N° RG 24/06807 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZPFZ

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 19]

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 18 FÉVRIER 2025

50G

N° RG 24/06807

N° Portalis DBX6-W-B7I- ZPFZ

Minute n°2025/

AFFAIRE :

SARL GATRIX

SAS SPORT BUILDINGS

SA CURSOL SPORT

C/

SAS GEPAFI

INTERVENANTES VOLONTAIRES

SCP [T] BAUJET

SCP CBF ASSOCIES

SAS GROUPE CTI

Grosse Délivrée

le :

à

SCP HARFANG AVOCATS

M^e Baptiste MAIXANT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,

Madame BOULNOIS, Vice-Président,

Madame PINAULT, Juge,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 26 Novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 21 Janvier 2025, délibéré prorogé au 18 Février 2025

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSES

SARL GATRIX

[Adresse 16]

[Localité 12]

représentée par M^e Raphaël MONROUX de la SCP HARFANG AVOCATS, avocat au barreau de LIBOURNE

SAS SPORT BUILDINGS

[Adresse 16]

[Localité 12]

représentée par M^e Raphaël MONROUX de la SCP HARFANG AVOCATS, avocat au barreau de LIBOURNE

SA CURSOL SPORT

[Adresse 4]

[Localité 12]

représentée par M^e Raphaël MONROUX de la SCP HARFANG AVOCATS, avocat au barreau de LIBOURNE

DÉFENDERESSE

SAS GEPAFI

[Adresse 9]

[Localité 13]

représentée par M^e Baptiste MAIXANT, avocat au barreau de BORDEAUX

PARTIES INTERVENANTES

SCP [T] BAUJET agissant en qualité de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la SA CURSOL SPORT

[Adresse 8]

[Localité 12]

représentée par M^e Raphaël MONROUX de la SCP HARFANG AVOCATS, avocat au barreau de LIBOURNE

SCP CBF ASSOCIES agissant en qualité d’administrateur judiciaire au redressement judiciaire de la SA CURSOL SPORT

[Adresse 3]

[Localité 11]

représentée par M^e Raphaël MONROUX de la SCP HARFANG AVOCATS, avocat au barreau de LIBOURNE

SAS GROUPE CTI

[Adresse 9]

[Adresse 21]

[Localité 14]

représentée par M^e Baptiste MAIXANT, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 13 mars 2024, la SAS GEPAFI a conclu, en tant que promettant, avec faculté de substitution, une promesse unilatérale d’achat, pour un prix de 1 325 000 euros, valable jusqu’au 14 juin 2024 à 16h00, avec la SAS SPORT BUILDINGS, bénéficiaire avec faculté de substitution au profit de la SARL GATRIX, portant sur les lots 1 et 2, consistant en deux locaux commerciaux, de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 17] et sur le lot 31, consistant en un parking extérieur non couvert, de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 6], donnés à bail commercial à la SA CURSOL SPORT, exerçant sous l’enseigne SPORT AVENTURE.

L’acte a été conclu sous la condition suspensive que le bénéficiaire, la SAS SPORT BUILDINGS, soit devenue associée de la SARL GATRIX, et que celle-ci, propriétaire des lots à la date de la promesse, autorise la vente de l’immeuble. Une clause pénale était par ailleurs stipulée à hauteur de 132 500 euros.

Ce projet d’acquisition s’inscrivait dans une opération plus vaste, telle que ressortant d’une lettre d’intention du 23 décembre 2023 de la SAS GROUPE CTI, dont la SAS GEPAFI est la présidente, selon laquelle, notamment :

— l’immeuble situé [Adresse 5], au sein duquel la SA CURSOL SPORT était également preneur, devait faire l’objet d’une promesse de vente au profit de la SAS GROUPE CTI avec faculté de substitution pour un prix de 1 450 000 euros, avec signature d’un bail commercial, à des conditions précisées dans le document, au profit de la SA CURSOL SPORT sous la condition suspensive de l’acquisition de l’immeuble, et avec versement à la société SPORT BUILDINGS d’une commission d’intermédiaire pour l’acquisition, le montage fiscal, financier et immobilier de 650 000 euros,

— l’immeuble situé [Adresse 16] devait faire l’objet d’une promesse de vente au profit de la SAS GROUPE CTI avec faculté de substitution pour un prix de 1 350 000 euros, avec signature d’un bail commercial à des conditions précises au profit de la SA CURSOL SPORT sous condition suspensive d’acquisition de l’immeuble.

Le 15 janvier 2024, intervenait ainsi un compromis de vente entre M. [K] et M. [X], propriétaires des lots 1, 9, 10 et 14 de l’immeuble situé [Adresse 4], et la société SPORT BUILDINGS, acquéreur avec faculté de substitution, au prix de 1 450 000 euros. Le 22 février 2024, une cession de ce contrat et de position contractuelle était conclue entre la société SPORT BUILDINGS, cédant, et la société GEPAFI, cessionnaire, au prix de 650 000 euros. Le même jour, la société GEPAFI, bailleur, et la société CURSOL SPORT, preneur, signaient des baux commerciaux conformes à la lettre d’intention du 22 décembre 2023, portant sur les locaux commerciaux des immeubles situés aux [Adresse 15], sous la condition suspensive notamment de l’acquisition des dits immeubles par la société GEPAFI ou son substitué. Par avenant du 20 mars 2024 à l’acte de cession de contrat et de position contractuelle, la société GROUPE CTI était

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substituée dans les droits de la société GEPAFI et le versement de la somme de 650 000 euros à la société SPORT BUILDINGS était différé au 30 avril 2024, avec déblocage par anticipation, le jour de la signature de l’avenant, de la somme de 80 000 euros pour rendre possible, par le versement d’un séquestre, l’acquisition des parts sociales de la société GATRIX, destinée elle-même à permettre l’acquisition des lots 1 et 2 de l’immeuble situé [Adresse 16]. Le 20 mars 2024, la vente des lots 1, 9, 10 et 14 de l’immeuble situé [Adresse 4] était réitérée.

La SARL GATRIX a levé l’option prévue à la promesse du 13 mars 2024 par courrier du 05 juin 2024 adressé à la société GEPAFI.

Autorisées à y procéder par ordonnance du 29 juillet 2024, la SARL GATRIX, la SAS SPORT BUILDINGS et la SA CURSOL SPORT ont, par acte du 08 août 2024, fait assigner selon la procédure à jour fixe la SAS GEPAFI aux fins principalement de voir déclarer parfaite la vente de l’immeuble du [Adresse 16] survenue par la réalisation des conditions suspensives et la levée d’option du 05 juin 2024, et subsidiairement de la voir condamner à l’indemniser de leur préjudice à hauteur du prix de vente.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 20 septembre 2024, la SCP [T]-BAUJET, prise en la personne de Maître [V] [T], et la SCP CBF ASSOCIES, en la personne de Maître [N] [S], sont intervenues volontairement à l’instance, en qualité respectivement de mandataire judiciaire et d’administrateur judiciaire de la SA CURSOL SPORT, qui avait fait l’objet le 06 août 2024 de l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire par décision du tribunal de commerce de Bordeaux.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 23 septembre 2024, la SAS GROUPE CTI est intervenue volontairement à l’instance.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 14 novembre 2024, la SARL GATRIX, la SAS SPORT BUILDINGS, la SA CURSOL SPORT ainsi que la SCP [T]-BAUJET et la SCP CBF ASSOCIES ès qualités demandent au tribunal de :

— déclarer recevables et bien fondées l’intervention volontaire de la SCP [T]-BAUJET en qualité de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la SA CURSOL SPORT et l’intervention volontaire de la SCP CBF ASSOCIES en qualité d’administrateur judiciaire au redressement judiciaire de la SA CURSOL SPORT,

— dire et juger que les conditions suspensives de la promesse unilatérale d’achat ont été réalisées et que la levée de l’option le 5 juin 2024 par le bénéficiaire la société GATRIX de la promesse a rendu la vente parfaite,

— dire et juger que la société GEPAFI a violé la promesse unilatérale d’achat conclue par acte authentique du 13 mars 2024,

— en conséquence, et à titre principal

— déclarer parfaite la vente intervenue entre la société GEPAFI au capital de 4 488 333,00 euros dont le siège social est [Adresse 10] (France), et la société GATRIX au capital de 1 000 euros, dont le siège social est à [Adresse 20], identifiée sous le numéro unique d’identification 492 967 385, et portant sur l’immeuble en copropriété sis [Adresse 18]) cadastré section HC n°[Cadastre 2] d’une contenance de 03 a 32 ca ainsi que sur l’immeuble en copropriété sis [Adresse 7]) cadastré section HC n°[Cadastre 1] d’une contenance de 10 a 00 ca,

— déclarer que le jugement rendu vaut vente emportant toutes les conséquences de droit notamment quant au paiement du prix de vente au profit de la société GATRIX soit 1 325 000,00 euros (un million trois cent vingt-cinq mille euros), – ordonner la publication de la décision au service de la publicité foncière, les frais de la publication étant aux frais de l’acquéreur,

— condamner la société GEPAFI au paiement de la somme de 132 500,00 euros (cent trente-deux mille cinq cents euros) à la SARL GATRIX pour non-respect de la promesse unilatérale d’achat et en application de la clause pénale qui y est stipulée,

— à titre subsidiaire, condamner la société GEPAFI à payer la somme de 1 325 000,00 euros (un million trois cent vingt-cinq mille euros) en paiement de dommages et intérêts au profit de la société CURSOL SPORT,

— débouter la société GEPAFI et la société GROUPE CTI de l’ensemble de leurs demandes,

— rappeler que la décision est exécutoire et qu’il n’y a lieu de l’écarter,

— condamner in solidum la société GEPAFI et la société GROUPE CTI à payer à la société GATRIX la somme de 15 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 26 novembre 2024, la SAS GEPAFI et la SAS GROUPE CTI concluent ainsi :

— avant tout débat au fond, prononcer la nullité de l’assignation en raison de l’ouverture d’une procédure collective à l’encontre de la société CURSOL SPORT antérieurement à sa signification,

— à titre reconventionnel et principal,

— déclarer recevable et fondée l’intervention volontaire de la société GROUPE CTI,

— prononcer la nullité de la promesse unilatérale d’achat en date du 13 mars 2024 pour “au choix” :

— défaut de capacité à contracter de la société SPORTS BUILDINGS,

— versement d’une somme d’argent exigée de la société GEPAFI en violation des dispositions d’ordre public de l’article 1589-1 du code civil,

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— consentement vicié de la société GEPAFI pour défaut d’information précontractuelle, manœuvre dolosive et enfin à qui il a été notamment dissimulé la situation financière obérée de la société CURSOL SPORT qui devait exécuter un bail commercial comprenant un loyer commercial substantiel permettant d’assurer la rentabilité de l’opération immobilière et à qui il a été extorqué la somme de 80 000 euros,

— prononcer à défaut la caducité de la promesse unilatérale d’achat en date du 13 mars 2024 pour “au choix” défaut de réalisation des conditions suspensives avant le 14 juin 2024 à 16 h 00, en raison de la disparition évidente de la possibilité d’exécuter les baux commerciaux avec la société CURSOL SPORT ou parce que sommation a été faite au-delà du terme,

— débouter en conséquence la société GATRIX, la société CURSOL SPORT et la société SPORT BUILDINGS de toutes leurs demandes,

— prononcer la nullité de l’acte de cession de contrat et de position contractuelle du 22 février 2024 et l’avenant n°1 à l’acte de cession de contrat et de position contractuelle en date du 20 mars 2024 signé avec la société SPORT BUILDINGS, ainsi que le protocole transactionnel du 09 avril 2024,

— condamner en conséquence la société SPORT BUILDINGS à verser à la société GEPAFI et sa filiale la société GROUPE CTI intervenante volontaire la somme de 650 000 euros en restitution des sommes versées au titre de nullité de l’acte de cession de contrat et de position contractuelle du 22 février 2024 et l’avenant n°1 à l’acte de cession de contrat et de position contractuelle en date du 20 mars 2024, protocole transactionnel du 09 avril 2024,

— à titre subsidiaire si la vente devait être forcée, modérer le montant de la clause pénale à une somme ne pouvant pas excéder 1 euro,

— rejeter la demande d’exécution provisoire dans le cas seulement où il serait fait droit aux demandes principales, subsidiaires, surabondantes de la société GATRIX, de la société CURSOL SPORT et de la société SPORT BUILDINGS,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit applicable dans le cas seulement où la juridiction décidait de débouter la société GATRIX, la société CURSOL SPORT et la société SPORT BUILDINGS de leurs demandes,

— condamner in solidum la société GATRIX, la société CURSOL SPORT représentée par son administrateur judiciaire et son mandataire judiciaire et la société SPORT BUILDINGS à verser à la société GEPAFI la somme de 50 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

MOTIFS

Sur la nullité de l’assignation

Les sociétés GEPAFI et GROUPE CTI concluent à la nullité de l’assignation sur le fondement de l’article 117 du code de procédure civile, au motif que l’intervention volontaire de l’administrateur judiciaire et du mandataire judiciaire de la SA CURSOL SPORT ne peuvent avoir pour effet de régulariser la nullité de fond encourue par l’absence de mention dans l’assignation du 08 août 2024 de l’ouverture d’une procédure collective à l’égard de cette société le 06 août précédent.

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En application de l’article 117 du code de procédure civile, le défaut de capacité d’ester en justice constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l’acte.

L’article 121 du même code dispose toutefois que, dans les cas où elle est susceptible d’être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

L’assignation a été délivrée en l’espèce le 08 août 2024 à la requête notamment de la société CURSOL SPORT, sans mention de la procédure de redressement judiciaire ouverte le 06 août précédent et en l’absence de ses mandataire et administrateur judiciaires. Si ce dernier n’a été nommé que le 18 septembre 2024 par décision rectificative du tribunal de commerce de Bordeaux, la société CURSOL SPORT, placée en redressement judiciaire, ne disposait pas, en tout état de cause, de la capacité d’agir en justice à la date de l’assignation.

L’intervention volontaire des organes de la procédure collective par voie de conclusions notifiées le 20 septembre 2024 ayant toutefois fait disparaître cette cause de nullité de l’assignation, la demande de nullité de cet acte sera rejetée.

Sur la recevabilité des interventions volontaires

La recevabilité de l’intervention volontaire de la SCP [T]-BAUJET, prise en la personne de Maître [V] [T], et de la SCP CBF ASSOCIES, en la personne de Maître [N] [S], en qualité respectivement de mandataire judiciaire et d’administrateur judiciaire de la SA CURSOL SPORT, à l’égard de laquelle une procédure de redressement judiciaire a été ouverte par décision du tribunal de commerce de Bordeaux le 06 août 2024, n’est pas contestée.

Il en est de même de l’intervention volontaire en défense de la société GROUPE CTI.

Sur la nullité de la promesse unilatérale d’achat du 13 mars 2024

Les sociétés GEPAFI et GROUPE CTI contestent la validité de la promesse unilatérale d’achat du 13 mars 2024 pour trois motifs, dont l’un seul suffit à entraîner sa nullité :

1- le défaut de capacité de la société SPORT BUILDINGS à contracter avec la société GEPAFI, sanctionné par l’article 1128 du code civil, en l’absence de propriété de l’immeuble par la société SPORT BUILDINGS, d’habilitation de celle-ci à signer l’acte, de publication à la publicité foncière de la promesse unilatérale d’achat et de vote des associés de la société GATRIX en vue de son engagement.

En application de l’article 1128 du code civil, la capacité de contracter des parties est nécessaire à la validité d’un contrat.

Aux termes de l’acte du 13 mars 2024, la société SPORT BUILDINGS s’est engagée auprès de la société GEPAFI en qualité de bénéficiaire de la promesse d’achat sous la condition suspensive, notamment, d’être devenu associée de la société GATRIX et que celle-ci autorise la vente de l’immeuble, objet de la promesse, ce dont la société SPORT BUILDINGS se portait fort dans le cas où elle deviendrait effectivement associée de la société GATRIX. La société SPORT BUILDINGS ne s’est donc pas engagée en qualité de propriétaire de l’immeuble au jour de la promesse et il ne peut lui être reproché un défaut de capacité pour ce motif.

Il appartient par ailleurs aux sociétés GEPAFI et GROUPE CTI, qui se prévalent de la nullité de l’acte pour défaut d’habilitation de la société SPORT BUILDINGS à le conclure, d’en rapporter la preuve, ce qu’elles ne font pas.

Aucun fondement juridique n’étant invoqué à l’appui du moyen tiré de l’absence de publicité de la promesse d’achat, à laquelle les dispositions de l’article 1589-2 du code civil ne sont pas applicables, ce moyen n’est pas plus fondé.

Le vote des associés de la société GATRIX n’étant enfin nécessaire qu’à la date de la levée de l’option et restant sans effet sur la capacité de la société SPORT BUILDINGS de s’engager dans les termes de la promesse, le moyen tiré du défaut de capacité de cette dernière sera rejeté.

2- le versement d’une somme d’argent par la société GEPAFI, promettant, prohibé par l’article 1589-1 du code civil, la somme de 650 000 euros initialement prévue pour permettre l’acquisition de l’immeuble situé [Adresse 4] ayant servi pour partie à l’achat des parts de la société GATRIX, destiné à permettre l’acquisition du [Adresse 16] à l’issue de l’avenant du 20 mars 2024 à l’acte de cession du 22 février 2024.

Aux termes de l’article 1589-1 du code civil, est frappé de nullité tout engagement unilatéral souscrit en vue de l’acquisition d’un bien ou d’un droit immobilier pour lequel il est exigé ou reçu de celui qui s’engage un versement, quelle qu’en soit la cause et la forme.

Il résulte en l’espèce de la cession de contrat et de position contractuelle du 22 février 2024 que la somme de 650 000 euros, que la société GEPAFI s’est engagée à verser à la société SPORT BUILDINGS en contrepartie de la cession de sa qualité de partie au compromis de vente du 15 janvier 2024 concernant l’immeuble situé [Adresse 4], devait être versée au jour de la signature de l’acte authentique de vente, prévue pour intervenir au plus tard le 20 mars 2024.

Ce n’est qu’à cette date, où la vente a effectivement été réitérée, qu’un avenant à l’acte de cession du 22 février 2024 a été signé pour différer le versement de la somme de 650 000 euros au 30 avril 2024, avec versement anticipé de la somme de 80 000 euros pour permettre à la société SPORTS BUILDINGS le versement d’un dépôt de garantie dans le cadre de l’acquisition des parts sociales de la société GATRIX.

Au 13 mars 2024, date de la promesse d’achat litigieuse, aucun versement de la part de la société GEPAFI, promettant, n’était donc prévu en contrepartie de son engagement à l’acquisition de l’immeuble du [Adresse 16], et l’avance obtenue le 20 mars 2024 sur la totalité de la somme de 650 000 euros initialement exigible à cette date ne peut ainsi entrer dans la prohibition de l’article 1589-1 du code civil. Ce moyen de nullité sera donc écarté.

3- le vice affectant le consentement de la société GEPAFI, entraînant la nullité de la promesse par application des articles 1104, 1112-1, 1128, 1130, 1137 et 1138 du code civil, au regard des manoeuvres dont ont usé les sociétés demanderesses, lesquelles ont toutes le même gérant, pour faire croire à la rentabilité de l’opération immobilière, qui avait pour seul dessein de sauver la société CURSOL SPORT, laquelle avait déjà fait l’objet de phases de conciliation en 2017, 2018 et 2019, avec mention par son administrateur provisoire de l’existence d’une dette d’environ 3 000 000 euros et à l’égard de laquelle l’ouverture d’une procédure collective aurait dû à l’évidence être ouverte, la société CURSOL SPORT ayant elle-même déclaré au greffe du tribunal de commerce le 29 février 2024 être en état de cessation des paiements depuis le 25 janvier 2024, soit avant l’ensemble des actes de l’opération immobilière, et n’ayant fait procéder que le 18 avril 2024, soit postérieurement à l’acte litigieux, à la publication de la décision d’ouverture d’une procédure de traitement de sortie de crise intervenue dès le 06 mars 2024, soit antérieurement, l’ensemble caractérisant en tout état de cause un manquement au devoir d’information et n’ayant pu être découvert par les sociétés défenderesses que dans le cadre de la présente instance, alors qu’il en résultait à l’évidence que la société CURSOL SPORT ne pourrait pas exécuter les baux commerciaux consentis le 22 février 2024 moyennant un loyer conséquent ; les sociétés défenderesses ajoutent que la somme de 80 000 euros leur a été extorquée à d’autres fins que celle prévue, puisque seule une part de la société GATRIX a été rachetée et non l’ensemble des parts tel que prévu à la promesse d’achat du 13 mars 2024.

Aux termes de l’article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

L’article 1130 du même code dispose que l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes, et leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

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Enfin, aux termes de l’article 1137 du même code, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

Il ressort en l’espèce des pièces versées aux débats que l’ensemble des actes intervenus depuis le 23 décembre 2023, date de la lettre d’intention de la société GROUPE CTI, sont conformes aux mentions de celle-ci, non seulement quant aux objets et prix de chacun, mais également quant aux objectifs poursuivis, à savoir l’acquisition des deux immeubles par la société GROUPE CTI et la poursuite de baux commerciaux au profit de la société CURSOL SPORT par l’apport de trésorerie généré par ces ventes, moyennant un faible prix d’achat et la stipulation de loyers commerciaux conséquents et déplafonnés. Ainsi, il n’est pas contesté que l’acquisition des immeubles a été convenue, prix de cession de contrat et de position contractuelle inclus, à des prix très en-deçà de ceux du marché, tandis que le montant des loyers était très au-delà, le loyer déplafonné de l’immeuble du [Adresse 4] ayant été fixé le 22 février 2024 à 275 000 euros HT et HC annuels (un loyer de 31 304 euros HT et HC était payé auprès du précédent bailleur ; Mme [M] [U] a estimé la valeur locative du même bien au 17 octobre 2024 à 136 500 euros HT) et celui du [Adresse 16] à 125 000 euros HT et HC (en comparaison avec le loyer précédent, de 51 000 euros HT et HC). Par ailleurs, il était prévu aux contrats de bail une restitution partielle des dépôts de garantie au preneur à l’issue de la première puis de la deuxième année du bail en l’absence d’incident de paiement. L’opération immobilière globale traduit ainsi en elle-même la connaissance par les acquéreurs/bailleurs de l’existence de difficultés financières du preneur à bail, au regard des prix de vente convenus, du montant des loyers et de celui des dépôts de garantie dont la restitution était elle-même rapidement prévue pour permettre de renforcer sa trésorerie. Dans le cadre de la procédure de traitement de sortie de crise ouverte le 06 mars 2024 au bénéfice de la société CURSOL SPORT, la société SPORT BUILDINGS, filiale de cette dernière, s’engageait par ailleurs effectivement à réaliser à son profit un apport de trésorerie issu des opérations immobilières, sans remboursement, pour favoriser le redémarrage de son activité.

Quant au paiement de la somme de 80 000 euros, il est constaté que la promesse du 13 mars 2024 a été conclue sous la condition suspensive que le bénéficiaire soit devenu associé de la société GATRIX et que celle-ci autorise la vente de l’immeuble, l’acte stipulant par ailleurs que “Le représentant de la société SPORT BUILDINGS déclare qu’il est en phase de pourparlers pour l’acquisition des titres sociaux de ladite société avec les associés actuels. Par suite, aux termes des présentes, le bénéficiaire prend l’engagement ferme et définitif, mais pour le cas seulement où il deviendrait effectivement associé de la société GATRIX, de voter favorablement à la cession des actifs immobiliers ci-après désignés au promettant, aux charges et conditions qui seront établies aux présentes. Par la signature des présentes, le BENEFICIAIRE se porte fort, mais pour le cas seulement où il deviendrait effectivement associé de la société GATRIX, de la vente, par cette dernière, des actifs immobiliers ci-après désignés”. Il ne résulte donc nullement de ces stipulations que la société SPORT BUILDINGS s’était engagée à racheter l’intégralité des parts de la société GATRIX pour permettre la levée d’option, laquelle est d’ailleurs intervenue alors qu’elle n’avait acquis qu’une seule des parts de la société GATRIX, ce que la promesse n’excluait pas.

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Dans ces conditions, les sociétés GROUPE CTI et GEPAFI ne rapportent pas la preuve que le consentement de cette dernière à la promesse d’achat du 13 mars 2024, laquelle s’inscrivait dans la droite ligne de la lettre d’intention du 23 décembre 2023, aurait été vicié par une erreur consécutive à un défaut d’information, des manoeuvres ou une réticence dolosives déterminants de ce consentement.

En conséquence, la demande de nullité de la promesse d’achat du 13 mars 2024 sera rejetée.

Sur la caducité de la promesse unilatérale d’achat du 13 mars 2024

Les sociétés GROUPE CTI et GEPAFI soutiennent qu’à défaut de nullité de la promesse d’achat, celle-ci doit être déclarée caduque en application des articles 1104, 1304-6 et 1186 du code civil, aux motifs de :

— la non-réalisation des conditions suspensives avant le terme fixé, aucun justificatif n’ayant été produit lors de la sommation d’assister du 10 juin 2024 ni même avant le terme de la promesse de la réalisation de trois des conditions fixées à l’acte, et l’acquisition de l’ensemble des parts sociales de la société GATRIX par la société SPORT BUILDINGS, 4e condition suspensive, n’étant jamais intervenue, ni même celle d’une seule de ces parts.

Les sociétés demanderesses répliquent que les conditions, autres que celle relative à la qualité d’associé du bénéficiaire, sont des clauses habituelles, que les défenderesses n’ont jamais invoqué leur défaillance pour ne pas s’exécuter, la société GROUPE CTI ayant renoncé à se présenter devant le notaire par courriel du 14 juin à 17h37 et n’ayant pu ainsi avoir connaissance des justificatifs à ce titre, et qu’il n’est pas plus démontré que ces conditions ne seraient pas remplies. S’agissant de la qualité d’associée de la société SPORT BUILDINGS à la société GATRIX, elles font valoir que cette condition a également été remplie par l’achat d’une part sociale de la société GATRIX, quelle que soit l’origine des fonds ayant permis cette transaction, que la réitération devant notaire de la cession de parts sociales, comme l’opposabilité aux tiers de la cession, n’étaient pas érigées en condition de la promesse d’achat, et qu’en tout état de cause la cession de l’intégralité de ses parts sociales n’a pu avoir lieu en l’absence de réalisation de l’acte authentique de vente de l’immeuble du [Adresse 16], à laquelle elle était conditionnée.

— la disparition évidente de la possibilité d’exécuter les baux commerciaux avec la société CURSOL SPORT, un commandement visant la clause résolutoire prévu au bail des locaux situés [Adresse 4] ayant été signifié le 12 juillet 2024 pour défaut de paiement du loyer et ce défaut de paiement ayant par ailleurs justifié une requête en application des dispositions de l’article L. 622-14 du code de commerce, entraînant de plein droit la résiliation du bail.

Les sociétés demanderesses répliquent que le paiement de ce loyer était, dans les faits, subordonné à l’apport en trésorerie issu en priorité de la vente du [Adresse 16], et que les défenderesses ne sauraient en conséquence se prévaloir d’une défaillance à ce titre.

— la sommation délivrée à la société GEPAFI de passer acte le 14 juin 2024 à 18h00 soit postérieurement au délai butoir fixé à 16h00.

Aux termes de l’article 1304 du code civil, l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.

L’article 1304-6 du même code prévoit que l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive. Toutefois, les parties peuvent prévoir que l’accomplissement de la condition rétroagira au jour du contrat. La chose, objet de l’obligation, n’en demeure pas moins aux risques du débiteur, qui en conserve l’administration et a droit aux fruits jusqu’à l’accomplissement de la condition. En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

La promesse d’achat du 13 mars 2024 a été conclue sous les conditions suspensives suivantes, stipulées dans l’intérêt du promettant et dont il était convenu que la non-réalisation de l’une seule d’entre elles entraînerait la caducité de la promesse :

“- Que les titres de propriété antérieurs ne révèlent aucune servitude susceptible de nuire au droit de propriété ou de jouissance du PROMETTANT.

— Que le BENEFICIAIRE justifie d’une origine de propriété trentenaire et régulière.

— Que le bénéficiaire soit devenu associé de la société GATRIX et que celle-ci autorise la vente de l’immeuble objet des présentes.

— Que les états délivrés en vue de la réalisation des présentes ne révèlent pas d’obstacle à la vente ou d’inscription de privilège ou d’hypothèque garantissant des créances dont le solde, en capital et intérêts et accessoires, ne pourrait être remboursé à l’aide du prix de vente, sauf si les créanciers inscrits dispensaient de procéder à la purge”.

L’acte indiquait par ailleurs : “La présente promesse est valable jusqu’au 14 JUIN 2024 à 16h00 inclusivement.

Modalités de réalisation – Le BENEFICIAIRE devra manifester sa volonté de lever l’option par acte extra judiciaire, par simple lettre remise au PROMETTANT ou par lettre remise en l’office du notaire rédacteur des présentes contre décharge, dans le délai ci-dessus visé.

L’acceptation, dans les formes et délai requis, vaudra accord entre les parties sur la chose et sur le prix et rendra la vente parfaire conformément aux dispositions de l’article 1583 du Code civil, sans rétroactivité.

Le consentement du promettant sera réitéré par la signature de l’acte authentique de vente à recevoir par Maître [Y] [I], notaire à [Localité 19] (Gironde), avec la participation de Maître [H] [L], notaire soussigné.

Déchéance – Il est expressément convenu que faute d’avoir levé l’option selon les modalités et dans le délai fixés, le BENEFICIAIRE sera déchu du droit d’exiger la réalisation de la présente promesse, celle-ci étant alors considérée comme caduque et non avenue.

A compter de la déchéance du terme, faute par le BENEFICIAIRE d’avoir requis la réalisation des présentes, le PROMETTANT sera alors automatiquement délié de tout engagement résultant du présent acte sans qu’aucune formalité de soit nécessaire”.

Il est constant que par courrier du 05 juin 2024 conforme à ces stipulations, la société GATRIX a levé l’option de la promesse litigieuse en qualité de bénéficiaire substitué.

Par acte extra-judiciaire du 10 juin 2024, la société GATRIX a sommé la société GEPAFI d’avoir à comparaître le 14 juin 2024 à 18h00 en l’étude de Maître [I] pour procéder à la signature de l’acte de vente.

Par courriel du 14 juin 2024 à 17h37, la société GROUPE CTI a indiqué au notaire instrumentaire qu’elle ne comparaîtrait pas “dans la mesure où il est d’évidence que son consentement a tout d’abord été gravement vicié de sorte que la promesse encourt la nullité et qu’il est tout aussi certain en toutes fins que la promesse est atteinte par la caducité”.

Les sociétés demanderesses à la présente instance ne rapportent la preuve, ni qu’il aurait été justifié auprès du promettant, avant l’arrivée du terme, que les conditions suspensives autres que celle de la qualité d’associée de la société SPORT BUILDINGS étaient remplies en l’espèce, ni même qu’elles ont été réalisées depuis lors, ni enfin que la société GEPAFI, promettant en faveur duquel les conditions suspensives avaient été stipulées, aurait renoncé, tant explicitement qu’implicitement à s’en prévaloir, avant de constater la caducité de l’acte postérieurement au terme convenu.

Ainsi, malgré stipulation en ce sens, le bénéficiaire ne justifie pas d’une origine de propriété trentenaire et régulière ; il n’est pas non plus démontré que les titres de propriété antérieurs ne révèlent aucune servitude susceptible de nuire au droit de propriété ou de jouissance du promettant, et que les états délivrés en vue de la réalisation de la promesse n’ont pas révélé d’obstacle à la vente ou d’inscription de privilège ou d’hypothèque garantissant des créances dont le solde, en capital et intérêts et accessoires, ne pourrait être remboursé à l’aide du prix de vente ou que les créanciers inscrits auraient dispensé de procéder à la purge.

En l’absence de la réalisation de ces conditions suspensives, la caducité de la promesse d’achat doit en conséquence être constatée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Eu égard à la caducité de la promesse d’achat, constatée pour non-réalisation de ses conditions suspensives, la demande de dommages et intérêts formée à titre subsidiaire par la société CURSOL SPORT à l’encontre de la société GEPAFI sur le fondement de la responsabilité délictuelle, pour s’être retirée unilatéralement de son engagement pris le 13 mars 2024 alors que les conditions suspensives étaient réunies et l’option levée, sera rejetée sur le fondement de l’article 1240 du code civil, en l’absence de démonstration d’une faute de la société GEPAFI.

Sur la demande reconventionnelle en nullité de l’acte de cession de contrat et de position contractuelle du 22 février 2024, de son avenant du 20 mars 2024 et du protocole transactionnel du 09 avril 2024

Les sociétés GROUPE CTI et GEPAFI concluent à la nullité de ces actes sur le fondement des articles 1104, 1112-1, 1128, 1130, 1137 et 1138 du code civil, pour les avoir conclus en méconnaissance totale de la situation réelle de la société CURSOL SPORT du fait des agissements des demanderesses.

Pour les motifs qui précèdent quant à l’absence de preuve de l’existence d’une erreur des sociétés GROUPE CTI et GEPAFI consécutive à un défaut d’information, des manoeuvres ou une réticence dolosives déterminants de ce consentement, qui aurait présidé à la conclusion de la promesse d’achat du 13 mars 2024, cette nouvelle demande de nullité sera rejetée.

En effet, il a été constaté que l’acte de cession de contrat et de position contractuelle du 22 février 2024 et son avenant du 20 mars 2024 se sont inscrits dans l’ensemble de l’opération immobilière projetée par les défenderesses suivant lettre d’intention du 23 décembre 2023, sans démonstration d’agissements des demanderesses ayant ensuite déterminé leur consentement à ces actes.

Le protocole d’accord transactionnel conclu le 09 avril 2024 entre les sociétés GEPAFI, GROUPE CTI, SPORT BUILDINGS et CURSOL SPORT, opérant compensation entre les différentes sommes dues par les parties en exécution des contrats l’ayant précédé, au motif de l’absence de fonds immédiatement disponibles pour permettre à la société CURSOL SPORT de se libérer des loyers et charges dus à cette date pour l’occupation de l’immeuble situé [Adresse 4], ne peut pas plus être susceptible d’annulation, l’acte démontrant en lui-même que les défenderesses avaient connaissance des difficultés de la société CURSOL SPORT et s’inscrivant dans l’opération immobilière qui devait se conclure par la vente de l’immeuble du [Adresse 16], assurant à court terme des liquidités au preneur après reversement du prix de vente par la société SPORT BUILDINGS.

Par suite, la demande de nullité sera rejetée, de même que celle, accessoire, en restitution de la somme de 650 000 euros.

Sur les demandes accessoires

Les demanderesses, partie perdante, supporteront les dépens.

L’équité commande de rejeter les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

N° RG 24/06807 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZPFZ

PAR CES MOTIFS

Le tribunal

REJETTE la demande de nullité de l’assignation ;

DÉCLARE recevables les interventions volontaires de la SCP [T]-BAUJET, prise en la personne de Maître [V] [T], de la SCP CBF ASSOCIES, en la personne de Maître [N] [S], en qualité respectivement de mandataire judiciaire et d’administrateur judiciaire de la SA CURSOL SPORT, et de la SAS GROUPE CTI ;

REJETTE la demande de nullité de la promesse unilatérale d’achat conclue le 13 mars 2024 entre la SAS GEPAFI et la SAS SPORT BUILDINGS portant sur les lots 1 et 2, consistant en deux locaux commerciaux, de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 17] et sur le lot 31, consistant en un parking extérieur non couvert, de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 6] ;

CONSTATE la caducité de la promesse unilatérale d’achat conclue le 13 mars 2024 entre la SAS GEPAFI et la SAS SPORT BUILDINGS portant sur les lots 1 et 2, consistant en deux locaux commerciaux, de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 17] et sur le lot 31, consistant en un parking extérieur non couvert, de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 6] ;

REJETTE la demande de la SA CURSOL SPORT en dommages et intérêts ;

REJETTE les demandes reconventionnelles en nullité de l’acte de cession de contrat et de position contractuelle du 22 février 2024, de son avenant du 20 mars 2024 et du protocole transactionnel du 09 avril 2024 ;

REJETTE la demande reconventionnelle en restitution de la somme de 650 000 euros ;

REJETTE les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL GATRIX, la SAS SPORT BUILDINGS et la SA CURSOL SPORT aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision est signée par Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT