N° RG 23/07617 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YHSZ

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 26 MARS 2025

54G

N° RG 23/07617

N° Portalis DBX6-W-B7H-YHSZ

Minute n°2025/

AFFAIRE :

[O] [R] [K] [B] [I] épouse [D]

[G] [E] [H] [D]

C/

SCCV CYPRIA FINANCE

Grosse Délivrée

le :

à

SCP BATS-LACOSTE-JANOUEIX

M^e Pascale SADOUX-ALLARD

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

Monsieur QUESNEL, Magistrat à titre temporaire, Magistrat rapporteur,

Lors du délibéré :

Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile, Madame BOULNOIS, Vice-Président,

Monsieur QUESNEL, Magistrat à titre temporaire,

En présence de madame Florence NICOLAS-DICHARRY, Magistrat en formation qui a participé aux débats avec voix consultative en cours de délibéré.

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 29 janvier 2025

Monsieur QUESNEL, magistrat chargé du rapport, a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte au tribunal dans son délibéré.

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSES

Madame [O] [R] [K] [B] [I] épouse [D]

née le 27 mars 1969 à [Localité 7] (MEURTHE-ET-MOSELLE)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Pascale SADOUX-ALLARD, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [G] [E] [H] [D]

née le 27 juillet 2002 à [Localité 3] (GIRONDE)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Pascale SADOUX-ALLARD, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

SCCV CYPRIA FINANCE

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par M^e Valérie JANOUEIX de la SCP BATS LACOSTE JANOUEIX, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 31 octobre 2019, Madame [E] [M], veuve de Monsieur [I], sa fille, Madame [O] [I], épouse [D], et sa petite-fille, Madame [G] [D], ont acquis ensemble en l’état futur d’achèvement auprès de la SCCV CYPRIA FINANCE, les lots n°7 et n°14 dans un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété au [Adresse 2] à [Localité 6], consistant en une maison T4 en triplex et un emplacement de stationnement, au prix de 640.500 euros, pour un achèvement prévu à la fin du 1er trimestre 2020, soit le 31 mars 2020.

Madame [E] [I] décédait le 07 décembre 2020, laissant pour seule ayant-droit sa fille, Madame [O] [I] épouse [D].

Plusieurs litiges sont intervenus à partir d’octobre 2021 entre les consorts [I]-[D] et la SCCV CYPRIA FINANCE, liés à la date de livraison et à des réserves non levées.

Par acte du 31 mai 2022, Madame [O] [D] et sa fille, Madame [G] [D], ont fait assigner la SCCV CYPRIA FINANCE devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Bordeaux afin qu’il soit ordonné la remise des clefs sous astreinte, remis les certificats de conformité, que CYPRIA FINANCE soit condamnée au paiement de la somme de 68.386,04 euros à titre d’indemnisation provisionnelle de leur préjudice, et qu’il soit ordonné une expertise judiciaire.

Mesdames [D] prenaient finalement possession des lieux le 09 septembre 2022.

Elles se désistaient de leurs demandes d’expertise, de condamnation de la défenderesse à la remise des clefs et des certificats. Elles maintenaient cependant leurs demandes de condamnation au paiement de la somme de 81.229,95 euros et, à titre subsidiaire, à la somme de 33.348,58 euros.

Par ordonnance du 03 avril 2023, le juge des référés du Tribunal de Bordeaux a débouté les demanderesses de l’intégralité de leurs prétentions en raison d’une contestation sérieuse.

C’est dans ce contexte que Madame [O] [D] et Madame [G] [D] ont assigné au fond la SCCV CYPRIA FINANCE par acte du 14 septembre 2023, aux fins :

De déclarer les demandes de Mesdames [D] recevables et bien fondées,

Sur la levée des réserves,

Condamner la SCCV CYPRIA FINANCE à réaliser ou faire réaliser les travaux nécessaires à la levée des désordres apparents constatés dans le procès-verbal de livraison établi le 09 septembre 2022, ainsi que dans le courrier complémentaire du 07 octobre 2022, et le constat d’huissier,

Ordonner que cette condamnation soit assortie d’une astreinte provisoire d’un montant de 150 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

Constater que Mesdames [D] se réservent le droit de solliciter la diminution du prix de vente si la SCCV CYPRIA FINANCE n’exécute pas cette obligation de faire,

Sur le retard de livraison,

Déclarer la SCCV CYPRIA FINANCE responsable des préjudices subis par feu Madame [M], par Madame [O] [I] épouse [D] et par Madame [G] [D],

Condamner la SCCV CYPRIA FINANCE à verser à Madame [I], au titre de l’action successorale, la somme de 5.141,05 euros au titre du préjudice financier de Madame [M], outre les intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2022 avec capitalisation des intérêts,

Condamner la SCCV CYPRIA FINANCE à verser à Madame [I], au titre de l’action successorale, la somme de 18.113,33 euros au titre du préjudice de jouissance de Madame [M], outre les intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2022 avec capitalisation des intérêts,

Condamner la SCCV CYPRIA FINANCE à verser à Madame [I], au titre de l’action successorale, la somme de 2.000 euros au titre du préjudice moral de Madame [M], outre les intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2022 avec capitalisation des intérêts,

Condamner la SCCV CYPRIA FINANCE à verser à Madame [I] et Madame [D], la somme de 2.834,90 euros au titre de leur préjudice financier, outre les intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2022 avec capitalisation des intérêts,

Condamner la SCCV CYPRIA FINANCE à verser à Madame [I] et Madame [D], la somme de 66.291 euros au titre de leur préjudice de jouissance, outre les intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2022 avec capitalisation des intérêts,

Condamner la SCCV CYPRIA FINANCE à verser la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens comprenant les frais de constat d’huissier du 26 octobre 2021 d’un montant de 700 euros et du 09 septembre 2022 d’un montant de 450 euros.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 09 janvier 2025, auxquelles il sera renvoyé pour plus ample exposé des moyens, Mesdames [O] et [G] [D] demandent au tribunal, au visa des articles 1217, 1231-1, 1603 et suivants, 1642-1, 1648, et 1792 et suivants du code civil, de :

Sur la levée des réserves,

Condamner la SCCV CYPRIA FINANCE à leur payer la somme de 6.006 euros au titre des réparations nécessaires à la levée des réserves,

A titre subsidiaire,

Condamner la SCCV CYPRIA FINANCE à réaliser ou faire réaliser les travaux nécessaires à la levée des désordres apparents constatés dans le procès-verbal de livraison établi le 09 septembre 2022, ainsi que dans le courrier complémentaire du 07 octobre 2022, et le constat d’huissier, à savoir les désordres suivants ;

Dans la chambre 3 du deuxième étage, un réglage de menuiserie est à faire,

Sur le palier, un joint est à réaliser,

Dans la salle de bains, la trappe laisse apparaître des réparations et des traces de peinture,

Dans la cage d’escalier, un petit joint sera coulé au niveau du limon de l’escalier,

Au premier étage, sur le palier, deux lames de parquet sont en désaffleure,

Dans la chambre, une baguette présente des coups, un réglage est à faire au niveau du volet,

Chambre 2, présence d’éclat dans la menuiserie, compensateurs à recouper au niveau du placard,

Au rez-de-chaussée, un placage est à reprendre, bâti de la porte principale laisse apparaître des éclats de peinture, baie vitrée du séjour rayée,

Le monte-charge, présence d’une ampoule sur deux, mur intérieur de la cage non peint dans son intégralité. Entre le premier et le deuxième niveau, il existe du placoplâtre sur une partie et du béton sur le reste et la marche est ventrue, porte d’ascenseur à régler,

A l’extérieur, rayures sur vantaux, fermeture difficile de la porte, VMC des WC niveau 0 et 1, mauvais fonctionnement,

Plaque de cuisson ne fonctionne pas,

Sanitaire niveau 2, morceau de carrelage manquant.

Condamner la SCCV CYPRIA FINANCE à réaliser ou faire réaliser les travaux nécessaires à la réparation des désordres dénoncés par courrier recommandé du 04 août 2023, à savoir ;

Volet roulant 1 de la chambre du 1er étage ; dysfonctionnement fait disjoncter l’électricité, différentiel de la cage d’escalier hors service, court-circuit dans le réseau basse tension informatique, salle d’eau du 2ème étage, l’eau chaude n’arrive pas dans le lavabo.

Ordonner que cette condamnation soit assortie d’une astreinte provisoire d’un montant de 150 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

Constater que Mesdames [D] se réservent le droit de solliciter la diminution du prix de vente si la SCCV CYPRIA FINANCE n’exécute pas cette obligation de faire,

Sur le retard de livraison,

Déclarer la SCCV CYPRIA FINANCE responsable des préjudices subis par feu Madame [M], par Madame [O] [I] épouse [D] et par Madame [G] [D],

Condamner la SCCV CYPRIA FINANCE à verser à Madame [I], au titre de l’action successorale, la somme de 4.054,81 euros au titre du préjudice financier de Madame [M], outre les intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2022 avec capitalisation des intérêts,

Condamner la SCCV CYPRIA FINANCE à verser à Madame [I], au titre de l’action successorale, la somme de 14.166,67 euros au titre du préjudice de jouissance de Madame [M], outre les intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2022 avec capitalisation des intérêts,

Condamner la SCCV CYPRIA FINANCE à verser à Madame [I], au titre de l’action successorale, la somme de 2.000 euros au titre du préjudice moral de Madame [M], outre les intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2022 avec capitalisation des intérêts,

Condamner la SCCV CYPRIA FINANCE à verser à Madame [I] et Madame [D], la somme de 2.834,90 euros au titre de leur préjudice financier, outre les intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2022 avec capitalisation des intérêts,

Condamner la SCCV CYPRIA FINANCE à verser à Madame [I] et Madame [D], la somme de 64.907,67 euros au titre de leur préjudice de jouissance, outre les intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2022 avec capitalisation des intérêts,

Condamner la SCCV CYPRIA FINANCE à verser à Madame [I] et Madame [D], la somme de 3.000 euros chacune soit 6.000 euros au titre de leur préjudice moral,

Condamner la SCCV CYPRIA FINANCE à verser la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens comprenant les frais de constat d’huissier du 26 octobre 2021 d’un montant de 700 euros et du 09 septembre 2022 d’un montant de 450 euros.

Les demanderesses soutiennent en substance qu’elles n’ont pu prendre possession du logement que le 09 septembre 2022 alors que celui-ci devait être achevé au plus tard le 31 mars 2020, que les causes de reports de livraison invoquées par la défenderesse ne sauraient justifier une livraison postérieure au 23 mai 2020.

Elles expliquent avoir refusé la livraison initialement prévue le 26 octobre 2021, et avoir refusé de régler les 5 % du solde restant dû à la livraison (32.025 euros) en raison d’une part de l’absence de mise en service de l’ascenseur privatif, d’autre part de l’absence des attestations de conformité électrique et de gaz, permettant les abonnements, estimant dans ces conditions que le logement n’était pas habitable ni achevé au sens de l’article R261-1 du code de la construction et de l’habitation.

S’agissant des réserves, elles reprochent à la société défenderesse une liste de désordres consignés par le procès-verbal de constat du 09 septembre 2022, établi le jour de la livraison, ainsi qu’une liste complémentaire dénoncée par courrier RAR du 04 août 2023, compte-tenu de l’indisponibilité de la défenderesse à mobiliser utilement des entreprises.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 09 janvier 2025, auxquelles il sera renvoyé pour plus ample exposé des moyens, la SCCV CYPRIA FINANCE demande au tribunal :

— De débouter Mesdames [I] et [D] de leur demande d’indemnisation du retard de livraison,

— De débouter Mesdames [I] et [D] de leur demande de condamnation de la SCCV CYPRIA FINANCE à lever les dernières réserves sous astreintes,

— De donner acte à la SCCV CYPRIA FINANCE de son offre de verser une indemnité de 2.000 euros au titre des moins-values résultant des réserves non levées,

— De les débouter de leurs demandes au titre des frais irrépétibles et laisser les dépens à leur charge.

La SCCV CYPRIA FINANCE expose que le chantier a été confronté à la défaillance de plusieurs entreprises ; la société VESTA, chargée du gros-œuvre, a été placée en liquidation judiciaire, l’entreprise JARIM, chargée du lot escalier et menuiseries intérieures a abandonné le chantier, remplacée par l’entreprise LFP AQUITAINE, qui a elle-même fait défaut, l’entreprise AC PEINTURE a dû faire faire à un absentéisme important en raison de la COVID-19. A ces défaillances s’ajoutent les intempéries et la crise sanitaire. La société défenderesse conclut que l’ensemble des causes légitimes de suspension du chantier a abouti à une livraison le 22 octobre 2021. Elle expose que, contrairement à ce que soutiennent les demanderesses, le logement était achevé en octobre 2021 et que, si la remise des clefs n’a pu s’effectuer, c’est en raison du manquement des acquéreurs à régler le solde de 5% du prix de vente, dû à la livraison.

S’agissant des réserves, elle expose que le constat de Commissaire de justice du 10 juin 2022 a décrit que la quasi-totalité des réserves relevées le 26 octobre 2021, avaient été levées, à l’exception d’un nez de dalle d’ascenseur qui présente un défaut esthétique et d’un problème minime de désaffleur sur deux lames de plancher sur un palier. La société défenderesse expose que Mesdames [I] et [D] ont renoncé à leur demande d’expertise, après l’établissement du procès-verbal de livraison du 09 septembre 2022.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 17 janvier 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 29 janvier 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS

A titre liminaire : sur les demandes tendant à « constater » et à « prendre acte ».

Les mentions tendant à « constater » et à « prendre acte » figurant dans les dispositifs des parties ne constituent pas des prétentions au sens du code de procédure civile mais tout au plus le récapitulatif des moyens articulés au soutien de ses demandes.

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur le retard de livraison :

Les demanderesses soutiennent que l’appartement a été livré avec un retard de 892 jours, soit deux ans et demi, (remise des clefs le 09 septembre 2022 pour une livraison contractuelle le 31 mars 2020), dont seule une période de 54 jours est justifiée, et que la venderesse échoue à rapporter la preuve de l’existence de causes légitimes de suspension des délais de livraison pour le surplus, conformément aux stipulations contractuelles.

Aux termes de l’article 1601-1 du code civil, la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement.

En principe tenue d’indemniser les demanderesses en application des articles 1601-1, 1611, et 1231-1 du code civil, la SCCV CYPRIA FINANCE, vendeur professionnel, débitrice d’une obligation de résultat, ne peut s’exonérer qu’en rapportant la preuve d’une cause étrangère constitutive de force majeure ou de l’une des causes contractuellement prévues et énoncées dans l’acte authentique du 31 octobre 2019 en pages 23 et 24, en sa clause “Conditions d’exécution des travaux-délais-causes légitimes de suspension du délai de livraison » aux termes de laquelle sont considérées comme des causes légitimes de suspension du délai de livraison :

— les intempéries au sens de la réglementation des travaux sur le chantier de bâtiment,

— retard résultant de la liquidation des biens, l’admission au régime du règlement judiciaire, du redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire des ou de l’une des entreprises (si la faillite ou l’admission au régime du règlement judiciaire, du redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire survient dans le délai de réalisation du chantier et postérieurement à la constatation du retard, la présente clause produira quand même ses effets),

— retard provenant de la défaillance d’une entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fournie par le vendeur à l’acquéreur au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le Maître d’œuvre du chantier à l’entrepreneur défaillant).

Ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du bien d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l’organisation du chantier.

Dans un tel cas, la justification de la survenance de l’une de ces circonstances sera rapportée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du Maître d’œuvre.

Il convient donc d’examiner les différentes causes de suspension invoquées par la société défenderesse, à laquelle il appartient d’en rapporter la preuve conformément aux stipulations contractuelles par la production de certificats établis par le maître d’œuvre ayant la direction des travaux.

En premier lieu, la venderesse expose que l’entreprise VESTA chargée du gros-œuvre, a abandonné le chantier début décembre 2019 et a fait l’objet d’une procédure d’ouverture de liquidation judiciaire du 11 mars 2020, suivi d’un jugement de clôture du 03 mai 2022, et en justifie par la production des annonces au BODACC. La défenderesse produit à ce sujet l’attestation du Maître d’œuvre DGSO, lequel certifie que ladite défaillance a causé un retard de 66 jours. Cette cause de suspension qui correspond à une cause légitime de retard prévue à l’acte de vente sera prise en compte à compter de la date d’ouverture de la liquidation judiciaire intervenue avant le délai initial d’achèvement.

La défenderesse soulève l’existence d’un retard supplémentaire lié à la crise sanitaire consécutive à la propagation du COVID-19 et précise que le chantier a été fermé du 16 mars au 11 mai 2020, soit 55 jours, l’attestation DGSO retenant 25 jours. Cependant, il est constant que le confinement national décrété le 16 mars 2020 n’a pas eu pour objet de suspendre les activités du bâtiment, ni pour effet de procéder à des « injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux », comme prévu dans les causes de suspensions légitimes. Selon une jurisprudence constante, les contraintes sanitaires ne constituent pas un cas de force majeure, sauf à démontrer une impossibilité matérielle irrésistible à garantir le respect des conditions de sécurité, au visa de l’article 1218, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Ce motif ne sera pas retenu comme cause légitime de suspension du délai de livraison.

Il est également invoqué la défaillance de l’entreprise JARIM, chargée du lot escalier-menuiseries intérieures, faisant l’objet d’une attestation DGSO pour 52 jours. Cependant, les difficultés avec cette entreprise sont attestées au 29 juin 2020, soit postérieurement au 06 juin 2020, une fois ajoutés les 66 jours de retard légitime retenus ci-dessus, et ne seront en conséquence pas prises en compte.

Il en est de même pour les difficultés avec les entreprises LFP AQUITAINE et AC PEINTURE, dont les conséquences en termes de retards, concernent l’année 2021.

S’agissant des intempéries invoquées, CYPRIA FINANCE produit l’attestation DGSO, accompagnées des bulletins INFO CLIMAT pour 80 jours ouvrés d’intempéries déclarées par les entreprises, dont il sera retenu 24 jours antérieurs au 06 juin 2020 et postérieurs au 31 octobre 2019, date de signature de l’acte de vente. En effet, les jours d’intempéries antérieurs à la signature de l’acte authentique ne peuvent être considérés comme des causes légitimes de suspension du délai de livraison annoncé et contractualisé le jour de la vente, alors qu’ils étaient connus de la venderesse à cette date.

En présence d’un accord contractuel pour restreindre les éléments de preuve des causes de suspension légitimes à un certificat établi sous sa responsabilité par le maître d’œuvre accompagné de relevés météorologiques, les demanderesses ne peuvent légitimement contester la sincérité de l’attestation.

Par suite, l’existence de 24 jours d’intempéries empêchant l’exécution des travaux est démontrée.

En conséquence, seuls 180 jours de suspension sont justifiés (66 + 24 jours, doublés), de telle sorte que la livraison pouvait être différée au 28 septembre 2020.

Sur la date effective de livraison :

Les demanderesses contestent la date de livraison au 26 octobre 2021, date à laquelle elles ont refusé de régler le solde du prix de vente (réclamé le 12 octobre 2021).

Selon les dispositions de l’article R261-1 du code de la construction et de l’habitation, l’immeuble vendu à terme ou en l’état futur d’achèvement est réputé achevé au sens de l’article 1601-2 du code civil, (…) lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat (…). Pour l’appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation.

La constatation de l’achèvement n’emporte par elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l’acquéreur tient de l’article 1642-1 du code civil.

L’article R261-14 du code de la construction et de l’habitation dispose que les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total 35 % du prix à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau, 95 % à l’achèvement de l’immeuble, et que le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l’acquéreur ; toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.

Il résulte de la combinaison de ces deux articles que l’acquéreur doit avoir réglé l’intégralité du prix de vente lors de la remise des clefs, sauf contestation sur un défaut substantiel ou rendant le logement impropre à sa destination.

En l’espèce, les consorts [D] ont refusé la livraison initialement prévue le 26 octobre 2021 au motif que l’ascenseur privatif du triplex n’était pas en fonctionnement et qu’il ne leur a pas été remis les attestations de conformité gaz et électricité.

Il est cependant produit aux débats le procès-verbal de livraison de l’ascenseur intérieur du lot n°7, daté du 19 octobre 2021, peu important la circonstance que l’appareil était provisoirement raccordé au compteur à faible puissance du chantier, dans l’attente des abonnements individuels.

Il est également produit les attestations de conformité CONSUEL du 18 décembre 2020, pour l’électricité, et le certificat de conformité pour le gaz QUALIGAZ, du 22 août 2021, lesquelles devaient être remises en main propre le 26 octobre 2021, et dont la présence est cochée sur le procès-verbal de livraison non signé par les demanderesses.

Enfin, il ne peut être raisonnablement soutenu que les réserves décrites par Maître PONS, missionné par les demanderesses le 26 octobre 2021, d’ordre essentiellement esthétique (reprises de peinture, nettoyage, affleurements de lames, rayure sur un vitrage), représentent des défauts substantiels ou rendent le logement impropre à sa destination.

Il est donc établi que le logement a été livré le 26 octobre 2021.

La livraison étant intervenue 13 mois calendaires après le 28 septembre 2020, la SCCV CYPRIA FINANCE est donc tenue de réparer le préjudice résultant de ce retard dans la livraison du bien, par application de l’article 1231-1 du code civil.

Sur les réparations :

Madame [O] [I] sollicite la somme de 3.233,33 euros au nom de sa défunte mère, au visa de l’article 724 du code civil, laquelle a dû s’acquitter de la somme de 500 euros mensuels de loyers charges comprises de mai 2020 au 07 décembre 2020, date de son décès, précision faite que le bailleur n’est autre que Madame [O] [I] elle-même.

Cependant, aucun justificatif de factures ni de paiements ne sont produits à l’appui de cette demande, alors qu’en outre le bail apparaît avoir été signé le 28 juillet 2018, soit antérieurement à l’achat en état futur d ‘achèvement, celle-ci sera donc rejetée.

Elle sollicite la somme de 821,48 euros que Madame [M] avait dû acquitter de son vivant pour des frais de garde-meubles, du 1er avril 2020 au 31 décembre 2020. Elle produit les factures DEMECO pour cette période. Il sera retenu la somme de 261,70 euros à ce titre (du 28 septembre 2020 au 07 décembre 2020), avec intérêts au taux légal à compter à compter de la date du présent jugement en application de l’article 1231-7 du code civil.

Elle soutient que Madame [M] a subi un préjudice de jouissance évalué à la somme de 14.166,67 euros sur la base de la valeur locative estimée du bien.

Cette carence justifie l’octroi d’une somme de 2.000 euros en réparation d’un préjudice de jouissance, Madame feue [M] n’ayant pu profiter du logement dont la demanderesse fait valoir qu’il devait être sa résidence principale.

Enfin, le préjudice moral allégué au nom de Madame [M] n’est pas démontré et sera en conséquence rejeté.

Madame [O] [I] et Madame [G] [D] sollicitent pour elles-mêmes :

— La somme de 2.534,90 euros pour des frais de garde-meubles, justifiés pour la période du 1er janvier 2021 au 26 octobre 2021, soit 1.156,46 euros, que la SCCV CYPRIA FINANCE sera condamnée à régler avec intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2023. Les frais de livraison de meubles, non justifiés, seront écartés :

— La somme de 64.907,67 euros au titre d’un préjudice de jouissance du logement.

Il convient de préciser que Madame [I] et Madame [D] ont acquis le 31 octobre 2019 la nue-propriété du logement litigieux et n’en sont par conséquent devenues pleinement propriétaires (en toute propriété), que le 07 décembre 2020, date du décès de Madame [E] [M], laquelle avait acquis l’usufruit du logement.

Il s’en évince qu’aucun préjudice de jouissance ne peut être soutenu avant le 07 décembre 2020, le nu-propriétaire n’ayant vocation ni à habiter ni à jouir du bien.

Les demanderesses exposent dans leurs écritures qu’après le décès de Madame [M], elles entendaient « louer le bien au titre de courts séjours et l’habiter selon les périodes ».

Force est de constater que pour la période du 09 septembre 2022, date de prise de possession du logement, au 09 janvier 2025, date des dernières écritures, soit plus de deux ans, aucune pièce produite ne permet de corroborer la moindre location du bien.

Il n’en reste pas moins que Mesdames [I] et [D] n’ont pu profiter de leur résidence secondaire dans les délais contractuellement prévus.

Il est produit une estimation de l’agence BIEN A L’OUEST du 29 janvier 2019, selon laquelle le logement litigieux pourrait faire l’objet d’un revenu moyen annuel de 31.500 à 36.540 euros, sur des séjours courts.

Cependant le préjudice de jouissance consistant en la privation de l’usage du bien ne peut se confondre avec un préjudice locatif et son évaluation se confondre avec le montant de celui-ci. Pour la privation de leur bien à titre de résidence secondaire entre le 07 décembre 2020 et le 26 octobre 2021, il sera octroyé à Mesdames [I] et [D] la somme de 5.000 euros.

La SCCV CYPRIA FINANCE sera en conséquence condamnée à régler aux demanderesses la somme de 7.000 euros à titre de préjudice de jouissance du bien.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Les demanderesses, qui exposent dans leurs écritures, que l’acquisition s’est inscrite dans un simple projet de résidence secondaire, ne justifient pas d’une atteinte à leurs sentiments, leur réputation, leur honneur, leur considération, et seront en conséquence déboutées de leur demande au titre d’un préjudice moral.

Sur les désordres et non-conformités :

Visant les articles 1217, 1231-1, 1642-1 et 1648, 1792 et suivants du code civil, les demanderesses soutiennent que l’ouvrage livré est affecté de réserves non levées dénoncées dans l’année de la livraison, et sollicitent désormais à titre principal la somme de 6.006 euros au titre des coûts réparatoires.

Elles produisent un devis KH BAT du 29 novembre 2024 faisant état de six désordres.

Les désordres suivants ont été mentionnés dans le mois de la prise de possession du logement et relèvent des dispositions de l’article 1642-1 du code civil :

— Plâtrerie et finition manquants entre les étages dans l’ascenseur : 682 euros TTC.

Les désordres suivants ont été dénoncés le 07 octobre 2022 et le 04 août 2023 et relèvent par conséquent de la responsabilité de droit commun de l’article 1231-1 du code civil :

— Interrupteur différentiel de l’éclairage de la cage d’escalier hors service : 935 euros TTC.

— Court-circuit d’un volet roulant électrique : 682 euros TTC.

— Fournitures et VMC à détection : 1.551 euros TTC.

— Court-circuit du réseau RJ45 courant faible : 781 euros TTC.

— Absence d’eau chaude salle d’eau du 2ème étage : 990 euros TTC.

Auxquelles sommes, il convient d’ajouter les frais de déplacement pour 385 euros TTC.

La SCCV CYPRIA FINANCE sera en conséquence condamnée à régler aux demanderesses la somme de 682 euros sur le fondement de sa garantie de parfait achèvement, et la somme de 5.324 euros sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun.

Sur les autres demandes :

La SCCV CYPRIA FINANCE, partie perdante, supportera les dépens et paiera aux demanderesses une somme qu’il est équitable de fixer à 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, les frais de constat étant compris dans les frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCCV CYPRIA FINANCE à payer à Madame [O] [I], épouse [D], en sa qualité d’ayant-droit de Madame [E] [M], la somme de 261,70 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE la SCCV CYPRIA FINANCE à payer à Madame [O] [I], épouse [D], en sa qualité d’ayant-droit de Madame [E] [M], la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE la SCCV CYPRIA FINANCE à payer à Madame [O] [I], épouse [D], et Madame [G] [D], ensemble, la somme de 5.000 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, à titre de dommages et intérêts en réparation du retard de livraison,

CONDAMNE la SCCV CYPRIA FINANCE à payer à Madame [O] [I], épouse [D] et Madame [G] [D], ensemble, la somme de 682 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel lié aux réserves non levées,

CONDAMNE la SCCV CYPRIA FINANCE à payer à Madame [O] [I], épouse [D], et Madame [G] [D], ensemble, la somme de 5.324 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel lié aux désordres,

ORDONNE la capitalisation des intérêts selon les modalités de l’article 1343-2 du code civil,

CONDAMNE la SCCV CYPRIA FINANCE à payer à Madame [O] [I], épouse [D], et Madame [G] [D], ensemble, la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en ce compris les frais de constat,

DÉBOUTE les parties pour le surplus,

CONDAMNE la SCCV CYPRIA FINANCE aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision est signée par madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile et par monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT