Du 21 juillet 2025

5AA

SCI/FH

PPP Contentieux général

N° RG 24/03250 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Z5NG

[S] [B]

C/

[R] [C]

— Expéditions délivrées à

M^e Julien MERLE

— FE délivrée à

Maître Guillaume ACHOU-LEPAGE

Le 21/07/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 21 juillet 2025

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDEUR :

Monsieur [S] [B]

né le 11 Octobre 1979 à [Localité 16]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représenté par Maître Guillaume ACHOU-LEPAGE, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL GUILLAUME ACHOU-LEPAGE

DEFENDEUR :

Monsieur [R] [C]

né le 30 Juillet 1960 à [Localité 16]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représenté par M^e Julien MERLE, Avocat au barreau de BORDEAUX

DÉBATS :

Audience publique en date du 22 Mai 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé signé le 1er avril 1999, Monsieur [P] [U] a consenti à Monsieur [R] [C], un bail d’habitation, d’une durée de 3 ans renouvelable à compter du 1er avril 1999, portant sur un logement situé au 2ème étage de l’immeuble sis au [Adresse 8], d’une superficie de 25 m², moyennant un loyer mensuel révisable de 1.000 francs (152,44 €), outre des provisions mensuelles sur charges.

L’immeuble comprenant le logement loué a été cédé à Monsieur [S] [B], le 21 juillet 2016, avec reprise des baux en cours.

Suivant arrêté pris le 16 décembre 2021, le Préfet de la GIRONDE,

— se fondant sur le rapport établi le 11 octobre 2021 par le Directeur du Service communal d’hygiène et de santé de [Localité 9] et par deux inspectrices de salubrité montrant que l’appartement occupé par Monsieur [R] [C] présente un caractère par nature impropre à l’habitation du fait d’une accumulation de désordres ne répondant pas aux règles générales d’habitabilité fixées par l’article 40 du règlement sanitaire départemental de la GIRONDE du 23 décembre 1983, à savoir une pièce d’environ 6,5 m² sous 2,20 m de hauteur sous plafond, un éclairement naturel insuffisant, une présence d’humidité dans le logement, une absence d’un système de ventilation et une menuiserie en mauvais état, ces désordres entraînant des risques (psychologiques, physiques, médicaux et sociaux) pour la santé de l’occupant,

— a mis en demeure Monsieur [P] [U] de mettre fin à la mise à disposition aux fins d’habitation du local occupé par Monsieur [R] [C], impropre par nature à l’habitation dans un délai de 1 mois maximum à compter de la notification de l’arrêté,

— a rappelé que Monsieur [S] [B] est tenu d’assurer le relogement de Monsieur [R] [C] dans les conditions prévues aux articles L. 521-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation et lui a indiqué qu’il devait lui faire connaître dans un délai de 15 jours à compter de la notification de l’arrêté, l’offre de relogement proposée. A défaut, il lui a indiqué qu’il y sera pourvu d’office et à ses frais dans les conditions prévues aux articles L. 521-3-2 et L. 521-3-3 du code de la construction et de l’habitation, la créance étant recouvrée comme en matière de contributions directes.

Suivant courrier recommandé avec accusé de réception en date du 29 septembre 2022, Monsieur [S] [B] a donné congé pour reprise à Monsieur [R] [C] pour le 1er avril 2023 afin d’effectuer des gros travaux de rénovation pour remédier à la qualification de «nature impropre de ce logement».

Arguant du maintien dans les lieux de Monsieur [R] [C] au-delà du congé et du refus de ce dernier des offres de relogement qu’il lui a proposées, Monsieur [S] [B] l’a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection de ce siège, statuant en référé aux fins de résiliation du bail, lequel a, par ordonnance en date du 24 mai 2024, constaté l’existence d’une contestation sérieuse au fond et dit n’y avoir lieu à référé.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice délivré le 16 octobre 2024, il a fait assigner Monsieur [R] [C] devant le juge des contentieux de la protection de ce siège aux fins de voir principalement constater la résiliation du bail.

A l’audience du 22 mai 2025, au cours de laquelle l’affaire a été retenue après plusieurs renvois contradictoires, Monsieur [S] [B] représenté par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection, sur le fondement des dispositions des articles L. 521-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, de l’article 1722 du code civil et de la loi du 6 juillet 1989 :

— de constater la résiliation du bail conclu avec Monsieur [R] [C] à la date du jugement à intervenir,

— d’ordonner la libération immédiate des lieux sis [Adresse 7]) à [Localité 10] par le défendeur et tous occupants de son chef et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie,

— d’ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié aux frais, risques et périls du défendeur,

— de débouter Monsieur [R] [C] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— de condamner Monsieur [R] [C] au paiement de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’assignation, de la notification de l’assignation au représentant de l’état.

En défense, Monsieur [R] [C], représenté par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection, sur le fondement des dispositions de l’article L. 521-3-1 du code de la construction et de l’habitation :

— de débouter Monsieur [S] [B] de l’intégralité de ses demandes,

— de condamner Monsieur [R] [C] à lui payer une somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts,

— de condamner Monsieur [R] [C] à payer à Maître [T] [G] une somme de 1.800 € T.T.C. sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

— de condamner Monsieur [R] [C] aux entiers dépens.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé aux conclusions écrites des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 juillet 2025.

La présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire, en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DU JUGEMENT :

— Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

L’article L. 521-1 du code de construction et de l’habitation, pris dans sa version en vigueur du 1er juillet 2021 au 11 avril 2024, soit au moment de la notification de l’arrêté, prévoit que «pour l’application du présent chapitre, l’occupant est le titulaire d’un droit réel conférant l’usage, le locataire, le sous-locataire ou l’occupant de bonne foi des locaux à usage d’habitation et de locaux d’hébergement constituant son habitation principale. Le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer le relogement ou l’hébergement des occupants ou de contribuer au coût correspondant dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-1… Lorsqu’un établissement recevant du public utilisé aux fins d’hébergement fait l’objet de mesures destinées à faire cesser une situation d’insécurité en application de l’article L. 184-1. Cette obligation est faite sans préjudice des actions dont dispose le propriétaire ou l’exploitant à l’encontre des personnes auxquelles l’état d’insalubrité ou de péril serait en tout ou partie imputable.

L’article L. 521-2 du même code, pris dans sa version applicable en l’espèce, énonce que «III – Lorsque les locaux sont frappés d’une interdiction définitive d’habiter et d’utiliser, les baux et contrats d’occupation ou d’hébergement poursuivent de plein droit leurs effets, exception faite de l’obligation de paiement du loyer ou de toute somme versée en contrepartie de l’occupation, jusqu’à leur terme ou jusqu’au départ des occupants et au plus tard jusqu’à la date limite fixée par la déclaration d’insalubrité ou l’arrêté de péril. Une déclaration d’insalubrité, un arrêté de péril ou la prescription de mesures destinées à faire cesser une situation d’insécurité ne peut entraîner la résiliation de plein droit des baux et contrats d’occupation ou d’hébergement, sous réserve des dispositions du VII de l’article L. 521-3-2.

Les occupants qui sont demeurés dans les lieux faute d’avoir reçu une offre de relogement conforme aux dispositions du II de l’article L. 521-3-1 sont des occupants de bonne foi qui ne peuvent être expulsés de ce fait.

Il ressort de l’article L. 521-3-1 du code de la constuction et de l’habitation, pris dans sa version applicable en l’espèce, que «II – Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction définitive d’habiter ou lorsqu’est prescrite la cessation de la mise à disposition à des fins d’habitation des locaux mentionnés à l’article L. 1331-23 du code de la santé publique, ainsi qu’en cas d’évacuation à caractère définitif, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer le relogement des occupants. Cette obligation est satisfaite par la présentation à l’occupant de l’offre d’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Le propriétaire ou l’exploitant est tenu de verser à l’occupant évincé une indemnité d’un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation. En cas de défaillance du propriétaire ou de l’exploitant, le relogement des occupants est assuré dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-2. Le propriétaire est tenu au respect de ces obligations si le bail est résilié par le locataire en application des dispositions du dernier alinéa de l’article 1724 du code civil ou s’il expire entre la date de la notification des arrêtés portant interdiction définitive d’habiter et la date d’effet de cette interdiction».

Aux termes des dispositions de l’article L. 521-3-2 du même code, pris dans sa version applicable en l’espèce, «I – Lorsque l’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité mentionné à l’article L. 511-11 ou à l’article L. 511-19 comporte une interdiction définitive ou temporaire d’habiter ou que les travaux prescrits rendent temporairement le logement inhabitable, et que le propriétaire ou l’exploitant n’a pas assuré l’hébergement ou le relogement des occupants, l’autorité compétente prend les dispositions nécessaires pour les héberger ou les reloger. ..VII – Si l’occupant a refusé trois offres de relogement qui lui ont été faites au titre des I ou III, le juge peut être saisi d’une demande tendant à la résiliation du bail ou du droit d’occupation et à l’autorisation d’expulser l’occupant».

Monsieur [S] [B] explique qu’en application des dispositions légales et ne disposant pas d’autres logements, il a présenté plusieurs offres de logements sur le marché correspondant aux besoins et aux possibilités de Monsieur [R] [C]. Il estime avoir rempli son obligation prévue par les articles L. 521-1 et suivants du code de la construction. Il assure avoir pris en considération sa situation financière puisqu’il ne perçoit qu’une pension de retraite de 650 € par mois environ alors que le loyer était de 208,96 € par mois. Il affirme qu’il est impossible de trouver un logement avec un loyer inférieur à 300 € à proximité de son logement actuel.

Il soutient, contrairement aux allégations de Monsieur [R] [C] lui reprochant l’absence de mise en place d’une aide par la Préfecture ou la mairie, que selon l’arrêté, l’administration doit pallier la carence du bailleur dans l’offre de relogement et à ses frais. Il constate que cette dernière ne met rien en oeuvre pour proposer des solutions de relogement alors qu’il a informé le service de [Localité 9] Métropole compétent de ses propositions. Il indique que Monsieur [R] [C] a refusé toutes les propositions de relogements qu’il lui a présentées sans motif légitime. Il s’estime, en conséquence, fondé à solliciter la résiliation du bail sur le fondement des dispositions des articles L. 521-3-1 et L. 521-3-2 du code de la construction et de l’habitation.

Monsieur [R] [C] argue du non respect par le propriétaire de l’obligation de relogement. Ce dernier ne lui a pas présenté d’offre de logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, ainsi que le prévoient pourtant l’article L.521-3-1 du code de la construction et de l’habitation et l’arrêté du 16 décembre 2021, et n’a pas fait non plus connaître au Préfet, dans le délai de 15 jours à compter de la notification de l’arrêt, l’offre de relogement proposé. Il fait remarquer que Monsieur [S] [B] ne produit pas les offres de logement proposés. Il assure qu’il ne refuse pas de quitter le logement mais affirme qu’il ne dispose cependant d’aucune possibilité de relogement à l’heure actuelle. Il indique qu’il vit toujours dans un appartement insalubre, sans aucune offre de relogement concrète de son bailleur. Il considère que les demandes de résiliation de bail et d’expulsion sont infondées. Il signale que Monsieur [S] [B] a délivré à un autre locataire un congé pour vendre et soutient que ce dernier cherche à se débarasser des locataires pour vendre l’immeuble et n’a manifestement aucune intention de remettre les logements en état. Il met en avant, d’une part, la mauvaise foi de ce propriétaire, son attitude étant contraire aux déclarations faites dans le cadre du congé qu’il lui a délivré, et, d’autre part, sa bonne foi en tant que locataire puisqu’il se maintient dans les lieux faute de solution de relogement.

En l’espèce, il est constant que par arrêté en date du 16 décembre 2021, le Préfet de la GIRONDE a déclaré que l’immeuble dont est propriétaire Monsieur [S] [B] sis au [Adresse 5] à [Localité 9] est impropre par nature à l’habitation et l’a mis en demeure de mettre fin à la disposition aux fins d’habitation du local dans un délai maximum d’un mois à compter de la notification de l’arrêté. L’article 3 de cet arrêté prevoit que Monsieur [S] [B] est tenu d’assurer le relogement de l’occupant actuel dans les conditions prévues aux articles L. 521-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation et qu’il doit faire connaître au préfet dans un délai de 15 jours à compter de la notification de l’arrêté, l’offre de relogement proposé.

Il est, par ailleurs, précisé qu’à défaut, il sera pourvu d’office et aux frais de Monsieur [S] [B] au relogement de l’occupant.

La date de notification de l’arrêté n’est pas produite.

Cependant, il apparaît que Monsieur [S] [B] s’est mobilisé pour soumettre des offres de relogement à Monsieur [R] [C].

Il lui a, ainsi, adressé par courrier électronique du 25 novembre 2022, 3 liens correspondants à des annonces publiées sur les sites [Adresse 15] et Paru Vendu. Toutefois, les annonces correspondantes ne sont pas produites de sorte que la présente juridiction est dans l’incapacité de déterminer si les offres correspondaient aux besoins et aux possibilités de Monsieur [R] [C]. Ces offres de relogement ne peuvent donc pas être retenues.

En revanche, Monsieur [S] [B] justifie avoir adressé à Monsieur [R] [C] des annonces par courrier électronique en date du 9 janvier 2023. S’il lui indique lui avoir transmis trois annonces ainsi que les numéros de téléphone des bailleurs, force est de constater qu’il ne produit aux débats que deux propositions concernant des logements situés sur les communes de [Localité 9] et de [Localité 11], situés non loin des commodités et du tram A pour des appartements respectivement d’une superficie de 18 m² et d’un loyer mensuel de 365 €, charges comprises, et d’une superficie de 27 m² et d’un loyer mensuel de 391 €, charges comprises. Ces deux offres comportent les coordonnées des bailleurs. Compte tenu de la situation de Monsieur [R] [C], de l’ancienneté de son bail expliquant le loyer mensuel d’un montant de 208,96 € qu’il payait, du niveau des loyers pratiqués dans l’agglomération bordelaise, de la superficie et de l’emplacement des logements proposés, il apparaît que ces deux offres correspondent aux besoins et aux possibilités de Monsieur [R] [C]. En revanche, ce dernier ne justifie pas avoir signifié son refus, avoir pris attache avec les propriétaires des biens ni sollicité une visite.

Monsieur [S] [B] a, également, fait signifier à Monsieur [R] [C], le 26 décembre 2023, par acte de commissaire de justice, trois nouvelles offres de relogement. S’il ne communique pas les offres concernées, les propres déclarations de Monsieur [R] [C] permettent, toutefois, de déterminer que :

— la 1ère annonce concernait un appartement de type T1 avec un loyer de 414 €. Si Monsieur [R] [C] affirme que l’appartement n’était plus disponible, les pièces qu’il communique ne permettent pas d’établir ses allégations.

— la 2ème annonce concernait un appartement d’une pièce de 16 m² situé à [Localité 13] moyennant un loyer de 270 € charges comprise.

— la 3ème annonce concernait un studio de 21,98 m² situé à [Localité 14] pour un loyer de 418,31 € charges comprises.

S’il y a lieu de constater avec Monsieur [R] [C] que le logement situé à [Localité 12], éloigné de la commune de [Localité 9] où il résidait, ne correspondait pas à ses besoins et possibilités, force est de constater qu’il n’en est pas de même des deux autres offres présentées, lesquelles sont situées sur [Localité 9] et dans son agglomération, sont d’une superficie comparable aux lieux qu’il occupe et sont proposées au prix actuel pratiqué. Ces deux offres apparaissent correspondre aux besoins et aux possibilités de Monsieur [R] [C]. Toutefois, ce dernier ne prouve pas avoir contacté les propriétaires ni avoir refusé ces offres.

Il apparaît, ainsi, au regard des pièces versées aux débats que Monsieur [S] [B] a présenté au moins quatre offres de relogement répondant aux besoins et aux possibilités de Monsieur [R] [C], lequel n’a jamais répondu aux offres qui lui étaient soumises.

Ce dernier ne peut, en revanche, reprocher à Monsieur [S] [B] de ne pas avoir obtenu d’aide de la Préfecture ou de la mairie du fait de l’absence de communication au Préfet des offres de relogement dans le délai de 15 jours suivant la notification de l’arrêté du 16 décembre 2021. Il échet de souligner que cette obligation avait pour but, aux termes de cet acte administratif de permettre à l’administration de se substituer au bailleur à ses frais en cas de carence du bailleur. Il ne peut donc pas être reproché à Monsieur [S] [B] la carence de l’administration.

Il apparaît, ainsi, que Monsieur [S] [B] a respecté son obligation de relogement. Aussi et compte tenu du comportement de Monsieur [R] [C] qui sans motif légitime n’a pas répondu aux offres qui lui ont été présentées, la résiliation du bail sera prononcée au regard des dispositions de l’article L. 521-3-2 du code de la construction et de l’habitation.

Il y a lieu, également, d’ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [C] et celle de tout occupant de son chef, lequel interviendra dans le respect du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, aucun élément ne permettant en l’espèce de conclure à la nécessité d’ordonner la libération immédiate des lieux alors que l’arrêté pris par le Préfet date du 16 décembre 2021. Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

— Sur la demande reconventionnelle de Monsieur [R] [C] :

Monsieur [R] [C] sollicite sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil une somme de 3.000 € en réparation du préjudice subi du fait de l’absence de relogement depuis plus de deux ans.

Monsieur [S] [B] conteste ce chef de demande arguant de l’absence de faute de nature à engager sa responsabilité.

Il a été démontré que Monsieur [S] [B] a adressé à Monsieur [R] [C] au moins 4 offres de relogement et que ce dernier n’a jamais répondu pour des motifs légitimes aux offres qui lui étaient proposées.

Il s’ensuit que Monsieur [R] [C] ne rapporte pas la preuve que Monsieur [S] [B] a commis une faute lui ayant causé le préjudice qu’il allègue. Il sera, en conséquence, débouté de ce chef de demande.

— Sur les demandes accessoires :

Monsieur [R] [C], partie perdante, sera condamné aux dépens, outre le coût de l’assignation, à l’exclusion de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département, aucun élément permettant d’établir que cette notification a été faite.

Compte tenu de la situation économique de Monsieur [R] [C], il apparaît équitable de laisser à Monsieur [S] [B] la charge de ses propres frais irrépétibles.

Monsieur [R] [C], succombant, il sera débouté de sa demande fondée sur les mêmes dispositions.

PAR CES MOTIFS :

La vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe :

PRONONCE à effet du présent jugement la résiliation du bail portant sur le logement situé au [Adresse 8] ;

CONDAMNE Monsieur [R] [C] à quitter les lieux loués situés au 2ème étage [Adresse 8] ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [R] [C] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE Monsieur [S] [B] du surplus de ses demandes ;

DEBOUTE Monsieur [R] [C] de l’ensemble de ses demandes ;

DIT n’y avoir lieu à indemnités sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [R] [C] aux dépens en ce compris la signification de l’assignation.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par la Vice-Présidente et la Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE PRÉSIDENTE

Chargée des contentieux de la protection