N° RG 23/02418 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XUIP

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 15 AVRIL 2025

50D

N° RG 23/02418

N° Portalis DBX6-W-B7H- XUIP

Minute n°2025/

AFFAIRE :

SARL BE CONCERNED

C/

SCI CCBJ

INTERVENANTE VOLONTAIRE

SARL JW IMMO

Grosse Délivrée

le :

à

SCP CORNILLE FOUCHE MANETTI SOCIÉTÉ D’AVOCATS INTER BARREAUX

M^e Dominique [Localité 10] CONTESTIN

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COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,

Madame VERGNE, Vice-Président,

Madame PINAULT, Juge,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 05 novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 07 janvier 2025, délibéré prorogé au 15 avril 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

SARL BE CONCERNED

[Adresse 9]

[Localité 5]

représentée par M^e Dominique MILLAS-CONTESTIN, avocat au barreau de LIBOURNE (avocat postulant)

représentée par M^e Grégory DELHOMME de la SELARL CABINET GREGORY DELHOMME, avocat au barreau de la Drôme (avocat plaidant)

DÉFENDERESSE

SCI CCBJ

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Luc MANETTI de la SCP CORNILLE FOUCHET MANETTI SOCIÉTÉ D’AVOCATS INTER BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

PARTIE INTERVENANTE

SARL JW IMMO

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par M^e Dominique MILLAS-CONTESTIN, avocat au barreau de LIBOURNE (avocat postulant)

représentée par M^e Grégory DELHOMME de la SELARL CABINET GREGORY DELHOMME, avocat au barreau de la Drôme (avocat plaidant)

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI CCBJ est propriétaire d’un immeuble sis [Adresse 1] à BORDEAUX, anciennement à usage de garage automobile et atelier de carrosserie.

Aux termes d’un acte notarié en date du 25 mai 2022, elle a signé avec la SARL J&J MOUTON A BASCULE un compromis de vente portant sur son immeuble au prix de 1 435 000 euros avec une date de signature de l’acte réitératif fixée au 25 novembre 2022.

La SARL J&J MOUTON A BASCULE a substitué dans ses droits la société BE CONCERNED aux termes d’un acte de substitution sous seing privé du 18 novembre 2022.

La réitération de la vente a été reportée à plusieurs reprises, la société BE CONCERNED ayant fait état de la découverte d’une pollution des sols du site puis du classement du garage automobile précédemment exploité sur le site comme immeuble classé pour la protection de l’environnement (ICPE) et de la non réalisation des obligations légales de cessation d’activité auprès de la DREAL suite à la fermeture du garage imposant la dépollution du site.

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Par acte de commissaire de justice du 23 février 2023, la société BE CONCERNED a fait délivrer à la SCI CCBJ sommation d’avoir à se présenter en l’étude du notaire le 07 mars 2023 pour signer l’acte authentique et justifier du respect des obligations d’ordre public (déclaration de cessation d’activité de l’ICPE et exécution des prescriptions imposées à cette occasion par l’administration).

Le 07 mars 2023, un procès-verbal de carence a été dressé par Maître [O] [I].

Par exploit du 22 mars 2023, la SARL BE CONCERNED a assigné la SCI CCBJ devant le tribunal judiciaire de BORDEAUX aux fins de voir constater le caractère parfait de la vente, retenir l’existence d’un vice caché, subsidiairement d’un manquement au devoir d’information et à l’obligation de délivrance conforme et réduire le prix à hauteur des coûts nécessaires à la réparation de ce vice et condamner le vendeur à l’indemniser de son préjudice, ainsi qu’au paiement de la clause pénale.

Suivant conclusions du 07 juin 2023, la société BE CONCERNED a formé un incident afin de voir ordonner une mesure d’expertise aux fins de chiffrer l’ensemble des coûts à prévoir (études, rapports, travaux, etc…) pour régulariser la cessation d’activité de l’installation classée pour la protection de l’environnement (ICPE) déclarée le 03 novembre 1998 sur l’immeuble en respectant les dispositions applicables du code de l’environnement et les prescriptions de l’administration et estimer les délais à prévoir pour régulariser cette cessation d’activité.

Par conclusions responsives sur incident du 29 décembre 2023, la SCI CCBJ s’est opposée à la désignation d’un expert judiciaire et a demandé au juge de la mise en état d’enjoindre à la société BE CONCERNED de faire radier la publication du procès-verbal de carence établi par Maître [I] le 07 mars 2023 sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter du prononcé de l’ordonnance et de la condamner à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions d’incident n°2 du 11 janvier 2024, la société BE CONCERNED a demandé au juge de la mise en état de rejeter l’ensemble des demandes de la SCI CCBJ et d’ordonner une mesure d’expertise aux fins de déterminer les études et travaux à réaliser pour dépolluer le sous-sol de l’immeuble et en chiffrer le coût et donner son avis sur l’ensemble des frais engagés et de ses pertes et préjudices du fait de la découverte de cette pollution et de l’ICPE, de son traitement et du retard en découlant dans la prise de possession de l’immeuble et la réalisation de son projet de réhabilitation de l’immeuble (préjudice de jouissance, augmentation des intérêts bancaires et du coût des matériaux notamment, frais de gestion, coût d’immobilisation des fonds propres).

Par ordonnance du 29 mars 2024, le juge de la mise en état a rejeté la demande d’expertise formée par la SARL BE CONCERNED ainsi que la demande de la SCI CCBJ relative à la radiation de la publication du procès-verbal de carence établit par Maître [I] et il a condamné la SARL BE CONCERNED à payer à la SCI CCBJ la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 04 octobre 2024, la SARL BE CONCERNED et la SARL JW IMMO, intervenantes volontaires, demandent de voir :

« PRENDRE ACTE de l’intervention volontaire à titre principal de la société JW IMMO

A TITRE PRINCIPAL,

CONSTATER le caractère parfait de la vente intervenue le 25 mai 2022 entre la SCI CCBJ et la SARL BE CONCERNED, substituant la SARL LE MOUTON A BASCULE, portant sur l’immeuble sis [Adresse 2] à BORDEAUX, cadastré section RX n°[Cadastre 3] avec effet à la date 06 décembre 2022.

ORDONNER la publication du jugement à intervenir au Bureau de la Publicité Foncière compétent aux frais de la SCI CCBJ.

JUGER que la chose vendue est affectée de vices cachés, subsidiairement que la SCI CCBJ a manqué à son devoir d’information et encore subsidiairement, à son obligation de délivrance conforme et a commis un dol envers la SARL BE CONCERNED.

JUGER que la réduction de prix pour remédier aux vices cachés s’élève à 386.511,60 €. comprenant les frais d’étude ayant permis de diagnostiquer la pollution et d’estimer les travaux pour y remédier, d’un montant de 26.511,60 €, et le coût de la dépollution pour 360.000 €, à indexer sur l’évolution de l’indice INSEE du coût de la construction entre le 15 février 2023 et la date du jugement à intervenir.

DONNER ACTE à la SARL BE CONCERNED qu’elle s’engage à régler le prix réduit de 1.048.488 € dans un délai maximum de 12 mois suivant la signification du jugement.

DONNER ACTE à la société BE CONCERNED de ce qu’elle offre de régler une indemnité d’immobilisation mensuelle à la société CBBJ équivalente au loyer payé par le précédent locataire Monsieur [Y], à partir du 5ème mois du délai de 12 mois susvisé.

CONDAMNER la SCI CCBJ à remettre à la SARL BE CONCERNED les clés de l’immeuble cadastré section RX [Cadastre 3] et à lui en transférer la jouissance dans un délai de 15 jours suivant le paiement du prix, sous astreinte de 500 € par jour de retard.

CONDAMNER la société CCBJ à payer à la société BE CONCERNED les sommes suivantes en réparation de son préjudice lié aux vices cachés dont elle avait connaissance :

o au titre du préjudice de jouissance la somme de 5.000 € par mois depuis le 05 décembre 2022 et jusqu’à l’expiration d’un délai de 4 mois après la signification du jugement.

o au titre des frais bancaires la somme de 19.728,22 €.

— Subsidiairement si le vice caché n’était pas retenu, CONDAMNER la société CCBJ à payer à la société BE CONCERNED les sommes suivantes en réparation de son préjudice en lien avec le manquement au devoir d’information, le dol et l’obligation de délivrance conforme :

o Au titre des frais d’étude ayant permis de diagnostiquer la pollution et d’estimer les travaux pour y remédier la somme de 26.511,60 €.

o Au titre du coût de la dépollution la somme de 360.000 € à indexer sur l’évolution de l’indice INSEE du coût de la construction entre le 15 février 2023 et la date du jugement à intervenir.

o au titre du préjudice de jouissance la somme de 5.000 € par mois depuis le 05 décembre 2022 et jusqu’à l’expiration d’un délai de 4 mois après la signification du jugement.

o au titre des frais bancaires la somme de 19.728,22 €.

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A TITRE SUBSIDIAIRE, si le caractère parfait de la vente n’était pas retenu,

ORDONNER l’exécution forcée de la vente de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8], cadastré section RX n°[Cadastre 3], au prix réduit de 1.048.488 €, au profit de la société BE CONCERNED et sa réitération devant Maître [I], Notaire à [Localité 8] dans un délai maximal de 12 mois à compter du jugement.

ASSORTIR cette obligation de réitération pour la société CCBJ d’une astreinte de 500 € par jour de retard passé la date de rendez vous de signature fixée au moins 15 jours à l’avance par le Notaire susvisé.

DONNER ACTE à la société BE CONCERNED de ce qu’elle offre de régler une indemnité d’immobilisation mensuelle à la société CBBJ équivalente au loyer payé par le précédent locataire Monsieur [Y], à partir du 5ème mois du délai de 12 mois susvisé et jusqu’à la signature de l’acte réitératif.

CONDAMNER la société CCBJ à payer à la société BE CONCERNED les sommes suivantes en réparation de son préjudice :

o au titre du préjudice de jouissance la somme de 5.000 € par mois depuis le 05 décembre 2022 et jusqu’à l’expiration d’un délai de 4 mois après la signification du jugement.

o au titre des frais bancaires la somme de 19.728,22 €.

A TITRE ENCORE SUBSIDIAIRE, si la vente n’était ni constatée ni ordonnée,

CONDAMNER la société CCBJ à réparer les conséquences de son inexécution en versant à la société BE CONCERNED les sommes suivantes :

o 23.416,80 € pour le rachat des études à [Localité 11].

o 26.511,80 € pour les études de pollution payées à SOCOTEC.

o 19.728,22 € pour les frais bancaires exposés.

o 96.000 € au titre des frais d’architecte.

o 180.000 € au titre des frais de maîtrise d’ouvrage déléguée.

o 143.500 € au titre de la clause pénale.

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

CONDAMNER la SCI CCBJ à verser à la SARL BE CONCERNED la somme de 69.690 € au titre de la garantie d’éviction en compensation de la découverte d’une servitude non aedificandi.

CONDAMNER la société CCBJ à payer à la société BE CONCERNED la somme de 143.500 € au titre de la clause pénale.

CONDAMNER la société CCBJ à verser à la société JW IMMO la somme de 272.774,91 € en réparation de son préjudice.

ORDONNER la compensation entre les sommes respectivement dues.

REJETER les demandes adverses.

CONDAMNER la SCI CCBJ à payer à la SARL BE CONCERNED la somme de 10 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER la SCI CCBJ aux entiers dépens.

NE PAS ECARTER l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir ».

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 09 octobre 2024, la SCI CCBJ demande, au visa des articles 1641, 1112-2 et 1604 du code civil, de voir :

«- DÉCLARER IRRECEVABLE l’action de la société BE CONCERNED faute pour cette dernière de disposer de qualité pour agir ;

— DÉBOUTER la société BE CONCERNED de sa demande de voir juger que la vente résultant de l’acte sous seing privé du 25 mai 2022 est parfaite, ainsi que d’obtenir la publication du jugement à intervenir au fichier immobilier ;

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— DÉBOUTER la société BE CONCERNED de sa demande de voir le prix de vente réduit à hauteur de 367 000 euros HT ;

— DÉCLARER IRRECEVABLE ET DÉBOUTER la société BE CONCERNED de sa demande de condamnation de CBBJ à lui verser la somme de 69 690 € au titre de la garantie d’éviction.

— DÉBOUTER la société BE CONCERNED de sa demande de condamnation au titre de la clause pénale faute pour cette dernière d’avoir procédé à l’acquisition du bien au prix convenu ;

— DÉBOUTER la société BE CONCERNED de ses demandes de dommages et intérêts ;

— DÉBOUTER la société JW IMMO de toutes ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de la défenderesse.

A TITRE RECONVENTIONNEL

— CONDAMNER la société BE CONCERNED et la société JW IMMO, in solidum, à verser à la SCI CCBJ la somme de 143 500 euros au titre de la clause pénale contenue dans le sous seing, faute pour ces dernières d’avoir procédé à l’acquisition du bien au prix convenu dans le délai prévu dans le sous seing litigieux ;

— CONDAMNER la société BE CONCERNED et la société JW IMMO, in solidum, à verser à la SCI CCBJ la somme de 176 577,67 euros à titre de dommages et intérêts, sauf à parfaire, à la date du jugement à intervenir.

— CONDAMNER la SARL BE CONCERNED à faire radier la publication de l’assignation et du procès-verbal de carence établi par Me [C] [J] le 07 mars 2023 sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter du prononcé du jugement.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— CONDAMNER in solidum la société BE CONCERNED et la société JW IMMO à verser à la SCI CCBJ la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— ECARTER l’exécution provisoire dans la seule hypothèse où il serait fait droit, par extraordinaire, aux demandes la société BE CONCERNED et/ou JW IMMO ».

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 11 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’intervention volontaire de la société JW IMMO

Aux termes de l’article 329 du code de procédure civile, l’intervention volontaire à titre principal n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à la prétention qu’elle élève.

La société JW IMMO intervient volontairement comme assistant à maîtrise d’ouvrage déléguée et à titre principal afin d’être indemnisée par la SCI CCBJ de son préjudice en lien avec les fautes commises par celle-ci, sur le fondement de la responsabilité délictuelle de l’article 1240 du code civil.

Dès lors qu’elle a le droit d’agir en indemnisation de son propre préjudice, elle est recevable en son intervention volontaire.

Sur la fin de non recevoir soulevée par la SCI CCBJ

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes des articles 31 et 32 du même code, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention ou pour défendre un intérêt déterminé et est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

L’article 789 du code de procédure civile dans sa version applicable à la présente espèce, prévoit que le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer notamment sur les fins de non-recevoir. Toutefois et par dérogation à ces dispositions, si le juge de la mise en état estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, il peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

La SCI CCBJ oppose aux demandes formées par la société BE CONCERNED une fin de non-recevoir pour défaut de qualité pour agir, après l’avoir soulevée par conclusions d’incident notifiées le 03 octobre 2024 devant le juge de la mise en état qui en a renvoyé l’examen devant la formation de jugement, conformément aux dispositions précitées.

Elle soutient que n’ayant pas accepté la substitution à son cocontractant – la société MOUTON A BASCULE – de la société BE CONCERNED, la dite substitution ne lui est pas opposable et la société BE CONCERNED n’est pas liée à elle contractuellement et donc dépourvue de qualité à agir à son encontre aux fins de constatation judiciaire de perfection de la vente ou toute autre conséquence notamment indemnitaire résultant de l’inexécution du sous seing du 25 mai 2022.

Aux termes de l’article 1216 du code civil, un contractant, le cédant, peut céder sa qualité de partie au contrat à un tiers, le cessionnaire, avec l’accord de son cocontractant, le cédé. Cet accord peut être donné par avance, notamment dans le contrat conclu entre les futurs cédant et cédé, auquel cas la cession produit effet à l’égard du cédé lorsque le contrat conclu entre le cédant et le cessionnaire lui est notifié ou lorsqu’il en prend acte.

Aux termes du compromis régularisé le 25 mai 2022, la société J&J MOUTON A BASCULE a expressément indiqué se réserver la faculté de se substituer toute personne morale qu’il lui plaira, ce qui a été accepté par la SCI CCBJ.

Ayant donné son accord par avance, la substitution de la société BE CONCERNED à la société MOUTON A BASCULE est opposable à la SCI CCBJ qui n’est pas fondée à opposer à la demanderesse un défaut de qualité à agir à son encontre.

La fin de non-recevoir doit être écartée et la société BE CONCERNED déclarée recevable en ses demandes.

Sur le caractère parfait de la vente

Aux termes de l’article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

L’article 1584 précise que la vente peut être faite purement et simplement ou sous une condition soit suspensive, soit résolutoire et que son effet est réglé par les principes généraux des conventions.

Les demanderesses soutiennent que la vente est parfaite dès lors que toutes les conditions suspensives étaient levées dès la première des dates auxquelles les parties ont été convoquées pour signer l’acte de vente soit le 06 décembre 2022, puis le 27 janvier 2023 et enfin le 07 mars 2023.

La défenderesse conteste le caractère parfait de la vente en l’absence d’accord sur la chose et sur le prix et en l’absence de signature de l’acte authentique telle qu’exigée par le compromis.

Aux termes du compromis de vente régularisé le 25 mai 2022 en son paragraphe “RÉALISATION”, l’acte authentique constatant la réalisation de la vente doit être reçu dans le délai maximum d’un mois à compter de la réalisation de la dernière des conditions suspensives, sous réserve de l’obtention de tous les documents nécessaires à la rédaction de l’acte, et au plus tard le 25 novembre 2022.

S’il n’est pas contesté par la défenderesse que toutes les conditions suspensives stipulées dans l’intérêt de l’acquéreur ont été réalisées, la condition suspensive stipulée dans l’intérêt du vendeur, selon laquelle la perfection de la vente et le transfert de propriété sont subordonnés à la signature de l’acte authentique avec le paiement du prix et des frais et que rien ne justifie d’écarter, sa validité ne pouvant être remise en cause par le simple fait qu’elle contrevient aux intérêts actuels de l’acquéreur, n’est pas réalisée.

Par application des dispositions du contrat auquel les parties ont librement consenti et qui fait la loi entre elles, la vente n’est pas parfaite.

Par suite, la demande tendant à voir constater le caractère parfait de la vente sera rejetée, de même que toutes les demandes subséquentes.

Sur la demande de vente forcée

Les demanderesses demandent de voir ordonner l’exécution forcée de la vente sur le fondement de l’article 1217 du code civil au motif que toutes les conditions suspensives étaient levées et le prix versé et que seuls les agissements et dissimulations du vendeur ont empêché la signature de l’acte réitératif.

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

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— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

La société BE CONCERNED demande de voir ordonner l’exécution forcée de la vente, au prix réduit de 1 048 488 euros compte tenu des frais d’étude de dépollution et des travaux de dépollution nécessaires pour un coût total de 386 511,60 euros.

L’exécution forcée en nature de l’obligation implique que soient demandée et ordonnée l’exécution de l’obligation telle que prévue au contrat et inexécutée.

La demande de la société BE CONCERNED modifie les termes du compromis de vente du 25 mai 2022 en ce qu’elle porte sur un prix différent du prix convenu entre les parties.

Il ne peut dès lors être ordonné l’exécution forcée de la vente prévue au compromis du 25 mai 2022 à des conditions différentes des conditions contenues dans le dit compromis.

Par suite, la demande sera rejetée, de même que toutes les demandes subséquentes.

Sur les demandes indemnitaires en l’absence de vente

. les demandes formées par la société BE CONCERNED

— la réparation des conséquences de l’inexécution :

La société BE CONCERNED fait grief à la SCI CCJB d’avoir empêché la réitération de la vente par ses fautes, à savoir le classement ICPE dissimulé puis tardivement levé, la pollution du sous-sol dissimulée et la servitude non aedificandi dissimulée, alors qu’elle était prête à acheter au prix le bien décrit dans le compromis, ce dont les révélations successives sur l’état réel du bien, dissimulées par le vendeur, l’ont empêchée et ont conduit son propre notaire à refuser la signature de l’acte réitératif.

La SCI CCBJ soutient qu’elle n’a rien caché de la situation administrative de l’immeuble, que ses responsables, les époux [Y], ignoraient la pollution affectant le sol de leur immeuble, qui était en revanche connue de la société BE CONCERNED et qu’ils n’ont rien caché au sujet d’une servitude avant la signature du sous seing.

La pollution du sol des locaux objets de la vente projetée, dans lesquels était précédemment exploité un garage automobile par Monsieur [Y], ne pouvait être ignorée des responsables de la SCI CCBJ qui avaient refusé une nouvelle intervention de l’équipe SOCOTEC suite à une première intervention en 2021 ayant révélé la présence de polluants dont il n’est toutefois pas justifié qu’ils aient eu connaissance du rapport.

Elle ne pouvait pas plus être ignorée de l’acquéreur qui, ayant visité les lieux qu’il savait avoir abrité un garage automobile, a convenu dans le compromis de vente du 25 mai 2022 faire son affaire personnelle, sans recours contre le vendeur, de toutes nuisances d’environnement, notamment le risque de pollution pouvant affecter l’immeuble vendu, sous réserve des dispositions d’ordre public.

Par suite, l’état de pollution du sol n’a pas été un obstacle à la vente, ce qui ressort du procès-verbal de carence dressé le 07 mars 2023 aux termes duquel l’acquéreur déclare accepter cette pollution.

Aux termes du compromis du 25 mai 2022, le vendeur a déclaré au titre des servitudes que l’immeuble n’est à sa connaissance grevé d’aucune autre servitude que celles pouvant résulter de la situation naturelle des lieux, de la loi ou de l’urbanisme.

Il ressort toutefois d’un extrait du relevé d’acte de la publicité foncière et d’un extrait de l’acte de vente que le 25 novembre 2010, la SCI CCBJ a consenti à Monsieur [U] [Z], dans le cadre de la vente de la parcelle [Cadastre 12] et comme condition essentielle à la dite vente, une servitude de vue et non aedificandi sur la parcelle [Cadastre 13] objet du présent litige.

La SCI CCBJ, vendeur, a incontestablement dissimulé et à tout le moins omis de mentionner l’existence de cette servitude dans le compromis de vente.

Toutefois, cette omission n’a pas été un obstacle à la vente, ainsi qu’il ressort des déclarations de la société BE CONCERNED dans le cadre du procès-verbal de carence du 07 mars 2023 aux termes duquel elle indique confirmer sa volonté d’acquérir le bien malgré cela.

La carrosserie-mécanique exploitée par Monsieur [Y] relevait de la nomenclature des installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE), conformément au récépissés du 03 novembre 1998 de la déclaration du 29 octobre 1998.

Ce classement et le risque d’obligation de dépollution en découlant constituait pour la société BE CONCERNED l’unique obstacle à la vente, ainsi qu’il ressort du procès-verbal de carence du 07 mars 2023.

Depuis l’entrée en vigueur du décret n°2004-645 du 30 juin 2004, l’installation ne relève plus de la législation des ICPE.

Monsieur [Y], représentant de la SCI CCBJ n’en a justifié auprès de la société BE CONCERNED que le 28 juillet 2023, par la production d’un courrier du préfet de la GIRONDE du 21 juillet 2023 reçu en réponse à la notification de la cessation d’activité de l’installation par courriel du 20 juillet 2023, six mois après la réclamation par le notaire de l’acquéreur de la justification de la déclaration de cessation d’activité le 13 janvier 2023.

Par ce courrier du 28 juillet 2023, les représentants de la société venderesse indiquaient être disposés à la réitération de la vente au plus tard le 15 septembre 2023 aux conditions convenues et comprenant remboursement de leurs frais de conseil, ce que la société BE CONCERNED a refusé par un courrier en réponse du 13 septembre 2023.

Si l’information tardive quant à la situation administrative des lieux a retardé la date à laquelle l’acte authentique pouvait être signé, elle n’a pas empêché la réitération de la vente que la société BE CONCERNED poursuit toujours dans le cadre de la présente instance, mais dans des conditions financières plus favorables.

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Par suite, la tardiveté de l’exécution de son engagement contractuel par la SCI CCBJ n’est nullement à l’origine d’un préjudice constitué par le coût de rachat d’études de pollution et de nouvelles études de pollution, frais bancaires, frais d’architecte et frais de maîtrise d’ouvrage déléguée exposés par la société BE CONCERNED dans le cadre du projet immobilier qu’elle refuse désormais de réaliser dans les conditions prévues au compromis du 25 mai 2022, ce qui ne saurait être supporté par la défenderesse, mais a occasionné à celle-ci une perte de chance de pouvoir signer l’acte authentique dès le 07 mars 2023.

Aucune réparation n’étant sollicitée au titre de cette perte de chance, les demandes indemnitaires de la société BE CONCERNED seront rejetées.

— la clause pénale :

S’agissant de la clause pénale prévue au compromis, aux termes de laquelle au cas où l’une quelconque des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie à titre de pénalité la somme de 143 500 euros, elle ne saurait être opposée à la SCI CCBJ à laquelle il ne peut être reproché de ne pas avoir régularisé le 07 mars 2023 un acte authentique non conforme au compromis comme comportant des mentions supplémentaires relatives au respect des obligations d’ordre public, à un séquestre et à une prise en charge des frais bancaires depuis le 1er décembre 2022 et 50 % des frais d’étude de pollution réalisée.

La société BE CONCERNED sera par conséquent déboutée de sa demande à ce titre.

— la garantie d’éviction :

La vente n’ayant pas lieu, la demande d’indemnité au titre de la garantie d’éviction sur le fondement de l’article 1638 du code civil, aux termes duquel si l’héritage vendu se trouve grevé, sans qu’il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu’elles soient de telle importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n’aime se contenter d’une indemnité, en présence d’une servitude non aedificandi non transcrite dans le compromis, est recevable mais dépourvue de fondement.

La société BE CONCERNED en sera déboutée.

. la demande d’indemnisation formée par la société JW IMMO

La société JW IMMO soutient que les fautes contractuelles commises par la SCI CCBJ à l’égard du maître d’ouvrage la société BE CONCERNED (vice caché, manquement au devoir d’information, dol) sont à l’origine d’un préjudice constitué par la perte définitive des charges fixes supportées pendant les 7 mois réservés pour cette opération constituant un manque à gagner et engagent à son égard la responsabilité délictuelle de la défenderesse.

Elle ne produit que la première page d’un contrat d’assistance à maîtrise d’ouvrage déléguée entre elle-même et la SARL BE CONCERNED ne comportant ni date ni signatures, ne permettant pas de justifier des conditions de son intervention dans le cadre de l’opération immobilière projetée par la société BE CONCERNED.

N° RG 23/02418 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XUIP

En outre, la seule attestation de son expert comptable en date du 11 juillet 2024 estimant la perte de la société pendant les 7 mois de blocage prétendu de son activité à la somme de ses charges mensuelles moyennes sur cette période, ne permet nullement d’établir l’existence d’un tel préjudice qui résulterait directement de la tardiveté de l’information donnée par la SCI CCBJ à la société BE CONCERNED quant à la situation administrative des lieux objets de la vente litigieuse.

Faute de justifier de son préjudice et du lien de causalité avec la tardiveté de l’exécution de son engagement contractuel à l’égard de la société BE CONCERNED par la SCI CCBJ, la société JW IMMO sera déboutée de sa demande.

Sur les demandes reconventionnelles de la SCI CCBJ

— la clause pénale :

Par lettre officielle de son conseil du 28 juillet 2023, la SCI CCBJ a indiqué à la société BE CONCERNED qu’elle était disposée à la réitération de la vente et ce au plus tard le 15 septembre suivant aux conditions convenues et comprenant le remboursement des frais de conseil.

Cette lettre ne constituant pas une mise en demeure de régulariser l’acte authentique, la SCI CCBJ ne peut se prévaloir à l’encontre de sa co-contractante, et encore moins de la société JW IMMO avec laquelle elle n’a aucun lien contractuel, de la clause pénale prévue au compromis.

Elle sera déboutée de sa demande.

— la radiation de la publication de l’assignation et du procès-verbal de carence et les dommages et intérêts :

La SCI CCBJ déplore une immobilisation abusive de son bien par la publication illégitime au service de la publicité foncière, à la demande de la société BE CONCERNED, du procès-verbal de carence qui lui a interdit de vendre son bien à un tiers et encore par le dépôt auprès du même service le 03 avril 2023 de l’assignation afin de la contraindre à conclure la vente à plus bas prix que celui accepté, lui ayant occasionné un préjudice conséquent constitué des impôts fonciers de 2023 et 2024, des frais d’assurance du local pour l’année 2023 et de la perte des intérêts avec capitalisation sur le montant de la vente depuis le 25 novembre 2022.

Le procès-verbal de carence du 07 mars 2023 visant une vente à des conditions différentes de celle prévue au compromis, c’est de manière illégitime et fautive que la société BE CONCERNED a fait procéder à sa publication au service de la publicité foncière le 09 mars 2023.

La publication de l’assignation du 22 mars 2023 n’est quant à elle pas abusive en l’état de la procédure que la société BE CONCERNED a été contrainte d’initier du fait de l’absence d’information par la SCI CCBJ sur la situation administrative du bien et ce jusqu’au 15 septembre 2023, date à laquelle cette dernière proposait de réitérer la vente après justification le 28 juillet 2023 de la levée de l’obstacle lié au classement ICPE de l’installation.

N° RG 23/02418 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XUIP

Le maintien de cette publication au-delà de cette date, à laquelle la société BE CONCERNED a refusé de réitérer la vente aux conditions du compromis, est fautif.

Par suite et en l’état du rejet des demandes de constatation du caractère parfait de la vente et d’exécution forcée de la vente, il y a lieu de condamner la SARL BE CONCERNED à faire radier la publication de l’assignation et du procès-verbal de carence établi par Maître [I] le 07 mars 2023, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours suivant la signification du présent jugement, d’une durée de trois mois.

L’immobilisation illégitime de son bien entre le 09 mars 2023 et le 03 avril 2023 puis à compter du 15 septembre 2023 du fait de la publication injustifiée du procès-verbal de carence puis du maintien de la publication de l’assignation a incontestablement occasionné un préjudice pour la SCI CCBJ lié à l’impossibilité d’avoir pu en disposer librement, lequel ne saurait toutefois être constitué du coût des impôts fonciers 2023 et 2024 et des frais d’assurance qui découlent de la propriété du bien dont il n’est pas justifié qu’il aurait été immédiatement vendu en l’absence d’immobilisation, pas plus que de la perte des intérêts avec capitalisation sur le montant de la vente qui n’ont pas été perdus du fait de l’immobilisation du bien mais de la non-réalisation de la vente.

La SCI CCBJ ne justifiant pas d’un préjudice indemnisable au titre de l’immobilisation abusive de son bien, elle sera déboutée de sa demande indemnitaire.

Sur les autres demandes

L’équité commande de condamner in solidum la SARL BE CONCERNED et la SARL JW IMMO à payer à la SCI CCBJ une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant en toutes leurs prétentions, elles supporteront les entiers dépens.

L’exécution provisoire est de droit et aucun motif ne justifie de l’écarter par application de l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

REÇOIT la SARL JW IMMO en son intervention volontaire ;

DÉCLARE la SARL BE CONCERNED recevable en ses demandes ;

DÉBOUTE la SARL BE CONCERNED et la SARL JW IMMO de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE la SARL BE CONCERNED à faire radier à ses frais les mentions relatives au procès-verbal de carence établi par Me [I] le 07 mars 2023 et à l’assignation délivrée le 22 mars 2023 à la requête de la SARL BE CONCERNED à la SCI CCBJ, publiés au service de la publicité foncière de BORDEAUX, 1er bureau, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours suivant la signification du présent jugement, d’une durée de trois mois ;

DÉBOUTE la SCI CCBJ du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum la SARL BE CONCERNED et la SARL JW IMMO à payer à la SCI CCBJ la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties pour le surplus ;

CONDAMNE in solidum la SARL BE CONCERNED et la SARL JW IMMO aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu de l’écarter.

La présente décision est signée par Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT