Du 17 octobre 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/01147 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2UY3

S.A. VILOGIA

C/

[Z] [O]

— Expéditions délivrées à

SELARL RACINE,

— FE délivrée à

SELARL RACINE,

Le 17/10/2025

Avocats : SELARL RACINE,

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 octobre 2025

PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat honoraire

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.A. VILOGIA

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentée par Maître BORGNA (SELARL RACINE, avocats au bearreau de [Localité 9])

DEFENDEUR :

Monsieur [Z] [O]

né le 26 Novembre 1994 à

[Adresse 1]

[Adresse 14] [Adresse 11] [Adresse 15]

[Localité 6]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 05 Septembre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 02 Juin 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par actes sous seing privé en date et à effet du 27 septembre 2024, la S.A. d’HLM VILOGIA (la S.A. VILOGIA) a donné à bail à Monsieur [Z] [O] un logement situé [Adresse 3] [Adresse 12] [Adresse 8] à [Localité 10] ainsi qu’un emplacement de stationnement n°103 situé à la même adresse.

Par acte de commissaire de justice du 28 février 2025, la S.A. VILOGIA a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1.662,90 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre des clauses contractuelles de résiliation de plein droit des baux.

Par acte de commissaire de justice du 2 juin 2025, la S.A. VILOGIA a assigné Monsieur [Z] [O] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 5 septembre 2025 aux fins de voir :

— Constater le jeu de la clause résolutoire insérée au bail pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives et le dire sans droit ni titre d’occupation conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ;

— Ordonner en conséquence son expulsion des lieux ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement qu’il occupe [Adresse 2] [Adresse 13] et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Le condamner au paiement à titre provisionnel de la somme de 4.134,95 Euros correspondant au montant des loyers et charges impayés à ce jour, avec intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du code civil ;

— Le condamner au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant qu’il y aura lieu de fixer au montant du dernier terme de loyer, à compter du jour où le bail s’est trouvé résilié et ce jusqu’à son départ effectif des lieux ainsi que celui de tout occupant de son chef conformément aux dispositions de l’article 1760 du code civil ;

— Le condamner au paiement de la somme de 150,00 euros conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Le condamner aux entiers dépens de l’instance et de ses suites conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’affaire a été débattue à l’audience du 5 septembre 2025.

Lors de l’audience du 5 septembre 2025, la S.A. VILOGIA, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 5.950,54 euros au 25 août 2025 et confirme les termes de sa demande initiale.

Régulièrement assigné à personne, Monsieur [Z] [O] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 17 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Le défendeur non comparant ayant été régulièrement assigné et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 3 juin 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 5 septembre 2025.

La société bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 5 mars 2025.

L’action aux fins de constat de la résiliation des baux est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation des contrats de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si les baux en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoient, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En outre, l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s’applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l’article 24 de ladite loi s’applique à l’emplacement de stationnement loué par la S.A. VILOGIA à Monsieur [Z] [O].

En l’espèce, les baux conclus entre les parties comportent chacun une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement en prévoyant que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette. Ce délai étant plus favorable au locataire et étant repris dans le commandement de payer, il y a lieu de retenir que Monsieur [Z] [O] disposait d’un délai de deux mois pour régulariser sa dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

La S.A. VILOGIA a fait signifier à Monsieur [Z] [O] un commandement d’avoir à payer la somme de 1.662,90 euros au titre des loyers échus suivant exploit du 28 février 2025. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [Z] [O] n’ayant pas, dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 28 février 2025, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation des baux par le jeu des clauses de résiliation contractuelles qu’il y a lieu de constater à la date du 29 avril 2025, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la société bailleresse est fondée à se prévaloir des clauses de résiliation emportant résiliation des baux acquise depuis le 29 avril 2025.

Dès lors, Monsieur [Z] [O] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 29 avril 2025, ce qui constitue pour la S.A. VILOGIA un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation des baux.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la S.A. VILOGIA produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 5.950,54 euros à la date du 25 août 2025.

Cependant, ce décompte intègre les frais de procédure qui relèvent des dépens (73,24 + 55,15 + 25,07 + 129,56 + 67,82 = 350,84 euros), somme qu’il convient de déduire de cette créance.

Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Monsieur [Z] [O] sera donc condamné au paiement de la somme de 5.599,70 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 25 août 2025 – échéance du mois d’août 2025 incluse. Monsieur [Z] [O] sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (562,40 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [Z] [O].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [Z] [O] à verser à la S.A. VILOGIA la somme de 150 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition des clauses de résiliation de plein droit au bénéfice de la société bailleresse à la date du 29 avril 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [O] à quitter les lieux loués situés [Adresse 3] [Adresse 12] [Adresse 8] à [Localité 10];

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [Z] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (562,40 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [O] à payer à la S.A. VILOGIA la somme de 5.599,70 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 25 août 2025 (échéance du mois d’août 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [O] à payer à la S.A. VILOGIA, à compter du 1er septembre 2025 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [O] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [O] à payer à la S.A. VILOGIA une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION