TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 23] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e CREHANGE (C1312)

M^e BENAZERAH (D1097)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 21/15103

N° Portalis 352J-W-B7F-CVUIX

N° MINUTE : 1

Assignation du :

07 Décembre 2021

JUGEMENT

rendu le 17 Septembre 2025

DEMANDERESSES

S.A.S. NATALYS (RCS de [Localité 19] 652 050 832)

[Adresse 8]

[Localité 18]

S.E.L.A.R.L. FHB (RCS de [Localité 22] 491 975 041), prise en la personne de Maître [L] [B], en qualité d’administrateur judiciaire de la S.A.S. NATALYS, par voie d’intervention volontaire

[Adresse 4]

[Localité 16]

S.E.L.A.R.L. AJ ASSOCIES (RCS de [Localité 23] 423 719 178), prise en la personne de Maître [U] [S], en qualité d’administrateur judiciaire de la S.A.S. NATALYS, par voie d’intervention volontaire

[Adresse 7]

[Localité 17]

S.E.L.A.R.L. ASTEREN (RCS de [Localité 19] 981 863 103), prise en la personne de Maître [Z] [N], en qualité de mandataire judiciaire de la S.A.S. NATALYS, par voie d’intervention volontaire

[Adresse 2]

[Localité 17]

Décision du 17 Septembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 21/15103 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVUIX

S.E.L.A.R.L.U. [E] MJ (RCS de [Localité 19] 823 325 941), prise en la personne de Maître [A] [E], en qualité de mandataire judiciaire de la S.A.S. NATALYS, par voie d’intervention volontaire

[Adresse 10]

[Localité 17]

représentées par Maître Laurent CREHANGE de la S.E.L.A.R.L. CREHANGE & KLEIN ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #C1312, Maître Jérémy GENY-LA ROCCA de la S.A.R.L. ILIADE AVOCATS, avocat au barreau de METZ, avocat plaidant

DÉFENDERESSE

S.C.I. [V]

[Adresse 3]

[Localité 12]

défaillante

PARTIES INTERVENANTES

S.C.I. REAUMUR IMMO (RCS de [Localité 23] 904 359 767)

[Adresse 1]

[Localité 13]

représentée par M^e Jacky BENAZERAH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1097

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAINI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 30 Avril 2025 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 17 Septembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Réputé contradictoire

En premier ressort

Sous la rédaction de Sandra PERALTA

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 novembre 1975, Madame [P], aux droits de laquelle est venu Monsieur [J] [K], a donné à bail commercial à la S.A.S. NATALYS un local, sis [Adresse 11] à [Localité 25] pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 1975 moyennant un loyer principal annuel de 31.050 [Localité 21], aux fins d’y exploiter une activité de « GROS-DEMI-GROS ET DETAIL DE TOUS ARTICLES POUR ENFANTS ET JEUNES-GENS, AINSI QUE SOUS-VETEMENTS ET VETEMENTS DE MATERNITE ET DE POST-MATERNITE, à l’exclusion de tout autre ».

Par acte sous seing privé en date du 14 février 1984, le bail a été renouvelé pour une nouvelle durée de 9 ans à compter du 15 janvier 1984 moyennant un loyer principal annuel de 72.967 [Localité 21].

Par jugement du tribunal de grande instance de Paris du 8 juillet 1994, le bail a été renouvelé pour une nouvelle durée de 9 ans à compter du 8 juillet 1994 moyennant un loyer principal annuel de 94.782 Francs.

Par acte sous seing privé du 13 juin 2002, le bail commercial a été renouvelé pour une durée de 9 ans rétroactivement à compter du 1er janvier 2002 pour se terminer le 31 décembre 2010 moyennant un loyer principal annuel de 17.532 euros.

Par acte extrajudiciaire en date du 27 décembre 2010, la S.A.S. NATALYS a fait signifier à la S.C.I. [V], venant aux droits de Monsieur [J] [K], une demande de renouvellement du bail à effet du 1er janvier 2011.

En l’absence de réponse de la bailleresse dans les trois mois à compter de la signification de la demande en renouvellement, le bail s’est renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2011 pour se terminer le 31 décembre 2019.

Par acte extrajudiciaire en date du 27 juin 2019, la S.C.I. [V] a signifié à sa locataire un congé sans offre de renouvellement et avec offre de paiement d’indemnité d’éviction pour la date du 31 décembre 2019.

Par ordonnance du juge des référés en date du 26 août 2020, Monsieur [I] [X] a été désigné en qualité d’expert judiciaire aux fins d’évaluer l’indemnité d’éviction due par le bailleur et l’indemnité d’occupation due par la locataire. L’expert a déposé son rapport le 13 octobre 2021.

Par acte authentique en date du 6 décembre 2021, la S.C.I [V] a cédé à la S.C.I. REAUMUR IMMO la propriété des lots de l’immeuble donnés à bail à la S.A.S. NATALYS.

Par acte extrajudiciaire du 7 décembre 2021, la S.A.S. NATALYS a assigné la S.C.I. [V] devant la présente juridiction, aux fins essentielles de la voir condamner à lui verser la somme de 618.500 euros au titre de l’indemnité d’éviction.

La S.C.I. REAUMUR IMMO est intervenue volontairement à la présente instance par conclusions signifiées par voie électronique le 2 février 2022.

La S.A.S. NATALYS a quitté les lieux le 30 juin 2022.

La S.C.I [V] n’a pas constitué avocat.

Par ordonnance du 7 décembre 2023, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction. A la suite d’une réorganisation de la 18ème chambre, l’audience collégiale initialement fixée au 6 mai 2025 a été avancée à l’audience collégiale du tribunal de céans du 30 avril 2025.

Par jugement en date du 11 avril 2024, le tribunal de commerce de BOBIGNY a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la S.A.S. NATALYS et désigné comme administrateurs judiciaires la S.E.LA.R.L. FHB, prise en la personne de Maître [L] [B] et la S.E.LA.R.L. AJ ASSOCIES, prise en la personne de Maître [U] [S] et comme mandataires judiciaires la S.E.L.A.R.L.U. [E] M. J, prise en la personne de Maître [A] [E] et la S.E.L.A.R.L. ASTEREN, prise en la personne de Maître [Z] [N].

Dans ses dernières conclusions portant intervention volontaire des organes de la procédure collective notifiées par voie électronique le 3 septembre 2024, la S.A.S. NATALYS, assistée de la S.E.LA.R.L. FHB, prise en la personne de Maître [L] [B], de la S.E.LA.R.L. AJ ASSOCIES, prise en la personne de Maître [U] [S], en qualité d’administratrices judiciaires de la S.A.S. NATALYS, de la S.E.L.A.R.L.U. [E] M. J, prise en la personne de Maître [A] [E] et de la S.E.L.A.R.L. ASTEREN, prise en la personne de Maître [Z] [N], en qualité de mandataires judiciaires de la S.A.S. NATALYS demande au tribunal, aux visas des articles L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce, 325 et suivants et 802 et suivants du code de procédure civile, de :

« Prendre acte de l’intervention volontaire de la SELARL FHB et de la SELARL AJ ASSOCIES, es qualité d’Administrateurs Judiciaires, ainsi que de la SELARL ASTEREN et la SELARL [E] MJ, es qualité de Mandataires Judiciaires.

Condamner solidairement la SCI [V] et la SCI REAUMUR IMMO à régler à la SAS NATALYS, à la SELARL FHB et à la SELARL AJ ASSOCIES, es qualité d’Administrateurs Judiciaires, et à la SELARL ASTEREN et la SELARL [E] MJ, es qualité de Mandataires Judiciaires, une somme de 705.000 €, à titre d’indemnité d’éviction, outre les pertes sur stock qui viendront en sus, somme à parfaire et à actualiser à la date la plus proche de la décision à intervenir.

Débouter la SCI REAUMUR IMMO de ses entières demandes.

Subsidiairement, sur l’indemnité d’occupation,

Juger que la SCI REAUMUR IMMO ne peut se prévaloir de la fixation d’une éventuelle indemnité d’occupation avant le 6 décembre 2021, date de son acquisition immobilière.

En tout état de cause,

Condamner in solidum la SCI [V] et la SCI REAUMUR IMMO à régler à la SAS NATALYS, à la SELARL FHB et à la SELARL AJ ASSOCIES, es qualité d’Administrateurs Judiciaires, et à la SELARL ASTEREN et la SELARL [E] MJ, es qualité de Mandataires Judiciaires, la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC.

Condamner in solidum la SCI [V] et la SCI REAUMUR IMMO aux entiers frais et dépens de la présente instance et de toutes ses suites, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire."

Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 10 septembre 2024, la S.C.I. REAUMUR IMMO demande au tribunal, aux visas des articles L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce de :

« Sur l’indemnité d’éviction :

Vu les articles L 145-10 et L 145-60 du code de commerce,

PRENDRE ACTE de l’intervention volontaire de la SELARL FHB et de la SELARL AJ ASSOCIES, es qualité d’administrateurs judiciaires, ainsi que de la SELARL ASTEREN et la SELARL [E] MJ, es qualité de mandataires judiciaires

PRONONCER la mise hors de cause de la société [V]

FIXER l’indemnité d’éviction globale due par la société REAUMUR IMMO à la société NATALYS, la SELARL FHB et la SELARL AJ ASSOCIES es qualité d’administrateurs judiciaires et la SELARL ASTEREN et la SELARL [E] MJ, es qualité de mandataires judiciaires, à la somme de 222.732 euros selon le détail suivant :

— Indemnité principale : 183.050 euros

— Frais de remploi : 18.305 euros

— Trouble commercial : 14.377 euros

— Frais divers : 2.000 euros

— Frais de déménagement 5.000 €

DEBOUTER la société SAS NATALYS la SELARL FHB et la SELARL AJ ASSOCIES es qualité d’administrateurs judiciaires et la SELARL ASTEREN et la SELARL [E] MJ, es qualité de mandataires judiciaires de leurs autres demandes

A TITRE SUBSIDIAIRE, si le tribunal jugeait que les frais de réinstallation de la société NATALYS doivent être indemnisés,

FIXER le montant de l’indemnité pour frais de réinstallation à la somme de 15.000 euros.

Sur l’indemnité d’occupation :

Vu l’article L 145-28 du Code de commerce,

FIXER l’indemnité d’occupation à la somme de 55.440 euros annuels du 1er janvier 2020 jusqu’au 30 juin 2022, date de restitution des locaux par la société NATALYS

CONDAMNER la Société NATALYS, la SELARL FHB et la SELARL AJ ASSOCIES es qualité d’administrateurs judiciaires et la SELARL ASTEREN et la SELARL [E] MJ, es qualité de mandataires judiciaires à régler à la Société REAUMUR IMMO la somme de 81.900 euros augmentée de la TVA et des charges au titre de cette indemnité d’occupation.

ORDONNER la compensation des créances réciproques jusqu’à due concurrence

CONDAMNER la société NATALYS, la SELARL FHB et la SELARL AJ ASSOCIES es qualité d’administrateurs judiciaires et la SELARL ASTEREN et la SELARL [E] MJ, es qualité de mandataires judiciaires à régler à la société REAUMUR IMMO la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNER la société NATALYS, la SELARL FHB et la SELARL AJ ASSOCIES es qualité d’administrateurs judiciaires et la SELARL ASTEREN et la SELARL [E] MJ, es qualité de mandataires judiciaires aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais de l’expertise judiciaire."

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

L’affaire a été retenue à l’audience collégiale de plaidoirie du 30 avril 2025, et la décision a été mise en délibéré au 17 septembre 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS

1 – Sur la recevabilité de l’intervention volontaire des organes de la procédures collectives de la S.A.S. NATALYS et sur la révocation de l’ordonnance de clôture

L’article 803 du code de procédure civile, dans sa version applicable à la présente instance, dispose que "L’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal."

Aux termes des dispositions de l’article 66 du code de procédure civile, constitue une intervention la demande dont l’objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires. Lorsque la demande émane du tiers, l’intervention est volontaire ; l’intervention est forcée lorsque le tiers est mis en cause par une partie.

En outre, en application des dispositions de l’article 325 du même code, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

En vertu des dispositions du premier alinéa de l’article 327 dudit code, l’intervention en première instance ou en cause d’appel est volontaire ou forcée.

Selon les dispositions de l’article 328 de ce code, l’intervention volontaire est principale ou accessoire.

D’après les dispositions des deux premiers alinéas de l’article 330 du code susmentionné, l’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

Le I de l’article L. 622-21 du code de commerce, applicable en matière de redressement judiciaire conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article L. 631-14, prévoit quant à lui que le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant : 1°) à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ; 2°) à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.

Le premier alinéa de l’article L. 622-22 du même code, applicable en matière de redressement judiciaire conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article L. 631-14, énonce pour sa part que sous réserve des dispositions de l’article L. 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan nommé en application de l’article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

Enfin, conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article R. 622-20 dudit code, applicable en matière de redressement judiciaire en vertu des dispositions de l’article R. 631-20, l’instance interrompue en application de l’article L. 622-22 est reprise à l’initiative du créancier demandeur, dès que celui-ci a produit à la juridiction saisie de l’instance une copie de la déclaration de sa créance ou tout autre élément justifiant de la mention de sa créance sur la liste prévue par l’article L. 624-1 et mis en cause le mandataire judiciaire ainsi que, le cas échéant, l’administrateur lorsqu’il a pour mission d’assister le débiteur ou le commissaire à l’exécution du plan.

En l’espèce, il est établi que par jugement en date du 11 avril 2024 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°79 A des 20 et 21 avril 2024, le tribunal de commerce de Bobigny a prononcé l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la S.A.S. NATALYS, désigné comme administrateurs judiciaires la S.E.LA.R.L. FHB, prise en la personne de Maître [L] [B] et la S.E.LA.R.L. AJ ASSOCIES, prise en la personne de Maître [U] [S] et comme mandataires judiciaires la S.E.L.A.R.L.U. [E] M. J, prise en la personne de Maître [A] [E] et la S.E.L.A.R.L. ASTEREN, prise en la personne de Maître [Z] [N].

Dès lors, force est de constater que la S.E.LA.R.L. FHB, prise en la personne de Maître [L] [B] et la S.E.LA.R.L. AJ ASSOCIES, prise en la personne de Maître [U] [S], en qualité d’administratrices judiciaires de la S.A.S. NATALYS et la S.E.L.A.R.L.U. [E] M. J, prise en la personne de Maître [A] [E] et la S.E.L.A.R.L. ASTEREN, prise en la personne de Maître [Z] [N], en qualité de mandataires judiciaires de la S.A.S. NATALYS, ont un intérêt à intervenir à la présente instance, cette intervention volontaire se rattachant aux prétentions originaires des parties par un lien suffisant, ce qui n’est pas contesté.

En conséquence, il convient de déclarer la S.E.LA.R.L. FHB, prise en la personne de Maître [L] [B] et la S.E.LA.R.L. AJ ASSOCIES, prise en la personne de Maître [U] [S], en qualité d’administratrices judiciaires de la S.A.S. NATALYS et la S.E.L.A.R.L.U. [E] M. J, prise en la personne de Maître [A] [E] et la S.E.L.A.R.L. ASTEREN, prise en la personne de Maître [Z] [N], en qualité de mandataires judiciaires de la S.A.S. NATALYS recevables en leur intervention volontaire.

Par ailleurs, le jugement du tribunal de commerce de BOBIGNYs du 11 avril 2024 prononçant l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la S.A.S. NATALYS constitue une cause grave postérieure à la clôture de l’instruction. Dès lors, il y a lieu de révoquer l’ordonnance de clôture prononcée le 7 décembre 2023, de déclarer recevables les conclusions des parties notifiées par voie électronique les 3 et 10 septembre 2024 et de prononcer la clôture de l’instruction à la date du 30 avril 2025.

2 – Sur l’indemnité d’éviction

Aux termes de l’article L.145-14 du code de commerce, l’indemnité d’éviction due par le bailleur au locataire évincé doit être égale au préjudice causé à ce dernier par le défaut de renouvellement du bail et comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

2.1 Sur l’indemnité principale

Aux termes de l’article L. 145-14 du code du commerce, "Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail.

Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre."

Ce texte pose une présomption de perte du fonds obligeant le bailleur à verser une indemnité compensant cette perte sauf s’il rapporte la preuve que le préjudice sera moindre si l’activité est transférée.

Il est usuel de mesurer les conséquences de l’éviction sur l’activité exercée afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle auquel cas l’indemnité d’éviction prend le caractère d’une indemnité de transfert ou si l’éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l’indemnité d’éviction une valeur de remplacement.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le fait que l’éviction de la S.A.S. NATALYS entraîne la perte de son fonds de commerce, de sorte que cette dernière a droit à une indemnité de remplacement.

En conséquence, il convient de déterminer la valeur du droit au bail litigieux, puis de la comparer à la valeur marchande du fonds de commerce.

2.1.1 Sur la valeur du droit au bail

La valeur du droit au bail peut être calculée selon la méthode de l’économie de loyer, consistant à capitaliser la différence existant entre la valeur locative de marché et le loyer annuel qui aurait été payé en cas de renouvellement, en fonction d’un multiple variable correspondant au coefficient de commercialité dépendant de la valeur locative de marché au mètre carré.

En application des dispositions des deuxième à huitième alinéas de l’article L. 145-33 du code de commerce, à défaut d’accord, la valeur locative est déterminée d’après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

Sur les caractéristiques des locaux

En vertu des dispositions de l’article R. 145-3 du même code, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; 4°) de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En l’occurrence, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que les locaux donnés à bail dépendent d’un immeuble édifié en 1907 élevé sur caves, d’un rez-de-chaussée, de cinq étages droits et d’un sixième étage lambrissé, sis [Adresse 24]) au [Adresse 11] dans la partie de cette voie à sens unique, comprise entre la [Adresse 30] et la [Adresse 28], à la périphérie du [Adresse 27] et à proximité immédiate de la [Adresse 26], dans un secteur résidentiel et de commercialité moyenne.

En ce qui concerne les locaux en eux-mêmes, l’expert judiciaire relève qu’ils sont constitués :

— d’un rez-de-chaussée composé d’une vaste boutique divisée en 3 zones,

— d’un débarras,

— d’un dégagement desservant deux cabines d’essayage donnant accès à deux réserves,

— de l’autre côté du hall d’entrée de l’immeuble : un cabinet de toilettes.

Sur la pondération des locaux

D’après la 5ème édition de la charte de l’expertise en évaluation immobilière éditée au mois de mars 2017, la surface utile brute d’un local correspond à la surface de plancher de la construction après déduction des éléments structuraux (tels poteaux, murs extérieurs ou refends) et des circulations verticales, et le principe de pondération consiste à ramener les différentes catégories de surfaces réelles, selon leur intérêt, à une surface courante ou étalon en appliquant des coefficients de pondération, permettant de comparer des locaux qui ne sont pas facilement comparables entre eux (façade, niveaux, surfaces de nature différente) ; pour les commerces de centre-ville, la surface pondérée est établie à partir de la surface utile brute en décomposant celle-ci en zones affectées de coefficients variant en fonction de leur intérêt commercial (surface de vente, réserves, etc.).

En l’espèce, l’expert judiciaire note que les locaux litigieux présentent une surface utile de166 m² et une surface pondérée de 111,64 m² arrondie à 112 m². Ces valeurs ne sont pas contestées par les parties.

Dans ces conditions, la pondération des surfaces telle que réalisée par l’expert apparaît conforme aux caractéristiques des locaux et à la charte de l’expertise. Elle sera donc retenue par le tribunal.

Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

Conformément aux dispositions de l’article R. 145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

Il résulte de ces dispositions que la valeur locative d’un bien donné à bail peut être estimée en ayant recours à la méthode par comparaison, consistant à se fonder directement sur les références de transaction effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparables à celles des locaux litigieux.

L’expert judiciaire retient un prix unitaire de 600 euros par mètre carré pondéré, soit une valeur locative de marché de 67.200 euros, ce qui n’est pas contesté par les demanderesses.

La S.C.I. REAUMUR IMMO, quant à elle, demande que soit retenu un prix unitaire de 550 euros par mètre carré pondéré. Elle soutient que selon les références visées par l’expert, la somme de 600 euros par mètre carré pondéré correspond au maximum des valeurs retenues judiciairement pour des renouvellements remontant à plus de 5 ans soit avant les attentats, les manifestations des gilets jaunes, les grèves et la crise sanitaire.

L’expert judiciaire a retenu 5 nouvelles locations :

▸ 900 euros/m²P : « KURRY UP » (restauration rapide), [Adresse 15]), surface utile : 94 m² sur deux niveaux, bail conclu en avril 2019,

▸ 530 euros/m²P : « OINARI » (restauration), [Adresse 6]) surface utile : 98 m²/P sur deux niveaux, bail conclu au 1er trimestre 2020,

▸ 667 euros/m²P : « CUISINELLA », [Adresse 14] utile 90 m², bail conclu en janvier 2020,

▸ 590 euros/m²P « JOUR DE VÉLO », [Adresse 5]) surface pondérée 61 m², bail conclu en janvier 2020,

▸ 540 euros/m²P, « PARQUET FACTORY », [Adresse 9]), surface utile : 59,20 m², bail conclu au 1er trimestre 2021.

Il convient de relever que la défenderesse ne produit aucune référence autre que celles relevées par l’expert judiciaire.

Au vu de ces éléments, les références de l’expert judiciaire apparaissent pertinentes et emportent la conviction de la présente juridiction.

La valeur locative de marché des locaux s’élève donc à la somme de 67.200 euros.

Sur la valeur du droit au bail

La valeur du droit au bail se calcule par la différence entre le montant de la valeur locative de marché et le loyer qui aurait été perçu si le bail avait été renouvelé, cette différence étant elle-même affectée d’un coefficient multiplicateur au regard de la qualité de l’emplacement et de l’intérêt des locaux pour l’activité exercée.

L’expert judiciaire a déterminé la différence entre la valeur locative de marché et le montant du loyer renouvelé à la somme de 42.210 euros par an (67.200 – 24.990) et y a affecté un coefficient de 6 contesté par les parties.

Les demanderesses sollicitent qu’un coefficient de 7 soit retenu compte tenu de la constance de l’activité de la S.A.S. NATALYS et de la situation de l’immeuble qui est très bonne.

La défenderesse sollicite qu’un coefficient de 5 soit retenu compte tenu de la situation moyenne de l’immeuble.

En réponse aux dires de la locataire, l’expert judiciaire a relevé à juste titre que « le coefficient multiplicateur qui sert à déterminer la valeur du droit au bail, est un coefficient de situation, qui varie principalement entre : 4 et 12 en fonction de la qualité de l’emplacement commercial. » Il précise qu’en l’espèce, "le local dont la Société NATALYS est évincée, est situé en bordure de la partie « haute» de la [Adresse 29], dans un secteur de faible attractivité commerciale, où le stationnement en surface est très difficile (ce qui réduit la clientèle potentielle à une clientèle de quartier)." Par ailleurs, il estime dans son rapport que la qualité de l’emplacement est moyenne à l’écart de l’animation de la [Adresse 26] et du [Adresse 20], entre la [Adresse 30] et la [Adresse 28].

Ainsi, le coefficient de 6 proposé par l’expert est parfaitement adapté et sera retenu par la présente juridiction.

En conséquence, il convient de retenir que la valeur du droit au bail de la S.A.S. NATALYS est de 253.260 euros (42.210 x 6).

2.1.2 Sur la valeur du fonds de commerce

Il y a lieu de rappeler que la valeur du fonds de commerce peut être déterminée en fonction des trois dernières années du chiffre d’affaires réalisé par le preneur avant l’éviction (Civ. 3, 20 mars 2007).

Pour la fixation de l’indemnité d’éviction, la détermination de la valeur marchande du fonds de commerce s’effectue selon les usages et modalités retenus dans la profession ou le secteur d’activité commerciale concernés (Civ.3, 5 février 2014).

Au regard des bilans comptables qui lui ont été communiqués, l’expert judiciaire relève que la preneuse a réalisé un chiffre d’affaires hors taxes d’un montant de : 343.312 euros hors taxes au cours de l’exercice 2017 ; 361.689 euros hors taxes au cours de l’exercice 2018 et 345.318 euros hors taxes au cours de l’exercice 2019, soit un chiffre d’affaires annuel moyen d’environ 350.000 euros hors taxes. L’expert a précisé dans son expertise « qu’en raison des périodes de confinement liées à la crise sanitaire », il a estimé que « les résultats comptables enregistrés au cours de l’année 2020 ne sont pas significatifs et ne peuvent être retenus dans le cadre » de l’expertise.

Il y a lieu de relever que les demanderesses n’ont pas produit d’éléments comptables actualisés. Il sera donc tenu compte des années 2017 à 2019 pour calculer la valeur du fonds de commerce, ce qui n’est pas contesté par les parties. En revanche, les parties s’opposent quant à la prise en compte d’un chiffre d’affaires hors taxes, la locataire souhaitant que ce chiffre d’affaires soit pris en compte toutes taxes comprises. Les parties contestent également le pourcentage affecté au chiffre d’affaires de la locataire.

En l’espèce, compte tenu des usages de la profession, il convient de retenir le chiffre d’affaires moyen hors taxes au regard de l’activité de confection pour enfants exercée dans les lieux loués.

S’agissant du pourcentage affecté au chiffre d’affaires de la locataire, l’expert a estimé la valeur du fonds de commerce sur la base de 50 % du chiffre d’affaires annuel moyen hors taxes, soit la somme de 175.000 euros (350.000 x 50%) compte tenu de la faible valeur de l’emplacement commercial, du plafonnement du prix du loyer lors d’un hypothétique renouvellement du bail, de la notoriété de l’enseigne, de l’état général des aménagements et agencements intérieurs, qui nécessitent d’être modernisés et des faibles résultats enregistrés au cours des trois derniers exercices réalisés en « activité normale » (hors prise en compte de l’année 2020).

Par ailleurs, en réponse aux dires du conseil de la locataire, l’expert relève que "Sur ce point la Société locataire prétend en s’appuyant sur une étude publiée dans l’AJDI du mois de Mars 2013 que la valeur du fonds de commerce dont elle est propriétaire ne peut être valorisée sur une base inférieure à : 100% du chiffre d’affaires annuel moyen hors taxes.

En l’état il y a lieu de fixer la valeur marchande du fonds de commerce au plus près de la date à laquelle l’indemnité d’éviction est versée.

C’est à dire, de tenir compte du marché tel qu’il qu’il peut être constaté à ce jour, où les fonds de commerce de « confection – prêt à porter pour enfants» sont peu recherchés et négociés le plus souvent sur des bases comprises entre : 40 et 60% du chiffre d’affaires annuel moyen.

Dès lors, une étude effectuée en 2013, qui porte sur des cessions réalisées entre 10 et 15 ans ne peut être retenue en l’état."

En l’état, les demanderesses produisent uniquement l’étude susvisée de 2013 de l’AJDJ à l’appui de leur demande visant à valoriser le chiffre d’affaires sur la base de 100% du chiffre d’affaires. Comme justement observé par l’expert, cette étude ancienne ne peut à elle seule justifier une valorisation du chiffre d’affaires sur la base de 100 %.

La bailleresse, quant à elle, produit le dernier barème Francis Lefebvre, publié en octobre 2021, qui retient pour la confection pour enfant un pourcentage du chiffre d’affaires hors taxes compris entre 20% et 60% avec une moyenne de 40%. Elle sollicite que le calcul de la valeur du fonds de commerce soit effectué sur la base de 40% du chiffre d’affaires hors taxes de la locataire.

Il convient de relever que les références usuelles sont comprises entre 20% et 60% du chiffre d’affaires hors taxes. Compte tenu de l’emplacement moyen et des faibles résultats comptables enregistrés de 2017 à 2019 et des caractéristiques du commerce, il convient de retenir la proposition expertale de 50%.

Il s’ensuit que le montant de 175.000 euros (350.000 x 50%) donne une image fidèle de la valeur du fonds de commerce selon la méthode du chiffre d’affaires.

Conclusion sur le montant de l’indemnité principale

En définitive, dès lors que la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds de commerce, il y a lieu de retenir que la première représente le montant de l’indemnité principale devant revenir à la preneuse à bail.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité principale due par la S.C.I. REAUMUR IMMO à la assistée de la S.E.LA.R.L. FHB, prise en la personne de Maître [L] [B], de la S.E.LA.R.L. AJ ASSOCIES, prise en la personne de Maître [U] [S], en qualité d’administratrices judiciaires de la S.A.S. NATALYS, de la S.E.L.A.R.L.U. [E] M. J, prise en la personne de Maître [A] [E] et de la S.E.L.A.R.L. ASTEREN, prise en la personne de Maître [Z] [N], en qualité de mandataires judiciaires de la S.A.S. NATALYS à la somme de 253.260 euros.

Sur les indemnités accessoires

Les indemnités accessoires correspondent à l’indemnisation des frais que le preneur n’aurait pas à engager s’il n’avait pas été évincé des locaux loués.

Sur les frais de remploi

Les frais de remploi sont notamment destinés à couvrir les droits de mutation à régler par le preneur évincé en vue de l’acquisition d’un fonds de commerce ou d’un droit au bail de même valeur que l’ancien, étant précisé que le bailleur est tenu d’indemniser celui-ci sauf s’il est établi que le preneur ne se réinstallera pas dans un autre fonds, la charge de la preuve de cette absence de réinstallation pesant sur le bailleur.

En l’espèce, l’expert judiciaire a évalué ces frais accessoires à 10% du montant de l’indemnité principale, ce pourcentage étant admis par les deux parties.

Ce pourcentage apparaît pertinent et sera retenu, si bien que les frais de remploi s’élèvent à la somme de : 253.260 x 10% = 25.326 euros.

En conséquence, il convient de fixer le montant des frais de remploi à la somme de 25.326 euros.

Sur le trouble commercial

Le trouble commercial correspond au préjudice résultant de l’interruption d’activité durant le déménagement et la réinstallation ou, faute de réinstallation, de l’arrêt d’exploitation, et vise notamment à indemniser le preneur évincé du temps passé à préparer le départ des locaux, à rechercher de nouveaux locaux, et à prévoir le réemploi de l’indemnité perçue, au détriment de la pure activité commerciale.

En l’occurrence, aux termes de son rapport définitif, l’expert judiciaire a évalué le préjudice subi du fait du trouble commercial à la somme de 14.377 euros, somme non contestée par les parties.

Ce montant apparaît pertinent et sera retenu, si bien que compte tenu des bilans comptables communiqués, le trouble commercial peut être évalué à la somme de 14.377 euros.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité due au titre du trouble commercial à la somme de 14.377 euros.

Sur les frais de déménagement

L’indemnité pour frais de déménagement a pour objet d’indemniser le preneur des frais exposés pour libérer les locaux dont il est évincé.

L’expert avait réservé ce poste en relevant que ce poste serait remboursé sur présentation de factures.

Les demanderesses produisent une facture d’un montant de 6.000 euros toutes taxes comprises. La bailleresse ne conteste pas ce montant mais sollicite que seule la somme de 5.000 euros hors taxes soit retenue.

La S.A.S. NATALYS étant une société commerciale, récupérant la TVA, il y a lieu de faire droit à la demande de la bailleresse et de fixer les frais de déménagement à la somme de 5.000 euros hors taxes.

Sur les frais de réinstallation

Ces frais sont destinés à indemniser le preneur des frais nécessaires à la reprise de son activité dans de nouveaux locaux mais uniquement dans l’hypothèse où les lieux loués présentent des aménagements spécifiques ou s’ils relèvent d’un concept particulier, comme en l’espèce, la S.A.S. NATALYS sous l’enseigne « NATALYS ».

Les demanderesses soutiennent que les frais de réinstallation doivent être indemnisés sans qu’il y ait lieu de tenir compte d’une décote pour vétusté ou d’un abattement pour tenir compte de l’amortissement des installations abandonnées ; qu’elles produisent des factures d’installation d’un montant total de 290.247,99 euros ; que la bailleresse sera condamnée à leur verser cette somme ; que la bailleresse ne peut se faire juge de la proximité ou non de la réimplantation ; que la S.A.S. NATALYS dispose toujours du même nombre de points de vente sur [Localité 23] ; que l’enseigne « NATALYS » est une enseigne nationale et que l’agencement des magasins répond à des règles spécifiques.

La bailleresse s’oppose à la demande. Elle fait valoir que le nouvel établissement a été ouvert à plus de 5 km du local évincé et dispose d’une surface utile beaucoup plus importante ; qu’il ne s’agit pas d’une véritable réinstallation mais d’un choix de stratégie commerciale ; que les demanderesses ne justifient pas d’aménagements spécifiques.

L’expert a relevé, dans son expertise, que la locataire estimait le coût d’une réinstallation à l’identique à la somme de 178.226,17 euros hors taxes et que cette estimation faisait ressortir le coût des travaux de réinstallation à l’identique à environ 1.050 euros le m² utile. Il précisait qu’il est d’usage de faire subir à ce chiffre un abattement pour vétusté des lieux et que cet abattement ne pouvait en l’espèce être inférieur à 60 %. Il ajoutait qu’en « raison de la présence d’un grand nombre d’éléments transportables (portiques de présentation, casiers, etc…) », il estimait que le poste « mobilier » devait être justifié.

Il convient de rappeler qu’il revient aux demanderesses de rapporter la preuve des agencements spécifiques dont elles auraient assumé le coût afin d’adapter le local à leur activité. Par ailleurs, contrairement à ce que soutiennent les demanderesses, il est admis qu’un abattement soit appliqué aux frais justifiés ou estimés par le locataire évincé pour tenir compte de la vétusté des mobiliers abandonnés et de leur amortissement.

Il y a lieu de relever en premier lieu que les locaux dans lesquels la société locataire a transféré son activité n’étaient pas bruts de décoffrage comme abritant auparavant l’enseigne « DU PAREIL AU MEME », de sorte que lesdits locaux étaient aménagés pour un même type d’activité.

En second lieu, les demanderesses produisent, à l’appui de leur demande, les factures suivantes :

— deux factures, l’une en date du 18/11/2021 d’un montant de 118.560 euros toutes taxes comprises et l’autre du 6/01/2022 de 123.600 euros toutes taxes comprises. Si les demanderesses allèguent qu’il s’agit de travaux de « maçonnerie, plomberie, peinture et menuiserie », force est de constater que ces deux factures ne détaillent nullement la nature des travaux effectués, il y est simplement indiqué « FACTURE ACOMPTE N°2 SUR TRAVAUX » et « FACTURE ACOMPTE N°3 SUR TRAVAUX ». Elles ne peuvent donc suffire à démontrer qu’il s’agit de travaux d’agencements spécifiques ;

— une facture pour des travaux de ravalement, sans autre précision, d’un montant de 10.078,79 euros toutes taxes comprises en date du 31 janvier 2022, étant précisé que l’avenant au contrat de bail du 8 octobre 2021 substituant la « S.A.S. NATALYS » à la société « DU PAREIL AU MEME » en tant que locataire des lieux loués indique que la « S.A.S. NATALYS » s’est engagée « à faire réaliser un ravalement complet (nettoyage, traitement, et rénovation) des façades du local dans le respect de l’aspect originel de la façade et en harmonie avec les travaux de ravalement récemment réalisés sur l’immeuble ». Dès lors, force est de constater qu’il ne s’agit pas de travaux d’agencement spécifiques relevant de l’enseigne « NATALYS » ;

— une facture pour des travaux de « remise en service de l’élévateur » dans la boutique d’un montant de 8.640 euros toutes taxes comprises en date du 30 décembre 2021. Il n’est pas démontré que cette remise en service était liée à des travaux d’agencement spécifique ;

— une facture d’un montant de 5.369,98 euros toutes taxes comprises en date du 17 décembre 2021. Si les demanderesses allèguent qu’elle concernerait une intervention relative aux « extincteurs-sécurité », force est de constater que la facture ne précise pas la nature des travaux et/ou de l’intervention réalisée,

— une facture d’un montant de 5.611,20 euros toutes taxes comprises relative à la vente et l’installation d’un dispositif de surveillance vidéo en date du 14 décembre 2021. Il y a lieu de relever qu’il ne ressort pas des éléments produits par les demanderesses ni même du rapport d’expertise que les locaux évincés disposaient des mêmes éléments de sécurité. Il convient de noter à cet effet que ce poste n’avait pas été relevé par la locataire dans son estimation du coût d’une réinstallation à l’identique lors de l’expertise ;

— une facture d’un montant de 13.020 toutes taxes comprises en date du 23 novembre 2021 pour des travaux intitulés « enseignes selon référence ». L’avenant au contrat de bail susvisé stipule que « à titre exceptionnel, afin d’accompagner le Preneur dans son projet de réaménagement du local, le bailleur accepte de renoncer au loyer du mois suivant la fermeture de la surface de vente pour travaux de changement d’enseigne ». Dès lors, la locataire évincée a déjà été indemnisée pour ce poste de travaux ;

— une facture de 1.477,50 euros intitulée « meuble supplémentaire Natalys Châtelet », sans aucune autre précision, en date du 3 mars 2022. Cette facture ne peut suffire à démontrer que ces meubles relèvent d’un concept particulier de l’enseigne ;

— une facture d’un montant de 3.890,52 toutes taxes comprises en date du 17 novembre 2021 dont le libellé semble recouvrir des éléments relatifs à des luminaires mais sans aucune précision quant à leur nature.

Force est de constater que les factures produites ne peuvent suffire à justifier que ces dépenses ne relèvent pas d’aménagements classiques mais d’aménagements spécifiques qui découleraient du concept « Natalys » repris dans le nouveau local. Il y a lieu par ailleurs de relever que les demanderesses ne produisent aucune autre pièce, et notamment aucune photographie des nouveaux locaux, pouvant justifier de ces aménagements.

Dès lors, force est de constater, comme le relève à juste titre la bailleresse, que la locataire ne démontre aucun agencement spécifique, si bien que sa demande d’indemnité au titre des frais de réinstallation sera rejetée.

En conséquence, il convient de débouter les demanderesses de leur demande d’indemnité au titre des frais de réinstallation.

Indemnité de double loyer

L’indemnité de double loyer a pour objet d’indemniser le preneur évincé du préjudice qu’il subit du fait de l’éventuelle nécessité, à l’occasion du transfert de son activité, de s’acquitter du loyer dû pour ses nouveaux locaux tout en continuant à payer le loyer des anciens locaux, notamment lorsque des travaux sont nécessaires dans les nouveaux locaux.

Les demanderesses sollicitent que cette indemnité soit fixée à un mois de l’ancien loyer, soit 2.500 euros toutes taxes comprises.

La bailleresse s’oppose à l’allocation de cette indemnité en soutenant que les demanderesses ne justifient pas de l’existence d’un double loyer.

L’expert n’a pas fait de proposition sur ce chef de demande.

Les demanderesses justifient avoir conclu un nouveau bail le 8 octobre 2021 avec effet rétroactif au 1er septembre 2021 pour de nouveaux locaux. Il n’est pas contesté que la locataire n’a quitté les lieux que le 30 juin 2022. Dès lors, il est démontré que la locataire évincée a dû s’acquitter du loyer dû pour ses nouveaux locaux tout en continuant à payer le loyer des anciens locaux, notamment en raison de la nécessité d’effectuer des travaux dans les nouveaux locaux.

Dès lors, il y a lieu de faire droit à la demande des demanderesses et de fixer l’indemnité de double loyer à la somme de 2.500 euros toutes taxes comprises.

Sur la perte de stock

L’allocation d’une indemnité de ce chef de préjudice se justifie lorsque le preneur est obligé, du fait de l’éviction, de liquider ses stocks dans des conditions préjudiciables, qui doivent être attestées comptablement.

L’expert judiciaire n’a pas retenu ce poste en relevant qu’il s’agit d’une « enseigne bénéficiant de nombreux points de vente dans la Capitale ».

Les défenderesse indiquent dans leurs dernières conclusions que les « pertes sur stock éventuelles seront justifiées, s’il y a lieu, par la SAS NATALYS à la date la plus proche de la libération effective des lieux » et sollicitent que ce poste soit réservé.

Néanmoins, force est de constater que la locataire a quitté les locaux le 30 juin 2022 et que les demanderesses ne produisent aucune pièce à l’appui de leur demande relative à la perte de stock. Elles seront donc déboutées de leur demande relative à ce poste.

Sur les indemnités de licenciement

Il est constant que ce poste n’est payé que sur justificatifs, après réalisation du licenciement, et n’est dû que si le licenciement est causé par la disparition du fonds.

En l’espèce, la locataire avait deux employées (une responsable de magasin et une vendeuse). Les demanderesses indiquent que la vendeuse a été mutée ou reclassée en interne et que seule la responsable de magasin a bénéficié d’une rupture conventionnelle pour une indemnité de 1.725,97 euros et sollicitent que les indemnités de licenciement dues par la bailleresse soient fixées à cette somme. Toutefois, elles ne produisent aucune pièce à l’appui de leur demande. Elles seront donc déboutées de leur demande.

Sur les frais divers

Cette indemnité vise à couvrir notamment les frais relatifs aux formalités auprès du greffe, à l’information des clients et fournisseurs, à la résiliation anticipée ou au transfert de contrats de fournitures et de ligne téléphonique, ainsi qu’éventuellement à la dissolution de la société.

L’expert a proposé que ces frais soient fixés forfaitairement à la somme de 3.000 euros.

Les demanderesses sollicitent que ces frais soient fixés à la somme de 5.000 euros et la bailleresse à la somme de 2.000 euros.

En l’espèce, la somme proposée par l’expert apparaît pertinente et sera retenue par la présente juridiction.

Conclusion sur le montant total de l’indemnité d’éviction

En définitive, l’indemnité d’éviction due à la locataire évincée à bail s’élève à la somme totale de 303.463 euros (253.260 + 25.326 + 14.377 + 5.000 + 2.500 + 3.000).

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’éviction due par la S.C.I. REAUMUR IMMO à la S.A.S. NATALYS assistée de la S.E.LA.R.L. FHB, prise en la personne de Maître [L] [B], de la S.E.LA.R.L. AJ ASSOCIES, prise en la personne de Maître [U] [S], en qualité d’administratrices judiciaires de la S.A.S. NATALYS, de la S.E.L.A.R.L.U. [E] M. J, prise en la personne de Maître [A] [E] et de la S.E.L.A.R.L. ASTEREN, prise en la personne de Maître [Z] [N], en qualité de mandataires judiciaires de la S.A.S. NATALYS à la somme totale de 303.463 euros.

La S.A.S. NATALYS ayant quitté les lieux le 30 juin 2022, la bailleresse ne peut plus exercer son droit de repentir en application de l’article L.145-58 du code de commerce et la présente décision prononcera sa condamnation à payer à la S.A.S. NATALYS assistée de la S.E.LA.R.L. FHB, prise en la personne de Maître [L] [B], de la S.E.LA.R.L. AJ ASSOCIES, prise en la personne de Maître [U] [S], en qualité d’administratrices judiciaires de la S.A.S. NATALYS, de la S.E.L.A.R.L.U. [E] M. J, prise en la personne de Maître [A] [E] et de la S.E.L.A.R.L. ASTEREN, prise en la personne de Maître [Z] [N], en qualité de mandataires judiciaires de la S.A.S. NATALYS la somme de 303.463 euros à titre d’indemnité d’éviction.

Sur l’indemnité d’occupation

Les demanderesses s’opposent à toute condamnation au titre de l’indemnité d’occupation. Elles font valoir que pour bénéficier d’éventuels droits à un différentiel entre l’indemnité d’occupation et le montant du loyer payé, entre le 1er janvier 2020, et le 5 décembre 2021 inclus, la S.C.I. REAUMUR IMMO doit justifier d’un transfert de cette créance éventuelle, soit par acte de cession de créance, soit par subrogation, ce qu’elle ne fait ; qu’elle ne peut se prévaloir d’une fixation de l’indemnité d’occupation qu’à compter du 6 décembre 2021 ; qu’en tout état de cause, l’abattement de précarité doit être fixé à 20 % et non 10 % comme le propose l’expert compte tenu de son impossibilité de réaliser de nouveaux investissements dans les locaux et en raison de la durée de la procédure.

La S.C.I. REAUMUR IMMO indique qu’en vertu de l’acte de cession elle a été subrogée dans les droits de la précédente bailleresse en ce qui concerne le différentiel entre l’indemnité d’occupation fixée et le montant du loyer payé entre le 1er janvier 2020 et jusqu’à la libération des lieux. Elle sollicite que les propositions de l’expert soient entérinées et que l’indemnité d’occupation soit fixée à la somme de 55.440 euros hors charges et hors taxes par an depuis le 1er janvier 2020 jusqu’au 30 juin 2022 ; que la société locataire évincée est redevable d’un différentiel de 30.240 euros par an hors taxes et hors charges ; qu’elle n’a pas réglé l’indemnité provisoire du 3ème trimestre 2021 ; que les demanderesses doivent être condamnées à lui verser la somme de 81.900 euros augmentée de la TVA et des charges.

Sur la charge des condamnations

Aux termes des dispositions de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l’espèce, l’acte authentique de cession en date du 6 décembre 2021 prévoit expressément à l’article 4-4 que "l’Acquéreur subroge purement simplement dans les droits et obligations du Vendeur vis-à-vis de la société NATALYS, au titre du congé avec offre de l’indemnité d’éviction régularisé le 27 juin 2019, à effet du 31 décembre 2019.

En outre, par la signature de la réitération des présentes, l’Acquéreur est subrogé dans la créance du Vendeur au titre du différentiel existant entre le montant de l’indemnité d’occupation qui sera ultérieurement et définitivement fixée par la voie amiable ou judiciaire et l’indemnité d’occupation provisoirement payée par NATALYS depuis le 1er janvier 2020.

En conséquence, l’Acquéreur prend à sa charge exclusive le paiement de l’indemnité d’éviction.

Le Vendeur cède ce jour moyennant 1 euro symbolique à l’Acquéreur, en dehors de la comptabilité du notaire soussigné, sa créance d’indemnité d’occupation à l’égard du Locataire, au titre des impayés depuis le 1er janvier 2020 jusqu’à ce jour ; tant au titre de l’indemnité provisoirement facturée à la société NATALYS qu’au titre du différentiel entre le montant de cette indemnité provisoire et celui de l’indemnité d’occupation qui sera ultérieurement et définitivement fixée par la voie amiable ou judiciaire."

Dès lors, contrairement à ce que soutiennent les demanderesses, la S.C.I. REAUMUR IMMO a été subrogée dans les droits de la S.C.I. [V] pour le paiement du différentiel existant entre le montant de l’indemnité d’occupation définitivement fixée par la présente juridiction et l’indemnité d’occupation provisoirement payée par la S.A.S. NATALYS depuis le 1er janvier 2020. Elle est donc en droit de solliciter la fixation d’une indemnité d’occupation avant le 6 décembre 2021, date de son acquisition. Par ailleurs, il convient de prononcer la mise hors de cause de la S.C.I. [V] et de débouter les demanderesses de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de la S.C.I. [V].

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

En application de l’article L.145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, ou jusqu’à son départ s’il est parti avant, fixée d’après la valeur locative déterminée conformément aux articles L.145-33 et suivants du code de commerce et en tenant compte de tous éléments d’appréciation, notamment de la précarité de l’occupation.

L’expert judiciaire a proposé que l’indemnité d’occupation soit fixée sur la base de la valeur locative de renouvellement, soit 61.600 euros (112 x 550 euros/m²), ce qui n’est pas contesté par les parties.

Il a ensuite appliqué à cette somme un coefficient de précarité de 10 %, ce qui est contesté par les demanderesses qui souhaitent que cet abattement soit fixé à 20 % compte tenu de leur impossibilité de réaliser de nouveaux investissements dans les locaux et en raison de la durée de la procédure. L’expert a ainsi proposé de fixé l’indemnité d’occupation à la somme de 55.440 euros par an hors taxes et hors charges.

En réponse aux dires du conseil de la S.A.S. NATALYS, l’expert a indiqué qu’il était d’usage de pratiquer un abattement de 10% sur le montant de l’indemnité d’occupation au titre de la précarité. Néanmoins, il est vrai que la durée conséquente de la présente procédure de fixation de l’indemnité d’éviction a aggravé la précarité de la S.A.S. NATALYS – congé délivré le 27 juin 2019 pour le 31 décembre 2019, ordonnance désignant l’expert du 26 août 2020, assignation au fond le 7 décembre 2021, dépôt du rapport le 13 octobre 2021, clôture de l’instance au fond le 7 décembre 2023 et délibéré le 17 septembre 2025. Cet élément justifie d’augmenter l’abattement pour précarité à 15 %.

Dès lors, l’indemnité d’occupation dont est redevable la S.A.S. NATALYS du 1er janvier 2020 au 30 juin 2022 sera fixée à la somme de 52.360 euros hors taxes et hors charges par an (61.600 – 9.240).

Il n’est pas contesté que l’indemnité d’occupation provisionnelle s’élevait à la somme de 25.200 euros par an hors taxes et hors charges.

Le différentiel entre l’indemnité d’occupation provisionnelle et l’indemnité d’occupation ci-dessus fixée s’élève donc à la somme annuelle de 27.160 euros.

Ainsi, la S.A.S. NATALYS est redevable au titre de ce différentiel entre le 1er janvier 2020 et le 30 juin 2022 de la somme de 67.900 euros [(27.160 x2) + (27.160/12 x6)].

Il ressort par ailleurs des pièces versées aux débats que la locataire n’avait pas versé l’indemnité d’occupation provisoire du 3ème trimestre 2021, soit la somme de 6.300 euros, ce qui n’est pas contesté. Elle est donc également redevable de cette somme.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la S.A.S. NATALYS est redevable de la somme de 74.200 euros (67.900 + 6.300) au titre de l’indemnité d’occupation due du 1er janvier 2020 au 30 juin 2022.

Sur la demande en condamnation au titre de l’indemnité d’occupation

Selon les dispositions des deux premiers alinéas du I de l’article L. 622-21 du code de commerce, applicables en matière de redressement judiciaire conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article L. 631-14, le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant : 1°) à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent.

D’après les dispositions du premier alinéa de l’article L. 622-22 du même code, applicables en matière de redressement judiciaire conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article L. 631-14, sous réserve des dispositions de l’article L. 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan nommé en application de l’article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

Le premier alinéa de l’article L. 622-25 dudit code, applicable en matière de redressement judiciaire conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article L. 631-14, prévoit quant à lui que la déclaration porte le montant de la créance due au jour du jugement d’ouverture avec indication des sommes à échoir et de la date de leurs échéances. Elle précise la nature et l’assiette de la sûreté dont la créance est éventuellement assortie et, le cas échéant, si la sûreté réelle conventionnelle a été constituée sur les biens du débiteur en garantie de la dette d’un tiers.

Le premier alinéa de l’article R. 622-20 de ce code, applicable en matière de redressement judiciaire conformément aux dispositions de l’article R. 631-20, énonce pour sa part que l’instance interrompue en application de l’article L. 622-22 est reprise à l’initiative du créancier demandeur, dès que celui-ci a produit à la juridiction saisie de l’instance une copie de la déclaration de sa créance ou tout autre élément justifiant de la mention de sa créance sur la liste prévue par l’article L. 624-1 et mis en cause le mandataire judiciaire ainsi que, le cas échéant, l’administrateur lorsqu’il a pour mission d’assister le débiteur ou le commissaire à l’exécution du plan.

Les deux premiers alinéas de l’article 2332 du code civil disposent qu’outre celles prévues par des lois spéciales, les créances privilégiées sur certains meubles sont : 1°) toutes les sommes dues en exécution d’un bail ou de l’occupation d’un immeuble, sur le mobilier garnissant les lieux et appartenant au débiteur, y compris, le cas échéant, le mobilier d’exploitation et la récolte de l’année.

À la suite de l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la S.A.S. NATALYS par jugement du 11 avril 2024 rendu par le tribunal de commerce de BOBIGNY, la S.C.I. REAUMUR IMMO a régulièrement déclaré sa créance d’un montant de 87.900 euros auprès des organes de la procédure collective, suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 7 mai 2025, à la suite de l’ordonnance de relevé de forclusion du juge commissaire en date du 1er avril 2025.

Il y a lieu de relever à titre liminaire que la S.A.S. NATALYS étant placée en redressement judiciaire aucune condamnation à paiement ne peut être prononcée à son encontre, pour la période antérieure au prononcé de l’ouverture de la procédure collective, une telle condamnation à paiement ne peut intervenir que pour la période postérieure, dans la mesure où la société en redressement judiciaire se maintient dans les lieux loués.

Or, en l’espèce, la S.A.S. NATALYS a quitté les lieux le 30 juin 2022 soit antérieurement à l’ouverture de la procédure collective à son encontre. Dès lors, la créance au titre de l’indemnité d’occupation ne pourra pas donner lieu à une condamnation comme le sollicite la S.C.I. REAUMUR IMMO mais simplement à une fixation de la créance au passif du redressement judiciaire de la S.A.S. NATALYS. En effet, dès lors que les organes de la procédure collective ont été appelés à la cause, la juridiction peut procéder à une fixation de la créance, même si les conclusions tendent à une condamnation à paiement.

Au vu des précédents développements, il convient de fixer au passif du redressement judiciaire de la S.A.S. NATALYS la créance de la S.C.I. REAUMUR IMMO au titre des indemnités d’occupations dues pour la période comprise entre le 1er janvier 2020 et le 30 juin 2022 à la somme de 74.200 euros.

En revanche, la bailleresse n’ayant effectué aucune déclaration de créances concernant la TVA et les charges stipulées au contrat de bail commercial, sa demande de condamnation des demanderesses au paiement de la TVA et des charges en sus de l’indemnité d’occupation sera déclarée irrecevable.

Sur la compensation entre les sommes dues entre les parties

Aux termes des dispositions de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En outre, en application des dispositions de l’article 1348 du même code, la compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible. À moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

Les parties étant titulaires de créances réciproques l’une envers l’autre, il y a lieu d’ordonner la compensation entre ces dernières.

En conséquence, il convient d’ordonner la compensation judiciaire entre le montant de l’indemnité d’éviction due par la S.C.I. REAUMUR IMMO et le montant du solde d’indemnité d’occupation due par les demanderesses.

Sur les demandes accessoires

L’instance et l’expertise ayant eu pour cause la délivrance par la bailleresse d’un congé refusant le renouvellement, il appartient à la S.C.I. REAUMUR IMMO d’en supporter les dépens, en ce compris le coût de l’expertise, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

La S.C.I. REAUMUR IMMO sera de même condamnée à payer à la S.A.S. NATALYS assistée des organes de la procédure, la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de la S.C.I. REAUMUR IMMO sur le même fondement sera rejetée.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’intervention volontaire de la S.E.LA.R.L. FHB, prise en la personne de Maître [L] [B] et de la S.E.LA.R.L. AJ ASSOCIES, prise en la personne de Maître [U] [S], en qualité d’administratrices judiciaires de la S.A.S. NATALYS ainsi que celle de la S.E.L.A.R.L.U. [E] M. J, prise en la personne de Maître [A] [E] et de la S.E.L.A.R.L. ASTEREN, prise en la personne de Maître [Z] [N], en qualité de mandataires judiciaires de la S.A.S. NATALYS,

ORDONNE la révocation de l’ordonnance de clôture du 7 décembre 2023,

DÉCLARE recevables les conclusions de la S.A.S. NATALYS, assistée de la S.E.LA.R.L. FHB, prise en la personne de Maître [L] [B], de la S.E.LA.R.L. AJ ASSOCIES, prise en la personne de Maître [U] [S], en qualité d’administratrices judiciaires de la S.A.S. NATALYS, de la S.E.L.A.R.L.U. [E] M. J, prise en la personne de Maître [A] [E] et de la S.E.L.A.R.L. ASTEREN, prise en la personne de Maître [Z] [N], en qualité de mandataires judiciaires de la S.A.S. NATALYS et de la S.C.I. REAUMUR IMMO notifiées par voie électronique les 3 et 10 septembre 2024,

PRONONCE la clôture de l’instruction à la date du 30 avril 2025,

PRONONCE la mise hors de cause de la S.C.I. [V],

CONSTATE que par l’effet du congé avec refus de renouvellement signifié le 27 juin 2019, le bail liant la S.C.I. REAUMUR IMMO et la S.A.S. NATALYS et portant sur des locaux situés [Adresse 11] à [Localité 25], a pris fin le 31 décembre 2019,

Décision du 17 Septembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 21/15103 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVUIX

DIT que le congé a ouvert droit au profit de la S.A.S. NATALYS à une indemnité d’éviction, ainsi qu’au maintien dans les lieux, objets du bail, de cette dernière,

DIT que l’éviction a entraîné la perte du fonds de commerce exploité par la S.A.S. NATALYS dans les locaux précités,

FIXE à la somme globale de 303.463 euros l’indemnité d’éviction due, qui se décompose ainsi :

— la somme de 253.260 euros au titre de l’ indemnité principale,

— la somme de 25.326 euros au titre des frais de remploi,

— la somme de 14.377 euros au titre du trouble commercial,

— la somme de 5.000 euros au titre des frais de déménagement,

— la somme de 2.500 euros au titre de l’indemnité de double loyer,

— la somme de 3.000 euros au titre des frais divers,

DÉBOUTE la S.A.S. NATALYS, assistée de la S.E.LA.R.L. FHB, prise en la personne de Maître [L] [B], de la S.E.LA.R.L. AJ ASSOCIES, prise en la personne de Maître [U] [S], en qualité d’administratrices judiciaires de la S.A.S. NATALYS, de la S.E.L.A.R.L.U. [E] M. J, prise en la personne de Maître [A] [E] et de la S.E.L.A.R.L. ASTEREN, prise en la personne de Maître [Z] [N], en qualité de mandataires judiciaires de la S.A.S. NATALYS, de sa demande d’indemnité au titre des frais de réinstallation, de perte de stock et de licenciement,

CONDAMNE la S.C.I. REAUMUR IMMO à payer à la S.A.S. NATALYS, assistée de la S.E.LA.R.L. FHB, prise en la personne de Maître [L] [B], de la S.E.LA.R.L. AJ ASSOCIES, prise en la personne de Maître [U] [S], en qualité d’administratrices judiciaires de la S.A.S. NATALYS, de la S.E.L.A.R.L.U. [E] M. J, prise en la personne de Maître [A] [E] et de la S.E.L.A.R.L. ASTEREN, prise en la personne de Maître [Z] [N],, en qualité de mandataires judiciaires de la S.A.S. NATALYS, la somme de 303.463 euros à titre d’indemnité d’éviction,

FIXE le solde de l’indemnité d’occupation statutaire due par la S.A.S. NATALYS, assistée de la S.E.LA.R.L. FHB, prise en la personne de Maître [L] [B], de la S.E.LA.R.L. AJ ASSOCIES, prise en la personne de Maître [U] [S], en qualité d’administratrices judiciaires de la S.A.S. NATALYS, de la S.E.L.A.R.L.U. [E] M. J, prise en la personne de Maître [A] [E] et de la S.E.L.A.R.L. ASTEREN, prise en la personne de Maître [Z] [N], en qualité de mandataires judiciaires de la S.A.S. NATALYS à la S.C.I. REAUMUR IMMO à la somme annuelle de 74.200 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2020 jusqu’au 30 juin 2022 date de libération des locaux,

FIXE au passif du redressement judiciaire de la S.A.S. NATALYS la créance de la S.C.I. REAUMUR IMMO au titre du solde de l’indemnité d’occupation à la somme de 74.200 euros,

ORDONNE la compensation judiciaire entre le montant de l’indemnité d’éviction due par la S.C.I. REAUMUR IMMO et le montant du solde d’indemnité d’occupation due par la S.A.S. NATALYS,

DÉCLARE IRRECEVABLE la demande de la S.C.I. REAUMUR IMMO de condamnation de la S.A.S. NATALYS, assistée de la S.E.LA.R.L. FHB, prise en la personne de Maître [L] [B], de la S.E.LA.R.L. AJ ASSOCIES, prise en la personne de Maître [U] [S], en qualité d’administratrices judiciaires de la S.A.S. NATALYS, de la S.E.L.A.R.L.U. [E] M. J, prise en la personne de Maître [A] [E] et de la S.E.L.A.R.L. ASTEREN, prise en la personne de Maître [Z] [N], en qualité de mandataires judiciaires de la S.A.S. NATALYS au paiement de la TVA et des charges en sus de l’indemnité d’occupation,

CONDAMNE la S.C.I. REAUMUR IMMO à payer à la S.A.S. NATALYS, assistée de la S.E.LA.R.L. FHB, prise en la personne de Maître [L] [B], de la S.E.LA.R.L. AJ ASSOCIES, prise en la personne de Maître [U] [S], en qualité d’administratrices judiciaires de la S.A.S. NATALYS, de la S.E.L.A.R.L.U. [E] M. J, prise en la personne de Maître [A] [E] et de la S.E.L.A.R.L. ASTEREN, prise en la personne de Maître [Z] [N], en qualité de mandataires judiciaires de la S.A.S. NATALYS la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la S.C.I. REAUMUR IMMO de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.C.I. REAUMUR IMMO aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

REJETTE toute autre demande des parties,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 23] le 17 Septembre 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA