TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 23/06480

N° Portalis 352J-W-B7H-CZ3LK

N° MINUTE : 6

Assignation du :

09 Mai 2023

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 01 Mars 2024

DEMANDERESSE

S.A. SOCIETE NOUVELLE GENTIL ET COMPAGNIE

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Marc ZIMMER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1623

DEFENDERESSE

Association BENJAMIN POUR L’INTEGRATION DES ENFANTS HANDICAPES

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Gina MARUANI, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #P0428

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière, lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 08 Décembre 2023 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 3 juin 2005, la S.A NOUVELLE GENTIL ET COMPAGNIE a donné à bail commercial à l’ASSOCIATION BENJAMIN POUR L’INTEGRATION DES ENFANTS HANDICAPES des locaux commerciaux sis au [Adresse 1] dans le [Localité 3], destinés à une exploitation dite « conforme à l’objet social » du preneur (structure médicoéducative). Le bail a été conclu pour une durée de 10 années et 3 mois à compter du 1er mai 2005 pour se terminer le 31 juillet 2015, moyennant un loyer annuel initial de 190.000 euros au principal. Le bail s’est ensuite poursuivi par tacite reconduction.

Par exploit d’huissier du 25 janvier 2022, la S.A NOUVELLE GENTIL ET COMPAGNIE a délivré un congé avec offre de renouvellement au preneur, à compter du 1er octobre 2022, moyennant un loyer annuel de 416.800 euros au principal.

Par exploit d’huissier du 5 mai 2022, l’ASSOCIATION BENJAMIN POUR L’INTEGRATION DES ENFANTS HANDICAPES a accepté le principe du renouvellement, tout en contestant le montant du loyer proposé par le bailleur, au motif que les parties seraient liées par un accord portant sur le prix du loyer et fixant le renouvellement au 1er janvier 2021.

Par courrier du 20 mai 2022, la S.A NOUVELLE GENTIL ET COMPAGNIE a contesté l’existence d’un accord et réitéré les termes de son congé avec offre de renouvellement.

Par lettre recommandée avec avis de réception, la S.A NOUVELLE GENTIL ET COMPAGNIE a adressé au preneur un mémoire en fixation du loyer du bail renouvelé, en réitérant les termes de son congé avec offre de renouvellement.

Par exploit de commissaire de justice du 9 mai 2023, la S.A NOUVELLE GENTIL ET COMPAGNIE a assigné l’ASSOCIATION BENJAMIN POUR L’INTEGRATION DES ENFANTS HANDICAPES devant le juge des loyers commerciaux aux fins de voir :

A titre principal,

— fixer le montant du loyer du bail renouvelé, à compter du 1er octobre 2022 à 416.800 euros hors charges, hors contribution annuelle sur le revenu locatif ;

— condamner 1'ASSOCIATION BENJAMIN POUR L’lNTEGRAT1ON DES ENFANTS HANDICAPES à lui verser l’arriéré de loyer dû depuis le 1er octobre 2022 résultant de la fixation rétroactive du loyer de renouvellement ;

— condamner l’ASSOCIATION BENJAMIN POUR L’lNTEGRATION DES ENFANTS HANDICAPES au paiement des intérêts au taux légal sur les arriérés, et ordonner la capitalisation de ces intérêts dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil ;

— condamner l’ASSOCIATION BENJAMIN POUR L’lNTEGRATION DES ENFANTS HANDICAPES à lui payer 5.000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens ;

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où une expertise serait ordonnée avant dire droit :

— fixer un loyer provisionnel pour la durée de l’instance à 350.000 euros, hors charges et hors contribution annuelle sur le revenu locatif, et révisable dans les mêmes conditions que le loyer actuel en fonction de la clause d’indexation prévue au bail ;

— en ce cas, réserver les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

En tout état de cause,

— ordonner l’exécution provisoire.

Dans son dernier mémoire, régulièrement notifié le 29 novembre 2023, la S.A NOUVELLE GENTIL ET COMPAGNIE a maintenu les termes de son assignation, y ajoutant:

In limine litis,

— voir le juge des loyers commerciaux se déclarer incompétent pour statuer sur l’existence d’un accord pour le renouvellement du bail ;

— renvoyer l’affaire au profit de la 18ème chambre du tribunal judiciaire de Paris qui pourra également statuer, à titre accessoire, sur la fixation du loyer du bail commercial renouvelé.

Dans son mémoire en réplique, l’ASSOCIATION BENJAMIN POUR L’INTEGRATION DES ENFANTS HANDICAPES demande au juge des loyers commerciaux de :

A titre liminaire,

— déclarer irrecevable la SOCIETE NOUVELLE GENTIL ET COMPAGNIE de toutes ses demandes ;

— juger que le juge des loyers commerciaux n’est pas compétent pour trancher les contestations qu’elle soulève ;

— juger que le tribunal judiciaire de Paris est seul compétent pour statuer sur le présent litige ;

A titre subsidiaire,

— débouter la SOCIETE NOUVELLE GENTIL ET COMPAGNIE de toutes ses demandes ;

— juger que le bail s’est renouvelé pour une période de 3, 6, 9 années entières et consécutives à compter du 1er octobre 2022 ;

— fixer le loyer annuel à la somme de 143.162 euros hors charges et hors contribution annuelle sur le revenu locatif à compter du 1er octobre 2022, toutes les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées, hormis la durée du bail, et sous réserve de leur adaptation aux dispositions de la loi du 18 juin 2014 dite loi PINEL ;

— condamner la SOCIETE NOUVELLE GENTIL ET COMPAGNIE à lui verser la différence entre le loyer réglé et le loyer judiciairement fixé à compter du 1er octobre 2022, avec application des intérêts au taux légal ;

— condamner la SOCIETE NOUVELLE GENTIL ET COMPAGNIE, à lui verser la différence entre le loyer fixé à compter du mois de mars 2020, dans l’irrespect de la clause d’indexation figurant au bail, et le loyer qui aurait dû être effectivement versé, en application de l’évolution de l’indice applicable, et ce avec application des intérêts au taux légal ;

— Condamner la SOCIETE NOUVELLE GENTIL ET COMPAGNIE au paiement de la somme de 5.000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SOCIETE NOUVELLE GENTIL ET COMPAGNIE aux entiers dépens.

A titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse de la désignation d’un expert,

— juger que la provision incombera au bailleur,

— fixer le loyer provisionnel à 282.379,82 euros hors charges et hors contribution annuelle;

— ordonner l’exécution provisoire concernant le loyer provisionnel,

— réserver les dépens.

En tout état de cause,

— Juger que l’article L.145-34 est applicable en l’espèce, et que, en cas de déplafonnement, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 8 décembre 2023.

Le 12 février 2024, le juge des loyers commerciaux envisageant d’exercer sa faculté de soulever d’office une fin de non-recevoir tirée d’un défaut d’intérêt à agir, a sollicité les observations des parties, par note en délibéré à communiquer avant le 22 février 2024.

Par note en délibéré du 20 février 2024, la SOCIETE NOUVELLE GENTIL ET COMPAGNIE relate l’historique des pourparlers, et réitère l’absence d’accord, en indiquant en substance que l’ASSOCIATION BENJAMIN POUR L’INTEGRATION DES ENFANTS HANDICAPES n’a eu de cesse de varier ses positions sur le prix au cours des pourparlers, et a conditionné son accord définitif à celui de l’Agence Régionale de Santé, alors même qu’elle se prévalait d’un accord amiable. Elle en déduit que ces éléments cristallisent l’absence d’accord définitif entre les parties et conduit à considérer qu’une fin de non-recevoir soulevée d’office est infondée et inopportune.

Subsidiairement, elle fait valoir que si le constat d’un accord entre les parties intervenait, il conviendra de considérer qu’il l’a été sur la base des dernières conditions proposées par la SOCIETE NOUVELLE GENTIL ET COMPAGNIE dans son courrier électronique du 10 novembre 2020 à savoir un loyer annuel de 305.249,64 euros, une durée de 10 années et le maintien des autres clauses et conditions du bail initial et notamment l’indexation du loyer en vertu de la clause d’échelle mobile à l’indice du coût de la construction. Elle produit en outre dix nouvelles pièces, numérotées de 14 à 23.

Par note en délibéré du 21 février 2024, l’ASSOCIATION BENJAMIN POUR L’INTEGRATION DES ENFANTS HANDICAPES a estimé que dans la mesure où un accord entre les parties a fixé la date du renouvellement et le montant du loyer, la SOCIETE NOUVELLE GENTIL ET COMPAGNIE est dépourvue d’intérêt à agir en fixation judiciaire du loyer renouvelé, devant le juge des loyers commerciaux.

La décision a été mise en délibéré au 1er mars 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

In limine litis

Sur la recevabilité des nouvelles pièces communiquées, numérotées de 14 à 23

Il résulte des articles 445 et 442 du code de procédure civile que le juge peut inviter les parties à fournir les explications de droit ou de fait qu’il estime nécessaires.

Aux termes de l’article 135 du code de procédure civile, le juge peut écarter du débat les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile.

En l’espèce, si les parties ont été invitées par le juge des loyers commerciaux à produire une note en délibéré quant à l’exercice de sa faculté de soulever d’office une fin de non-recevoir tirée d’un défaut d’intérêt à agir, cette invitation n’emportait pas l’autorisation de déposer des pièces nouvelles, dans le temps du délibéré. En conséquence, les pièces numérotées de 14 à 23 non communiquées en temps utile par la SOCIETE NOUVELLE GENTIL ET COMPAGNIE seront écartées du débat.

Sur l’exception d’incompétence portant sur l’impossibilité pour le juge des loyers commerciaux de statuer sur un désaccord concernant la durée du bail commercial et le constat d’un accord tacite ayant fixé le loyer renouvelé

Il résulte de l’article 75 du code de procédure civile que, s’il est prétendu que la juridiction saisie en première instance est incompétente, la partie qui soulève cette exception doit, à peine d’irrecevabilité, la motiver et faire connaître dans tous les cas devant quelle juridiction elle demande que l’affaire soit portée.

En l’espèce, l’ASSOCIATION BENJAMIN POUR L’INTEGRATION DES ENFANTS HANDICAPES soulève l’irrecevabilité des demandes en fixation du loyer de la S.A NOUVELLE GENTIL ET COMPAGNIE, aux motifs d’une part d’un désaccord sur la durée du bail renouvelé, et d’autre part, de l’existence d’un accord entre les parties portant sur le prix du loyer et sur la date de renouvellement, éléments qu’elle estime en dehors du champ de compétence du juge des loyers. Ce faisant, elle invoque une exception de procédure tirée de l’incompétence du juge des loyers commerciaux concernant ces deux points.

Parallèlement, la S.A NOUVELLE GENTIL ET COMPAGNIE soulève l’incompétence du juge des loyers commerciaux pour statuer sur l’existence d’un accord entre les parties.

Les deux parties sollicitent en conséquence le renvoi de l’affaire devant le tribunal judiciaire.

S’agissant du désaccord sur la durée, sauf accord amiable des parties, les seuls éléments modifiés par le juge des loyers commerciaux, dans le cadre d’un renouvellement, sont le montant du loyer que le juge a pour mission de fixer, et la durée qui est de neuf années, même si la durée du bail expiré était supérieure. Le moyen tiré d’un désaccord sur la durée du bail renouvelé pour déclarer la demande irrecevable devant le juge des loyers ne saurait donc prospérer, en ce que la fixation judiciaire du loyer renouvelé vaut par principe pour la durée légale d’un bail commercial, sauf pour le juge de constater un accord des parties pour une durée supérieure. Autrement dit, l’absence d’accord des parties sur la durée du bail commercial ne prive pas le juge des loyers commerciaux de sa compétence, cette durée étant ramenée d’office, en un tel cas, à la durée légale, après éventuel examen au fond.

Il y a donc lieu de rejeter l’exception de procédure tirée de l’incompétence du juge des loyers commerciaux en raison d’un désaccord des parties sur la durée du bail commercial.

S’agissant de l’existence d’un accord « amiable », c’est à tort que les parties croient pouvoir soulever l’incompétence du juge des loyers commerciaux pour constater l’existence d’un accord relativement à la fixation du loyer renouvelé, alors que le juge des loyers commerciaux saisi de demandes d’irrecevabilité, en sa qualité de juge de la recevabilité, peut rechercher si l’existence d’un tel accord n’est pas de nature à priver le demandeur d’un intérêt à agir en fixation judiciaire des loyers devant sa juridiction.

Il y a donc lieu de rejeter l’exception de procédure tirée de l’incompétence du juge des loyers commerciaux pour le constat de l’existence d’un accord entre les parties portant sur le prix du loyer renouvelé et la date de renouvellement, ce constat entrant dans le champ de son office qui inclut notamment l’examen de l’intérêt à agir d’une partie en fixation judiciaire du loyer.

Les parties n’ayant pas soulevé de fin de non-recevoir tirée d’un défaut d’intérêt à agir, elles ont été invitées par note en délibéré à faire valoir contradictoirement leurs observations sur ce moyen soulevé d’office.

Par note en délibéré l’ASSOCIATION BENJAMIN POUR L’INTEGRATION DES ENFANTS HANDICAPES considère qu’il y a lieu pour le juge des loyers commerciaux de soulever ce moyen d’office, en raison de l’existence d’un accord entre les parties portant sur la date du renouvellement et le montant du loyer.

La S.A NOUVELLE GENTIL ET COMPAGNIE juge inopportun et infondé de soulever ce moyen d’office, en raison de l’absence d’accord entre les parties, et subsidiairement, de retenir que l’accord lie les parties aux conditions qu’elle a proposées par courrier électronique du 10 novembre 2020.

Sur la fin de non-recevoir

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes du second alinéa de l’article 125 du code de procédure civile, le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

L’intérêt à agir, qui doit être actuel, s’apprécie au moment de l’engagement de l’action.

Est dépourvu d’intérêt à agir en fixation judiciaire du loyer renouvelé, le bailleur qui au moment de sa demande devant le juge des loyers commerciaux, a déjà convenu d’un accord portant sur la date du renouvellement et le loyer renouvelé.

Il est constant que le renouvellement d’un bail commercial donne naissance à un nouveau contrat dont le contenu est identique au précédent mais dont la durée est de neuf ans, sauf accord des parties pour une durée plus longue, conformément à l’article L. 145-12 du code de commerce.

Il est également constant qu’en matière de bail commercial, l’écrit n’est pas obligatoire. Un accord sur la chose et le prix peut suffire à caractériser l’existence d’un bail commercial.

En l’espèce, s’agissant de l’existence d’un accord entre les parties sur le prix du loyer renouvelé et la date du renouvellement dont elle se prévaut, l’ASSOCIATION BENJAMIN POUR L’INTEGRATION DES ENFANTS HANDICAPES produit des échanges de courriers électroniques du 8 et du 9 avril 2021, un courrier du 6 août 2021, ainsi que des factures acquittées par ses soins.

Il ressort du courrier électronique du 8 avril 2021 émanant de [G] [O], ès-qualités de président de la S.A NOUVELLE GENTIL ET COMPAGNIE que celui-ci indique qu’il souhaite formaliser par signature un accord intervenu au terme des négociations ayant eu lieu fin 2020. L’existence d’un accord entre les parties à effet du 1er janvier 2021 ressort en outre manifestement des termes « je vous propose donc pour le mois de mai de vous facturer le nouveau loyer qui était convenu, par contre quels seraient vos souhaits pour le rattrapage de Janvier-Avril ».

Le courrier du 6 août 2021 de [G] [O], ès-qualités, cette-fois, de directeur général de la SOCIETE NOUVELLE GENTIL ET COMPAGNIE mentionne également l’existence de cet accord en ces termes : « nous avions trouvé un accord amiable, convenant aux deux parties dans un esprit gagnant-gagnant et pérennisant nos relations ». Ce même courrier explique que l’augmentation de 30.000 euros par an (soit 2.500 euros par mois) est étrangère à la clause d’indexation prévue au bail, mais résulte de l’accord convenu entre les parties par courrier électronique du 22 octobre 2020.

La facture du 18 mars 2021 laisse apparaître le paiement d’un loyer mensuel d’un montant de 22.937,47 euros au principal, celle du 16 avril 2021 fait apparaître le paiement d’un montant de 25.437,47 euros, soit une augmentation de 2.500 euros telle que convenue dans l’accord précité, auxquels s’ajoutent 10.000 euros de rattrapage de janvier à avril 2021 (soit 2.500 euros * 4 mois = 10.000 euros). Ce rattrapage correspond au recouvrement rétroactif de l’augmentation mensuelle du loyer de 2.500 euros, tel que convenu dans l’accord précité, à compter du 1er janvier 2021.

C’est à tort que le bailleur conteste l’existence de l’accord précité aux motifs que le preneur a posé au cours des pourparlers la condition d’obtenir l’autorisation de l’Agence Régionale de Santé, que l’accord n’a pas été formalisé par écrit et que la durée de 10 ans non acceptée par le preneur était un élément déterminant du consentement du bailleur, alors qu’il résulte des factures susmentionnées qu’il a manifestement exécuté ledit accord, nonobstant ces éléments prétendument constitutifs d’un obstacle au consentement mutuel. En outre, les variations de postures, les ajustements et circonvolutions du preneur durant les pourparlers ne sauraient exclure que la rencontre des volontés ait pu avoir lieu, au terme de ces pourparlers.

L’ensemble de ces éléments forment un faisceau d’indices concordants qui permet de constater l’existence d’un accord entre les parties fixant le renouvellement à compter du 1er janvier 2021, et une augmentation du loyer annuel renouvelé à hauteur de 30.000 euros au principal (soit une augmentation de 2.500 euros par mois, au principal).

Au regard de ce qui précède, il y a lieu de soulever d’office une fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir de la S.A NOUVELLE GENTIL ET COMPAGNIE en demande de fixation judiciaire du loyer, faute pour celui-ci d’être actuel.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SOCIETE NOUVELLE GENTIL ET COMPAGNIE sera condamnée aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En l’espèce, l’ASSOCIATION BENJAMIN POUR L’INTEGRATION DES ENFANTS HANDICAPES sollicite la condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile « subsidiairement au fond » et non « en tout état de cause ».

La demande du bailleur étant irrecevable, il n’y a pas lieu de faire d’examen du fond. En vertu du principe du dispositif, la SOCIETE NOUVELLE GENTIL ET COMPAGNIE ne peut donc être condamnée sur ledit fondement.

Sur l’exécution provisoire

Il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Rejette l’exception de procédure tiré de l’incompétence du juge des loyers commerciaux ;

Constate l’existence d’un accord entre les parties fixant le renouvellement du bail commercial entre la S.A NOUVELLE GENTIL ET COMPAGNIE et l’ASSOCIATION BENJAMIN POUR L’INTEGRATION DES ENFANTS HANDICAPES portant sur les locaux sis au [Adresse 1] dans le [Localité 3], fixant le renouvellement à compter du 1er janvier 2021, et une augmentation du loyer annuel renouvelé à hauteur de 30.000 euros au principal (soit une augmentation de 2.500 euros par mois, au principal) ;

Juge que la SOCIETE NOUVELLE GENTIL ET COMPAGNIE n’a pas d’intérêt à agir ;

Déclare irrecevables les demandes de la SOCIETE NOUVELLE GENTIL ET COMPAGNIE tendant à la fixation judiciaire du loyer renouvelé ;

Condamne la SOCIETE NOUVELLE GENTIL ET COMPAGNIE aux entiers dépens ;

Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Rejette le surplus des demandes des parties ;

Ordonne l’exécution provisoire.

Fait et jugé à PARIS, le 1er mars 2024

LA GREFFIERE LE PRESIDENT

C. BERGER J-C. DUTON