Du 13 juin 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00326 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2CYE

[V] [Z]

C/

[Y] [X]

— Expéditions délivrées à

M^e Nabil MOUNIR

— FE délivrée à

M^e Nabil MOUNIR

Le 13/06/2025

Avocats : M^e Nabil MOUNIR

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 juin 2025

PRÉSIDENT : M^me Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Madame [V] [Z]

née le 08 Mars 1980 à [Localité 17]

[Adresse 6]

[Localité 7]

Assistée de M^e Nabil MOUNIR (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDERESSE :

Madame [Y] [X]

née le 13 Mars 1966 à [Localité 14]

[Adresse 1]

[Adresse 13] [Adresse 11] [Adresse 10]

[Localité 8]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 11 Avril 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 30 Janvier 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date et à effet du 10 décembre 2020, Madame [V] [Z] a donné à bail à Madame [Y] [X] un logement situé [Adresse 2] [Adresse 12] [Adresse 9] à [Localité 16] moyennant un loyer initial de 650 euros et 55 euros de charges, ainsi qu’un emplacement de stationnement n°45 situé à la même adresse.

Suivant acte sous seing privé en date du 12 décembre 2020, Madame [A] [W] s’est portée caution solidaire des engagements de la locataire.

Par acte de commissaire de justice du 6 novembre 2024, Madame [V] [Z] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1.623,00 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d’une assurance locative, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2025, Madame [V] [Z] a assigné Madame [Y] [X] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 11 avril 2025 aux fins de voir :

— Constater la résiliation de la location pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives et défaut d’assurance,

— Ordonner l’expulsion de Madame [Y] [X] de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef du logement qu’elle occupe sis [Adresse 4], dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la [Localité 15] Publique ;

— D’autoriser le requérant à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls de la défenderesse ;

— La condamner au paiement à titre provisionnel, de la somme de 3.617,98 €, impayée arrêtés au jour de l’assignation (échéance de janvier 2025 incluse), avec intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du Code civil ;

— La condamner au paiement des indemnités d’occupation égales au montant du dernier loyer, charges et autres révisable selon les dispositions contractuelles et réindexables annuellement jusqu’à la totale libération des lieux, au titre de l’article 1760 du Code civil ;

— La condamner au paiement d’une astreinte de 100 € par jour de retard jusqu’à la totale libération des lieux, en application de l’article L 131-2 du Code de Procédure Civile d’Exécution ;

— La condamner au paiement de la somme de 1.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— La condamner au paiement des entiers dépens de l’instance suivant les dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile qui comprendront notamment le coût du commandement, du présent acte et sa dénonce à la Préfecture ;

— Rappeler que l’ordonnance à venir bénéficie de l’exécution provisoire de droit, ainsi qu’il résulte de l’article 515 du Code de Procédure Civile et ce nonobstant appel et sans caution.

L’affaire a été débattue à l’audience du 11 avril 2025.

Lors de l’audience du 11 avril 2025, Madame [V] [Z], représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé :

— À titre principal de constater la résiliation de la location pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives ainsi que pour défaut d’assurance habitation, conformément aux dispositions du bail et de la législation en vigueur.

— À titre subsidiaire de constater le dol commis par Madame [X] lors de la conclusion du bail d’habitation en date du 10 décembre 2020, résultant de la présentation d’un faux acte de cautionnement.

— Par conséquent, de prononcer la nullité du bail d’habitation conclu entre Madame [Z] et Madame [X], en application de l’article 1137 du Code civil.

En tout état de cause :

— D’ordonner l’expulsion de Madame [X] [Y] de corps et de biens, ainsi que de tout occupant de son chef, du logement situé au [Adresse 3], dès expiration du délai légal, et au besoin avec le concours de la [Localité 15] Publique.

— D’autoriser Madame [Z] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls de Madame [X].

— À titre provisionnel de condamner Madame [X] au paiement des loyers impayés à hauteur de 3.715,98 €, augmentée des intérêts au taux légal en vigueur à compter de la date de la mise en demeure, soit le 16 octobre 2024, à parfaire au jour du départ effectif de la locataire.

— De condamner Madame [X] à payer des indemnités d’occupation égales au montant du dernier loyer, charges et autres, révisables selon les dispositions contractuelles et réindexables annuellement jusqu’à la totale libération des lieux, en application de l’article 1760 du Code civil.

— De condamner Madame [X] à verser à Madame [Z] la somme de 3.000,00 € à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice financier et moral subi du fait du dol et des impayés de loyers.

— De fixer une astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement, jusqu’à la libération complète des lieux.

— De condamner Madame [X] à verser la somme de 1.500,00 € à Madame [Z] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

— De condamner Madame [X] aux entiers dépens, incluant les frais d’huissier et de procédure.

Régulièrement assignée à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Madame [Y] [X] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Madame [Y] [X] n’a pas répondu à la convocation du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 13 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution de la défenderesse

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

La défenderesse non comparante ayant été régulièrement assignée et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 3 février 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 11 avril 2025.

La bailleresse ne justifie pas avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Toutefois, s’agissant d’une personne physique, l’absence de saisine de la CCAPEX n’est pas sanctionnée par une irrecevabilité de la demande.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit également l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

En outre, l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s’applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l’article 24 de ladite loi s’applique à l’emplacement de stationnement loué par Madame [V] [Z] à Madame [Y] [X].

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d’assurance contre les risques locatifs.

Madame [V] [Z] a fait signifier à Madame [Y] [X] un commandement d’avoir à payer la somme de 1.623,00 euros au titre des loyers échus et d’avoir à justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, suivant exploit du 6 novembre 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 7g de la même loi.

Madame [Y] [X] n’ayant pas, dans le délai légal d’un mois à compter de la délivrance du commandement du 6 novembre 2024, justifié d’une assurance couvrant les risques locatifs, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 7 décembre 2024, en application des articles 7 g) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 7 décembre 2024.

Dès lors, Madame [Y] [X] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 7 décembre 2024, ce qui constitue pour Madame [V] [Z] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de la défenderesse à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Enfin, la demande principale ayant été accueillie, il n’y a pas lieu de se prononcer sur la demande subsidiaire tendant à voir prononcer la nullité du bail d’habitation pour dol. Au surplus, il sera rappelé qu’en application de l’article du 834 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En l’espèce, la demande présentée par Madame [Z] [V] se heurte à l’existence d’une contestation sérieuse dans la mesure où il n’entre pas dans la compétence du juge des référés de trancher une question de fond tendant à établir des responsabilités et prononcer une condamnation à des dommages et intérêts.

Par conséquent, et au surplus, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande subsidiaire.

Sur la demande d’astreinte

L’expulsion de l’occupante étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d’ordonner une astreinte en vue de la contraindre à quitter les lieux.

De surcroît, aux termes des articles L.421-1 et L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution applicables s’agissant de l’expulsion des lieux habités, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé.

Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, il n’y a pas lieu de prononcer en outre une astreinte.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, Madame [V] [Z] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 3.715,98 euros à la date du 25 mars 2025.

Cependant, ce décompte intègre les frais de procédure qui relèvent des dépens (153,48 euros), somme qu’il convient de déduire de cette créance.

Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Madame [Y] [X] sera donc condamnée au paiement de la somme de 3.562,50 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 25 mars 2025 – échéance du mois de mars 2025 incluse. Madame [Y] [X] sera, en outre, condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (760 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur les dommages et intérêts :

Il n’y a pas lieu d’allouer une provision à valoir sur des dommages et intérêts car il n’appartient pas au juge des référés d’apprécier si Madame [Y] [X] a, de mauvaise foi, manqué à son obligation de paiement du loyer, ou le préjudice qui en serait résulté.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [Y] [X].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [Y] [X] à verser à Madame [V] [Z] la somme de 250 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à la date du 7 décembre 2024 ;

CONDAMNONS Madame [Y] [X] à quitter les lieux loués situés [Adresse 2] [Adresse 12] [Adresse 9] à [Localité 16] ainsi que l’emplacement de stationnement n°45 situé à la même adresse ;

AUTORISONS, à défaut pour Madame [Y] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (760 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Madame [Y] [X] à payer à Madame [V] [Z] la somme de 3.562,50 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 25 mars 2025 (échéance du mois de mars 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS Madame [Y] [X] à payer à Madame [V] [Z], à compter du 1er avril 2025 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [Y] [X] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Madame [Y] [X] à payer à Madame [V] [Z] une indemnité de 250 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATONS l’existence d’une contestation sérieuse s’agissant de la demande subsidiaire tendant à voir prononcer la nullité du bail pour dol ;

REJETONS la demande en fixation de dommages et intérêts et d’astreinte ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION