peut être attribuée à Monsieur [J] [G].

Cependant, en l’absence d’éléments et de spécimens d’écriture de Monsieur [W] [O], il ne peut être établi que ce dernier est l’auteur de cette mention qu’il nie, par ailleurs, avoir apposée.

En revanche et contrairement aux allégations de Monsieur [W] [O], aucune pièce ne permet de conclure que Monsieur [J] [G] entendait consentir à son locataire un droit d’occupation à vie. Il échet de constater que le formulaire versé aux débats montre :

— que le contrat est intitulé «CONTRAT DE LOCATION», la case « de trois ans » située en haut du formulaire à gauche étant cochée,

— que la durée du contrat prévue dans l’encadré «durée et prise d’effet de la location» était de «3 ans», cette mention était apposée en lettre manuscrite, le contrat prenant effet au 1er septembre 2017.

Enfin, les nombreuses attestations fournies par Monsieur [W] [O] ne permettent pas de corroborer la conclusion d’un contrat à vie entre lui et Monsieur [J] [G]. Les personnes attestant, notamment des proches de Monsieur [W] [O] ou des membres de la famille de Monsieur [J] [G], indiquent que l’accord conclu consistait pour Monsieur [W] [O] à occuper la maison à titre gratuit sous réserve du financement par ses soins des travaux nécessaires à la réhabilitation et à la rénovation de la maison. Au surplus, ils signalent qu’une vente à un euro symbalique voire une donation était même envisagée par Monsieur [J] [G] au profit de Monsieur [W] [O]. Ce projet contredit, en conséquence, un bail perpétuel.

Il s’ensuit que Monsieur [W] [O] ne démontre pas que Monsieur [J] [G] lui a consenti un droit d’occupation des lieux à vie.

— Sur la nature du contrat :

L’ article 1709 du code civil énonce que «le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer».

Le prix d’un loyer peut être payé en espèces comme en nature, en particulier par l’exécution de travaux importants.

Monsieur [W] [O] affirme qu’un acord avait été conclu avec Monsieur [J] [G] consistant à lui permettre de s’installer à vie dans la maison lui appartenant et héritée de sa grand-mère située à côte de la sienne, lui-même devant en contrepartie réalisé des travaux de réhabilitation de l’immeuble et l’entretenir en veillant sur son lui. Il ajoute que le loyer qu’il devait s’acquitter d’un montant de 500 € devait être compensé avec le coût des travaux, à concurrence, à tout le moins des emprunts qu’il a contractés en 2017.

Les consorts [G] contestent ce prétendu accord qui n’est étayé par aucun écrit de Monsieur [J] [G]. Ils affirment que le contrat de location ne fait référence à aucune gratuité de mise à disposition de la maison en contrepartie de la réalisation de travaux par le preneur et que, si un accord avait été accepté par le bailleur, ce dernier l’aurait mentionné sur le contrat de location ou par courrier séparé. Ils estiment que cette thèse est contraire au contrat signé, qu’il n’y a aucune autorisation de travaux ni aucune clause de remise temporaire des loyers. Ils notent que les attestations produites par Monsieur [W] [O] émanent de personnes ne les appréciant guère et signalent l’existence d’un litige familial ancien entre eux et leur cousin. Ils soulignent, également, que certaines attestations font apparaître le ressentiment de leur auteur à leur égard ou sont diffamatoires. Enfin, ils estiment que les pièces communiquées sont insuffisantes à prouver les travaux et leur montant. Ils font remarquer que les prêts souscrits sont d’un montant total de 42.148,68 € et que seule une feuille manuscrite rédigée à la main liste les frais potentiels des prêts, les intérêts perçus et les assurances. Enfin, ils sollicitent que certaines pièces, notamment des factures, soient écartées des débats, ces dernières étant établies par Monsieur [W] [O], concernant d’autres chantiers, n’étant pas signées ni ne permettant d’établir leur affectation.

En l’espèce, le contrat versé aux débats a été établi sur un formulaire type aux termes duquel il est indiqué que celui-ci est soumis à la loi du 6 juillet 1989. Il y est mentionné que Monsieur [J] [G] a consenti un bail d’habitation à effet au 1er septembre 2017 à Monsieur [W] [O] portant sur une maison située [Adresse 5] à [Localité 19] moyennant un loyer mensuel révisable de 500 €.

Cependant, les nombreux pièces versées aux débats, notamment les attestations produites, contredisent l’existence d’un contrat de bail soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort, en effet, des nombreuses attestations produites, plus particulièrement de celles émanant des membres de la famille de Monsieur [J] [G], que ce dernier avait mis à disposition de Monsieur [W] [O] le bien à titre gratuit en contrepartie de la réalisation, par ce dernier, de travaux de rénovation de la maison à ses frais, l’immeuble loué devant être entièrement renové.

Ces attestations sont, d’une part, confirmées par le courrier signé par Madame [Y] [G] et par Monsieur [U] [G], en date du 14 mars 2022, adressé à Monsieur [W] [O] qui précise : « Suite à la succession de Me [J] [G], je vous informe que la maison située [Adresse 7] dont vous êtes « locataire à titre gratuit » va être mis en vente. (…) ». Ce courrier non contesté par les demandeurs permettent d’établir qu’ils avaient conscience de cette mise à disposition sans paiement de loyers.

Elles sont, d’autre part, confirmées par les pièces produites par Monsieur [W] [O], lequel prouve avoir effectué des travaux dans les lieux loués, avant même la conclusion du bail, pour les rendre habitables, et avoir souscrit au cours de cette période, deux prêts respectivement d’un montant de 6.400 € et de 27.000 € pour les payer.

Il justifie, en effet :

— avoir réalisé des travaux de plomberie suivant facture n°4755 du 11 septembre 2017 d’un montant de 2.365 € TTC et des travaux de chauffage suivant facture n°4821 établie le 28 septembre 2017 d’un montant de 4.021,66 € T.T.C., toutes deux établies par la SAS [D] [K]. Par ailleurs, l’attestation de Monsieur [K] [D] en date du 21 août 2022 confirme la réalisation de ces travaux pour le compte de Monsieur [W] [O],

— avoir réalisé des travaux d’installation satellite [Adresse 12] suivant facture de la SARL BOYER en date du 8 septembre 2017 pour un montant de 390,50 €,

— avoir réalisé des travaux de pose d’une cuisine ainsi que d’une crédence, d’un évier, d’un four, d’une plaque de cuisson et d’un lave-vaisselle ainsi qu’il ressort de la facture de la société SUD CUISINE [Localité 14] d’un montant de 2.564,51 € établi le 25 juillet 2017, de la facture d’un montant de 348,91€ établie le 2 août 2017 par la société SUD CUISINE [Localité 14] et des photographies versées. Dans une attestation en date du 24 août 2022, cette société explique avoir posé cette cuisine et ses équipements chez Monsieur [W] [O] au [Adresse 4].

— avoir réalisé des travaux de peinture suivant facture de MERLIN DECORATION établie le 23 août 2017 pour un montant de 208,02 €

— avoir réalisé des travaux de menuiseries pour un montant de 1.035,38 € T.T.C. suivant facture de la société EBO établie le 11 août 2017,

— s’être fait fournir du mobilier de salle de bain suivant factures de la société JL CARBONNEL d’un montant de 113,87 € en date des 17 et 28 juillet 2017,

— avoir fait réaliser des travaux électriques suivant factures de la société YESSS ELECTRIQUE d’un montant total de 1.610,69 € TTC établie entre le 27 juin et le 26 septembre 2017,

— avoir réalisé des travaux de fourniture et de pose d’une tuile douille pour un montant de 198 € T.T.C.,suivant facture établie par Monsieur [W] [H] le 14 février 2018.

S’agissant, en revanche, des justificatifs des travaux, Madame [Y] [G] et Monsieur [U] [G] demandent que certaines pièces soient écartées parce qu’elles sont manuscrites et non signées ou parce qu’il s’agit de tickets de caisse ou de bons de réservation non corroborés par une facture, parce que la facture concerne un autre chantier ou ne peut pas être affectée ou parce qu’elles ne sont pas soumises à la TVA. Cependant, ces contestations ne concernent que leur caractère probant dont l’appréciation relève du pouvoir du juge et ne permettent pas de les écarter des débats. Dans ces conditions, ils ne sont pas fondés à voir écarter des débats les pièces adverses 21, 22, 23, 29, 34, 35, 37, 41, 49 et 50 ainsi qu’ils le sollicitent.

En revanche, il y a lieu de relever que :

— les pièces constituant des documents manuscrits émanent de Monsieur [W] [O] et ne permettent pas de confirmer la réalisation de travaux,

— la facture de la SPASIC RENOVATION DU BATIMENT ne permet pas de démontrer que les travaux ont été réalisés au sein de la maison occupée par Monsieur [W] [O],

— que les factures établies par la société DOUGADOS pour un montant total de 2.419 € concernant de l’électro-ménager de cuisine (hotte, cave à vin, réfrigérateur américain, plaque et four) mentionnent une adresse distincte de celle du bien objet du présent litige situé à [Localité 18],

— que les factures de BRICO LECLERC/[Localité 14] DISTRIBUTION des 19 août 2017 et 7 juillet 2017 ne concernent pas l’adresse du bien mais une adresse à [Localité 13],

— que les différents tickets de caisse fournis ne permettent pas de confirmer de manière certaine que les divers achats ont été réalisés pour effectuer les travaux de rénovation de la maison,

— que le document mentionnant de manière manuscrite avec une signature et un nom [T] indiquant la pose de 90m² de carrelage et de faïence pour un montant de 2.700 € ne permet pas de confirmer la réalisation des travaux,

— que le document de réservation de BRICO LECLERC [Localité 14] DISTRIBUTION du 13 mai 2017 ne constitue pas une facture et ne comporte pas l’adresse du bien,

— que la facture de l’entreprise JEFCO a été réalisée pour le compte de «COMPTANT [Localité 14]» à [Localité 16] et non pour le compte de Monsieur [W] [O].

Ainsi, il ressort de l’ensemble de ces éléments qu’un accord a bien été conclu entre le bailleur et le preneur avant la conclusion du contrat de bail, prévoyant qu’en contrepartie de travaux importants de rénovation, dont la réalisation entreprise par Monsieur [W] [O] avant la conclusion du contrat a été démontrée, ce dernier était dispensé du paiement du loyer pendant un temps ainsi qu’il le prétend. Il apparaît, dès lors, que le loyer a été payé en nature par l’exécution de travaux ayant permis de transformer la maison en logement habitable. Il s’ensuit que Monsieur [J] [G] et Monsieur [W] [O] étaient liés par un contrat de louage régi par les dispositions des articles 1709 et suivants du code civil.

Sur les demandes de validité du congé et d’expulsion

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur».

Madame [Y] [G] et Monsieur [U] [G] demandent que le congé pour motif légitime et sérieux qu’ils ont délivré soit déclaré valable. Ils exposent avoir fait délivrer un congé pour reprise le 17 janvier 2023 à effet au 31 août 2023, justifié par la reprise par Madame [Y] [G] des lieux loués afin de pouvoir se rapprocher de son lieu de travail sans payer de loyer. Ils précisent que l’acte signifié comprend la notice d’information de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Ils estiment que le maintien dans les lieux de Monsieur [W] [O] constitue un trouble manifestement excessif auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [O].

Monsieur [W] [O] conclut au rejet des demandes des consorts [G] au titre de la validation du congé arguant de son droit de vivre dans les lieux au titre de l’occupation à vie qui lui a consenti et, à tout le moins, à titre subsidiaire, jusqu’au mois de juin 2027.

En l’espèce, il a été jugé que le contrat de louage conclu entre Monsieur [J] [G] et Monsieur [W] [O] est régi par le droit commun du louage et plus précisément par les articles 1709 et suivant du code civil et non par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 applicable au bail d’habitation. Il s’ensuit que les dispositions de l’article 15 de cette loi ne peuvent pas être appliquées en l’espèce, de sorte que le congé délivré sur le fondement de cet article sera déclaré non valide.

Aussi, les demandes subséquentes tendant à voir ordonner la libération des lieux et à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [W] [O] seront rejetées. Il en est de même de celles concernant la condamnation à quitter les lieux sous astreinte et celles visant à voir condamner Monsieur [W] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur les demandes en paiement au titre de l’arriéré locatif :

Il y a lieu de rappeler qu’aux termes de l’article 1709 du code civil, «le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer» étant précisé que le paiement de prix peut se faire en nature au moyen de la réalisation de travaux.

En vertu de l’article 1353 du code civil, «celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation».

En l’espèce, Madame [Y] [G] et Monsieur [J] [G] sollicitent la condamnation de Monsieur [W] [O] au paiement de la somme de 10.000 € au titre des loyers impayés du 1er janvier 2022 au 31 août 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 31 août 2023 outre la somme de 26.000 € au titre des loyers impayés du 1er septembre 2017 au 31 décembre 2021. Ils expliquent que Monsieur [W] [O] n’a réglé aucun loyer depuis le décès de Monsieur [J] [G], soit le 29 décembre 2021, jusqu’au terme du bail fixé au 31 août 2023, date d’effet du congé signifié le 17 janvier 2023, soit durant 20 mois. Ils ajoutent qu’il a reconnu dans ses conclusions ne pas avoir réglé depuis son entrée dans les lieux de loyers de sorte qu’il sera condamné à régler ceux impayés depuis le 1er septembre 2017 jusqu’au 31 décembre 2021 (52 x 500€ = 26.000€). Ils estiment que Monsieur [W] [O] ne rapporte pas la preuve que les prêts bancaires ont permis de financer les prétendus travaux de rénovation de la maison louée.

Monsieur [W] [O] estime avoir prouvé qu’il peut occuper le bien sans s’acquitter du loyer de 500 € en compensation des travaux effectués et matérialisés par les factures qu’il produit et dont le paiement est justifié par les emprunts qu’il a souscrits. Il ajoute que, dans un second temps, il réglera le loyer mensuel de 500 € à compter du mois de juillet 2027.

Il échet de rappeler que le bail a été requalifié en contrat de louage régi par les dispositions des articles 1709 du code civil, les travaux financés et réalisés au sein des lieux loués par Monsieur [O] constituant un paiement en nature en contrepartie de la location des lieux litigieux.

Les pièces versées aux débats montrent que Monsieur [W] [O] a souscrit deux prêts :

— un prêt souscrit auprès de la CAISSE D’EPARGNE AQUITAINE POITOU-CHARENTE d’un montant de 27.000 € au taux de 4,70 % remboursable en 120 mensualités à compter du 15 juin 2017, la dernière échéance étant prévue au 7 juin 2027,

— un prêt souscrit auprès du même établissement bancaire d’un montant de 6.400 € au taux de 3,20 %, remboursable en 48 mensualités à compter du 26 septembre 2017, la dernière échéance ayant été prélevée le 14 octobre 2021.

Nonobstant l’absence de précision quant à la finalité desdits prêts, il convient de relever d’une part, que leur date de souscription corrobore le fait que les fonds étaient destinés aux travaux. L’examen des factures permet, en effet, d’établir que le prêt d’un montant de 27.000 € a permis de payer les travaux d’ampleur réalisés par Monsieur [W] [O] dans les lieux afin de les rendre habitables avant la conclusion du contrat de bail. De même, le tableau d’amortissement du second prêt montre que la première échéance date du 26 septembre 2017, soit quelques jours seulement après la conclusion du contrat de bail et a permis de payer le surplus des travaux de rénovation.

Monsieur [W] [O] prouve, en outre, avoir payé des frais et taux d’intérêts qu’il convient de prendre en compte, le paiement de ces sommes lui ayant permis de financer les travaux mis à sa charge. Aussi, il y a lieu de retenir le coût total du crédit pour déterminer le montant du coût des travaux et le nombre de mois durant lesquels il est dispensé du montant du loyer contractuellement prévu.

Les pièces produites montrent que les échéances du prêt souscrit auprès de la CAISSE D’EPARGNE AQUITAINE POITOU-CHARENTES continuent à courir jusqu’au 7 juin 2027. Il apparaît, ainsi que Monsieur [W] [O], s’il se maintient dans les lieux dans le cadre du contrat de louage, est dispensé de régler un loyer aux consorts [G] jusqu’à cette date, le financement des travaux constituant un paiement en nature.

Par conséquent, Madame [Y] [G] et Monsieur [U] [G] seront déboutés de leurs demandes tendant à obtenir la condamnation de Monsieur [W] [O] au paiement des arriérés de loyers.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1217 du code civil prévoit que «la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter».

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure».

En l’espèce, Madame [Y] [G] et Monsieur [U] [G] sollicitent la condamnation de Monsieur [O] au paiement de la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts.

Cette condamnation est réclamée sans qu’aucun moyen concernant le manquement contractuel et le lien de causalité avec un préjudice ne soit développé à l’appui de cette prétention. Madame [Y] [G] et Monsieur [U] [G] seront, en conséquence, déboutés de ce chef de demande.

Sur la demande subsidiaire de résiliation du bail et d’expulsion:

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que «toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux».

Aux termes de l’article 7 g et h de la même loi, «toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux».

Madame [Y] [G] et Monsieur [U] [G] expliquent avoir fait délivrer à Monsieur [W] [O] un commandement de payer et de justifier d’une assurance visant la clause résolutoire. Ils soutiennent que ce dernier n’a pas réglé les loyers ni justifié d’une assurance dans le délai du mois stipulé au commandement.

A titre liminaire, il échet de constater que les consorts [G] sollicitent la résiliation judiciaire du bail mais demandent que cette résiliation soit prononcée sur le seul constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire contractuellement prévue. Il s’en déduit qu’ils demandent à la présente juridiction de constater la résiliation du contrat de bail sur le fondement des dispositions des articles 24 I et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Il sera rappelé qu’il a été établi que le contrat n’était pas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Il ne peut, donc, pas être fait application des dispositions des articles 24 I et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [Y] [G] et Monsieur [U] [G] seront, en conséquence, déboutés de leur demandes formées à titre subsidiaire tendant à résilier le contrat de location pour défaut de paiement des loyers et défaut de justification d’une assurance et de leur demande d’expulsion à défaut de départ volontaire de Monsieur [W] [O]. Pour les mêmes raisons, Les demandes de condamnation à quitter les lieux sous astreinte et celles visant à voir condamner Monsieur [W] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation seront, également, rejetées.

Les consorts [G] seront, enfin, déboutés de leurs demandes de condamnation au paiement de l’arriéré locatif formées à titre subsidiaire pour les raisons ci-avant exposées, Monsieur [O] étant dispensé de régler un loyer aux demandeurs jusqu’au 7 juin 2027, le financement des travaux constituant un paiement en nature.

Sur les demandes de Madame [Y] [G] et Monsieur [U] [G] émises à titre infiniment subsidiaire :

Au vu des développements précédents et de l’absence de loyers dus jusqu’au 7 juin 2027 par Monsieur [W] [O], Madame [Y] [G] et Monsieur [U] [G] seront déboutés de leur demande de condamnation au paiement de la somme de 2.000€ à titre de loyers impayés des mois de mai, juin, juillet et août 2023.

Au surplus, à défaut de pouvoir se fonder sur l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi qu’il a été énoncé ci-avant, ils ne sont pas non plus fondés en leur demande tendant à voir déclarer valable le congé qu’ils ont délivré.

Aussi, les demandes tendant à ordonner la libération des lieux et à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [W] [O] seront également rejetées. Les demandes de condamnation à quitter les lieux sous astreinte et celles tendant à le voir condamner au paiement d’une indemnité d’occupation seront également rejetées.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Madame [Y] [G] et Monsieur [U] [G], parties perdantes, seront condamnés aux paiement des entiers dépens en ce compris le coût du congé qu’ils ont délivré.

Succombants, ils seront condamnés à payer à Monsieur [W] [O] une indemnité de 1.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et seront déboutés de leur demande fondée sur les mêmes dispositions.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DECLARE Madame [Y] [G] et Monsieur [U] [G] recevables en leur action ;

DEBOUTE Monsieur [W] [O] de sa fin de non recevoir ;

DIT que la mention «a vie» ne peut être attribuée à Monsieur [J] [G] ;

DEBOUTE Madame [Y] [G] et Monsieur [U] [G] de leur demande visant à dire que la mention «a vie» a été rajoutée par Monsieur [W] [O] ;

DÉBOUTE Madame [Y] [G] et Monsieur [U] [G] du surplus de leurs demandes ;

DÉBOUTE Monsieur [W] [O] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [Y] [G] et Monsieur [U] [G] à verser à Monsieur [W] [O] la somme de 1.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Y] [G] et Monsieur [U] [G] aux dépens en ce compris le coût du congé pour motif légitime et sérieux qu’ils ont fait délivrer.

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire par provision

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par la Vice-Présidente et le Greffier.

LE GREFFIER LA VICE PRÉSIDENTE

chargée des fonctions

de juge des contentieux

de la protection