MINUTE:

N° RG 25/00002 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Z6HP

[C] [J], [W] [I]

C/

[P] [B], [X] [Z]

— Expéditions délivrées à

Le

— M^e Elisabeth DE BARROS

— SELARL FREDERIC DUMAS

— SELARL PUYBARAUD – LEVY

— prefecture de la gironde

TRIBUNAL de PROXIMITE d’ARCACHON

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 12]

[Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 JUIN 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Sonia DESAGES, Vice-Présidente chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal de proximité d’ARCACHON

GREFFIER : Madame Betty BRETON, Greffier

DÉBATS :

Audience publique en date du 23 Mai 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 10 Décembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

ORDONNANCE :

Contradictoire

Premier ressort

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDEURS :

Monsieur [C] [J]

né le 15 Octobre 1972 à [Localité 10]

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représenté par M^e Sophie LEVY (Avocat au barreau de Bordeaux

Monsieur [W] [I]

né le 19 Août 1972 à [Localité 9]

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représenté par M^e Sophie LEVY (Avocat au barreau de Bordeaux)

DEFENDEURS :

Madame [P] [B]

née le 21 Novembre 1962 à [Localité 11]

[Adresse 13]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par la SELARL FREDERIC DUMAS

Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale ,décision du 4/3/25, BAJ N° N330632025003390

Monsieur [X] [Z]

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représenté par M^e Elisabeth DE BARROS (Avocat au barreau de MELUN)

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat en date du 11 janvier 2018 prenant effet le 1er mars 2018, M [C] [J] et M [W] [I] ont donné à bail à Mme [P] [B] un appartement n° CO2 et deux places de stationnement n° 123 et 124 situés [Adresse 13], moyennant un loyer indexé de 494€ par mois, outre 40 € de provision sur charges.

Par acte séparé du 19 février 2018, M [X] [Z] s’est porté caution solidaire des engagements contractés par Mme [B] au titre du contrat sus visé.

Le 16 avril 2024, M [J] et M [I] ont fait délivrer à Mme [B] commandement de payer la somme de 2132,16€ au titre des loyers impayés en indiquant se prévaloir des effets de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Ce commandement a été dénoncé à M [Z] le 24 avril 2024.

Le 03 mai 2024, Mme [B] a déposé un dossier de surendettement.

Dans sa séance du 30 mai 2024, la commission de surendettement des particuliers de la Gironde a déclaré la demande de Mme [B] recevable et orienté son dossier vers une procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

En l’absence de contestation de cette orientation, la commission a validé la mesure de rétablissement entrainant un effacement total de la dette locative au 25 juillet 2024.

Par acte du 19 septembre 2024, M [C] [J] et M [W] [I] ont fait délivrer un nouveau commandement de payer à Mme [B] pour une somme de 1427,30€ en indiquant se prévaloir de la clause résolutoire faute de régularisation dans un délai de deux mois.

Ce commandement a été dénoncé à M [Z] le 30 septembre 2024.

Par un actes en date des 10 décembre et 16 décembre 2024, M [C] [J] et M [W] [I] ont fait assigner Mme [P] [B] et M [X] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’Arcachon statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, la libération des lieux et le paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 23 mai 2025 , M [C] [J] et M [W] [I], représentés par leur Conseil, demandent au juge des référés de:

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de Mme [B] et de tout occupant de son chef;

— ordonner le transport des meubles garnissant les lieux dans tout garde meubles de leur choix aux risques et périls de Mme [B];

— condamner solidairement Mme [P] [B] et M [X] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de égale au montant du loyer et des charges jusqu’à parfaite libération des lieux; soit 603,41€ par mois indexée sur l’indice de référence des loyers;

— condamner solidairement Mme [P] [B] et M [X] [Z] au paiement de la somme provisionnelle de 5908,65 € arrêtée au 15 mai 2025;

— condamner M [X] [Z] au paiement de la somme provisionnelle de 8175,49 € arrêtée au 15 mai 2025;

— débouter Mme [B] et M [Z] de leurs demandes.

— condamner solidairement Mme [P] [B] et M [X] [Z] au paiement d’ une somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamner solidairement Mme [P] [B] et M [X] [Z] aux dépens en ce compris le coût des deux commandements de payer, de leur dénonciation et de l’assignation.

Au soutien de leurs prétentions dirigées contre de Mme [B], M [C] [J] et M [W] [I] allèguent de la défaillance de cette dernière dans le paiement des loyers et des charges postérieurement à l’effacement de sa première dette au 25 juillet 2024.

Ils précisent que le montant réclamé aux termes du commandement de payer délivré le 19 septembre 2024 est exact en ce qu’il tient compte de l’effacement prononcé par la commission de surendettement et qu’en tout état de cause, une éventuelle inexactitude n’est pas de nature à entraîner la nullité du commandement mais seulement à en cantonner les effets au montant réellement dû par le débiteur; de sorte que leur demande ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

S’agissant des demandes formées à l’encontre de M [Z], Messieurs [J] et [I] soutiennent que l’engagement de caution de ce dernier s’étend au contrat de bail tacitement reconduit puisqu’ il a expressément indiqué s’engager dans la limite de 9 ans soit jusqu’au 14 février 2027.

Ils rappellent à toutes fins utiles que l’effacement de la dette locative par la commission de surendettement ne profite pas à la caution.

Enfin, pour s’opposer aux délais réclamés par M [Z], Messieurs [J] et [I] relèvent l’absence de tout justificatif de sa situation alors que de leur côté, ils justifient avoir souscrit un prêt immobilier sur une durée de 20 ans qu’ils peinent à rembourser faute de percevoir le moindre loyer depuis plusieurs mois.

Mme [P] [B], représentée par son Conseil, allègue d’une contestation sérieuse pour demander au juge des référés de renvoyer les consorts [J]-[I] à mieux se pourvoir.

Elle considère que le montant réclamé dans le commandement de payer délivré le 19 septembre 2024 est erroné dès lors que la dette effacée par la commission est, en application de l’article L 741-2 du code de la consommation, d’un montant de 3055,42€ et non de 2266,84€ comme indiqué dans le tableau des créances; de sorte que la somme exigible n’était que de 638,72€ et non de 1427,30 €.

Elle considère que ce montant erroné constitue une contestation sérieuse faisant obstacle à ce qu’il soit statué en référé dès lors qu’il ne permet pas d’apprécier le montant de la dette et l’empêche, ainsi que les services sociaux, de mettre en oeuvre les mesures utiles à son apurement.

M [X] [Z], représenté par son Conseil, conclut à titre principal au rejet des demandes dirigées à son encontre et, reconventionnellement, à la condamnation des demandeurs à lui rembourser les sommes versées pour la période postérieure au 28 février 2021.

A titre subsidiaire, M [Z] sollicite l’octroi des plus larges délais de paiement.

En tout état de cause, il demande que les dépens et les frais irrépétibles réclamés par les demandeurs soient laissés à la charge de Mme [B].

M [Z] soutient que son engagement de caution n’a été pris que pour une durée de trois ans à compter du 1er mars 2018 et qu’il ne doit donc aucune somme postérieurement au 28 février 2021.

Il précise venir en aide à Mme [B] depuis leur divorce prononcé en 2005 et avoir déjà déboursé une somme de 2911,70 € tandis que cette dernière, malgré la perception d’un héritage, n’a jamais daigné le rembourser alors qu’il doit aujourd’hui prendre en charge, avec son frère, les frais d’hébergement de ses parents en EHPAD.

Il ajoute que ses revenus vont diminuer à compter de son départ à la retraite en février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA DEMANDE EN RESILIATION DU BAIL

1/ Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience aux fins de réalisation d’un diagnostic social et financier transmis au juge avant l’audience.

En l’espèce, M [C] [J] et M [W] [I] justifient avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de la Gironde par la voie électronique le 20 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

La demande est donc recevable.

2/ Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire et la contestation sérieuse

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il est constant qu’en application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater l’application d’une clause résolutoire sans qu’il soit nécessaire de relever l’urgence.

La contestation sérieuse pouvant faire obstacle au pouvoir du juge des référés s’entend comme celle susceptible de prospérer au fond. Il appartient au juge des référés d’apprécier si les moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaissent pas immédiatement vains et laissent subsister un doute sur le sens de la décision que serait amené à adopter le juge du fond.

Selon l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux; lequel commandement doit notamment contenir, à peine de nullité, le décompte de la dette.

Il est constant que les termes du commandement doivent être suffisamment clairs et précis pour permettre au preneur de s’assurer de la nature et du détail des sommes dues afin d’être en mesure de les régulariser s’il estime les sommes exigées incontestables ou, le cas échéant, de formuler des contestations.

Ceci étant, un commandement délivré pour un montant supérieur à la somme due n’est pas nul et reste valable pour la partie qui ne fait l’objet d’aucune contestation de la part du débiteur.

En l’espèce, Mme [B] soutient que le commandement du 19 septembre 2024 ne pouvait porter sur la somme de 1427,30€ mais seulement sur celle de 638,72€. Ce faisant, elle se reconnait redevable de cette dernière somme et dès lors qu’elle ne justifie d’aucun paiement postérieurement à la délivrance du commandement, l’éventuelle erreur de montant ne constitue pas une contestation sérieuse en ce qu’elle ne fait pas obstacle au constat de l’acquisition de la clause. Il en irait différemment seulement si Mme [B] avait réglé la somme de 638,72€ dans le délai qui lui était imparti par le commandement.

Le défaut de pouvoir du juge des référés allégué par Mme [B] ne sera donc pas retenu.

Sur le fond, il convient de relever que le commandement délivré le 19 septembre 2024, qui impartissait un délai de deux mois à Mme [B] pour apurer sa dette, est demeuré infructueux; de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 19 novembre 2024.

3/ Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Du fait de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, Mme [P] [B] est occupante sans droit ni titre depuis le 19 novembre 2024. Il convient en conséquence d’ordonner son expulsion.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner des mesures spécifiques.

En occupant le logement sans droit ni titre , Mme [B] cause un préjudice aux bailleurs qu’il y a lieu de réparer en la condamnant à régler une indemnité d’occupation provisionnelle fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail. Cette indemnité se substituera au loyer et charges dus à compter du 20 novembre 2024.

SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

1/ Sur les demandes dirigées contre Mme [B]

L’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Selon les dispositions de l’article L741-2 du code de la consommation, en l’absence de contestation dans les conditions prévues à l’article L741-4, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraîne l’effacement de toutes les dettes professionnelles et non professionnelles du débiteur arrêtées à la date de la décision de la commission (…).

Ainsi, le tableau des créances annexé à la recommandation de la commission est purement indicatif.

En l’espèce, M [C] [J] et M [W] [I] produisent un décompte selon lequel Mme [P] [B] reste devoir, après déduction de la somme de 2266,84€ figurant dans le tableau annexé à la décision d’effacement prononcée par la commission le 25 juillet 2024, la somme de 5908,65 € arrêtée au 01 mai 2025.

Or, en application des dispositions qui précèdent, c’est la dette au jour de la décision de la commission qui a été effacée soit, selon le décompte produit, 3055,42 €.

Par conséquent, Mme [B] sera condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 5120,07€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour la période du 1er août 2024 au 1er mai 2025 (5908,65 – (3055,42 – 2266,84)) avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1427,30 € à compter du commandement de payer (19 septembre 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

2/ Sur les demandes dirigées contre M [Z]

Aux termes de l’ article 2288 du code civil, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

Il ne peut, selon l’article 2294 de ce code, être étendu au delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En application de l’article 1740 du code civil, la caution n’est pas tenue en cas de tacite reconduction du bail sauf mention contraire dans l’acte.

Enfin, en vertu de l’article 2298 alinéa 2 du code civil, la caution ne peut se prévaloir des mesures légales ou judiciaires dont bénéficie le débiteur en conséquence de sa défaillance sauf disposition contraire.

En l’espèce, aux termes de son engagement de caution, M [Z] s’est porté "caution solidaire, sans bénéfice de division ni de discussion, du règlement :

— des loyers et charges

— des impôts et taxes

— des réparations locatives

— des indemnités d’occupation éventuellement dues après la résiliation du bail, de tout autres indemnités tels des dommages et intérêts

— de tous intérêts

dus par Mme [B] [P]

Pour un montant maximum correspondant à trois ans de loyer charges comprises tels que fixés dans le bail et ce même en cas de changement de bailleur, en vertu du bail qui lui a été consenti pour une durée de 3 ans à compter du 1/03/2018 pour le locaux situés dans l’immeuble sis à [Localité 2] (…), bail dont j’ai pris connaissance et dont un exemplaire m’a été remis.

(…)

Ce bail pouvant être reconduit tacitement, légalement ou conventionnellement pour une durée déterminée, cet engagement de cautionnement sera valable par dérogation à l’article 1740 du code civil jusqu’à l’extinction des obligations dudit locataire sans pouvoir dépasser la durée de 9 ans soit jusqu’au…"

Il résulte de cette mention manuscrite que l’engagement de M [Z] s’étend aux contrats reconduits tacitement dans la limite de 9 années et d’un montant global représentant 3 ans de loyers.

La mention « d’une durée de 3 ans à compter du 01/03/2018 » dont se prévaut M [Z] ne fait que décrire les conditions du bail consenti à Mme [B] mais ne se rapporte nullement à la durée de l’engagement de la caution.

En vertu de cet engagement, M [Z] est redevable de l’ensemble des sommes dues par Mme [B], y compris après le 27 février 2021, sans qu’il puisse se prévaloir de l’effacement de la dette dont elle bénéficie personnellement. Selon le décompte produit par les demandeurs que M [Z] ne conteste pas, cette somme s’élève à 8175,49€ arrêtée au 15 mai 2025.

M [Z] sera donc condamné au paiement provisionnel de cette somme.

SUR LA DEMANDE DE DELAIS FORMEE PAR M [Z]

En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge saisi d’une demande en paiement peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M [Z] ne justifie pas de sa situation financière et s’il est exact qu’il a aidé Mme [B] financièrement à de nombreuses reprises, cela ne saurait avoir d’incidence sur sa relation avec les créanciers.

En conséquence, aucun délai ne peut être accordé à M [Z].

SUR LES FRAIS DE PROCEDURE

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il résulte par ailleurs de l’article 700 de ce code que la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès est condamnée à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pur des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, bien que Mme [P] [B] et M [X] [Z] soient parties perdantes, il convient de condamner seulement Mme [B] à supporter la charge des dépens et à indemniser les demandeurs au titre des frais irrépétibles dès lors qu’elle est à l’origine de la dette ayant conduit à la présente instance après avoir bénéficié d’un premier effacement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au Greffe;

DECLARE M [W] [I] et M [C] [J] recevables en leurs demandes;

CONSTATE l’absence de contestation sérieuse;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 janvier 2018 entre M [C] [J] et M [W] [I] d’une part et Mme [P] [B] d’autre concernant le logement n° CO2 et les deux places de stationnement n° 123 et 124 situés [Adresse 13], sont réunies à la date du 19 novembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [P] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Mme [P] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M [C] [J] et M [W] [I] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE solidairement Mme [P] [B] et M [X] [Z] à payer à M [C] [J] et M [W] [I] ensemble, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges qui auraient été dû en l’absence de résiliation du bail, à compter du 20 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés;

CONDAMNE solidairement Mme [P] [B] et M [X] [Z] à verser à M [C] [J] et M [W] [I] ensemble, à titre provisionnel, la somme de 5120,07€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour la période du 1er août 2024 au 1er mai 2025 , avec les intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2024 sur la somme de 1427,30 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNE M [X] [Z] à verser à M [C] [J] et M [W] [I] ensemble, à titre provisionnel, la somme de 3055,42 € (8175,49 – 5120,42) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour la période du 16 décembre 2019 au 1er mai 2025 , avec les intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2024;

DEBOUTE M [X] [Z] de sa demande de délais;

CONDAMNE Mme [P] [B] à verser à M [C] [J] et M [W] [I] ensemble une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [P] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la caution, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de la Gironde en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé, par mise à disposition au greffe du Tribunal les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le Président et par le greffier .

Le Greffier Le Président