Du 14 mars 2025

5AA

SCI/JJG

PPP Référés

N° RG 24/01043 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZGTA

[Y] [K] épouse [M], [G] [M]

C/

[E] [I]

— Expéditions délivrées à M^e Bénédicte DELEU

Maître Ingrid THOMAS de la SELARL MAITRE INGRID THOMAS

— FE délivrée à Maître Ingrid THOMAS de la SELARL MAITRE INGRID THOMAS

Le 14/03/2025

Avocats : M^e Bénédicte DELEU

Maître Ingrid THOMAS de la SELARL MAITRE INGRID THOMAS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 mars 2025

PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat honoraire

GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER, lors de l’audience,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD, lors du délibéré,

DEMANDEURS :

Madame [Y] [K] épouse [M]

née le 19 Décembre 1949 à [Localité 5]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par Maître Ingrid THOMAS de la SELARL MAITRE INGRID THOMAS

Monsieur [G] et [Y] [M] réf : Dette loyers impayés-logement actuel

né le 04 Décembre 1944 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté par Maître Ingrid THOMAS de la SELARL MAITRE INGRID THOMAS

DEFENDERESSE :

Madame [E] [I] Née le 01/05/1970

née le 01 Mai 1970 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Bénédicte DELEU (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 17 Janvier 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 22 Mai 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 26 avril 2003, Madame [Y] [K] épouse [M] et Monsieur [G] [M] ont donné à bail à Madame [E] [I] un logement et un garage situés [Adresse 1] à [Localité 3].

Par acte d’huissier du 19 juillet 2023, Madame [Y] [K] épouse [M] et Monsieur [G] [M] ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 7.800€ au titre de l’arriéré locatif aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail ainsi qu’un commandement de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs.

Par acte introductif d’instance du 22 mai 2024, Madame [Y] [K] épouse [M] et Monsieur [G] [M] ont fait assigner Madame [E] [I] devant le juge du contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 12 juillet 2024 aux fins de voir :

— Constater que le bail conclu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire :

1/ à titre principal, en raison du défaut de justification d’une assurance contre les risques locatifs

2/ à titre subsidiaire, en raison du défaut de paiement des loyers

En conséquence,

— Ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef des lieux occupés, l’appartement et le garage, conformément aux dispositions des articles L411-1 à L433-2 et R 411-1 à R442-1 du Code des procédures civiles d’exécution

— La condamner à payer à titre provisionnel les sommes dues au 21 mai 2024 soit la somme de 14.043,63€

— La condamner à payer à titre provisionnel les loyers échus postérieurement au commandement ainsi qu’à l’indemnité d’occupation d’un montant égal au montant mensuel du loyer indexé

— La condamner au paiement de cette indemnité d’occupation au jour de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux

— La condamner au paiement de la somme de 700€ à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant conformément à l’article 700 du Code de procédure civile

— La condamner au paiement des frais et dépens de l’instance incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation conformément à l’article 696 du Code de procédure civile

L’affaire initialement appelée à l’audience du 12 juillet 2024 a fait l’objet de plusieurs renvois et a finalement été évoquée à l’audience du 17 janvier 2025.

A cette audience, Madame [Y] [K] épouse [M] et Monsieur [G] [M], représentés par leur conseil, sollicitent désormais du juge saisi de :

— Débouter Madame [I] de toutes demandes, fins et prétentions

— Constater la prise d’effet de la clause résolutoire incluse la résiliation du bail conclu entre les parties pour défaut de justification d’une assurance contre les risques locatifs depuis la prise d’effet du contrat

— Ordonner la résiliation du contrat de bail

— Ordonner l’expulsion de Madame [I] et de tout occupant de son chef des lieux occupés du logement

— Condamner Madame [I] à payer à titre provisionnel les sommes dues au 21 mai 2024 soit 14.043,63€

— Condamner Madame [I] à payer à titre provisionnel les loyers échus postérieurement au commandement ainsi qu’à l’indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer indexé

— Condamner Madame [I] au paiement de cette indemnité d’occupation au jour de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux

— Condamner Madame [I] au paiement de la somme de 1.500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens

Ils soutiennent que des impayés répétitifs ont eu lieu depuis 2012 ; que la locataire est une débitrice chronique. Ils font valoir qu’il n’y a pas de contestation sérieuse ; que, quand bien même le locataire arguerait de l’indécence du logement, celui-ci n’est pas en droit de suspendre le paiement du loyer. Ils soutiennent que la locataire tente de se constituer des preuves à elle-même en donnant des états d’alerte à la mairie, laquelle a dressé un constat mais prenant connaissance dudit constat qui a été établi, on constate qu’il ne s’agit que de déclarations du locataire ne permettant pas d’acter une telle indécence. Ils indiquent que le bail a pris effet en 2003 et que la locataire n’a jamais adressé aucun courrier de réclamation à son bailleur pour faire acter une quelconque insalubrité du logement. Ils précisent qu’il ne suffit pas d’arguer d’une indécence du logement mais bien de la prouver. Ils allèguent qu’aucune demande de réalisation de travaux ne pourra prospérer. Ils font valoir qu’il y a lieu de constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire pour défaut d’assurance.

En défense, Madame [E] [I], représentée par son conseil, demande au juge de :

A titre principal,

— Constater l’existence de contestations réelles et sérieuses faisant obstacle aux demandes formulées par Madame [Y] [K] épouse [M] et Monsieur [G] [M] à son encontre par devant la présente juridiction saisie en référé

En conséquence,

— Renvoyer Madame [Y] [K] épouse [M] et Monsieur [G] [M] à mieux se pourvoir

— Constater qu’elle est parfaitement assurée

— Débouter Madame [Y] [K] épouse [M] et Monsieur [G] [M] de toutes leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires

— Laisser les dépens à la charge de Madame [Y] [K] épouse [M] et Monsieur [G] [M]

A titre reconventionnel,

Vu l’urgence,

— Juger que le logement est indécent

— Juger qu’en raison du caractère indécent dudit logement, l’expulsion ne peut pas être ordonnée

— Juger que Madame [Y] [K] épouse [M] et Monsieur [G] [M] sont de mauvaise foi

— Condamner Madame [Y] [K] épouse [M] et Monsieur [G] [M] à réaliser les travaux de mise en conformité et à défaut de réalisation sous astreinte de 100€ par jour 8 jours après la signification de la présente décision

— Juger, à titre d’indemnisation provisionnelle que Madame [I] est exonérée totalement du paiement du loyer en raison de l’inaction volontaire du bailleur à effectuer les travaux de mise en conformité et ce jusqu’à parfait achèvement desdits travaux

En tout état de cause,

— Condamner Madame [Y] [K] épouse [M] et Monsieur [G] [M] au paiement de la somme de 1.200€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Elle soutient que l’existence de contestations sérieuses font obstacle à une procédure de référé en raison du caractère indécent puis insalubre du local loué. Elle soutient que le bien loué ne répond pas aux normes de décence lesquelles ont été dûment constatées ; que le Maire en personne a constaté les désordres qui relèvent tous des points de décence fixés par décret. Elle fait valoir que l’indécence est caractérisée puisque le logement ne répond pas à la plupart des critères fixés dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Elle indique que le bailleur n’a jamais entretenu les locaux ni effectué les réparations nécessaires au maintien en état de ce local. Elle ajoute que l’expulsion d’un locataire ne ne peut être ordonnée en raison du caractère indécent du local. Elle ajoute que le local a fait l’objet d’un constat d’indécence depuis le 26 janvier 2022 ; que la CAF a, sur ce rapport de visite, adressé ce constat au bailleur le 9 mai 2022 et que les allocations versées au titre de l’aide au logement ont été suspendues du mois de juin 2022 au mois de novembre 2023 soit pour un montant global de 5.069€. Elle indique que les travaux n’ayant pas été réalisés par le bailleur, les allocations suspendues sont définitivement perdues pour le bailleur et que le bailleur n’est absolument pas fondé à reporter ces sommes à la charge du locataire dans le décompte locatif et encore moins à lui en réclamer le paiement. Elle fait valoir que le bailleur ne saurait être fondé à délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la totalité du montant des loyers y compris le montant des allocations suspendues puis conservées par la CAF et imaginer faire application de la clause résolutoire sur ce fondement. Elle allègue que les loyers cessent d’être dus à compter de la constatation de l’insalubrité soit depuis le 9 février 2022 et qu’il existe une contestation sérieuse quant au paiement des loyers. Elle ajoute qu’elle a respecté son obligation d’assurance et verse une attestation d’assurance. Elle sollicite à titre reconventionnel la réalisation de travaux de mise en conformité ainsi qu’une réduction de loyer par provision.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance de Madame [Y] [K] épouse [M] et Monsieur [G] [M].

A l’issue de l’audience, la date du délibéré de l’affaire a été fixée au 14 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 23 mai 2024 soit au mois six semaines avant l’audience du 12 juillet 2024.

Les bailleurs justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 20 juillet 2023.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion des lieux loués

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 alinéa 1er du même code, le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire a l’obligation de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. En outre le même article précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement doit reproduire, à peine de nullité, les dispositions du paragraphe 7 g) précité.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation du bail pour défaut d’assurance contre les risques locatifs.

Par acte d’huissier de justice en date du 19 juillet 2023, Madame [Y] [K] épouse [M] et Monsieur [G] [M] ont fait délivrer à Madame [E] [I] un commandement d’avoir à produire l’attestation de cette assurance conformément aux dispositions de l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Ce commandement se réfère à la clause de résiliation insérée au bail. Il reproduit les dispositions de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989.

Il convient par ailleurs de préciser que s’agissant de l’obligation d’assurance, d’une part les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ne s’appliquent pas, d’autre part l’absence d’assurance au jour du commandement et à l’issue du délai d’un mois suivant ce commandement emporte résiliation du bail de plein droit sans que le juge puisse prendre en compte une régularisation postérieure.

En l’occurrence, si Madame [E] [I] soutient que le local est parfaitement assuré et verse aux débats une attestation d’assurance, il convient de relever que l’attestation d’assurance de NOVELIA produite date du 22 juillet 2024 et que Madame [I] est assurée à compter du 22 juillet 2024 jusqu’au 1er juillet 2025. Elle ne produit toutefois aucun justificatif selon lequel elle aurait souscrit une assurance couvrant les risques locatifs au jour du commandement soit le 19 juillet 2023 ou dans le délai d’un mois suivant celui-ci.

A cet égard, cette dernière ne peut s’exonérer d’une telle obligation en invoquant l’état d’insalubrité éventuelle du logement.

En conséquence, les bailleurs sont fondés à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 20 août 2023, sans qu’il y ait besoin d’examiner le bien fondé de cette demande au regard du défaut de paiement des loyers et charges.

Dès lors, Madame [E] [I] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 20 août 2023, ce qui constitue pour Madame [Y] [K] épouse [M] et Monsieur [G] [M] un trouble manifestement excessif auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de la défenderesse à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Ainsi, au vu de l’ensemble de ces éléments, Madame [I] sera déboutée de sa demande tendant à juger qu’en raison du caractère indécent du logement, l’expulsion ne peut pas être ordonnée.

Sur la provision au titre de l’arriéré de loyers et charges

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En revanche, si les moyens opposés en défense sont inopérants, mal fondés ou insuffisamment prouvés, aucune contestation sérieuse n’existe.

A cet égard, s’il appartient au demandeur à une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

Suivant l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, au soutien de leur demande, Madame [Y] [K] épouse [M] et Monsieur [G] [M] produisent un décompte selon lequel leur créance s’établirait à la somme de 14.043,63€ à la date du 23 mai 2024. Ils ne produisent pas de décompte actualisé.

Madame [I] soutient que la demande en paiement des loyers se heurte à une contestation sérieuse arguant que les loyers ont cessé d’être dus à compter de la constatation de la situation d’insalubrité et produit une ordonnance rendue le 9 février 2022 soutenant que le tribunal administratif a établi une situation d’insalubrité. Elle allègue qu’au visa de l’article L521-2 du Code de la construction et de l’habitation les loyers cessent d’être dus.

D’une part, il convient de souligner que le tribunal administratif n’a pas, contrairement aux allégations de Madame [I], constaté une situation d’insalubrité ni rendu une ordonnance en ce sens. Il est seulement indiqué dans la motivation de l’ordonnance du 9 février 2022 «il résulte cependant de l’instruction que cet immeuble ne présente aucun péril imminent mais seulement une situation d’insalubrité constatée par le service local d’intervention pour la maîtrise de l’énergie (SLIME) de la Gironde le 26 février 2022 et relevant des dispositions du 4° de l’article L511-2 précité.»

Par ailleurs, aux termes de cette ordonnance, la requête du maire aux fins de voir désigner un expert a été rejetée.

En tout état de cause, il n’y a pas lieu de faire application de l’article L521-2 du Code de la construction et de l’habitation tel que visé par Madame [I] dès lors que cet article prévoit que «le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation cessent d’être dus pour les locaux qui font l’objet de mesures décidées en application de l’article L. 184-1, à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de la mesure de police. Les loyers ou redevances sont à nouveau dus à compter du premier jour du mois qui suit le constat de la réalisation des mesures prescrites».

A défaut pour Madame [I] de démontrer que les locaux ont fait l’objet de mesures décidées en application de l’article L184-1 à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de la mesure de police, les loyers ne cessent pas d’être dus. Le tribunal administratif n’a, aux termes de son ordonnance, pris aucune mesure sur le fondement de l’article L184-1 du Code de la construction et de l’habitation.

En dernier lieu, si au regard des pièces produites par la défenderesse, notamment le rapport de établi le 26 janvier 2022 par le SLIME 33, le logement semble être affecté de désordres, Madame [I] ne peut se prévaloir de l’inexécution des travaux de réparation nécessaires pour refuser le paiement des loyers échus. Seule l’impossibilité absolue et totale d’utiliser les lieux permet d’exonérer le locataire du paiement du loyer. Or celle-ci continuant à y demeurer ne démontre pas le caractère inhabitable du logement, nonobstant les anomalies relevées par l’organisme mentionné ci-dessus.

Cependant, ce décompte intègre des sommes qu’il convient de déduire de cette créance les frais de procédure qui relèvent des dépens (164,70€+24,77€) ainsi que les frais au titre des « Actes à prévoir » à hauteur de 54,16€.

Dès lors, au vu de l’ensemble de ces éléments, cette créance n’étant pas sérieusement contestable, Madame [E] [I] sera donc condamnée au paiement de la somme de 13.800€ à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 23 mai 2024- échéance du mois de mai 2024 incluse. Madame [I] sera, en outre, condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (600€ par mois à la date de l’audience), à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes reconventionnelles formulées par la défenderesse

Madame [E] [I], devenue occupante sans droit ni titre depuis le 20 août 2023, n’a plus qualité à solliciter la condamnation de Madame [K] épouse [M] et Monsieur [M] à faire réaliser des travaux de mise en conformité sous astreinte. Il convient donc de rejeter sa demande de ce chef.

Pour les raisons ci-avant exposées, Madame [I] sera également déboutée de sa demande tendant à juger, à titre d’indemnisation provisionnelle qu’elle est exonérée totalement du paiement du loyer en raison de l’inaction volontaire du bailleur à effectuer les travaux de mise en conformité et ce jusqu’à parfait achèvement desdits travaux.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens en ceux compris le coût du commandement de payer, ces frais antérieurs à l’engagement de la présente instance étant dans un rapport étroit et nécessaire avec celle-ci, étant ici rappelé que les frais d’assignation sont des débours tarifés compris dans les dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [E] [I].

Condamnée aux entiers dépens, elle sera déboutée de sa demande en paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [E] [I] à verser à Madame [K] épouse [M] et Monsieur [M] la somme de 400€.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS que Madame [Y] [K] épouse [M] et Monsieur [G] [M] ont régulièrement mis en œuvre la clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance par commandement en date du 19 juillet 2023 ;

CONDAMNONS Madame [E] [I] à quitter les lieux loués comprenant un logement et un garage situés [Adresse 1] à [Localité 3];

AUTORISONS, à défaut pour Madame [E] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (600€ par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Madame [E] [I] à payer à Madame [Y] [K] épouse [M] et Monsieur [G] [M] la somme de 13.800€ à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 23 mai 2024-échéance du mois de mai 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS Madame [E] [I] à payer à Madame [Y] [K] épouse [M] et Monsieur [G] [M], à compter du 1er juin 2024, l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNONS Madame [E] [I] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS Madame [E] [I] à payer à Madame [Y] [K] épouse [M] et Monsieur [G] [M] une indemnité de 400€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION